Redegørelse for igangsætning af forslag til lokalplantillæg for Teglholmen Øst og Sluseholmen Syd med tilhørende forslag til kommuneplantillæg samt redegørelse for planlægning af idrætsfaciliteter på Teglholmen
Redegørelse for igangsætning af forslag til lokalplantillæg for Teglholmen Øst og Sluseholmen Syd med tilhørende forslag til kommuneplantillæg samt redegørelse for planlægning af idrætsfaciliteter på Teglholmen
Kultur- og Fritidsudvalget
DAGSORDEN
for ordinært møde torsdag den 20. april 2006
Fraværende
Sager til beslutning
8. Redegørelse for igangsætning af forslag til lokalplantillæg for Teglholmen Øst og Sluseholmen Syd med tilhørende forslag til kommuneplantillæg samt redegørelse for planlægning af idrætsfaciliteter på Teglholmen
(KFU 179/2006)
INDSTILLING
Teknik-
og Miljøforvaltningen, Økonomiforvaltningen, Kultur- og Fritidsforvaltningen fremsender nærværende redegørelse vedrørende
udvikling af områderne Teglholmen Øst og Sluseholmen Syd, herunder planlægning
af idrætsfaciliteter, til drøftelse i Teknik- og Miljøudvalget, Økonomiudvalget
og Kultur- og Fritidsudvalget med
henblik på udarbejdelse af forslag til tillæg nr. 3 til lokalplan nr. 310 "Teglværkshavnen" med tilhørende
forslag til kommuneplantillæg samt igangsætning af undersøgelse vedrørende
muligheder og vilkår for privat medfinansiering af idrætsfaciliteter på Teglholmen.
Teknik-
og Miljøforvaltningen indstiller til Teknik- og Miljøudvalget,
at udvalget drøfter redegørelsen med henblik på
udarbejdelse af forslag til tillæg nr. 3 til lokalplan nr. 310
"Teglværkshavnen" med tilhørende kommuneplantillæg.
Økonomiforvaltningen
indstiller til Økonomiudvalget,
at udvalget drøfter redegørelsen med henblik på
udarbejdelse af forslag til tillæg nr. 3 til lokalplan nr. 310
"Teglværkshavnen" med tilhørende kommuneplantillæg.
Kultur-
og Fritidsforvaltningen og Økonomiforvaltningen indstiller til Kultur- og Fritidsudvalget
og Økonomiudvalget,
at Kultur- og Fritidsforvaltningen og
Økonomiforvaltningen i fællesskab undersøger muligheder og vilkår for at få
lokale virksomheder i Sydhavnen til at medfinansiere en udbygning af de
kommunale idrætsfaciliteter i tilknytning til den nye folkeskole på Teglholmen
i form af en idrætshal på 2.000 m2.
at Kultur- og Fritidsforvaltningen og
Økonomiforvaltningen forelægger Borgerrepræsentationen en fællesindstilling med
resultatet af undersøgelserne inden udgangen af 2006 som grundlag for beslutning
om, hvorvidt idrætsfaciliteterne i tilknytning til den nye skole i Sydhavnen
bør udbygges til en idrætshal på 2.000 m2.
RESUME
Omdannelse af de udtjente
havnearealer i Sydhavnen til et nyt attraktivt område udgør et væsentligt
element i realiseringen af kommunens boligpolitik. Der vil på sigt kunne bygges
over 6000 nye boliger på arealerne omkring Teglværkshavnen. Ved gennemførelse
af planen for fokusområde Sydhavnen vil nedslidte erhvervsarealer blive
omdannet til tidssvarende bolig- og erhvervsområder. Sydhavnens centrale placering
i København giver mulighed for at udnytte den allerede udbyggede infrastruktur
samt kulturtilbud. Dertil kommer de gode rekreative muligheder, som vandet og
Amager Fælled kan tilbyde.
Med indstillingen foreslås
der udarbejdet lokalplantillæg for Teglholmens østlige del, Sluseholmens
sydlige del og Fordgrunden med tilhørende kommuneplantillæg. Planen bygger
videre på et unikt erhvervs- og boligkoncept ved vandet. Den skal muliggøre opførelse
af ca. 300.000 m2 boliger, ca. 48.000 m2 erhverv samt en
2-sporet skole, der kan udvides til 3 spor.
Udgangspunktet for
planforslagene er den helhedsplan, som kommunen udarbejdede i 2002 sammen med
Københavns Havn og den hollandske tegnestue Soeters Van Eldonk Ponec
Architecten for den del af Sydhavnsområdet, der ligger langs vestsiden af havneløbet.
Med forbillede i Christianshavn og Amsterdam er det målet at etablere kanalbyer
på Enghave Brygge, Teglholmen og Sluseholmen. Den nye bebyggelse forudsættes
overvejende udformet som karreer omgivet af kanaler. I hovedstrukturen indgår
endvidere en vejforbindelse, der via broer fra Havneholmen i nord til
Sluseholmen i syd sammenbinder de nye områder. Desuden indgår stibroer over
havnen ved Fisketorvet (under opførelse) og ved Teglholmen i forlængelse af den
grønne kile. Udviklingen er påbegyndt såvel på Sluseholmen som ved Fisketorvet.
Byggemodningsselskabet
Teglholmen P/S, der b
estår af Sjælsøgruppen og Københavns Havn, har anmodet om
udarbejdelse af lokalplan for området "Teglholmen Øst". Dette område omfatter
ca. 11 ha. I samarbejde med kommunen har Soeters Van Eldonk Ponec Architecten
og Arkitema udarbejdet forslag til bebyggelsesplan, der videreudvikler de
principper, som blev fastlagt på Sluseholmen. Bebyggelsesplanen er opbygget omkring
den allerede fastlagte øst-vestgående grønne kile, den planlagte skole, kanaler
og et markant havnebassin. Bygningerne, der placeres mod Man B & W
eksisterende prøvehal, forudsættes anvendt til erhverv.
På Støberigade ved det
centralt placerede havnebassin ønsker Børne- og Ungdomsforvaltningen at opføre
en 2-sporet skole, der kan udvides til 3 spor samt institutions- og
idrætsfaciliteter.
I området "Sluseholmen Syd"
ligger "Louis Poulsen-grunden", der er købt af Nordicom med henblik på
udbygning med boliger. Gröning Arkitekter har med udgangspunkt i den
oprindelige helhedsplan udarbejdet forslag til en fortsættelse af kanal- og
karréstrukturen med i alt ca. 400 boliger og publikumsorienterede erhverv i
dele af stueetagerne.
Området "Sluseholmen Syd"
omfatter derudover ejendommene Sluseholmen nr. 1 og 6 samt engros-supermarkedet
Metros ejendom. Disse ejendomme udvikles af "Hauser Ejendomme" i samarbejde med
MT-Højgaard, der ejer Fordgrunden. De to selskaber har engageret Henning
Larsens Tegnestue til at udarbejde et foreløbigt skitseforslag til en
bebyggelsesplan for de fire ejendomme. I projektet indgår, at Metro flytter til
arealer syd for Sydhavnsgade/Sjællandsbroen ved Bådehavnsgade.
Samlet vurderes det, at de
foreslåede bebyggelsesplaner for Teglholmen Øst og Sluseholmen Syd indeholder
kvaliteter, der ved en fortsat bearbejdning og detaljering kan danne grundlag
for lokalplanforslaget. Overvejelserne i indstillingen medfører således, at en
række emner nærmere skal overvejes og afklares i forbindelse med det videre planlægningsarbejde:
- Med henblik på ønsket om et attraktivt og
udadvendt bymiljø skal forvaltningerne foreslår, at der sættes særlig
fokus på placering af publikumsorienterede serviceerhverv i stueetagen, bl.a.
langs Teglholmens Østkaj, ved det nye havnebassins østpromenade, ved
Fordgraven og langs vejen Sluseholmen.
- Skitserne fra Henning Larsens Tegnestue (HLT) til
en bebyggelse på "Metro" og "Fordgrunden" er i strid med bestemmelserne i lokalplan
nr. 310 om, at arealet mellem Fordgraven og vejen Sjællandsbroen skal
friholdes for bebyggelse med henblik på at tilgodese udsigtskilen mod
Fordgraven og Teglværkshavnen. HLT's skitser viser en bymæssig sammenhæng
mellem boliger på både Sluseholmen og Fordgrunden kombineret med en afskærmende
erhvervsbebyggelse placeret parallelt med Sydhavnsgade med en mindre
åbning, der giver mulighed for et begrænset men eksponeret kig fra
Sjællandsbroen til Fordgraven. Forslaget bygger på, at boliger og udearealerne
omkring Fordgravens fremtidige marina vil kunne opnå større kvaliteter med
en begrænset åbning i erhvervsbebyggelsen og dermed mindre trafikstøj.
Imod en sådan løsning taler et overordnet byplanmæssig princip om at
respektere værdifulde udsigtskiler mod vandet.
- For at skabe en attraktiv forbindelse mellem det
eksisterende Kongens Enghave og Sluseholmen, skal der sættes særlig fokus
på fodgænger- og cykeltrafik fra Borgmester Christiansens Gade/Bådehavnsgade
til Sluseholmen. I denne sammenhæng forudsættes det, at adgangen til og
udformningen af byrummet omkring Fordgraven gives særlig opmærksomhed. Byrummet
bør således tilføres udadvendte funktioner samt bymæssige kvaliteter i
øvrigt for at invitere til ophold.
- Da projekterne indebærer etablering af et større
antal kanaler, skal det via konsulentundersøgelse dokumenteres, at der
ikke opstår vandområder med ringe vandudskiftning og dermed forringet
vandkvalitet.
- For så vidt angår Sluseholmen Syd må det af
æstetiske og besejlingsmæssige grunde forudsættes, at vejen Sluseholmen føres
over de nye tværgående kanaler på broer.
- Investorerne har henvendt sig om at opføre et
antal billige boliger, og resultatet herom vil foreligge inden
udarbejdelse af planforslagene.
I tilknytning til den ny folkeskole på Teglholmen skal
der etableres idrætsfaciliteter. Med baggrund i boligudbygningen omkring
Teglværkshavnen vil det være oplagt at udvide den traditionelle skoleidrætshal
på 700 m2 (inkl. omklædning) til en idrætshal på 2.000 m2
med mulighed for også at rumme foreningsidræt. En sådan idrætshal kan eventuelt
etableres i samarbejde med private. Konsulentfirmaet OeO har i samarbejde med
Københavns Kommune udarbejdet en rapport om behov og interesse blandt de lokale
virksomheder i Sydhavnen. Det konkluderes bl.a., at der er stor interesse i
etablering af kommunale idrætsfaciliteter.
