Kolonihavesagen (haveforeningerne Frederikshøj, Mozart, Engly, Ny Kgs. Enghave, Kalvebod og Trekanten)
Kolonihavesagen (haveforeningerne Frederikshøj, Mozart, Engly, Ny Kgs. Enghave, Kalvebod og Trekanten)
Kultur- ogFritidsudvalget
DAGSORDEN
for ordinært møde torsdag den 16. januar 2003
17.
(KFU
INDSTILLING
Kultur- og Fritidsforvaltningen indstiller,
at Kultur- og Fritidsudvalget tagerredegørelsen om kolonihavesagens forløb til efterretning,
at Kultur- og Fritidsudvalget tagertil efterretning, at Ejendomsdrifts vedligeholdelse er reduceret med 9,6 mio.kr. som kompensation for den manglende lejeindtægt for årene 2001-2003,
at Kultur- og Fritidsudvalgettiltræder, at udgiften til matrikulære arbejder og ejendomsmægler til vurderingaf markedslejen, som vurderes til ca. 1 mio. kr., finansieres ved en yderligerereduktion af Ejendomsdrifts vedligeholdelse i 2003,
at Kultur- og Fritidsudvalgettiltræder, at da lejeindtægterne for de nye lejekontrakter først forventes atindløbe i løbet af 2004, må der forventes endnu en delvis reduktion af Ejendomsdriftsvedligeholdelse i 2004.
RESUME
Kultur- og Fritidsforvaltningen fremlægger med denneindstilling en kronologisk redegørelse om forløbet af kolonihavesagenvedrørende forhandling om nye lejekontrakter og lejeforhøjelse forhaveforeningerne Frederikshøj, Mozart, Ny Kgs. Enghave, Engly, Kalvebod ogTrekanten, som reelt anvendes til helårsbeboelse, selv om det er i strid medgældende servitutter og haveforeningerne er udlagt som kolonihaveområder.
I forbindelse med udarbejdelse af lokalplaner forkolonihaveområderne skal der udarbejdes nye lejekontrakter på markedsvilkår ogtil markedsleje som medfører udgifter til ejendomsmægler til vurdering afmarkedslejen samt udgifter til matrikulære arbejder. Finansieringen af disseudgifter, som vurderes til ca. 1 mio. kr., sker ved en reduktion af Ejendomsdriftsvedligeholdelse i 2003.
Den samlede reduktion af Ejendomsdrifts vedligeholdelse fra2001-2003 udgør knap 11 mio. kr., idet Ejendomsdrifts vedligeholdelse erreduceret med 9,6 mio. kr. som kompensation for den manglende lejeindtægt forårene 2001-2003.
Da lejeindtægterne for de nye lejekontrakter forventes atindløbe delvist i løbet af 2004 må der forventes en yderligere reduktion afEjendomsdrifts vedligeholdelse i 2004.
Da markedslejen i de nye lejekontrakter skal fastsættes efter vurdering afen ejendomsmægler, er det endnu ikke muligt at anslå størrelsen af deforventede lejeindtægter for alle 6haveforeninger.
SAGSBESKRIVELSE
1. Historik
Kultur- og Fritidsforvaltningen forelagde den 10. august2000 en indstilling med resultatet af de forhandlinger, der havde været ført omindgåelse nye lejekontrakter med haveforeningerne Frederikshøj, Mozart, Ny Kgs.Enghave, Engly og Kalvebod for Kultur- og Fritidsudvalget.
Kultur- og Fritidsudvalget godkendte forhandlingsresultatet,som ville medføre en merindtægt på 4. mio. kr. fra 1. januar 2000. Med denugældende lejekontrakter betaler de 5 haveforeninger knap 30.000 kr. i årligleje. Ejendomsskatter betales af Kultur- og Fritidsforvaltningen, mensforbrugsafgifter og bygningsskatter betales af haveforeningerne.
Med henblik på lejekontrakternes behandling iØkonomiudvalget og endelig godkendelse i Borgerrepræsentationen blev sagenumiddelbart efter vedtagelsen i Kultur- og Fritidsudvalget sendt til behandlingi Økonomiudvalget. Ved behandlingen i Økonomiforvaltningen
Kultur- og Fritidsforvaltningen drøftede efterfølgendespørgsmålet om udarbejdelse af lokalplaner med Bygge- og Teknikforvaltningen.
