Udvikling af Beauvaisgrunden

Kultur- og Fritidsudvalget

 

DAGSORDEN

for ordinært møde torsdag den 9. juni 2005

 

Fraværende

 

 

 

Sager til beslutning

 

11.      Udvikling af Beauvaisgrunden

(KFU 213/2005)

 

INDSTILLING

Kultur- og Fritidsforvaltningen, Bygge- og Teknikforvaltningen og Økonomiforvaltningen indstiller til Kultur- og Fritidsudvalget, Bygge- og Teknikudvalget og Økonomiudvalget, at anbefale Borgerrepræsentationen:

at godkende forvaltningernes forslag til byplanmæssige og arkitektoniske retningslinier for udvikling af Beauvaisgrunden med kulturhus, serviceerhverv, boliger og grønt område som udgangspunkt for den videre bearbejdning samt som grundlag for den efterfølgende udarbejdelse af nyt plangrundlag,

at udvikling af Beauvaisgrunden gennemføres med udgangspunkt i den i sagsfremstillingen beskrevne proces,

at forvaltningerne indbyder 3-4 teams bestående af arkitekt-, landskabs- og anden relevant ekspertise til at udarbejde idéoplæg til fremtidig disponering af grunden og arkitektoniske principper for byggeriet på det i sagsbeskrivelsen omtalte grundlag. Arkitektbidragene afholdes indenfor en økonomisk ramme på 450.000 kr., der finansieres via Økonomiudvalgets budget, bevillingen salg af ejendomme funktion 0.05.3* (omkostninger ved salg af fast ejendom m.v.),

at bemyndige Kultur- og Fritidsforvaltningen til under hensyntagen til den overordnede arkitektoniske linje for grunden og indenfor projektets økonomiske ramme at udarbejde et forslag til kulturhusets indretning og konkrete faciliteter på baggrund af inddragelse af borgere og lokale parter,

at der fastlægges en ramme på 30 mio. kr. til projektering, etablering og aptering af nyt kulturhus og tilhørende udearealer med finansiering via salg af dele af ejendommen,

at der i det omfang, der er tidsforskydning mellem indtægter (salg af Beauvaisgrunden) og udgifter, vil blive foretaget mellemfinansiering fra Økonomiudvalgets budget, bevillingen Finansposter, funktion 8.05.5 (Kassen), idet midlerne tilbageføres fra indtægterne ved salg af dele af ejendommen,

at der inden for den samlede ramme på 30 mio. kr. gives en rådighedsbevilling til afholdelse af borgerinddragelse og udarbejdelse af skitseforslag til budget 2005 på 500.000 kr. på Kultur- og Fritidsudvalgets budget, bevillingen kultur og fritid funktion 0.35.3 (andre fritidsfaciliteter). Som mellemfinansiering anvises kassemæssig dækning på Økonomiudvalgets budget, bevillingen Finansposter, funktion 8.05.5 Kassen, idet midlerne tilbageføres fra indtægterne ved salg af dele af ejendommen, og

at der træffes principbeslutning om at øge driftsbevillingen til Kultur- og Fritidsudvalget til drift af Ydre Østerbro Kulturhus med tilhørende udearealer.

 

 

RESUME

Ifølge budgetaftalen 2005 skal der igangsættes et planlægnings- og udviklingsarbejde for Beauvaisgrunden m.m. med henblik på serviceerhverv, publikumsvendte aktiviteter, grønt område og medborgerhus (kulturhus). Det forudsættes, at etablering af kulturhuset bliver udgiftsneutralt for kommunen gennem realisering af kommunens værdier i Beauvaisgrunden. Forvaltningerne vil desuden indpasse familieboliger i det omfang de miljømæssige forhold tillader det.

Beauvaisgrunden på ca.15.700 m² afgrænses af Rovsingsgade, Lyngbyvej og baneterrænet og har været kommunens ejendom siden 1983. Siden 1989 har borgerne haft mulighed for midlertidigt at anvende ejendommen til rekreative formål, og arealet henligger ubebygget og uplejet.

Beauvaisgrundens placering i den omgivende bystruktur er angivet på vedlagte bilag 2. I Kommuneplan 2001 er ejendommen fastlagt til O1*-område, men foreslås i Forslag til Kommuneplan 2005 fastlagt til et S2*-område.