Med
udgangspunkt i erfaringerne med Vanløse Idrætshal vurderer Kultur- og Fritidsforvaltningen
og Børne- og Ungdomsforvaltningen, at en idrætsfacilitet på 2.000 m2
i tilknytning til skolen − svarende til en håndboldhal − vil koste
ca. 35 mio. kr. Fratrukket de ca. 12 mio. kr. som er indeholdt i
skolebyggeriets budget, efterlader det et restfinansieringsbehov på ca. 23 mio.
kr. som evt. kan medfinansieres af private virksomheder − mod at de får
adgang til brug af faciliteterne i aftalte tidsrum.
En realisering af det
foreliggende forslag til bebyggelsesplan for Teglholmen Øst og Sluseholmen Syd
forudsætter udarbejdelse af et tillæg til Kommuneplan 2005, som fastlægger
bestemmelser om mindre opfyldninger langs Sydhavnsløbet, om fordeling af boliger
og erhverv, bebyggelsens omfang om bebyggelse i op til 7 etager og om detailhandel.
"Ford-grunden" og "Metro-grunden" i den østlige del af det nuværende E1*-område
"Frederikskaj" ændres til et C2*-område til boliger og serviceerhverv. Endvidere
foreslås det nuværende C2* -område - "Louis Poulsen-grunden" - udvidet mod syd
med ejendommen Sluseholmen 6, som er en del af det nuværende E1-område til
blandet erhverv mellem Stigbordene og Sjællandsbroen.
Forvaltningen vil foretage høring
af de myndigheder som planforslagene berører, jf. § 4, stk. 2, i lov om
miljøvurdering af planer og programmer. Dette sker med henblik på endelig
beslutning om udarbejdelse af miljørapport, der skal offentliggøres sammen med
planforslagene.
Lokalplanområdet er i
Kommuneplan 2005 fastlagt til byomdannelsesområde. Med baggrund i planlovens
bestemmelser vedr. byomdannelsesområder vil der i lokalplanen blive stillet
krav om oprettelse af en grundejerforening i de aktuelle områder Teglholmen Øst
og Sluseholmen Syd til at forestå etablering, drift og vedligeholdelse af fællesarealer
og fællesanlæg.
For så vidt angår det
forventede kommunale investeringsbehov vil dette udgøre ca. 500 mio. kr. til
skole, idrætsfaciliteter, daginstitutioner og broer over Frederiksholmløbet og
til Amager Fælled. Der forhandles dog om privat medfinansiering af de to broer.
Foreløbig beregning af de
forventede samlede kommunaløkonomiske konsekvenser ved udbygningen af områderne
ved Teglholmen og Sluseholmen peger i retning af, at de kommunale
anlægsinvesteringer vil kunne være tilbagebetalt gennem øgede skatteindtægter i
2017.
For Teglholmen Øst gælder, at
udgifterne til den overordnede byggemodning (lokale veje og broer, kanaler,
træbrygger mv.) afholdes af Byggemodningsselskabet Teglholmen P/S.
Modningsomkostning udgør ifølge selskabet overslagsmæssigt 235 mio. kr.
SAGSBESKRIVELSE
Baggrund
Sydhavnen undergår i disse år en
markant forvandling fra et nedslidt industri- og havneområde til et moderne
integreret byområde med boliger og erhverv i en ny sammenhæng med kanaler og
havnebassiner. For store dele af Sydhavnen foreligger der allerede planer, der
er ved at blive realiseret. Dette gælder Sluseholmen Nord, Teglholmen Sydvest
samt Fisketorvet, Havneholmen og Kalvebod Brygge
på Sjællandssiden og Havnestad på Amagersiden.
Andre dele er fortsat udlagt til
erhverv og industri, men forventes i tråd med den igangværende udvikling
ligeledes ændret til integrerede byområder med erhverv, boliger og
servicefunktioner. Beliggenheden er rimelig central i forhold til City og
særdeles attraktiv i forhold til vandet.
I forbindelse med behandlingen af
"Københavns Kommuneplanberetning 1999" besluttede
Borgerrepræsentationen den 6. maj 1999, at der skulle udarbejdes en helhedsplan
for Københavns Havn bl.a. med henblik på udnyttelse af havnens
herlighedsværdier. Med de politiske tilkendegivelser om nødvendigheden af
kvalitet i byggeriet, behovet for en helhedsorienteret planlægning for havnen
og opførelse af flere boliger, indledte Københavns Kommune i sommeren 1999 et
samarbejde med Københavns Havn, Miljø- og Energiministeriet og Freja Ejendomme
A/S. Den hollandske tegnestue Soeters Van Eldonk Ponec Architecten blev
inviteret til at udvikle et idéoplæg for dele af Sydhavnen som et blandet
byområde, der udnytter beliggenheden mod eksisterende og mulige nye vandflader.
Bilag 1 er et luftfoto med
angivelse af de forskellige områder.
På et møde med Økonomiudvalget og Teknik-
og Miljøudvalget d. 22. august 2000 besluttede udvalgene i fællesskab, at idéoplægget
fra Soeters Van Eldonk Ponec Architecten skulle danne udgangspunkt for
retningslinierne i Kommuneplan 2001.
Samarbejdet mellem Københavns Kommune,
Københavns Havn A/S, Miljø- og Energiministeriet og Freja Ejendomme A/S blev
afrapporteret i rapporten "Kvalitetsbyggeri i Københavns Havn".
Rapporten blev på Borgerrepræsentationens møde den 4. oktober 2001 (BR 382/01)
taget til efterretning, herunder at den tidligere beslutning om, at der skulle
udarbejdes en helhedsplan for havnen, hermed var opfyldt.
Den store interesse for det
igangværende projekt på Sluseholmen har dannet grundlag for den videre
detailplanlægning omkring Teglværkshavnen. Med afsæt i nævnte helhedsplan
konkretiserer denne redegørelse udbygningsmulighederne for Teglholmen Øst samt
Sluseholmen Syd.
Bilag 2 viser områder, der i den
videre planlægning skal vægtes særligt, såvel hvad angår byrummets udformning som i forhold
til placering af publikumsorienterede funktioner. Bilag 11 viser vigtige eksisterende og fremtidige forbindelser
mellem Kongens Enghave, Sluseholmen, Teglholmen og Teglholmen.
Aktuelle byggeønsker
Byggemodningsselskabet Teglholmen P/S
har med brev af 24. januar 2006 anmodet om udarbejdelse af lokalplan for
området "Teglholmen Øst", der omfatter et ca. 11,3 ha. stort område, som
selskabet har option på. Området er udgør med den ca. 2,1 ha store af Samejet
Teglholmsgade 41 ejede ejendom, hvor Man B & W har sin administrationsbygning,
det foreslåede lokalplanområde på Teglholmen. Området Teglholmen Øst er i dag
forholdsvis ekstensivt udnyttet og fremstår som et blandet erhvervsområde
præget af store lagerhaller og oplagspladser.
Af dette areal forudsættes Københavns
Kommune at erhverve ca. 2,2 ha med henblik på opførelse af skole, institutioner
og idrætsfaciliteter, jf. fællesindstilling fra Økonomiforvaltningen og Børne-
og ungdomsforvaltningen vedr. grundkøb og vilkårene herfor som behandles parallelt
med nærværende indstilling.
Området "Sluseholmen Syd" består af
"Louis Poulsen-grunden", i alt ca. 4 ha. der er købt af Nordicom med henblik på
udbygning med boliger. Området huser i dag Louis Poulsens lampefabrik, der har
planlagt at flytte deres aktiviteter til bl.a. Vejen. Et areal langs Sluseholmens
Østkaj ud for Nordicoms ejendom udgør i alt ca. 2.600 m2, som anvendes
til parkeringsplads. Nordicom forventes at overtage arealet mod at etablere et
tilsvarende antal parkeringspladser til DATEA med en mere hensigtsmæssig
placering i forbindelse med den nye bebyggelsesplan.
Hauser Ejendomme ejer naboejendommen "Sluseholmen
6" og har en købsaftale for så vidt angår Sluseholmen nr. 1 (ATP Ejendomme)
samt engros-supermarkedet Metros ca. 4,5 ha. store ejendom. De har fremsat
ønske om, at dette område ændres til et integreret byområde med boliger og
serviceerhverv.
Hauser Ejendomme har i samarbejde med
MT-Højgaard, der ejer den 2 ha. store ejendom Sydhavnsgade nr. 2/
Sjællandsbroen nr. 1. "Ford-grunden" (Fords tidligere bilsamlefabrik),
engageret Henning Larsens Tegnestue til med udgangspunkt i helhedsplanens
bebyggelsesprincipper at udarbejde et forslag til en bebyggelsesplan for de
fire ejendomme, der tilsammen udgør ca. 7 ha.
Området Sluseholmen Syd fremstår i dag
med en blandet karakter præget af Louis Poulsens industrihaller samt Metros
lagerbygninger. Bygningerne fremstår med lukkede facader mod Fordgraven og Sluseholmen.
Fordbygningen er under nedrivning.
For det samlede lokalplanområde
vurderes det, at ingen bygninger har så stor arkitektonisk eller
kulturhistorisk værdi, at de bør fastlægges som bevaringsværdige.
Bilag 3 viser forslag til
helhedsplan for Teglholmen Øst og Sluseholmen. Bilag 4 er et eksempel på
bebyggelsesplan med aktuelle ejerforhold samt forslag til placering af publikumsorienterede
serviceerhverv i stueetagen.
Forslag til bebyggelsesplan
Teglholmen Øst
Sjælsøgruppen har i samarbejde med
Københavns Havn A/S engageret Soeters Van Eldonk Ponec Architecten og Arkitema
til en viderebearbejdning af det oprindelige idéoplæg fra helhedsplanen for så
vidt angår Teglholmen Øst. Bearbejdningen af skitserne for Teglholmen Øst er
sket ved afholdelse af 4 workshops med deltagelse af forvaltningerne,
Sjælsøgruppen, Københavns Havn og arkitekterne. Formålet har primært været at
tilvejebringe en principiel bebyggelsesplan for området. Forvaltningerne har i
processen haft særlig fokus på de offentlige rum.
Soeters Van Eldonk Ponec Architectens
og Arkitemas forslag videreudvikler de principper, som blev fastlagt på
Sluseholmen. Bebyggelses- og kanalstrukturen har således fortsat referencer til
Soeters Van Eldonk Ponec Architectens "Java-ø" i Amsterdam samt
elementer fra "Borneo-ø" ligeledes i Amsterdam, udarbejdet af
tegnestuen WEST 8. Desuden er der hentet inspiration i Københavns eksisterende
byområder, herunder i den karrébebyggelse, som findes på Christianshavn og i
Frederiksstaden samt i det igangværende "boligøprojekt" i Teglværkshavnens
nordlige del, som tegnestuen Vandkunsten har tegnet.
Bebyggelsesplanen er opbygget omkring
skolen, kanalerne og et havnebassin. Havnebassinet er placeret strategisk midt
i den nye bebyggelse på det sted, hvor den øst-vestgående grønne kile passerer
den planlagte skole. Den grønne kile afbrydes her af bassinet, men forbindes
over vandrummet via en stibro til det centrale byrum, der skal ses som en mere
urban afslutning på den planlagte ca. 1 km. lange grønne kile. Kilen får
forbindelse til Amager via en planlagt cykel- og stibro fra Teglholmens østkaj.