Bygge- og Teknikforvaltningen oplyste, at der i forbindelsemed gennemførelse af en lokalplanprocedure vil blive stillet krav om engennemgang af bebyggelserne med henblik på registrering afbrandspredningsrisikoen. Et væsentligt problem med kolonihavehusene er, at deer opført uden byggetilladelse og for en dels vedkommende ikke overholder dekrav i henhold til byggelovgivningen, som stilles til helårsboliger. I denneforbindelse udgør den manglende brandsikring bygningerne imellem entungtvejende sikkerhedsrisiko. Gennemgangen vil tage sigte på at registrerealle forhold, hvor bebyggelsestætheden indebærer en risiko for brandspredning.I tilfælde, hvor en sådan risiko er til stede, kan der blive tale om påbud ombygningsindgreb. Påbuddene vil som udgangspunkt tage sigte på sikring af de omkringboende,og der kan i denne sammenhæng blive tale om udgifter for den enkeltekolonihavehusejer.
Ved skrivelse af 10. november 2000 – som inden afsendelsenblev tiltrådt af Kultur- og Fritidsudvalget - orienterede Kultur- ogFritidsforvaltningen de 5 haveforeninger om, at forvaltningen ville søgeiværksat udarbejdelse af lokalplaner, ligesom det blev tilbudt, atforvaltningen ville gennemføre en registrering af bebyggelserne. Endelig blevdet oplyst, at forvaltningen frafaldt kravet om lejeforhøjelse for 2000.
Kultur- og Fritidsforvaltningen afholdt den 19. juni 2001 etorienteringsmøde med de 5 haveforeninger, hvor Bygge- og Teknikforvaltningenbl.a. orienterede om problemstillinger omkring legalisering af helårsbeboelsen,herunder lovliggørelse af de bygningsmæssige forhold samt iværksættelse aflokalplanprocedure.
På mødet blev det oplyst, at bygningsregistreringen ikkeville blive igangsat før end arbejdet om udmelding af kolonihaveområder som"varige" eller "ikke varige" områder efter den nye kolonihavelov var afsluttetog vedtaget i Borgerrepræsentationen.
Borgerrepræsentationen vedtog den 1. november 2001 atudmelde de 5 kommunale haveforeninger, som "ikke varige". Samtidig blevyderligere 1 kommunal haveforening - haveforeningen Trekanten - med
Det var nødvendigt at udmelde de 6 kolonihaver som "ikkevarige", fordi der finder helårsbeboelse sted, og kolonihaveloven ikke givertilladelse til helårsbeboelse. Var de omhandlede kolonihaveforeninger ikkeblevet udmeldt som "ikke-varige", ville en lovliggørelse af forholdene tilhelårsbeboelse ikke kunne finde sted.
Ultimo november 2001 blev den lovede bygningsregistreringiværksat. Registreringen blev afsluttet i marts 2002.
2. Nedsættelse af arbejdsgruppe
Bygge- og Teknikforvaltningen tog i marts 2001 initiativ tilat nedsætte en arbejdsgruppe og styregruppe på tværs af forvaltningerne medhenblik på at afdække de juridiske, økonomiske og praktisk problemer iforbindelse med lovliggørelse af forholdene i de kommunale og privatekolonihaveområder, hvori der er konstateret helårsbeboelse.
Arbejdet i den nedsatte arbejdsgruppe blev som følge af dennye kolonihavelov stillet i bero indtil Borgerrepræsentationen havde behandletog vedtaget udmeldingen af "varige" o g "ikke-varige" kolonihaveområder. Idecember 2001 blev arbejdet genoptaget og Kultur- og Fritidsforvaltningenanmodede formelt Bygge- og Teknikforvaltningen om at iværksætte arbejdet medudarbejdelse af lokalplaner.
På baggrund af en rapport fra arbejdsgruppen vedtogstyregruppen den 30. september 2002 at igangsætte en handlingsplan forlovliggørelse af eksisterende helårsbeboelse i kolonihaveområder. Enlovliggørelse af kolonihaverne forudsætter, at de nuværende lejekontraktererstattes af nye lejekontrakter på markedsvilkår og til markedsleje og atkolonihaverne bliver lokalplanlagte, således at der planmæssigt er tagetstilling til den fremtidige anvendelse og bebyggelsesmæssige udnyttelse af arealerne.
Bygge- og Teknikforvaltningen har på baggrund afstyregruppens indstilling og efter fornyet skriftligt anmodning af 11. oktober2002 fra Kultur- og Fritidsforvaltningen om at igangsætte lokalplanarbejdetbesluttet, at lokalplanarbejdet skal iværksættes. Bygge- og Teknikudvalget harden 20. november 2002 fået forelagt en indstilling fra Bygge- ogTeknikforvaltningen vedrørende redegørelse om helårsbeboelse i kolonihaveområdersamt igangsætning af lokalplanarbejdet i både kommunale og privatekolonihaveområder. Udvalget tiltrådte indstillingen.
