Godkendelse af tillæg til aftalegrundlag med DGI-byen

Indstilling

Økonomiforvaltningen og Kultur- og Fritidsforvaltningen indstiller, at Kultur- og Fritidsudvalget og Økonomiudvalget over for Borgerrepræsentationen anbefaler,

1. at tillæg til grundlejekontrakt om leje af grunden matr.nr. 1641 Udenbys Vester Kvarter, 1999-aftalen om vandkulturhuset samt overdragelsesaftale om DGI-byens 4. etape med senere tillæg mellem DGI-byen og Københavns Kommune, tiltrædes, jf. bilag 1, ("Aftalen"),
2. at Kultur- og Fritidsudvalgets og Økonomiudvalgets driftsrammer reguleres som følge af tillægget til aftalen med DGI-byen. Driftsudgifterne på 5,1 mio. kr. i 2018 finansieres af puljen til uforudsete udgifter i 2018 og af kommunens råderum fra 2019 og frem, jf. tabel 1 i bilag 4,
3. at de på Økonomiudvalgets bevilling finansposter (kassen) reserverede 38 mio. kr. overføres til Kultur- og Fritidsudvalgets anlægsbevilling, Kultur- og Fritid, jf. tabel 1 i bilag 4, samt at der i 2019 gives en anlægsbevilling på i alt 38 mio. kr. i støtte til renovering af DGI-byens faciliteter, jf. tabel 2 i bilag 4,
4. at hjemfaldsdeklaration lyst på DGI-byens ejendom beliggende matr.nr. 1659 Udenbys Vester Kvarter, ændres i overensstemmelse med bilag 1.1, samt
5. at der tinglyses deklaration om tillægskøbesum på DGI-byens ejendom matr.nr. 1659 Udenbys Vester Kvarter i overensstemmelse med bilag 1.2

Problemstilling

I 1995 indgik Københavns Kommune en aftale med DGI-byen om opførelsen af et kultur- og idrætscenter på Vesterbro. Kommunen stillede en grund (matr.nr. 1641 Udenbys Vester Kvarter) vederlagsfrit til rådighed frem til 31. maj 2096. Samtidig hermed aftaltes det, at kommunen fik dispositionsret til 50 % af lokaletimerne mod betaling. Der betales i dag et årligt beløb på 21,7 mio. kr. (2017 pl) mod at råde over halvdelen af haltimerne i idrætsfaciliteterne.

DGI-byen er siden udbygget med flere etaper og indeholder i dag, udover de nævnte kultur- og idrætsfaciliteter, bl.a. hotel, konferencefaciliteter og bowlingcenter. Endvidere har DGI-byen i 2004 købt nabogrunden matr.nr. 1659 Udenbys Vester Kvarter af Københavns Kommune, hvorpå der bl.a. er opført et parkeringshus, og hvor spisehuset Vestauranten er beliggende. 

Blandt andet som følge af fejlslagen ekspansion i hoteldrift op til finanskrisen har DGI-byen siden 2012 arbejdet med sine kreditorer om eftergivelse og refinansiering af gæld, hvilket bl.a. har været betinget af, at et vedligeholdelsesefterslæb på 76 mio. kr. vedrørende idrætsfaciliteterne blev udbedret. DGI-byen var i foråret 2017 i forhandlinger med den sidste store kreditor – den tyske bank HSH-Nordbank. Banken valgte imidlertid i marts måned 2017 at videresælge fordringen på DGI-byen til en ny kreditor. Dette kreditorskifte indebar, at DGI-byen skulle starte forhandlingsprocessen om refinansiering forfra, hvilket har forsinket nærværende sag om et nyt aftalegrundlag mv. med DGI-byen.

En servituttekst om tilbagekøbsret for Københavns Kommune, på den ejendom DGI-byen købte i 2004, har endvidere givet DGI-byen vanskeligheder i forbindelse med de nævnte forhandlinger om refinansiering af gæld.