Vandbassinet har promenade langs vestsiden samt en sydvendt pladsdannelse mod
nord. Langs bassinets østside forbinder en nordsydgående promenade placeret
delvis i arkader Teglværksløbet med Frederiksholmsløbet. Oplukkelige broer
muliggør, at også større skibe kan benytte havnebassinet.
Bebyggelsen udformes som karreer
omgivet af kanaler. Der foreslås forskellige bygningshøjder og hustyper. Mod
havneløbet opføres de største bygningsvolumener i op til 7 etager, mens der
langs de øvrige vandrum bygges lavere – ned til 3 - 5 etager. Karreerne
opbygges af selvstændige etagehuse og individuelle "rækkehuse" i 2 x 2 etager, som
de kendes fra det igangværende projekt på Sluseholmen. Karreernes facader er
placeret langs promenader af forskellig art og bredde samt direkte i flugt med
nye kanaler. Langs Teglholmens østkaj danner 3 etagers bygninger placeret
vinkelret på kajen et helt særligt miljø med publikumsorienterede erhverv i
stueetagen og bådepladser i vandrummene mellem bygningerne. Promenaden her er
særlig bred, idet den varierer fra ca. 8 til 30 m. Herved søges det at
tilgodese den størst mulige kontakt til havnen. Det er hensigten, at
bebyggelsen skal danne et varierede bybillede både mod gader, pladser, kanaler,
gårdrum og havnefronten, jf. bilag 5, der viser eksempel på bebyggelsesplan af området, og bilag 6,der
viser CAD-illustrationer af projektet.
De enkelte "karré-øer"
forbindes med vejbroer og stibroer. Parkering sker fortrinsvis i
parkeringskældre, der er placeret under boligblokkene og gårdarealerne.
Parkeringskældrene har adgang fra de interne veje samt fra den østvendte
promenade, hvorfra der også er adgang til gårdanlæggene. Det forudsættes, at
alle adgangs- og opholdsarealer udformes således, at de tilgodeser
bevægelseshæmmedes færdsel.
På Støberigade ved den centralt
placerede "vandplads" ønsker Børne- & Ungdomsforvaltningen at opføre en
2-sporet skole med faglokalekapacitet til 3 spor samt institutions- og
idrætsfaciliteter. Børne- & Ungdomsforvaltningen har planlagt, at der skal
udskrives en indbudt konkurrence medio 2006 med henblik på en afgørelse ultimo
2006. Det 34.000 m2 store område har et stort potentiale til
skolefunktioner m.v., idet beliggenheden ved den store "vandplads" og den
grønne kile vil medvirke til at gøre de offentlige bygninger til det naturlige
centrum i lokalområdet.
Sjælsøgruppen ønsker området fastlagt til
boliger og serviceerhverv med en boligandel på mindst 50 %. Med henblik på
publikumsorienterede serviceerhverv har Sjælsøgruppen fået ICP a/s til at
udarbejde en rapport, der belyser mulighederne og behovet i området. Rapporten
konkluderer bl.a., at maksimalt 1.000 - 2.000 m2 kan disponeres til
detailhandel og andre kundeorienterede servicefunktioner alt afhængig af
butikkernes udformning og de enkelte butikkers størrelse, medmindre der
etableres et bydelscenter med discountbutik og supermarked m.v. Til centerfunktioner
i øvrigt vil der kunne disponeres ca. 500 m2. Funktionerne foreslås
placeret langs den centrale plads samt i to af de på østkajen udlagte
boligstænger.
Forvaltningerne finder ikke, at der er
grundlag for et egentligt bydelscenter men skal på grund af nødvendigheden af
et attraktivt og udadvendt bymiljø foreslå en yderligere placering af
publikumsorienterede serviceerhverv i en del af stueetagen på hver af de langs
østkajen udlagte boligstænger samt på det sydøstvendte hjørne af Teglholmen og
langs
det centrale vandbassins østlige promenade.
Bilag 4 viser eksempel på
bebyggelsesplan med forslag
til placering af publikumsorienterede serviceerhverv i stueetagen.
Forslag til bebyggelsesplan
Sluseholmen Syd
Gröning Arkitekter har for Nordicom A/S
bearbejdet Soeters Van Eldonk Ponec Architectens forslag til
bebyggelsesstruktur på "Louis Poulsen-grunden". Derudover har Henning Larsens
Tegnestue for MT Højgaard og Hauser Ejendomme udarbejdet skitser til bebyggelsesplan
for "Ford-grunden" og "Metro-grunden". For så vidt angår "Metro-grunden" er
dette område i lighed med "Louis Poulsen-grunden" tidligere introduceret i
forbindelse med udarbejdelse af tillæg nr. 2 til lokalplan nr. 310 som en
naturlig fortsættelse af karréstrukturen og kanalerne fra Sluseholmen Nord og med
et overordnet koncept for en varieret arkitektur, som det kendes fra det
igangværende projekt for Sluseholmen. Metro flytter til arealer ved
Bådehavnsgade i overensstemmelse med anvendelsesbestemmelserne i lokalplan
324("Borgmester Christiansens Gade").
I Grönings projekt arbejdes med en lokal pladsdannelse og et trappeanlæg til kanalen i forbindelse med en lidt bredere kanal.
Bilag 7 viser eksempel på
bebyggelsesplan for Sluseholmen Syd. inklusive "Fordgrunden". Bilag 8 viser
CAD-illustrationer af Nordicoms projekt.
De foreslåede bebyggelsesplaner for
Teglholmen Øst og Sluseholmen Syd vurderes at indeholde kvaliteter, som med en
fortsat bearbejdning og detaljering kan danne grundlag for lokalplanforslaget.
Planovervejelserne i indstillingen afføder imidlertid, at en række emner
nærmere skal overvejes og afklares som del af det forestående planlægningsarbejde
for Teglholmen Øst og Sluseholmen Syd:
- Med henblik på ønsket om et attraktivt og
udadvendt bymiljø skal forvaltningerne foreslår, at der sættes særlig
fokus på placering af publikumsorienterede serviceerhverv i stueetagen, bl.a.
langs Teglholmens Østkaj, ved det nye havnebassins østpromenade, ved
Fordgraven og langs vejen Sluseholmen.
- Skitserne fra Henning Larsens Tegnestue (HLT) til
en bebyggelse på "Metro" og "Fordgrunden" er i strid med bestemmelserne i lokalplan
nr. 310 om, at arealet mellem Fordgraven og vejen Sjællandsbroen skal
friholdes for bebyggelse med henblik på at tilgodese udsigtskilen mod
Fordgraven og Teglværkshavnen. HLT's skitser viser en bymæssig sammenhæng
mellem boliger på både Sluseholmen og Fordgrunden kombineret med en
afskærmende erhvervsbebyggelse placeret parallelt med Sydhavnsgade med en
mindre åbning, der giver mulighed for et begrænset men eksponeret kig fra
Sjællandsbroen til Fordgraven. Forslaget bygger på, at boliger og udearealerne
omkring Fordgravens fremtidige marina vil kunne opnå større kvaliteter med
en begrænset åbning i erhvervsbebyggelsen og dermed mindre trafikstøj.
Imod en sådan løsning taler et overordnet byplanmæssig princip om at
respektere værdifulde udsigtskiler mod vandet.
- For at skabe en attraktiv forbindelse mellem det
eksisterende Kongens Enghave og Sluseholmen, skal der sættes særlig fokus
på fodgænger- og cykeltrafik fra Borgmester Christiansens Gade/Bådehavnsgade
til Sluseholmen. I denne sammenhæng forudsættes det, at adgangen til og
udformningen af byrummet omkring Fordgraven gives særlig opmærksomhed. Byrummet
bør således tilføres udadvendte funktioner samt bymæssige kvaliteter i
øvrigt for at invitere til ophold.
- Da projekterne indebærer etablering af et større
antal kanaler, skal det via konsulentundersøgelse dokumenteres, at der
ikke opstår vandområder med ringe vandudskiftning og dermed forringet
vandkvalitet.
- For så vidt angår Sluseholmen Syd må det af
æstetiske og besejlingsmæssige grunde forudsættes, at vejen Sluseholmen føres
over de nye tværgående kanaler på broer.
- Der skal endvidere sættes fokus på Sluseholmens
og Teglholmens forbindelser til Amager via Slusen, samt den planlagte sti-
og cykelbro i forlængelse af den grønne kile.
De foreslåede kanaler kan
anvendes til robåde og motorbåde med en begrænset højde, mens de større
havneløb og bassiner, herunder det på Teglholmen etablerede nye havnebassin,
ikke har begrænsninger af denne art, idet adgangen som nævnt er sikret ved
oplukkelige broer. På linie med tidligere fremsatte ønsker fra Dansk Forening
for Rosport kan Sluseløbet (havneløbet ved Slusen og Teglholmens Østkaj), hvis
det er praktisk gennemførligt, også tænkes anvendt til en international
rosportsbane.
Husbåde kan i overensstemmelse med kommuneplan 2005 placeres i
Fordgraven og langs Teglholmens Østkaj og i forlængelse af Bådeklubben Valby på
Sluseholmen. Det skal foreslås, at lokalplanen optager deltaljerede bestemmelser
herom, idet det forudsættes, at antallet begrænses, og at husbåde for at få et
varieret bybillede placeres i en vekselvirkning med lystbåde.
Eksisterende planforhold
De aktuelle forslag er i
overensstemmelse med byudviklingsstrategien i Kommuneplan 2005,
hvor en stor del af de gamle havne- og erhvervsområder i Sydhavnen er udpeget
til et særligt byomdannelsesområde med store herlighedsværdier på grund af
nærheden til vandet. Der ønskes et funktionsblandet bykvarter af høj standard
med et familievenligt boligmiljø, hvor erhverv samt kulturelle, offentlige og
publikumsorienterede funktioner er integreret i området, og hvor vandet trækkes
ind i området for at skabe et unikt miljø for både lokale beboere og byens
øvrige borgere.
Hovedsigtet med de i Kommuneplan 2005
fastlagte rammebestemmelser for området omkring Teglværkshavnen er at
opretholde arealerne langs de omkransende hovedtrafikårer til erhverv og at
sikre muligheder for et sammenhængende boligområde med store herlighedsværdier
langs havneløbet og de tilhørende havnebassiner.
For så vidt angår området
Teglholmen Øst er det i Kommuneplan 2005 fastlagt til et C2*-område til
boliger og serviceerhverv samt offentlige institutioner som kan udbygges i
første del af planperioden. Eventuelle mindre opfyldninger vurderes i den
videre kommuneplanlægning.
For så vidt angår området
på den sydlige del af Sluseholmen: "Louis Poulsen-grunden" er det
i Kommuneplan 2005 fastlagt til et C2*-område til boliger og serviceerhverv.