Den fremtidige disponering af ejendommen og de arkitektoniske principper foreslås nærmere belyst ved at indbyde 3-4 teams bestående af arkitekt-, landskabs- og anden relevant ekspertise til at udarbejde idéoplæg til fremtidig disponering af ejendommen omhandlende:

 

-         Bebyggelsens disponering på grunden

-         Bebyggelsens funktioner og arkitektoniske principper

-         Friarealernes landskabelige principper og disponering, tilkørsels- og adgangsforhold samt grønne stiforløb

De indkomne bidrag forventes efterfølgende at danne grundlag for konkretisering af en bebyggelsesplan og detaljering af arkitektur m.v., som fastlægges i lokalplan og kommuneplantillæg.

Forholdet til Hans Knudsens Plads og arealet mellem Lersø Park Allé og Beauvaisgrunden foreslås inddraget i de byarkitektoniske og rumlige overvejelser omkring Beauvaisgrunden, således at der ved en kommende planlægning for dette område, opnås en helhed i området og en sammenhæng med den omgivende bystruktur.

Forvaltningerne foreslår, at programmet for opgaven bygger på en række byplanmæssige og arkitektoniske retningslinier, herunder at bebyggelse skal fremtræde i et nutidigt arkitektonisk formsprog af en høj kvalitet, der indgår i en acceptabel helhed med den omgivende bebyggelse og bebyggelsesstruktur, der på strækningen mellem baneterrænet og Rovsingsgade er karakteriseret ved en mere åben og ustruktureret bebyggelsesstruktur end det tilgrænsende mere veldefinerede bymassiv sydøst for området.

Boliger og rekreative opholdsarealer skal sikres støjmæssigt acceptable forhold. Der anbefales i den forbindelse en bygningsmæssig fortætning med erhvervsanvendelse mod Lyngbyvej. Grunden bør bebygges med ca. 20.000 m², idet der skal etableres et grønt, rekreativt område med offentlig adgang på ca. 1/3 af arealet, og der skal sikres en god tilgængelighed til grundens kulturelle og rekreative funktioner, hvor kulturhusets placering skal understøtte husets synlighed og tilgængelighed i lokalområdet.

De i eksisterende planlægning fastl agte afstands- og afskærmningsbælter skal respekteres m.h.p. etablering af et sammenhængende grønt forløb langs Rovsingsgade og indpasning af et cykelstiforløb. Parkering skal udgøre 1 parkeringsplads pr. 100 m² etageareal og bør overvejende placeres i konstruktion.

Kulturhuset tænkes etableret som en selvstændig bygning på der forventes at blive på 1500 til 2.500 m² inkl. kælder med indgang i gadeplan og med nem adgang til gode udendørs rammer. Det endelige kvadratmeterantal fastlægges i den videre proces, idet dette vil afhænge af hvilke funktioner og faciliteter kulturhuset skal rumme. Da målet er at etablere et kulturhus, der møder de lokale behov og giver nye muligheder for kulturelle aktiviteter i en bydel med sparsomme kulturelle tilbud, afklares husets funktioner og faciliteter først efter at borgerne i området har været inddraget. Kulturhuset projekteres under hensyntagen til den overordnede linje for ejendommens disponering og arkitektur og indenfor kulturhusets økonomiske ramme.

I budget 2005 er forudsat, at etablering af kulturhuset bliver udgiftsneutralt for kommunen, og finansiering foreslås derfor tilvejebragt via salg af størstedelen af Beauvais-grunden. Den del af ejendommen, hvorpå kulturhuset planlægges opført, ventes at forblive kommunal ejendom.

Salg af ejendommen og vedtagelse af nyt plangrundlag ventes gennemført i 2006, hvormed det nye kulturhus vil kunne indvies i 2008.

Kulturhuset og de tilknyttede udendørsfaciliteter ventes projekteret, etableret og apteret indenfor en ramme på 30 mio. kr., ekskl. grund, forureningsomkostninger og parkeringsdækning.

