Kultur- ogFritidsudvalget

DAGSORDEN

for ordinært møde torsdag den 16. januar 2003

5.      Ejendomsvedligeholdelse- temadrøftelse - Udsat i mødet 12-12-02 (KFU 461/2002)

(KFU 480/2002)

INDSTILLING

Kultur- og Fritidsforvaltningen indstiller,

at Kultur- ogFritidsudvalget drøfter nærværende oplæg om ejendomsvedligeholdelse.

Kultur- og Fritidsudvalgetsbeslutning i mødet den 12. december 2002

Dette dagsordenspunkt blev behandlet under eet med punkt 25(KFU 458/2002).

Sagen blev udsat.

RESUME

Københavns Kommune og dens tilknyttede selvejendeinstitutioner er til sammen blandt landets største "ejendomsselskaber" målt ibygningernes etageareal, i jordareal og i ejendomsværdi.

Ejendommene udgør et af kommunens mest værdifulde økonomiskeaktiver, og det er derfor kommunens ansvar som minimum at bevare, men også attilstræbe en forøgelse af såvel deres brugsværdi som økonomiske værdi ved tilstadighed at sikre et acceptabelt vedligeholdelsesniveau.

De ejendomme som Kultur- og Fritidsforvaltningen har ansvaretfor udgør en væsentlig del af kommunens samlede ejendomsportefølje, og det erderfor vigtigt, at tage ejendomsvedligeholdelsen og dens massive problemer iform af et foruroligende stort og stadigt stigende vedligeholdelsesbehov op tildrøftelse.                          

Kultur- og Fritidsforvaltningen har til brug fortemadrøftelsen indhentet oplysninger fra de organisatoriske enheder iforvaltningen og de dertil knyttede selvejende institutioner, der har ansvaretfor administration, vedligeholdelse og drift af ejendomme. Det drejer sig omEjendomsdrift, Kulturudvikling, Bibliotekerne, Kultur- og Medborgerhuse ogKøbenhavns Idrætsanlæg.

Kultur- og Fritidsforvaltningen indstiller, at Kultur- ogFritidsudvalget drøfter emnet ejendomsvedligeholdelse på baggrund af oplægget isagsbeskrivelsen. Der kan herunder for eksempel drøftes visioner og  mål for området, mulighederne for en fremadrettetindsats med henblik på at reducere vedligeholdelsesefterslæbet samt mulighedernefor at skaffe øgede og stabile økonomiske midler til området.

SAGSBESKRIVELSE

Københavns Kommune og dens tilknyttede selvejendeinstitutioner er til sammen blandt landets største "ejendomsselskaber" målt ibygningernes etageareal, i jordareal og i ejendomsværdi.

Kultur- og Fritidsforvaltningens ansvarsområde

De ejendomme som Kultur- og Fritidsforvaltningenadministrerer omfatter en væsentlig del af kommunens samledeejendomsportefølje. Således har forvaltningen ansvaret for administration,vedligeholdelse og drift af ca. 410.000 etage m² ejendomme og 4,9 mio. m² afkommunens arealer. Hertil kommer den selvejende institution KøbenhavnsIdrætsanlæg med ca.176.000 etage m² og et grundareal på godt 1 mio. m².

Den offentlige ejendomsvurdering udgjorde i 2001 forforvaltningens ansvarsområde (inklusive Københavns Idrætsanlæg) i alt ca. 4,170mia. kr. Markedsværdien er derimod ikke opgjort.

I Kultur- og Fritidsforvaltningens regi administreresejendommene af følgende organisationsafsnit:

Ejendomsdrift                    Hvide- og Brune Kødby

Administrationsejendomme mv. herunder Rådhuset ogkommunalt ejede biblioteker.

                                            Erhvervs-og boliglejemål.

                                            Jordarealer.

Kulturudvikling                  NikolajUdstillingsbygning og museerne med bl.a. Thorvaldsens Museum samt Øksnehallen.

Bibliotekerne                     Hovedbiblioteket – lejetbygning.

Kultur- og medbor-            De tidligere KUC/Byens Huse´sejendomsfaciliteter.

gerhuse

Københavns Idræts-       Faciliteter primært til idrætten, menogså til andre kom-anlæg (selvejende)  munale og kulturelle formål.

Kultur- og Fritidsforvaltningen både ejer og lejer ejendomme,der anvendes til mangfoldige formål. Vedligeholdelsesforpligtelsen for disseejendomme omfatter som en tommelfingerregel

·       Udvendig vedligeholdelse for de ejede ejendommeder udlejes.

·       Både udvendig- og indvendig vedligeholdelse forde ejede ejendomme som Kultur- og Fritidsforvaltningen selv benytter,

·       Indvendig vedligeholdelse for de ejendomme derlejes hos private ejendomsejere. En undtagelse er det lejede Hovedbibliotek,hvor Kultur- og Fritidsforvaltningen også er ansvarlig for den udvendige vedligeholdelse.

Forebyggende-, afhjælpende – og oprettende vedligeholdelse

Ejendommene udgør et af kommunens mest værdifulde økonomiskeaktiver, og det er derfor kommunens ansvar som minimum at bevare deres værdived til stadighed at sikre et acceptabelt vedligeholdelsesniveau.

Særlig den udvendige bygningsvedligeholdelse er vigtig attage vare på, idet bygningernes almene sundhedstilstand er ganske afhængig afsikring af klimaskærmen dvs. tag, facade, vinduer og døre samt fundament ogkælder.

Vedligeholdelse af bygninger, tekniske anlæg oginstallationer samt arealer/terræn opdeles i forebyggende, afhjælpende ogoprettende vedligeholdelse.