Det fremgår, at området kan udbygges i første del af planperioden. Boligandelen
i området skal under ét mindst være 70 procent.
For så vidt angår området
på den sydvestlige del af Sluseholmen "Metros ejendom" samt
"Ford-grunden" er området i Kommuneplan 2005 fastlagt til E1*- område
til blandet erhverv med bemærkninger vedrørende, at der efter bestemmelser i
lokalplan kan etableres træbrygger langs kajerne og foretages opfyldning af et
areal på indtil 15.00 m2 til et trappeanlæg. Endelig kan der
placeres en station for Øresundsforbindelsens baneanlæg.
Det gælder ligeledes for ejendommen Sluseholmen
nr. 6, at den i Kommuneplan 2005 er fastlagt til E1-område til blandet
erhverv.
Bilag 9 viser et kort med rammerne
i Kommuneplan 2005 samt forslag til nye rammer.
Gældende lokalplaner
Området omkring Teglværkshavnen er
omfattet af lokalplan nr. 310 "Teglværkshavnen", der blev vedtaget af
Borgerrepræsentationen den 16. juni 1999. Lokalplan nr. 310 fastlægger det
planmæssige grundlag for omdannelsen af det tidligere industri- og havneområde
omkring Teglværkshavnen. Anvendelsesmæssigt er det intentionen med lokalplanen
at skabe en zoning fra industriområdet omkring H.C. Ørsted Værket og de stærkt
trafikerede veje over områder med blandet erhverv til de integrerede bolig- og
serviceerhvervsområder på Teglholmens sydlige del og Sluseholmens nordlige del.
Lokalplan nr. 310 fastlægger sammenhængende infrastrukturelle fællesanlæg som
veje, en broforbindelse mellem Teglholmen og Sluseholmen samt rekreative
elementer i form af en grøn kile og havnepromenader bl.a. for at sikre en
hensigtsmæssig trafikafvikling og forøge de herlighedsværdier, der knytter sig
til beliggenheden i et havneområde og for at sikre sammenhæng til de
eksisterende boligområder i Kongens Enghave.
Tillæg 2 til lokalplan nr. 310, som
blev endeligt vedtaget af Borgerrepræsentationen 11. december 2003 omfatter den
nordlige del af Sluseholmen samt "Louis Poulsen-grunden". Af tillægget fremgår
det, at mindst 70 % af det samlede etageareal skal anvendes til boliger. Det
gælder særligt for Louis Poulsens ejendom, som er identisk med område VIII i
lokalplantillægget, at opførelse af ny bebyggelse forudsætter supplerende
lokalplan, hvori den nærmere placering af anvendelserne ligeledes
fastlægges.
Bilag 10 viser et kort med eksisterende
lokalplaner.
Helhedsplan
Hovedstrukturen i helhedsplanen er –
udover de mange kanaler – en ny vejforbindelse, der forbinder Fisketorvet mod
nord med Sluseholmen mod syd. Over Frederiksholmsløbet etableres en ny
broforbindelse, og Teglholmen får dermed fast forbindelse både mod nord og -
via den projekterede vejbro fo over Teglværksløbet - mod syd.
En fuld udbygning af området omkring
Teglværkshavnen vil omfatte ca. 6000 boliger inklusive de igangværende
projekter ved Teglholmsgade/Teglholm Allé og forventede ønsker ved Østre og
Vestre Teglgade. De nu aktuelle projekter omfatter desuden erhvervsbygninger
samt kommunale bygninger på tilsammen ca. 50.000 m2. Hertil kommer
områderne nord for Teglværkshavnen omkring H.C. Ørsted Værket/Enghave Brygge og
syd for Fisketorvet.
Helhedsplanen må tilvejebringes i
etaper. Udviklingen er påbegyndt såvel på Sluseholmen som ved Fisketorvet. Med
denne redegørelse foreslås, at der udarbejdes supplerende lokalplan for
Teglholmens østlige del samt for Louis Poulsens tidligere ejendom på
Sluseholmen (område VIII i tillæg 2 til lokalplan nr. 310 ), "Metro-grunden" og
"Ford-grunden" De sidste ejendomme er ikke en del af den oprindelige
helhedsplan. Inddragelsen af disse ejendomme i planlægningen vil styrke
helhedsplanen, og der vil opstå et sammenhængende og arkitektonisk helstøbt
område fra Sydhavnsgade/Sjællandsbroen til Fisketorvet.
De mellemliggende etaper omkring H.C.
Ørstedværket forudsætter, at de miljømæssige relationer afklares. Den
eksisterende industrielle anvendelse af disse arealer skal vurderes i en større
tidsmæssig sammenhæng, og de miljømæssige naboforhold her kan kræve særlige
løsninger.
De
r henvises til luftfotos bilag 1 og bilag 4, der viser det
foreslåede lokalplanområde. Bilag 5 viser eksempel på bebyggelsesplan
for Teglholmen Øst.
Byrumshandlingsplan
For at sætte fokus på udvikling af
byens rum har Teknik- og Miljøforvaltningen igangsat en proces om "
Handlingsplan for Københavns Byrum". Denne proces skal være grundlaget for en
helhedsorienteret indsats for at forbedre de københavnske byrum sammen med den
vedtagne parkpolitik, som forholder sig til byens parker og grønne struktur i
øvrigt.
Handlingsplan for Københavns Byrum
fokuserer på de urbane byrum med strøggader, forbindelser, opholdspladser og
fodgængerarealer og foreslår et øget fokus på udformning af byrummene, på nye
muligheder for udfoldelse, fleksibilitet og foranderlighed.
Forvaltningerne har endvidere taget
initiativ til projekt "bedre byliv på Teglholmen". Projektet tænkes gennemført
i samarbejde med Urban Task Force og skal gennem konkrete aktiviteter være med
til at katalysere bylivet i den nye bydel. Der tænkes gennemført en proces,
hvor byens idérige projektmagere − det kunne være folkene bag det tidligere
Luftkastellet − inviteres til at realisere midlertidige aktiviteter i
etableringsfasen for bydelen. Der kan f.eks. være tale om enkeltstående events
eller projekter af længere varighed, som gør brug af tomme industribygninger, inden
de nedrives, eller butikslokaler i de nyopførte byggerier i overgangsfasen,
hvor det erfaringsmæssigt er svært at udleje til butiksformål. Samtidig er det
et mål at skabe opmærksomhed omkring Teglholmen, da tilstedeværelsen i den
offentlige bevidsthed er en væsentlig forudsætning for byliv.
Trafikforhold
For så vidt angår den overordne
trafikbetjening grænser helhedsplanområdet op til Centrumforbindelsen, som
er den sydlige hovedindfaldsvej fra motorvejsnettet til det centrale København.
I dag kører der på de mest befærdede delstrækninger godt 55.000 biler pr.
hverdagsdøgn. I forbindelse med udarbejdelsen af lokalplan nr. 310 og helhedsplanen
blev der foretaget en vurdering af de trafikale konsekvenser af byudviklingen i
Sydhavnen i forhold til trafikniveauet i 2000. Samlet set vurderedes det, at en
udbygning ville medføre 22-23.000 ekstra biler pr. hverdagsdøgn i forhold til
2000-niveauet. Centrumforbindelsen er i forvejen belastet tæt på
kapacitetsgrænsen, og som nævnt i Trafik- & Miljøplan 2004 kan en ny
centrumforbindelse fra Amagermotorvejen til Kalvebod Brygge overvejes på
længere sigt.
Helhedsplanområdet trafikforsynes via
krydsene Sluseholmen/Sjællandsbroen, Teglholmsgade/Vasbygade og Kortløb/Vasbygade.
Krydset Teglholmsgade/Vasbygade er i
dag kraftigt belastet. Hovedparten af trafikken til den allerede gennemførte
byudvikling kører til og fra området her. Den planlagte bro over Teglværksløbet
vil give en mere smidig trafikafvikling internt i området og vil kunne mindske
problemerne i Teglholmsgade-krydset, idet en stor del af trafikken må forventes
at ville køre ad Sluseholmen i stedet. Krydset Sluseholmen/Sjællandsbroen er
ligeledes belastet i dag, men det vil blive udvidet til at kunne afvikle den
forventede mertrafik.
Krydset ved Kortløb vurderes at kunne
afvikle mertrafikken.
Forvaltningen vurderer, at den ændrede
anvendelse af området ikke giver anledning til så stor en ændring i
trafikmængden, at der er grund til at ændre i tidligere prognoser for fremtidig
trafik i området.
Større broanlæg
For så vidt angår vejbroen mellem
Teglholmen og Sluseholmen over Teglværksløbet, tiltrådte Borgerrepræsentationens
på mødet den 15. december 2005 en aftale mellem Kommunen og en kreds af grundejere
om broens etablering. Broen kan i henhold hertil forventes færdiggjort inden
for ca. 24 måneder.
I overensstemmelse med helhedsplanen
planlægges der ligeledes en vejbro over Frederiksholmsløbet i forlængelse af
Landvindingsgade. Broen kan udformes som en oplukkelig stålbro med fri
gennemsejlingsbredde på 15 m og 3 m frihøjde i gennemsejlingsfaget i lukket tilstand.
I overensstemmelse med lokalplan nr.
310 planlægges derudover en stibro over Sydhavnen fra Teglholmens Østkaj til
Amager. Denne bro bliver ca. 215 m lang og kan udføres i stål med samme bredde
som Bryggebroen, dvs. med 3,1 m cykelsti og 2,4 m gangsti og med et oplukkeligt
fag.
Miljøforhold herunder Trafikstøj
Jordforurening
Miljøforholdene i området er et
resultat af forhistorien: de tidligere og nuværende anvendelser til havne- og
industrivirksomhed.
Der er tale om oprindelige lavvandede
områder, som blev opfyldt fra 1920-erne til 1940-erne.
For så vidt angår jordforurening på
Sluseholmen og Teglholmen, må det påregnes, at jorden i vekslende grad er
forurenet, idet Sydhavnen har været hjemsted for et stort antal forurenende
virksomheder. Omkostningerne til at afværge forurening ved nye boliger og til
at bortskaffe forurenet jord må derfor forventes at blive en væsentlig post i
forbindelse med områdets byggemodning. Det er nødvendigt med en detaljeret
viden om de konkrete forureningsforhold, så der kan tages hensyn til dem i
projekteringsfasen. Hermed vil det i et vist omfang være muligt at styre uden
om de værste forureningsforekomster eller at omdisponere overskudsjord på
stedet, så udgifterne til jordbortskaffelse minimeres.
På den nordlige del af Sluseholmen
(matrikel 369 og 408) er der i 2002 udført en indledende miljøundersøgelse samt
supplerende undersøgelser i 2003 og 2004. Rapporterne fra konsulent-firmaerne
viser, at der i området er fundet lettere til kraftig forurening med oliekomponenter,
tjæreforbindelser og tungmetaller i jorden samt klorerede opløsningsmidler i
poreluften. Byggemodningsudgifterne, som kan henføres til jordbortskaffelsen
samt jordforurening på ovennævnte matrikler, der er gennemført frem til 2006 og
som omfatter knap én ud af tre etaper, er vurderet til ca. 16 mio. kr.