Derudover skal salg af ejendommen finansiere en andel af den offentlige parkering samt evt. udgifter til støjbegrænsning og nødvendig oprensning af forurening på den del af ejendommen, hvor kulturhuset opføres.

Udgifter til anlæg og drift af de rekreative arealer, hvortil offentligheden skal have adgang, herunder eventuel fordeling af udgifterne, vil blive nærmere fastlagt i forbindelse med et udbud af ejendommen.

Forvaltningerne foreslår desuden, at der træffes principbeslutning om at øge driftsbevillingen til Kultur- og Fritidsudvalget til drift af kulturhuset Ydre Østerbro og de tilhørende udearealer.

 

 

SAGSBESKRIVELSE

Baggrund

Ifølge budgetaftalen 2005 skal der igangsættes et planlægnings- og udviklingsarbejde for Beauvaisgrunden m.m. med henblik på en anvendelse til serviceerhverv, publikumsvendte aktiviteter, grønt område og medborgerhus (kulturhus). Det forudsættes, at etablering af kulturhuset bliver udgiftsneutralt for kommunen gennem realisering af kommunens værdier i Beauvaisgrunden.

Økonomiforvaltningen, Bygge- og Teknikforvaltningen og Kultur- og Fritidsforvaltningen har med bidrag fra Miljø- og Forsyningsforvaltningen etableret et samarbejde om løsning af opgaven. Med nærværende indstilling præciseres rammer og proces for det videre arbejde med udvikling af ejendommen.

Beauvaisgrunden – aktuel anvendelse, planforhold og omgivende bystruktur

Beauvaisgrundens placering og afgrænsning er angivet på vedlagte luftfoto, bilag 1. Ejendommen er på ca. 15.700 m².

Beauvaisgrunden blev indtil 1968 benyttet til fødevarefremstilling af konservesfabrikken Beauvais. I forbindelse med anlægget af Lyngbyvej og en godsbanering gennemførte Vejdirektoratet ved Ekspropriationskommissionen på Øerne i 1969 en ekspropriation af ejendommen. Efter at Ekspropriationskommissionen på foranledning af Vejdirektoratet søgte at afhænde restejendommen til en liebhaver, som ønskede at opføre en kontorbygning, fremsatte Københavns Kommune i 1980 krav om at blive tilbudt ejendommen, idet kontorbyggeri ikke ville være i overensstemmelse med en kommende kommuneplan. Kommunen overtog ejendommen i 1983, og siden da har området ligget delvist ubenyttet hen. Der har været diverse forslag til anvendelse af området, bl.a. til en genbrugsstation.

I 1989 gav kommunen borgerne en midlertidig tilladelse til at anvende ejendommen til rekreative formål. Midlertidigheden begrundedes med, at der endnu ikke var taget endelig stilling til områdets fremtidige anvendelse.

Arealet fremstår ubebygget og med bevoksninger. Flere åbninger i indhegningen giver adgang til området, der benyttes rekreativt med enkelte borde og bænke, en boldbane og trådte stier. Bevoksningerne fremtræder i form af græsarealer, træer og buske, heraf en del velvoksne, fuldkronede træer.

I den gældende Kommuneplan 2001 er ejendommen fastlagt som O1*-område med bemærkning om, at det er et areal for senere disponering. I Forslag til Kommuneplan 2005 foreslås arealet fastlagt til et S2*-område med bemærkning om, at området kan udvikles i supplerende planlægning, hvor i skal indpasses et væsentligt islæt af offentlige publikumsvendte aktiviteter, eks. medborgerhus (kulturhus), grønt område mm. Kommuneplanrammen kan evt. tilpasses, så en større boligandel muliggøres.

 

I forbindelse med kommunens cykelstiplanlægning skal der indarbejdes mulighed for et 6,5 meter bredt cykel- og gangstiforløb gennem arealet. Langs Rovsingsgade skal der tillige sikres mulighed for at sikre gaden et sammenhængende grønt udtryk, herunder muligheden for at plante træer langs gadens forløb.

Beauvaisgrunden er ikke omfattet af lokalplan eller lignende.