Den kommunale betaling for brugsretten til idrætsfaciliteterne har ikke været tilstrækkelig til at dække vedligeholdelse af anlægget, og der er bl.a. som følge heraf opbygget ovenstående vedligeholdelsesefterslæb. Findes der ikke finansiering af vedligeholdelsesefterslæbet og tilpasning af kommunens betaling for dispositionsretten, forventes det, at DGI-byen inden for en periode vil få økonomiske vanskeligheder, med nedlukning af faciliteter i en periode og retsligt efterspil til følge.

I lyset af den udvikling, der har været i DGI-byens kommercielle aktiviteter, har Københavns Kommune siden 1. juni 2017 opkrævet ca. 1,1 mio. kr. i grundleje til Københavns Kommune.

Løsning

Sagen har været drøftet i Økonomiudvalget den 13. december 2016 og i budgetforligskredsen den 15. december 2016. Sagen er vedtaget finansieret i aftale om overførselssag 2016-17 indgået 21. marts 2017. Økonomiudvalget og Kultur- og Fritidsudvalget er den 2. juni 2017 orienteret om status vedrørende forhandlinger om et nyt aftalegrundlag med DGI-byen. Senest er sagen den 12. december 2017 drøftet af partierne bag budgetaftale 2017.

DGI-byen er en selvejende institution, der har som formål at drive og udvikle DGI-byen under hensyntagen til DGI’s formål og virkefelt. Københavns Kommune udpeger et medlem til DGI-byens bestyrelse.

En lang række idrætsforeninger og aftenskoler er brugere af DGI-byen’s faciliteter. Herudover benytter Tove Ditlevsens Skole, Oehlenschlægersgades Skole, Gasværksvejen Skole, Sølvgade Skole og Rysensteens Gymnasium DGI-byens faciliteter. Vandkulturhuset havde sidste år mere end 300.000 besøgende til svømmefaciliteterne. DGI-byen leverer således et betydende kultur- og idrætstilbud til Københavns Kommunes borgere.

For at sikre, at der fremadrettet fortsat er et kultur- og idrætstilbud til kommunens borgere på Vesterbro, har Kultur- og Fritidsforvaltningen (KFF) og Økonomiforvaltningen (ØKF) gennem længere tid forhandlet vilkårene for et tillæg til det tidligere aftalegrundlag med DGI-byen (i det følgende benævnt Aftalen), jf. bilag 1.

Med Borgerrepræsentationens godkendelse af Aftalen, er det forvaltningernes vurdering, at der fremtidssikres et kultur- og idrætstilbud på Vesterbro for byens borgere på et ansvarligt økonomisk grundlag.

Anlægsstøtte

Ifølge Aftalen yder Københavns Kommune et anlægstilskud på 38 mio. kr. til DGI-byen til genopretning af vedligeholdelsesefterslæbet. Kommunens renoveringsstøtte er øremærket til renovering af faciliteter, der udelukkende anvendes til almennyttige aktiviteter, som kommunen kan støtte. Københavns Kommune støtter således ikke kommercielle aktiviteter i DGI-byen.

Det samlede renoveringsbehov er vurderet til ca. 76 mio. kr. DGI-byen bidrager således med de resterende ca. 38 mio. kr. til renovering af de almennyttige kultur- og idrætsfaciliteter over en årrække.

Aftalen regulerer endvidere DGI-byens udbudsforpligtelser, der følger af Københavns Kommunes økonomiske støtte. Aftalen indebærer også, at DGI-byen, som tilskudsmodtager, accepterer de af Borgerrepræsentationen vedtagne arbejdsklausuler og klausuler om beskæftigelse af praktikanter.