3. Igangsættelse af arbejdet med udarbejdelse aflokalplaner og nye lejekontrakter
Kultur- og Fritidsforvaltningen har den 25. november 2002afholdt møde med Bygge- og Teknikforvaltningen for at drøfte igangsætningen aflokalplanlægningen, herunder kortlægning af de forudsætninger (lodplaner,bygningsfortegnelser og brandsikringsplaner) der skal være opfyldt, inden denkonkrete lokalplanlægning kan påbegyndes.
Kultur- og Fritidsforvaltningen har derfor som grundejer ogudlejer af kolonihavearealerne, ved skrivelse af 13. december 2002 tiladvokaterne for de 5 haveforeninger Frederikshøj, Mozart, Ny Kgs. Enghave,Engly og Kalvebod anmodet om, at der snarest indsendes oplysninger omlodplaner, som udarbejdes af forvaltningen i samarbejde medStadskonduktørembedet, samt at kolonihaverne - for egen regning - udarbejderbygningsfortegnelse og en brandsikringsplan, som skal godkendes af Bygge- ogTeknikforvaltningen.
Sideløbende med dette arbejde vil Kultur- ogFritidsforvaltningen udarbejde udkast til nye lejekontrakter på markedsvilkårog til markedsleje. I samråd med Økonomiforvaltningener det besluttet, at anmode en ejendomsmægler, som udpeges efter aftale medkolonihaverne, til at fastsætte markedslejen. Der skal udarbejdes et vurderingstema,som opstiller de vilkår, der skal ligge til grund for ejendomsmæglerensvurdering af lejen.
Der har den 19. december 2002 været afholdt møde med de 5kolonihaveforeningers bestyrelsesrepræsentanter og deres advokater, hvor detfra foreningernes side blev tilkendegivet, at man aktivt vil arbejde medudarbejdelse af bygningsfortegnelser og brandsikringsplaner, og at arbejdetallerede er påbegyndt for en del af haveforeningernes vedkommende.
Arealernes matrikulære forhold er i dag uklare og iforbindelse med udarbejdelse af nye lejekontrakter vil det være nødvendigt atanmode Stadskonduktørembedet om at foretage de fornødne arbejder vedrørende udstykningog sammenlægning af arealerne til 6 selvstændige ejendomme. Udgifter forbundethermed skønnes at blive i størrelsesordenen 500.000 – 1.000.000 kr. som
Vedrørende haveforeningen Kalvebod skal det bemærkes, atdenne haveforening er omfattet af fredningsdeklarationen for Valbyparken,hvoraf det fremgår, at Københavns Kommune forpligter sig til bevare Valbyparkensom et rekreativt grønt område og at drive det som park. Om haveforeningen erdet i deklarationen anført, at uanset deklarationen kan haveforeningen Kalvebodanvendes til kolonihaver som hidtil, men ophører denne anvendelse, bliverdeklarationens bestemmelser gældende for området.
Økonomiforvaltningen har den 18. september 2002 rettethenvendelse til Fredningsnævnet med henblik på at få klarlagt, hvilketmateriale nævnet ønsker fremsendt for at kunne tage stilling til en ændring affredningsdeklarationen for Valbyparken med henblik på en lovliggørelse afhaveforeningen Kalvebod.
Lokalplanarbejdet for haveforeningen Kalvebod må derfor iførst omgang afvente en afklaring af fredningsforholdene.
Med lokalplanforslaget for "Grønrisvej" erlokalplanlægningen allerede påbegyndt for haveforeningen Ny Kgs. Enghave, idet denne haveforening er inddrageti dette lokalplanforslag, som blev vedtaget på Borgerrepræsentationens møde den3. oktober 2002. Lokalplanforslagets offentlighedsperiode udløb den 16.december 2002 og lokalplanforslaget forventes endelig vedtaget i løbet af 1.kvartel 2003.
Til orientering kan det oplyses, at Kultur- ogFritidsforvaltningen den 13. december 2002 har anmodet Kolonihaveforbundet om, at haveforeningen Trekanten udmeldesaf forbundet med henblik på, at der snarest indledes forhandlinger medhaveforeningen om ny lejekontrakt og igangsættelse af arbejdet med udarbejdelseaf bygningsfortegnelse og brandsikringsplan.
4. Tidsplan for lokalplanernes vedtagelse oglejekontrakternes ikrafttrædelse
Bygge- og Teknikforvaltningen har oplyst, at udarbejdelsenaf lokalplanforslag kan påbegyndes, når Bygge- og Teknikforvaltningen er ibesiddelse af lodplan og bygningsfortegnelse for den enkelte kolonihaveforening.
Kolonihaveforeningerne kan sideløbende hermed udarbejdeforslag til brandsikringsplan, som dog skal være godkendt af Bygge- ogTeknikforvaltningen før lokalplanforslaget kan vedtages i Bygge- ogTeknikudvalget og Borgerrepræsentationen.
Lokalplanforslaget skal herefter i offentlig høring i 2måneder.