Beauvaisgrundens placering i den omgivende bystruktur er angivet på vedlagte bilag 2. Beauvaisgrunden ligger ved jernbanens terræn mellem den tætte bebyggelsesstruktur på Ydre Østerbro og de åbne, grønne områder mod nord-vest med kolonihaver og grønne friområder. Den 12-etages ejendom (Sahvafondens) på den modsatte side af Lyngbyvej står som et vartegn i området, der markerer indgangen til byen ved Hans Knudsens Plads.  Ved pla dsen ligger endvidere det tidligere fysiurgiske hospital, der er en kommunal ejendom, der i dag er udlejet til bl.a. Sundhedsforvaltningen og Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen. En enkelt etage står p.t. tom, men er reserveret af Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen. Pladsen har forbindelser til kvarteret omkring Sankt Kjelds Plads, boligbebyggelserne på Ydre Østerbro samt Kildevældsparken.

Hans Knudsens Plads er i dag primært anvendt til trafikal afvikling og som holdeplads for langtursbusser. Pladsen er stor, diffust afgrænset og med en indretning, der er utidssvarende og forsømt. Selve byrummet har imidlertid potentiale både som port til København og som lokal plads. I den kommende Byrumshandlingsplan er Hans Knudsens Plads medtaget som et af de byrum, der bør arbejdes med for at udvikle bylivet. Prioriteringen af pladsen i forhold til de mange andre pladser i byen er endnu ikke sket.

Lyngbyvej er en af de største indfaldsveje til København og udgør en barriere mellem Beauvaisgrunden og beboerne øst for Lyngbyvej. Den planlagte grønne cykelrute forventes at krydse Lyngbyvej på en bro ophængt på siden af den eksisterende bro til S-banen. Dette må forventes at forbedre mulighederne for at krydse Lyngbyvej noget.

Karrébebyggelserne ud mod Rovsingsgade, der grænser op til Beauvaisgrunden mod sydøst, fremstår som en markant bygningsfront i 5-etager, i rød mur og med røde tegltage. Mod syd-vest langs Rovsingsgade er bebyggelserne præget af uensartede og relativt store bygningsvolumener af såvel 8-etages boligstokke ved Lersø Park Allé som større erhvervsbygninger af varierende størrelser.

De omgivende trafikale strukturer er markante, hvor jernbanens terræn og Lyngbyvej danner barrierer både visuelt og fysisk for bløde trafikanter. Rovsingsgade fremstår med et bredt vejprofil i et let buet forløb med et åbent og lidt råt præg uden beplantning. Lersø Park Allé, der forløber under Rovsingsgade syd for området, fremstår i modsætning til dette som et markant rumligt forløb.

I Kommuneplan 2001 og i forslag til kommuneplan 2005 er baneterrænet nord for området fastlagt til tekniske formål. Arealerne på sydsiden af Rovsingsgade er boligområder. Øst for området, på den anden side af Lyngbyvej, ligger der dels et område til fritidsformål, dels boligområder og et blandet område med boliger og serviceerhverv.

Sydvest for Beauvaisgrunden på nordsiden af Rovsingsgade er tinglyst lokalplan nr. 276, der fastlægger arealerne mellem Lersø Park Allé og Tagensvej til overvejende erhvervsformål. I lokalplanen er fastlagt afstands- og afskærmningsbælter i en bredde på 10 meter fra vejskel i Rovsingsgade samt mod jernbanen i en bredde på minimum 6 meter. I begge af disse arealer kan der anlægges stiforbindelser. Det er væsentligt, at der ved planlægning af Beauvaisgrunden skabes sammenhæng med de nævnte afstands- og afskærmningsbælter, således at der bl.a. muliggøres et sammenhængende grønt forløb langs Rovsingsgade.

Grundlag for disponering og udvikling af ejendommen

Med udgangspunkt i aftalen om budget 2005 foreslås Beauvaisgrunden udviklet med bebyggelse omfattende serviceerhverv, publikumsrettede aktiviteter, grønt område og et kulturhus for kvarterets beboere. Desuden foreslås en væsentlig andel af familieboliger indpasset, alt efter hvad de miljømæssige forhold tillader.

Ifølge Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningens behovsprognose for børneplanen fra november 2004 forventes pasningsbehovet i Ydre Østerbro Bydel at kunne dækkes fra 2005. På den baggrund søges daginstitutioner ikke indpasset på ejendommen.