Betaling for dispositionsret

Københavns Kommune forøger den årlige betaling for dispositionsretten til faciliteter i DGI-byen med 7,185 mio. kr. til i alt 29,254 mio. kr. (2018 pl). Beløbet reguleres fremover med KL’s prisfremskrivning, første gang 1. januar 2019. Efter den foretagne regulering har KFF vurderet, at betalingen udgør markedsprisen for dispositionsretten, hvorved forstås, at betalingen ikke overstiger, hvad tredjemand i markedet skulle betale for dispositionsret til facilitetstimerne.

Advokatfirmaet HORTEN har for Københavns Kommune vurderet, at den øremærkede anlægsstøtte og betalingen for dispositionsretten, i forhold til en kommunalretlig, statsstøtte- og konkurrenceretlig vurdering, er lovlig, jf. bilag 2.

Grundleje

Herudover betaler DGI-byen fremover markedsleje på ca. 2,1 mio. kr. (2018 pl). Lejen udgør 2 mio. kr. for den andel af Københavns Kommunes grund, der anvendes til kommercielle aktiviteter (hotel, konferencevirksomhed og bowlingcenter) og 66.000 kr. for den andel, der anvendes til støtteberettigede formål. Markedslejen er vurderet af 2 erhvervsmæglere. 

Ophør, panthavere mv.

Med Aftalen reguleres fordelingen af DGI-byens værdier ved aftalens ophør. Frem for det tidligere udgangspunkt (offentlig ejendomsvurdering), indhentes en erhvervsmæglervurdering. Samtidig beskrives det, hvorledes parterne skal forholde sig til værdifordelingen, hvis ejendommen ved Aftalens ophør sælges til tredjemand, eller hvis én af parterne (eller begge) ønsker at erhverve ejendommen.

Aftalen indeholder, som den nuværende aftale, en ret for DGI-byens panthaver til at indtræde i aftalen mellem DGI-byen og Københavns Kommune. Københavns Kommune forpligtes til at acceptere, at en ny långiver indtræder i Aftalen på samme vilkår som DGI-byen. Tilsvarende skal en panthaver, der måtte overtage DGI-byens bygninger på tvangsauktion eller til brugeligt pant, indtræde i Aftalen på uændrede vilkår. Ligeledes bestemmes det, at en panthaver, der er indtrådt i Aftalen, alene vil kunne videresælge eller udleje bygningerne til tredjemand mod tredjemands indtrædelse i Aftalen , og en sådan tredjemands indtræden i Aftalen skal godkendes af Københavns Kommune.

Der er med Aftalen desuden indsat en ny bestemmelse om varsling af og afhjælpningsret for DGI-byen og dennes panthavere i tilfælde af indtrådt misligholdelse af Aftalen. Såfremt DGI-byen eller en indtrædende kreditor ikke leverer de aftalte facilitetsydelser til Københavns Kommune, kan kommunen stoppe betalingen og kræve sig bygningerne vederlagsfrit overdraget.

Hjemfald

Hjemfaldsdeklarationen på DGI-byens ejendom ændres således, at det tidligere hjemfaldsudløsende krav om, at DGI-byen skal være ejer af ejendommen, udgår. Herefter udløses hjemfaldet ved: 1) ændret anvendelse af ejendommen, hvormed forstås, at ejendommen ikke længere indgår som en del af DGI-byens aktiviteter eller 2) dog senest den 31. maj 2095. Det defineres i den nye deklaration, hvad der forstås ved DGI-byens aktiviteter (på ejendommen): Parkeringsanlæg og restaurant/kantinedrift.

Ifølge den oprindelige hjemfaldsdeklaration skulle Københavns Kommune endvidere respektere og overtage DGI-byens restgæld på op til kr. 60 mio. kr. ved et hjemfalds indtræden. Ved Aftalen bortfalder Københavns Kommunes forpligtelse.

Der er med den nye formulering af hjemfaldsdeklarationen fortsat sikkerhed for – selvom der måtte ske ejerskifte – at de nuværende aktiviteter på ejendommen fortsætter. Samtidig muliggøres en refinansiering af ejendommen, som ikke har vist sig mulig med den hidtil gældende formulering af hjemfaldsdeklarationen.