·       Forebyggendevedligeholdelse omfatter en planlagt indsats som udføres inden ejendommensydeevne reduceres til et brugsmæssigt utilfredsstillende niveau, eller for atforhindre følgeskader.

·       Afhjælpendevedligeholdelse er en ikke planlagt indsats som udføres for at udbedreskader eller afhjælpe driftssvigt.

·       Oprettendevedligeholdelse er en planlagt indsats som medfører en væsentligkvalitetsforbedring ofte på baggrund af tidligere forsømmelser af økonomiskog/eller indsatsmæssig art.

Forebyggende vedligeholdelse er den økonomisk ideelleindsats, idet der er tale om en forudsigelig opgave der rationelt kan plan- ogprogramlægges.

I perioden 2000 – 2002 skønnes forvaltningens fordelingmellem forebyggende-, afhjælpende – og oprettende vedligeholdelse at have væretsåledes i forhold til det rådgivende ingeniørfirma COWI´s anbefaling:

                                            Anbefaletfordeling        Aktuel fordeling            

·       Forebyggende

vedligeholdelse           60 %                                   5 %

·       Afhjælpende               

vedligeholdelse           15 %                                   69%

·       Oprettende                  

vedligeholdelse           25 %                                  26%

Som det ses er der en klar overvægt på forvaltningensanvendelse af afhjælpende - ikke planlagt - vedligeholdelse, hvilket tyder påbehov for gunstigere vilkår for længeresigtet planlægning og prioritering.

Vedligeholdelsesbehov

Driftsbudgetterne til vedligeholdelse har i en lang årrækkeværet helt utilstrækkelige, hvorved både den brugsmæssige og den økonomiskeværdi af ejendommene gradvis er blevet forringet, således at der nu er tale omet foruroligende stort vedligeholdelsesbehov.

Kultur- og Fritidsforvaltningens samledevedligeholdelsesbehov skønnes i 2003 at beløbe sig til ca. 900 mio. kr.

Med den baggrund har forvaltningen i forbindelse medudarbejdelsen af budgetforslaget indgivet omfattende ønsker til udvidelse afbudgetrammen for 2003, og har for nylig ansøgt om betydelige midler fra densåkaldte 100 mio. kr. pulje til ejendomsvedligeholdelse.

Visioner for ejendomsvedligeholdelse og drift

Kultur- og Fritidsforvaltningen har for de fysiske rammer ogderes vedligeholdelse, drift og udvikling følgende vision:

·       Ejendommene skal have en tidssvarende ogindbydende indretning og udformning. Alle, der opsøger et kommunaltservicetilbud, skal møde kommunens aktiviteter i sunde og og anvendeligelokaliteter.

·       Ejendommene skal fremtræde vel vedligeholdte ogdriften af bygningerne skal ske med anvendelse af ressourcebesparende ogmiljøvenlige metoder.

·       Lokaliteternes anvendelse til den kommunaleopgaveløsning og de nødvendige investeringer i ejendommene skal ske på enrationel og fremadrettet måde.

·       Ejendommenes brugsmæssige og økonomiske værdiskal sikres og om muligt øges.

Vedligeholdelsesstrategier,problemer og mulige løsninger

Kultur- og Fritidsforvaltningen har følgende strategiskeproblemer med hensyn til vedligeholdelsen:

·       Et foruroligende stort vedligeholdelsesbehov

·       For få driftsmidler 

·       Vedligeholdelsesbehovet har en progressivtstigende tendens

·       En faldende brugsmæssig og økonomisk værdi (markedsværdi)på ejendommene

·       Et stigende antal myndighedspåbud

Forvaltningen har hertil følgendestrategiske løsningsmodel og forestiller sig en udvikling:

Fra                                                           Til

Reaktiv                                                     Proaktiv

Forringelse af aktivernes værdi             Fastholdelse eller forøgelse af værdierne

Påtvungent monopol                               Denforetrukne udlejer

Flere mindre ejendomsenheder            Enfælles kommunal ejendomsenhed

Årlige planer                                           Flerårigeplaner

Afhjælpende vedligeholdelse                Forebyggende vedligeholdelse

Kultur- og Fritidsforvaltningen har ligeledes bud på aktiviteterder er nødvendige på kort- og/eller længere sigt:

·       Større politisk opmærksomhed og større ogstabile bevillinger der giver mulighed for langsigtet planlægning ogprioritering, og dermed danner grundlag for indhentelse afvedligeholdelsesefterslæbet. Ad hoc præget tildeling af puljemidler løser ikkeplanlægningsproblemet.  

·       Budget og regnskabsaflæggelse, som medtageranlægsaktiverne, og som dermed sætter fokus på vigtigheden af at sikreejendomsværdierne.

·       Samordning af ensartede udbud med henblik på atbilliggøre udførelsen af vedligeholdelsesopgaver. Temaår, hvor der i samledeudbud f.eks. udskiftes eller renoveres tage ét år, og vinduer det næste år.

·       Øget dialog med brugerne/lejerne om dereslangsigtede behov for lokaler og faciliteter til sikring af disseskundeloyalitet, og for at kunne udvikle nye tilbud og gennemføre længeresigtetplanlægning og prioritering.

·       Overblik, langtidsplanlægning og -prioriteringpå baggrund af ensartede metoder og styringsværktøjer for ejendomssyn ogtilstandsvurderinger.

MILJØVURDERING

Indstillingen har i sig selv ingen miljømæssigekonsekvenser.

ØKONOMI

Indstillingenhar i sig selv ingen umiddelbare økonomiske konsekvenser.

ANDRE KONSEKVENSER

Indstillingenhar ingen andre konsekvenser

HØRING

Der er ikke foretaget høring

BILAG

Ingen

                                                 Carsten Haurum

/   Poul-Erik Faurholt