I området mellem ovennævnte område og
Sjællandsbroen er der i forbindelse med kontorbyggeri og andet anlægsarbejde
fundet forurening i samme niveau og sammensætning, som beskrevet ovenfor. På
matrikel 377 er der desuden fundet klorerede opløsningsmidler i grundvandet.
For matrikel 161 samt 463 findes alene oplysninger om olietanke. Det forventes
dog, at forureningssammensætning og –niveau vil være som for områderne
beskrevet ovenfor.
Der er i 2004 udført en
indledende miljøundersøgelse i området mellem Teglholmsgade og Støberigade.
Rapporten fra konsulentfirmaet viser, at der i området er fundet lettere til
kraftig forurening med oliekomponenter, tjæreforbindelser og tungmetaller i de
øverste 1,5 meter. Desuden er der i grundvandet fundet forurening med
oliekomponenter og klorerede opløsningsmidler. Sidstnævnte forurening er ved
supplerende undersøgelser i 2005 afgrænset til matrikel 412. Ved supplerende
undersøgelser for matrikel 383 er der fundet forurening med tungmetaller og
tjæreforbindelser ned til 4 m.u.t.
På baggrund af de udførte undersøgelser
samt foreløbige planer for byggeprojektet for matrikel 383, 412 og 413 (skolegrunden)
er der udarbejdet et overslag over byggemodningsudgifterne, som kan henføres
til jordbortskaffelsen samt jord- og grundvandsforureningen. Omkostningerne er
anslået til mellem 5,0 og 13,4 mio. afhængig af om der udføres en hel eller
delvis oprensning af området samt valg af afværgeløsning for matrikel 412.
Afværgeløsning, der vælges for matrikel 412, har stor betydning for de samlede
omkostninger. I forhold til de nærmere omstændigheder vedr. udgifter til
miljøforanstaltninger henvises til, at Økonomiforvaltningen parallelt med
nærværende indstilling behandler fællesindstilling fra Økonomiforvaltningen og
Børne- og ungdomsforvaltningen om grundkøbet og vilkårene herfor.
Trafikstøj
Trafikstøjniveauet langs facadelinie
mod Sydhavnsgade ligger på mellem 70 og 75 dB(A). Støjen aftager ind over
Sluseholmen, men det vurderes at være nødvendigt, at der etableres en ny
erhvervsbebyggelse (ca. 20 m. høj) langs Sydhavnsgade. Denne bebyggelse vil
danne skærm, så trafikstøjniveauet på de bagvedliggende arealer kan nedbringes
til et niveau, der muliggør boligbyggeri.
Trafikstøjniveauet langs vejen
Sluseholmen og Støberigade er med baggrund i de forventede trafikmængder
(10.000 køretøjer i døgnet) ved en fuld udbygning af Sydhavnen beregnet til at
ville være ca. 65 dB(A). Ved de øvrige veje i området skønnes
trafikstøjniveauet umiddelbart ikke at ville overskride 65 dB(A).
Grænseværdien for trafikstøj på
boligers primære udendørs opholdsarealer er 55 dB(A). Under forudsætning af, at
ovennævnte bygning langs Sydhavnsgade etableres, vurderes denne grænseværdi at
ville kunne overholdes.
Grænseværdien for trafikstøj ved skoler
er ligeledes 55 dB(A) for så vidt angår undervisningslokaler, bibliotek m.v.
samt skolegården. Da trafikstøjniveauet langs facadelinien som nævnt ligger på
65 dB(A) er det nødvendigt, at der i den videre planlægning, herunder
arkitektkonkurrencen for skolen, arbejdes med, hvordan denne støjretningslinie
kan overholdes. Der accepteres højere støjniveauer for gymnastiksale, spisesal,
administrationslokaler og andre mindre støjfølsomme funktioner.
Det bør overvejes hvilken funktion den
grønne kile langs Teglholmsgade vil få. Er der tale om parklignende karakter
til rekreation, finder Miljøkontrollen, at trafikkens støjbidrag som
udgangspunkt ikke bør overstige 55 dB(A).
Virksomheder
Med den planlagte ændring i
arealanvendelsen på såvel Teglholmen som Sluseholmen vil de fleste
virksomheder, der vil kunne give anledning til miljøkonflikter, forsvinde fra
området. Tilbage bliver dog Man B&W Diesel A/S og H.C. Ørstedværket.
Man B&W Diesel A/S fik revideret
virksomhedens miljøgodkendelse i juni 2003. Det betyder, at når virksomheden
opfylder støjvilkårene, vil den give anledning til et støjniveau på ca. 60
dB(A) ved den planlagte bebyggelse vist på bilag 2 og 5 øst for virksomheden.
Virksomheden vil ikke kunne overholde støjgrænseværdierne for boliger: 55 dB(A)
(dag), 45 dB(A) (aften) og 40 dB(A) (nat). Hvis bygningerne d, e og f ikke
opføres som en sammenhængende bebyggelse vil støjen kunne brede sig mellem
bygningerne og belaste de bagvedliggende boligkarreer. Konsulentfirmet Ødegaard
& Danneskiold-Samsøe A/S er i gang med at beregne de aktuelle niveauer,
samt hvilke afværgeforanstaltninger, der vil være nødvendige at gennemføre for
at støjgrænserne kan opfyldes, herunder muligheden for, at bygningerne d, e og
f kan anvendes til boliger.
Hvad angår skolen er der fastsat
støjvilkår syd for virksomheden, referencepunkt R2, svarende til placering af
skolen: 50 dB(A) (dag), 45 dB(A) (aften), 40 dB(A) (nat). Grænseværdierne skal
være overholdt, senest når boliger (skole) i området tages i brug. Det vurderes
på denne baggrund, at Miljøkontrollen kan regulere virksomheden således, at
denne ikke medfører støjgener for den kommende skole.
Det vurderes, at der ikke - udover med kvælstofdioxid
(NO2) - bliver problemer med luftimmisioner. NO2 vil til gengæld give
problemer på Teglholmen når man nærmer sig de 28-30 meter. Hvis der bygges
derover vil grænseværdierne for NO2 med sandsynlighed blive overskredet.
H.C. Ørstedværket
Der vurderes ikke at være støjproblemer
fra H.C. Ørstedværket på Teglholmen.
Hvad angår luftforurening har
Miljøkontrollen i efteråret 2004 foretaget beregninger af H. C. Ørstedværkets
bidrag t
il immissionen af SO2, NO2 og partikler i
Sydhavnsområdet. Beregningerne er foretaget i flere højder, således at det er
muligt at vurdere konsekvenserne af planlagte byggerier i området.
Der er forudsat, at værket ombygges,
således at to af de ældre fueloliefyrede kedler erstattes af nye gasoliefyrede
kedler. Disse kedler er nu sat i drift primært som spids- og reservelastanlæg.
Der er regnet med receptorhøjder på 20
m og 30 m generelt for Sydhavnen. Beregningerne viser, at der generelt ikke er
problemer med at overholde B-værdierne for SO2, NO2 og
støv i højderne 20 m og 30 m. Der vil kunne opstå problemer i 40-45 m højde.
Der er ikke problemer med at overholde
B-værdierne for NO2 og støv i nogen af de beregnede højder i afstande op til
1.000 m – dvs. på Teglholmen Øst.
Vandudskiftning
I planlægningen for Teglholmen Øst
indgår en række kanaler. Tre af kanalerne er orienteret i havnens
længderetning, mens to tværgående kanaler forbinder de længdegående kanaler.
På trods af, at Sluseholmen afskærmer
Teglholmens sydlige ende, vurderes umiddelbart, at de længdegående kanaler vil
sikre, at vandskiftet i kanalerne vil blive tilstrækkeligt til, at
vandkvaliteten vil blive acceptabel i kanalerne. Det er også af stor betydning,
at der er gennemgående forbindelse. Det forbedrer vandskiftet og dermed vandkvaliteten
i forhold til f.eks. havnebassiner, hvor vandudskiftningen kun finder sted i
den ene ende.
Foreløbig vurdering af kanalerne på Sluseholmen Syd mangler
I kanalernes hjørner vil der samles
flydende affald på vandoverfladen. Disse ansamlinger af affald skyldes både
strøm- og vindforhold. Mængden af opstuvet affald kan måske reduceres ved, at
udjævne hjørnerne.
Der bør dog foretages en
konsulentundersøgelse af vandgennemstrømningen med henblik på at verificere, at
der ikke opstår vandområder med ringe vandudskiftning og dermed forringet
vandkvalitet.
Kanalerne udgraves i eksisterende
jordarealer på både Teglholmen Øst og Sluseholmen Syd. Da der er risiko for
udsivning af forurenende stoffer til havnen, skal der udarbejdes en
risikovurdering for dette. Udsivningen vil ikke finde sted fra siderne, som
formodentlig vil blive spunset, men fra bunden. Det skal derfor dokumenteres,
at sådan en udsivning ikke finder sted. Første skridt på vejen er, en dokumentation
af indholdet i jorden, der vil blive fremtidig havnebund.
Miljømæssige konsekvenser
Lov om miljøvurdering af planer og programmer
Forvaltningerne har vurderet
udbygningsplanerne i henhold til lov om miljøvurdering af planer og programmer,
jf. Borgerrepræsentationens beslutning i mødet den 9. december 2004 (BR 608/04)
om at delegere kompetencen til screening i henhold til loven til forvaltningen.
Der er ikke tale om anlæg af en sådan
karakter, som er beskrevet i bilagene til loven. Der skønnes endvidere ikke at
være tale om planer, som kan påvirke et udpeget internationalt
naturbeskyttelsesområde væsentligt.
Derimod finder forvaltningerne, at der
ved tilvejebringelse af lokalplanen med tilhørende kommuneplantillæg er tale om
sådanne andre planer, som fastlægger rammerne for fremtidige anlægstilladelser
til projekter, som vurderes at kunne få væsentlig indvirkning på mil
jøet, jf.
lovens § 3, stk. 1, nr. 3).
Det er ved denne vurdering lagt til
grund,
· at der er tale om omdannelse af et
ca. 23 ha stort område, der i dag anvendes mere eller mindre ekstensivt til
industri- og lagervirksomhed.
· at der muliggøres opførelse
eller omdannelse af ca. 360.000 m2 etageareal indeholdende 300.000 m2
boliger, mens resten er serviceerhverv, og offentlige funktioner herunder ca.
4.500 m2 detailhandel, hvilket i sig selv anses for at kunne få væsentlig
indvirkning på miljøet,
· at der muliggøres væsentlige
ændringer i de eksisterende terrænforhold ved udgravning af kanaler,
· at arealet er beliggende
umiddelbart op til havnen.