Tillægskøbesum

Som et nyt element i aftaleforholdet indrømmer DGI-byen Københavns Kommune ret til tillægskøbesum, såfremt udnyttelsen af selskabets egen ejendom udvides og/eller ændres, jf. bilag 1.2.

DGI-byens gæld

Et sidste væsentligt element i Aftalen er, at DGI-byen har fået den store gæld, som institutionen har været belastet af siden rekonstruktionen i 2012, nedbragt til et niveau, som kan håndteres indenfor DGI-byens almindelige drift.

Dette er sket ved, at DGI-byen gennem de seneste år har forhandlet markante reduktioner af sin gæld med kreditorerne, således at gælden nu har et niveau og en tilbagebetalingsprofil, der kan håndteres under hensyntagen til genopretning og fremtidig løbende god forsvarlig vedligeholdelse af faciliteterne.

På denne baggrund er det KFF’s og ØKF's vurdering, at der ved Borgerrepræsentationens godkendelse af sagen tilvejebringes et grundlag for DGI-byens drift og dermed for et kultur- og idrætstilbud til Københavns Kommunes borgere på et ansvarligt økonomisk grundlag.

Der henvises til bilag 3 (FORTROLIG) for yderligere oplysninger.

Økonomi

Sagen har tidligere været drøftet af samtlige Borgerrepræsentationens daværende partier samt løsgænger i aftale om overførselssag 2016-17, indgået 21. marts 2017, og senest mellem samme parter den 12. december 2017.

DGI-byen tilføres et varigt driftstilskud på 7,2 mio. kr. fra 2018 og frem som følge af sagen. 2,1 mio. kr. af driftstilskuddet anvendes til betaling af grundleje til Økonomiforvaltningen, Københavns Ejendomme & Indkøb (KEID) fra 1. juli 2017. KEIDs indtægtskrav på grundlejen hæves som følge heraf med 2,1 mio. kr. fra 2018 og frem. Udgifterne på 5,1 mio. kr. finansieres i 2018 af puljen til uforudsete udgifter og fra 2019 og frem af kommunens råderum.

Der overføres 38 mio. kr. fra kassen under Økonomiudvalget til Kultur- og Fritidsudvalgets anlægsbevilling i 2018 samt frigives en anlægsbevilling til renovering af DGI-byens faciliteter. Midlerne blev reserveret i kassen til renovering af DGI-byens faciliteter i forbindelse med Overførselssagen 2016/2017.

Sagens bevillingsmæssige konsekvenser samt udmøntning af anlægsmidler fremgår af bilag 4.

Videre proces

DGI-byens bestyrelse har behandlet og godkendt Aftalen inkl. tilhørende bilag. Aftalen har endvidere været forelagt og drøftet med DGI-byens nye panthavere, der ligeledes har tilsluttet sig aftaleindgåelsen med Københavns Kommune. DGI-byen har således accepteret Aftalen.

Uanset om Borgerrepræsentationen godkender Aftalen eller ej, har KEID påbegyndt opkrævning af grundleje pr. 1. juli 2017.

Godkender Borgerrepræsentationen Aftalen, vil KEID tillige forestå de ejendomsmæssige dispositioner og tinglysningsmæssige registreringer som implementering af Aftalen kræver.

Det overordnede ansvar for den efterfølgende håndhævelse og opfølgning på Aftalen ligger i Kultur- og Fritidsforvaltningen, Fritid KBH (KFF) og i Økonomiforvaltningen, KEID (ØKF). KFF skal påse den generelle overholdelse af Aftalen og indhente bidrag hertil i Økonomiforvaltningen, KEID.

De præcise snitflader mellem KFF og ØKF vil blive aftalt snarest efter Borgerrepræsentationens godkendelse af Aftalen. Opgaverne fremgår af bilag 5.

Peter Stensgaard Mørch                     Mette Touborg