Borgerrepræsentationens endelige vedtagelse aflokalplanforslaget vil dog først ske, når brandsikringen er tilendebragt påsamtlige huse i haveforeningen. Herefter vil de nye lejekontrakter kunne trædei kraft.
Kultur- og Fritidsforvaltningen forventer, atlejekontrakterne for haveforeningerne Ny Kgs. Enghave og Frederikshøj kan trædei kraft i løbet af 1. kvartal 2004. For haveforeningerne Mozart, Engly ogTrekanten forventes lejekontrakterne at kunne træde i kraft i løbet 4. kvartal2004. Der må dog tages forbehold for lokalplanernes endelig vedtagelse.Lokalplanarbejdet og forhandling af ny lejekontrakt for haveforeningen Kalvebodafventer en afklaring af fredningsforholdene.
5. Økonomi
Indstillingen af 10. august 2000 til Kultur- ogFritidsudvalget medførte, at der blev indarbejdet en indtægt på 4 mio. kr. ibudgettet for 2000. Som følge af at arbejdet med forhandlinger om nyelejekontrakter blev stillet i bero, blev den manglende indtægt kompenseret veden tillægsbevilling på 4 mio. kr. til Ejendomsdrift i 2000.
Den budgetterede lejeindtægt blev fra og med budget 2001fjernet fra Ejendomsdrifts bevilling og i stedet for benyttet til enaktivitetsudvidelse på bevillingen kultur og fritid med 3,2 kr. mio. Deresterende 0,8 mio. kr. forblev på Ejendomsdrifts bevilling.
Den manglende lejeindtægt for 2001 og 2002 er kompenseretved en reduktion af Ejendomsdrifts vedligeholdelse. Vedligeholdelsen i budget2003 er ligeledes reduceret. Reduktionen for årene 2001-2003 udgør herefter 9,6mio. kr.
Kultur- og Fritidsforvaltningen forventer lejeindtægter forhaveforeningerne Ny Kgs. Enghave og Frederikshøj i løbet af 1. kvartal 2004 ogfor haveforeningerne Mozart, Engly og Trekanten i løbet 4. kvartal 2004. Forhaveforeningen Kalvebod kan der endnu ikke skønnes et tidspunkt forlejeindtægtens begyndelse.
Indgåelse af nye lejekontrakter forudsætter at der foretagesarbejder med udstykning og sammenlægning af arealerne for haveforeningerne til6 selvstændige ejendomme, som udgiftsmæssigt skønnes i størrelsesordenen500.000 – 1.000.000 kr. Udgift til ejendomsmægler til vurdering af markedslejenskønnes at blive i størrelsesordenen ca. 100.000 kr.
Finansieringen af udgifterne til matrikulære arbejder ogejendomsmægler afholdes ved en reduktion på ca. 1 mio. kr. af Ejendomsdriftsvedligeholdelse i 2003.
Den samlede reduktion af Ejendomsdrifts vedligeholdelse fra2001-2003 udgør knap 11 mio. kr.
Herudover må der yderligere forventes en delvis reduktion afEjendomsdrifts vedligeholdelse i 2004, da der alene forventes delviselejeindtægter (i løbet af 1. kvartal) fra 2 haveforeninger i 2004 oglejeindtægter (i løbet af 4. kvartal) fra 3 haveforeninger først forventes islutningen af 2004.
Da markedslejen i de nye lejekontrakter skal fastsættes efter vurdering afen ejendomsmægler, er det endnu ikke muligt at anslå størrelsen af deforventede lejeindtægter for alle 6haveforeninger.
MILJØVURDERINGER
Ingen bemærkninger.
ØKONOMI
De iindstillingen nævnte udgifter til ejendomsmægler til vurdering af markedslejenog til Stadskonduktørembedet til udstykning og sammenlægning vurderes skønsmæssigttil ca. 1 mio. kr., som finansieres ved en reduktion af Ejendomsdrifts vedligeholdelsei 2003.
Den samlede reduktion af Ejendomsdrifts vedligeholdelse fra2001-2003 udgør knap 11 mio. kr., idet vedligeholdelsen er reduceret med 9,6mio. kr. som kompensation for den manglende lejeindtægt for årene 2001-2003.
Dalejeindtægterne for de nye lejekontrakter forventes at indløbe delvist i løbetaf 2004 må der forventes en yderligere reduktion af Ejendomsdriftsvedligeholdelse i 2004.
Da markedslejen i de nye lejekontrakter skal fastsættes efter vurdering afen ejendomsmægler, er det endnu ikke muligt at anslå størrelsen af deforventede lejeindtægter for alle 6haveforeninger.
Ingenbemærkninger.
HØRING
Ingen bemærkninger.
BILAG
Ingen.
Carsten Haurum
/Olga Brüniche-Olsen