Forvaltningen vil foretage høring af de myndigheder som
planforslagene berører, jf. § 4, stk. 2, i lov om miljøvurdering af planer og
programmer. Dette sker med henblik på endelig beslutning om udarbejdelse af
miljørapport, der skal offentliggøres sammen med planforslagene.
Miljøvurdering
Indstillingen er ikke omfattet af Miljø-
og Teknikforvaltningens, Kultur- og Fritidsforvaltningens og Økonomiforvaltningens
positivlister over sager, der skal miljøvurderes, jf. ovenfor
Social balance – Billige boliger
Borgerrepræsentationen vedtog på sit
møde den 15. december 2005 "Boliger for alle – boligplan for Københavns Kommune
2005 – 08" (BR755/05). Ifølge boligplanen er det kommunens mål at udvikle København
som en alsidig og attraktiv boligby med et boligudbud, der modsvarer
københavnernes behov og ønsker. Kommunen vil således arbejde for, at de
forskellige boligkvarterer får en alsidig befolkningssammensætning. Derfor er
det et centralt mål i boligpolitikken er, at de forskellige boligområder skal have
et varieret udbud af boliger i forskellige størrelser, ejerform, kvalitet og
pris. I forbindelse med vedtagelsen af boligplanen besluttede
Borgerrepræsentationen, at der over en femårig periode bygges 5.000 boliger til
en husleje på max. 5.000 kr. om måneden. I forlængelse heraf har
Borgerrepræsentationen i forbindelse med indstillingen om billige boliger på
mødet den 23. marts 2006 (BR114/06) besluttet at der i samarbejde med investorer
og bygherrer arbejdes for social mangfoldighed således, at der i nyt byggeri er
minimum 10 % boliger, der er økonomisk overkommelige for personer med jævne indkomster.
Inden for det aktuelle
byomdannelsesområder Teglholmen Øst og Sluseholmen Syd har investorerne tilbudt
at opføre et antal billige boliger. Dette vil blive afklaret nærmere i
forbindelse med udarbejdelse af planforslagene.
Boligudbygning og kommunale
servicefaciliteter
Der er i de seneste år igangsat en stor
boligudbygning i den sydlige del af Sydhavnsområdet – dels ved Teglværkshavnen,
hvor der er plads til ca. 1.100 nye boliger, dels på den nordlige del af
Sluseholmen hvor der er plads til ca. 1.300 boliger. De 2 områder der nu foreslås
udarbejdet lokalplan for - Teglholmen Øst og Sluseholmen Syd - forventes at
kunne rumme omkrig 1.400 henholdsvis 1.300 boliger. Desuden er forvaltningerne
blevet præsenteret for byggeønsker ved Østre og Vestre Teglgade med ca. 600 boliger.
Endelig er der fremsat ønske om
boligbyggeri på arealerne omkring den indre del af Frederiksholmsløbet. Disse
byggeønsker vil blive vurderet i forbindelse med en igangværende ajourføring af
rækkefølgebestemmelserne i Kommuneplan 2005.
I tilknytning til boligudbygningen er
der planlagt etableret en 2-sporet skole centralt på Teglholmen sammen med
institutioner og idrætsfaciliteter. Skolen kan udvides til 3. spor og første
etape af skolen forventes ibrugtaget i 2009.
Den første integrerede daginstitution i
området vil blive etableret i forbindelse med boligudbygningen på den nordlige
del af Sluseholmen. I Børneplan 2 (endnu ikke politisk vedtaget) er der
herudover afsat midler til 2 yderligere daginstitutioner i området. Den
planlagte boligudbygning vil medføre behov for flere daginstitutioner i
området.
I forbindelse med udarbejdelsen af
lokalplanforslagene vil der blive gennemført en nærmere vurdering af
boligudbygningen og befolkningsudviklingen i området til brug for fortsatte
overvejelser om serviceforsyningen i de nye byområder, herunder
skoleforsyningen og behovet for daginstitutioner mm.
Planlægningen af udbygningen af skole-
og institutionskapaciteten samt af idrætsfaciliteter mm. vil omfatte hele
Sydhavnsområdet inklusive byudviklingsområdet Artillerivej Syd. Hensigten er at
sikre en fleksibelfleksibel og sammenhængende serviceforsyning i hele Sydhavnsområdet
og på tværs af havneløbet.
De aktuelle områder ligger i en afstand
af ca. 1 km. fra lokalcentret i Kongens Enghave omkring Mozarts Plads og 2-3
km. fra Fisketorvets indkøbscenter.
Størstedelen af erhvervsområderne ved
Teglværkshavnen er ligger stationsnært – dvs. inden for en afstand af 1000 m
fra Dybbølsbro og Sydhavn Station. Derimod ligger størstedelen af de nye
boligområder langs havneløbet med afstande på 1.000 -1.500 m fra disse
stationer. En mulig station på Øresundsbanen ved "Ford-grunden" har før
været drøftet med DSB og A/S Øresundsforbindelsen og udbygningsplanerne
aktualiserer behovet for en station.
Forvaltningen skal på denne baggrund
foreslå, at den konkrete bebyggelsesplanen for Ford-grunden tager hensyn til en
evt. stationsforplads/-nedgang ved ejendommen. Det skal derudover anføres, at
det undersøges, om der på sigt kan etableres en Metrolinje med udgangspunkt fra
det i forbindelse med Cityringen planlagte klargøringscenter på banearealet ved
Vasbygade. Stationer kunne placeres ved Havneholmen, Enghave Brygge, Teglholmen
og Frederikskaj, idet en sådan løsning i givet fald vil medføre, at også den
planlagte byudvikling af Artillerivej Syd på Amager via broer ville kunne anvende
Metro. Der forventes umiddelbart etableret en effektiv busbetjening af fokusområdet
med tilknytning til de nærliggende stationer.
Bilag 11 viser vigtige fremtidige
forbindelser og stationsnære områder.
Idrætsfaciliteter i tilknytning til
den nye skole på Teglholmen
Idrætsfaciliteter på Teglholmen – forslag om en
dobbelt idrætshal
I tilknytning til den nye folkeskole i
Sydhavnen skal der etableres idrætsfaciliteter. Faciliteten kan eventuelt
etableres i samarbejde med de lokale virksomheder. Dette er omdrejningspunktet
for nedenstående redegørelse.
I arbejdet med idrætsfaciliteter til en
ny skole i Sydhavnen indgår, at Borgerrepræsentationen har tilkendegivet et
ønske om, at der samarbejdes på tværs af områderne skoleidræt,
foreningsidrætten og den selvorganiserede idræt.
P.t. er der realiseret et enkelt
projekt ud fra denne filosofi. Det er Prøvehallen i Valby. Her har
Borgerrepræsentationen afsat midler til en facilitet, som var dobbelt så stor
som den skolen har behov for. Faciliteten er i dag omdrejningspunkt for såvel
idræt som kultur i den centrale del af Valby.
Et lignende projekt er på vej til at
blive realiseret ved Vanløse Skole.
I tilknytning til skolen i Sydhavnen er
det oplagt også at arbejde videre med en hal i dobbelt størrelse. Et sådant
projekt skal ses i sammenhæng med, at området geografisk set er relativt
afgrænset af de store trafikårer, som omkranser området. Det gør det vanskeligt
for børn og unge at gøre brug af idrætsfaciliteterne i de nærliggende byområder
i deres fritid.
Hertil kommer, at Sydhavnen er en af de
bydele i København, der er relativt dårligst forsynet med idrætsfaciliteter.
I overvejelserne om udbygningen af
faciliteterne til f.eks. dobbeltstørrelse skal også indgå, at når boligområdet
er fuldt udbygget vil der være omkring 6.000 boliger i området med omkring
13.000 beboere.
Selve udformningen af faciliteten skal
ske efterfølgende i et tværgående samarbejde. Her vil det f.eks. være oplagt at
indtænke kulturhusfunktioner som det er sket i de nye idræts- og kulturhus i
Holmbladsgade og på Indre Nørrebro. Med etablering af en ny skole med nye
idrætsfaciliteter er der særligt gode muligheder for at indtænke kulturen i den
lokale skole. En skole der bliver en helt central del af bykernen i Sydhavnen.
Samarbejde om privat medfinansiering til en
idrætshal i Sydhavnen
Konsulentfirmaet OeO har i samarbejde
med Københavns Kommune udarbejdet en rapport om interesse og behov blandt de
lokale virksomheder i Sydhavnen for kommunale idrætsfaciliteter på Teglholmen
jf. bilag 12.
Rapporten viser, at flere virksomheder
er interesserede i at samarbejde med Københavns Kommune om at etablere
idrætsfaciliteter til medarbejderne.
Det er væsentligt at bemærke, at
omdrejningspunktet for rapporten er virksomhedernes ønsker til Københavns
Kommune. De behøver ikke nødvendigvis at stemme overens med de lokale borgere
og Borgerrepræsentationens visioner for et fælles projekt.
F.eks. har tidligere projekter peget på
et stort ønske lokalt om at kunne indtænke kulturen i nye projekter. Dette har
været centralt i udformningen af Prøvehallen. Det kan stå i modsætning til
virksomhedernes ønske om faciliteter primært rettet mod mere traditionelle
idrætter.
Københavns Kommunes udgangspunkt
Københavns Kommune står imidlertid
overfor den udfordring, at der skal anlægges flere nye skoler og eksisterende
skoler skal udbygges i den nærmeste fremtid. Hertil kommer et massivt
vedligeholdelsesefterslæb på idrætsanlæggene.
Samlet betyder det, at det bliver
vanskeligt at gentage finansieringensmodellen bag skolen i Vanløse på både nye
skoler og de skoler, der skal udvides på baggrund af voksende elevtal. Det gør
det relevant at drøfte i hvilket omfang, det er muligt at få privat medfinansiering
til dækning af behovet for idrætsfaciliteter i f.eks. Sydhavnen.
Udgifterne til en dobbelt idrætshal
Det koster omkring 35 mio. kr. (2006
priser) at opføre en idrætshal på i alt 2.000 kvadratmeter. Heri er ikke
indregnet udgifter til grundkøb og miljøoprensning.
Med udgangspunkt i, at en traditionel
skoleidrætshal, inklusiv omklædning, er på 700 kvadratmeter skal Børne- og
Ungeudvalget disponeredisponere i størrelsesordenen 12 mio. kr. til deres andel
af idrætsfaciliteterne til skolen.
Det efterlader et
restfinansieringsbehov på 23 mio. kr.
Model
Virksomhederne i Sydhavnen har blandt
andet udtrykt interesse for faciliteter til traditionelle idrætter som fodbold,
håndbold, squash m.m. Interessen samler sig særligt om perioden fra kl. 16 til
kl. 20 på hverdagsaftener.
På den baggrund kunne man udarbejde en
model som følger:
Fra kl. 6 til 8 har de lokale
virksomheder råderet over faciliteten.
Fra kl. 8 til kl. 16 stilles
faciliteten til rådighed for skoler og institutioner i lokalområdet.
Fra kl. 16 til kl. 20 disponerer de
lokale private virksomheder igen over idrætsfaciliteten.
Fra kl. 20 til kl. 23 er det den lokale
foreningsidræt, der gør brud af faciliteten.
I weekenderne er det de lokale beboere,
der har råderet over faciliteten.
Udgangspunktet for beregningen af en samlet
anlægsudgift på 35 mio. kr. er en hal med et areal svarende til en
håndboldbane. En håndboldbane kan omdannes til seks badmintonbaner. Banen kan
også anvendes til floorbal m.m.
Dette kan suppleres med squash,
klublokaler m.m. afhængigt af, hvad interessenterne (Københavns Kommune og
virksomhederne) måtte ønske.
Finansiering
Med afsæt i samarbejdsprojektet om
Vanløse Idrætshal koster et sådant projekt 35 mio. kr.,
Med Børne- og Ungdomsudvalgets bidrag
giver det et restfinansieringsbehov på 23 mio. kr.
Ser man på fordelingen af tiden i
hallen kunne man f.eks. foreslå en model, hvor Borgerrepræsentationen bidrager
med 50 pct. og virksomhederne med 50 pct. af differencen i udgifterne fra en
traditionel skoleidrætshal til en facilitet i håndboldhal størrelse med
mulighed for flere idrætsaktiviteter.. Med en sådan finansiering skal Borgerrepræsentationen
bidrage med yderligere 11,5 mio. kr. og det private erhvervsliv i Sydhavnen med
11,5 mio. kr.
Udgangspunktet for en beregning af
virksomhedernes bidrag er, at en badmintonbane i en privat ny hal i København
koster ca. 150 kr. pr. time (til sammenligning koster 1 time i en (meget) mere
nedslidt KI hal 65 kr. pr. time). I stedet for at betale fulde 150 kr. kan
virksomhederne betale et engangsindskud og herefter alene være medfinansierende
af de løbende driftsudgifter.
Med en banepris på 150 kr. på 6 baner i
5 timer, 5 dage om ugen i ca. 40 uger om året giver det virksomhederne en årlig
udgift på 900.000 kr. Halvdelen af dette beløb omsættes til et engangstilskud
på 11,5 mio. kr.
Virksomhederne betaler med andre ord et
engangstilskud og får dermed lavere løbende driftsudgifter. Fordelen for
virksomhederne er, at de er sikret adgang til en facilitet og at de er med til
at understøtte et aktivt byliv i lokalområdet.
Med en sådan model skal virksomhederne
herefter alene betale deres andel af driften svarende til i størrelsesordenen
75 kr. pr. time de anvender faciliteten.
Modellen kan eventuelt "skaleres" så
mindre og mere "flygtige" virksomheder alene betaler leje svarende til 150 kr.
pr. time, mens større og mere veletablerede virksomheder betaler andel af
etableringen og samtidig får en fast aftale om at aftage et vist antal timer
til de "rene" driftsomkostninger.
Deponering/lånebekendtgørelsen
Modellen indebærer, at private
virksomheder betaler et kontant beløb til finansiering af anlægget af
sportshallen (11,5 mio. kr.) mod nedslag i prisen på den fremtidige baneleje.
På denne baggrund kan det ikke afvises,
at Indenrigsministeriet kan have den opfattelse, at modellen i realiteten er at
betragte som et lån til en ikke låneberettiget anlægsinvestering og således vil
være at betragte som en omgåelse af lånebekendtgørelsens regler.
Det anbefales derfor, at modellen
forelægges Indenrigsministeriet til godkendelse, inden der tages kontakt til
private virksomheder i Sydhavnen.
Overvejelser for kommunen
For kommunen/de lokale borgere har
modellen en række fordele. Det er blandt andet at:
· Der vil være en større idrætsfacilitet til rådighed
for børnene i dagtimerne
· Der vil være en større idrætsfacilitet til rådighed
for det lokale idrætsliv i de sene aftentimer og i weekenderne.
· Der vil – alt andet lige – være mere lokalt byliv
fordi en del af virksomhedernes medarbejdere vil opholde sig længere i lokalområdet.
Det giver bedre muligheder for lokale dagligvareforretninger m.m.
· Der vil være en større "publikumsbasis" for lokale
arrangementer som f.eks. kulturbegivenheder.
Der er imidlertid også nogle ulemper:
· Væsentligst at Københavns Kommune har primetime for
børn og unge fra kl. 16 til kl. 20. Primetime betyder, at børn og unge fra
lokalområdet har første prioritet i fordelingen af tiden i idrætsfaciliteterne
i dette tidsrum. Kultur- og Fritidsudvalget lægger megen vægt på denne
prioritering. I modellen vil de private virksomheder råde over faciliteten i
dette tidsrum.
· Der kan være forskelle i de ønsker virksomhederne og
Københavns Kommune kan have til udformningen af faciliteten.
· Modellen fordrer ressourcer til forhandling med
virksomhederne, udarbejdelse af skitseprojekter og til løbende vedligeholdelse
af aftalerne mellem kommunen og virksomhederne.
· Generelt er man ikke interesseret i at have
firmaidrætten inde i idrætsfaciliteterne. Nærværende model er et brud med denne
filosofi.
Forslag til kommuneplantillæg
En realisering af det foreliggende
forslag til bebyggelsesplan for Teglholmen Øst forudsætter udarbejdelse af et
tillæg til Kommuneplan 2005, som fastlægger bestemmelser om mindre
opfyldninger langs Sydhavn
sløbet, om bebyggelsens omfang og sammensætning samt
om bebyggelse i op til 7 etager og eventuelt om butiksbyggeri.
Den planlagte byudvikling på den
sydlige del af Sluseholmen til boligbebyggelse med en afskærmende
erhvervsbebyggelse langs Sjællandsbroen/Sydhavnsgade kræver ligeledes
udarbejdelse af tillæg til Kommuneplan 2005. I tillægget foreslås
"Ford-grunden" og "Metro-grunden" i den østlige del af det nuværende E1*-område
"Frederikskaj" ændret til et C2*-område til boliger og serviceerhverv. Endvidere
foreslås det nuværende C2* -område - "Louis Poulsen-grunden" - udvidet mod syd
med ejendommen Sluseholmen 6, som er en del af det med det nuværende E1-område
til blandet erhverv mellem Stigbordene og Sjællandsbroen.
For disse C2*-områder forventes der
fastlagt særlige bestemmelser om bebyggelsens omfang og sammensætning samt om
bebyggelse i mere end 6 etager og eventuelt om butiksbyggeri.
Bilag 9 viser forslag til nye
rammer i kommuneplanen.
Økonomi
Infrastruktur - Økonomi
I Kommuneplan 2005 og i helhedsplanen
for Sydhavnen indgår en boulevard som fra Havneholmen i nord med Sluseholmen i
syd sammenbinder de nye byområder via broer over Teglværksløbet og Frederiksholmsløbet.
I helhedsplanen og i det grønne cykelrutenet i kommuneplanen indgår ligeledes
en stibro fra Teglholmen til Amager Fælled.
Broen over
Teglværksløbet etableres som kommunalt anlæg i. h. t. bestemmelserne i
lokalplan nr. 310. Broen finansieres gennem brobidrag fra grundejerne i form af
allerede indbetalte brobidrag, forudbetalte brobidrag og fremtidige brobidrag
som Københavns Kommune midlertidigt finansierer. Grundejerne forpligter sig med
aftalen til at betale de tilsvarende brobidrag i takt med ibrugtagning af
byggeri på de omhandlede matrikler.
Ved indgåelse af aftalen forpligter
kommunen sig til at forestå anlæg, drift og vedligeholdelse af den nye vejbro
over Teglværksløbet. Prisen for
Teglværksbroen anslås at være ca. 47 mio. kr. i 2006 priser. Indstilling herom
er behandlet i Borgerrepræsentationen den 15. december 2005 (BR 773/05).
Broen over Frederiksholmsløbet og
stibroen til Amager Fælled forudsættes i lighed med Teglværksbroen etableret
som kommunale anlæg, idet der forventes privat medfinansiering. Vej & Park har
vurderet prisen for de to broer til at være henholdsvis 55 mio. og 55-70 mio.
kr. i 2006 priser. I Økonomiforvaltningens og Teknik- og Miljøforvaltningens
videre arbejde vil indgå forhandlinger med investorer med henblik på
medfinansiering af de to broer. Der er således ikke truffet beslutning om anlæg
af de to broer eller deres evt. finansiering.
Inden for de konkrete
omdannelsesområder Teglholmen Øst og Sluseholmen Syd skal der udføres
byggemodning og der skal investeres i lokale veje og broer, kanaler, træbrygger
mv.
Hovedparten af disse investeringer og
afledte driftsomkostninger forudsættes dækket af grundejerforening. For det
konkrete område Teglholmen Øst gælder, at investeringerne i grundmodning dækkes
af byggemodningsselskabet Teglholmen P/S. Undtaget er den grønne kile som
dækkes af de enkelte grundejere. Selskaber anslår modningsomkostningerne til
ca. 235 mio. kr.
Der vil dog også være en række afledte
kommunale investerings- og driftsbehov.
En delstrækning af den nord/sydgående
boulevard – Teglholmgade, Støberigade og Sluseholmen – er af kommunen defineret
som bydelsgade. Strækningen er i dag privat fællesvej og bør efter omlægning
overtages af kommunen. Vej & Park anslår de årlige driftsomkostninger til
ca. 1 mio. kr. Dertil kommer at den planlagte nordlige vej over
Frederiksholmsløbet sandsynlig
vis vil komme til at omfatte busdrift, hvilket
vil medføre, at denne strækning på et tidspunkt ligeledes må påregnes overtaget
af kommunen.
Endelig vil kommunen som kommende ejer
af skolegrunden bl.a. skulle finansiere omlægning af krydset
Støberigade/Teglholmsgade samt anlæg af den del af den grønne kile, som hører
til skolegrunden. Et estimat over det kommunale investeringsbehov vil blive
vurderet i forbindelse med udarbejdelse af lokalplanforslaget.
Kommunale servicefaciliteter - Økonomi
Skolen på Teglholmen planlægges på
nuværende tidspunkt som en 2-sporet skole med faglokalekapacitet til en
3-sporet skole. En eventuel udbygning af skolen til 3 spor vil blive vurderet
nærmere i løbet af 2007-08.
Børne- og Ungdomsforvaltningen vurderer
anlægsudgifterne til ca. 240 mio. kr. Prisen inkluderer traditionelle
gymnastikfaciliteter, fritidsinstitution og grundkøb. En evt. udvidelse med et
tredje spor anslås at ville koste yderligere 20-25 mio. kr. I forhold til den
nærmere økonomi vedr. grundkøb, henvises der til, at Økonomiudvalget parallelt
med nærværende indstilling behandler fællesindstilling fra Økonomiforvaltningen
og Børne- og Ungdomsforvaltningen om grundkøbet og vilkårene herfor.
Der er i Børneplan 1 indtil 2007 afsat
et beløb på ca. 43 mio. kr. til skolebyggeri i Sydhavnen.
Muligheden for at 'opgradere'
idrætsfaciliteter til skolen til også at kunne rumme foreningsidræt vurderer
Børne- og Ungdomsforvaltningen og Kultur- og Fritidsforvaltningen til at koste
ca. 23 mio. kr. udover de ca. 12 mio. kr., som er indeholdt i skolens budget,
dvs. sammenlagt godt 35 mio. kr.
Kultur- og Fritidsforvaltningen og
Økonomiforvaltningen i det videre arbejde afsøge muligheden for en
finansieringsmodel, hvori der indgår privat medfinansiering af restbeløbet på
ca. 23 mio. kr. fra lokale virksomheder, jf. redegørelse om idrætsfaciliteter
på Teglholmen.
Børne- og Ungdomsforvaltningen har i
Børneplan 2 vurderet, at der udover den planlagte integrerede daginstitution på
Sluseholmen Nord er behov for yderligere 2 daginstitutioner inden for
byomdannelsesområdet Teglholmen. Én daginstitution vurderes på nuværende tidspunkt
at få en anlægsudgift på ca. 21 mio. kr. (eksklusiv grundkøb) Udbygningen vil
ske i takt med boligudbygningen i området.
Følgende skema sammenfatter den økonomiske redegørelse.
Forventede
udgifter (mio. kr.) |
|
År |
Bro over
Frederiksholmsløbet |
55 |
|
Stibro fra
Teglholmen til Amager Fælled |
55-70 |
|
2-sporet
skole med faglokalekapacitet til en 3-sporet skole. Evt.
udbygning til 3 spor |
240 20-25 |
2006-12 |
Idrætshal |
35 |
2008-09 |
Daginstitution |
21 21 |
2009 2010 |
Kommunalt
grundkøb til skole, institutioner og idrætshal inklusiv miljømæssig
oprensning, fra 2006-2007 |
38 |
|
I alt |
ca. 500 |
|
Note: Broerne
forudsættes etableret som kommunale anlæg, idet der forventes privat
medfinansiering |
.
Konsekvensen af en forventet øget
boligudbygning i området vil blive vurderet nærmere i forbindelse med
udarbejdelse af lokalplanforslaget.
Kommunaløkonomiske konsekvensberegninger
Økonomiforvaltningen har i forbindelse
med Kommuneplan 2005 udarbejdet en model, som kan give et skøn over de samlede
kommunaløkonomiske konsekvenser ved byudvikling af et givet område. Modellens
forudsætninger er baseret på det eksisterende skatte- og udligningssystem (før
udligningsreformen), forventninger til boligbyggeriet i området samt antagelser
om de kommende beboere. Det skal understreges at beregningen er forbundet med
stor usikkerhed.
Økonomiforvaltningen har foretaget en
foreløbig beregning af de forventede samlede kommunaløkonomiske konsekvenser
ved udbygningen af områderne ved Teglholmen mm. og Sluseholmen.
Der er i opgørelsen af de samlede
kommunaløkonomiske konsekvenser bl.a. indregnet den forventede effekt af skatter
og udligning samt afledte byudviklingsudgifter vedr. anlæg af kultur- og
fritidsfaciliteter, veje og grønne områder samt de heraf afledte driftsudgifter.
Beregningen viser, at der i perioden
fra 2008-2011 er et årligt kommunaløkonomisk anlægsbehov på 90-110 mio. kr. netto.
Det skønnes samtidig, at kommunen fra 2012-2017 kan forvente at få årlige nettoindtægter
voksende fra ca. 62 mio. kr. i 2012 til 115 mio. kr. i 2017. Modellen peger
således i retning af, at de kommunale anlægsinvesteringer vil kunne være
tilbagebetalt gennem øgede skatteindtægter i 2017.
Der er i beregningen ikke taget højde
for afledte udgifter til drift af daginstitutioner og skoler, og det
forudsættes derfor, at disse udgifter dækkes ved budgetreguleringen af de
efterspørgselsstyrede serviceområder.
Intentioner i lokalplanforslaget
Forvaltningen forslår lokalplanarbejdet
tager udgangspunkt i de foreliggende skitser til bebyggelsesplaner.
Bebyggelsesplanerne skal, før de kan danne grundlag for udarbejdelsen af
lokalplanforslaget, bearbejdes yderligere i forhold til den arkitektoniske kvalitet
i det enkelte byggeri og det enkelte byrum samt udformning og indretning af
veje mv. samt ubebyggede arealer.
Hovedformålet med lokalplanen er at
muliggøre et moderne blandet bolig- og erhvervsområde med servicefunktioner og
fokus på byrummene og mulighederne i og omkring vandfladerne i overensstemmelse
med Kommunens formulerede politik om at udvikle nye byområder til unikke
kvarterer med en stærk identitet, nye muligheder for udfoldelse og aktivt liv
samt tilgængeligheden til havnen for alle.
Følgende retningslinier foreslås i
øvrigt for lokalplanen:
- Der fastlægges to underområder (Teglholmen Øst og
Sluseholmen Syd). For hvert underområde under ét fastlægges bebyggelsesprocenten
til 150 og friarealprocenten til 40 for boliger og 10 for erhverv.
Boligandelen fastsættes til 70 - 85 % af det samlede etageareal.
- Udadvendte funktioner i stueetagen mod de primære
pladser samt mod havnepromenaden skal sikre en jævn fordeling af erhverv i
området og understøtte et mangfoldigt byliv. Konkret forslås det, at
mindst 3000 m2 skal fastlægges til publikumsorienterede
serviceerhverv i stueetagen langs Støberigade, den centrale plads
(afslutningen af den grønne kile), Teglholmens øst- og sydkaj samt mindst 1500
m2 på Sluseholmen, langs vejen Sluseholmen og ved mindre lokale
pladser. Bygningerne langs med Man B & Ws eksisterende prøvehal
foreslås ud fra miljømæssige betragtninger anvendt til erhverv.
- Der fastlægges en bebyggelsesplan ved en bearbejdning
af grundejernes forslag til fastlæggelse af byggefelter og kanaler og med
detaljerede bestemmelser for bygningshøjder og proportioner. Byrum af
forskellig størrelse, beliggenhed og udformning skal sikre, at beboere og
brugere tilbydes attraktive muligheder for mødesteder, ophold og
aktiviteter. Beplantning langs gader og på pladser skal understøtte et
grønt præg og være medvirkende til at skabe et bedre opholdsklima.
- Teglholmsgade, Støberigade og Sluseholmen udgør
den overordnede trafikbetjening. Gennem opbygning af det interne vejnet skal
det sikres, at nogle gader bliver anvendelige til leg og ophold.
Begrænsning af terrænparkering skal yderligere medvirke til at skabe
attraktive miljøer.
- De fælles rekreative anlæg såsom promenader,
kanaler, broer og nye vandrum fastlægges som særlige fællesanlæg. Mindst
80 % af parkeringen skal etableres i konstruktion svarende til
bestemmelserne i den gældende lokalplan på Sluseholmen. Der skal sikres en
varieret og høj arkitektonisk kvalitet i det samlede område såvel i de
enkelte bygninger som i det enkelte byrum.
En realisering af det foreliggende
forslag til bebyggelsesplan for Teglholmen Øst og Sluseholmen Syd forudsætter
udarbejdelse af et tillæg til Kommuneplan 2005, som fastlægger bestemmelser om
mindre opfyldninger langs Sydhavnsløbet, om bebyggelsens omfang og
sammensætning, om bebyggelse i op til 7 etager og om detailhandel.
"Ford-grunden" og "Metro-grunden" i den østlige del af det nuværende E1*-område
"Frederikskaj" ændres til et C2*-område til boliger og serviceerhverv.
Endvidere foreslås det nuværende C2* -område - "Louis Poulsen-grunden" -
udvidet mod syd med ejendommen Sluseholmen 6, som er en del af det nuværende
E1-område til blandet erhverv mellem Stigbordene og Sjællandsbroen.
Forvaltningen vil
med henblik på endelig beslutning om udarbejdelse af miljørapport, der skal
offentliggøres sammen med lokalplanforslaget med tilhørende kommuneplantillæg,
foretage høring af de af planforslagene berørte myndigheder, jf. § 4, stk. 2, i
lov om miljøvurdering af planer og programmer.
Lokalplanområdet er i Kommuneplan 2005
fastlagt til byomdannelsesområde. Med baggrund i planlovens bestemmelser vedr.
byomdannelsesområder vil der i lokalplanen blive stillet krav om oprettelse af
en grundejerforening i de aktuelle områder Teglholmen Øst og Sluseholmen Syd
til at forestå etablering, drift og vedligeholdelse af fællesarealer og
fællesanlæg.
Planproces
Såfremt udvalgene tiltræder
intentionerne i redegørelsen, er det hensigten at udarbejde et lokalplantillæg
for Teglholmens østlige del, Sluseholmens sydlige del og Fordgrunden med
tilhørende kommuneplantillæg.
Tidsplan
Det er med
forbehold for udvalgenes behandling og drøftelserne med grundejerne samt den
videre bearbejdning af planforslagene sigtet, at forslag til lokalplan samt
kommuneplantillæg kan forelægges Teknik- og Miljøudvalget og Økonomiudvalget
med henblik på vedtagelse i Borgerrepræsentationen umiddelbart efter
sommerferien og offentlig høring i september-november 2006 med henblik på en
endelig vedtagelse primo 2007.
Høring af kommunens
forvaltninger og andre relevante myndigheder vil, såfremt udvalgene giver grønt
lys for igangsættelse af planarbejdet, blive gennemført snarest.
BILAG VEDLAGT
1. Luftfoto.
2. Fokusområder i lokalplanområdet.
3. Eksempel på helhedsplan for Teglholmen Øst og Sluseholmen.
4. Eksempel på bebyggelsesplan med aktuelle ejerforhold samt forslag
til placering af publikumsorienterede serviceerhverv i stueetagen.
5. Eksempel på bebyggelsesplan for området Teglholmen Øst.
6. CAD-illustrationer af projektet på Teglholmen Øst.
7. Eksempel på bebyggelsesplanen for Sluseholmen Syd.
8. CAD-illustrationer af Nordicoms projekt.
9. Kort med eksisterende rammer i Kommuneplan 2005 samt forslag
til nye rammer.
10. Kort med angivelse af eksisterende lokalplaner
11. Kort over vigtige fremtidige forbindelser og stationsnære
områder.
12. OeO rapport vedr. idrætsfaciliteter på Teglholmen
BILAG VEDLAGT TIL
GENNEMSYN I BORGMESTERENS FORKONTOR, RÅDHUSET, 1. SAL VÆRELSE 36
Anmodning, dateret 24. januar
2006, fra Sjælsøgruppen A/S om udarbejdelse af lokalplan
Claus Juhl
Carsten
Haurum Mette
Lis Andersen