Den fremtidige disponering af ejendommen og de arkitektoniske principper foreslås nærmere belyst ved at indbyde 3 til 4 teams bestående af arkitekt-, landskabs og anden relevant ekspertise til at udarbejde et idéoplæg til fremtidig disponering af ejendommen omhandlende:

-         Bebyggelsens disponering på grunden

-         Bebyggelsens funktioner og arkitektoniske principper

-         Friarealernes landskabelige principper og disponering, tilkørsels- og adgangsforhold samt grønne stiforløb

De indkomne bidrag forventes efterfølgende at danne grundlag for konkretisering af en bebyggelsesplan og efterfølgende detaljering af arkitektur m.v., som fastlægges i lokalplan og kommuneplantillæg.

Mellem Lersø Park Allé og Beauvaisgrunden ligger et areal ejet af DSB. Arealet er i Kommuneplan 2001 fastlagt til tekniske anlæg, og der har i januar 2005 været en lokalplananmodning om anvendelse af arealet til serviceværksted og hotel. Dette område foreslås inddraget i de byarkitektoniske og rumlige overvejelser omkring Beauvaisgrunden, således at der ved en kommende planlægning for dette område opnås en helhed i området og en sammenhæng med den omgivende bystruktur. Området vil indgå i den kommende lokalplan for Beauvaisgrunden.

Arkitektbidragene ventes afholdt indenfor en økonomisk ramme på 450.000 kr.

Støjmæssige forhold

Lyngbyvej er med en døgngennemsnitlig trafik på 64.855 køretøjer en af Københavns allermest trafikered e veje. Rovsingsgade befærdes af 10.353 køretøjer i døgnet. Mulighederne for at udnytte grunden til boliger eller andre formål afhænger bl.a. af støjbelastningen fra de nævnte trafikstøjkilder. Det fremgår af Miljøkontrollens beregning af vejtrafikstøjen, at hele Beauvaisgrunden er belastet med 60-70 dB, og støjniveauet i matrikelskel mod vejene vurderes at være 68-70 dB.

Udgangspunktet for støjhensyn ved byomdannelse og inddragelse af nye arealer til bymæssig bebyggelse er, at der ikke må fastlægges støjfølsom anvendelse (boliger, offentlige institutioner og rekreative formål) i områder, der er – eller kan forventes at blive – belastet med mere end 55 dB fra vejtrafik. For offentlig og privat administration, liberale erhverv m.v. er de tilsvarende støjgrænser 60 dB fra vejtrafik. Såfremt de nævnte støjgrænser ikke kan overholdes, skal det som minimum sikres, at støjen ikke overstiger 70 dB på boligfacaden, og at der er mindst én stille facade med et støjniveau mindre end 55 dB. Der skal endvidere tages hensyn ved disponeringen af udendørs opholdsarealer, hvor støjgrænsen på makimalt 55 dB skal være opfyldt.

Støjberegninger udført i 1999 i forbindelse med etableringen af den ny ringbane viser, at Miljøstyrelsens vejledende grænseværdi for jernbanestøj (60 dB som døgnmiddel) er overholdt på hele grunden. Det samme gælder kravværdien på 85 dB for den maksimale belastning med jernbanestøj.

Med hensyn til vibrationer er den vejledende grænseværdi for nyopførte boliger 75 dB (KB). I praksis vil vibrationsgrænsen med det materiel, der anvendes på banestrækningen i dag, formentlig være overholdt i omkring 10 meters afstand fra skinnelegemet. Eftersom afstanden mellem Beauvaisgrundens skel mod nordvest og det nærmest liggende jernbanespor er omkring 20 meter, vurderer Miljøkontrollen, at vibrationer fra togdriften ikke udgør et reelt problem for grundens udnyttelsesmuligheder.

Afhængig af de konkrete aktiviteter i kulturhuset og deres støjniveau vil der skulle iagttages afstandskrav til såvel eksisterende som nye, omkringliggende boliger, så disse ikke belastes med et udendørs støjniveau på mere end 50, 45 og 40 dB i hhv. dag-, "aften/weekend" og nattetimerne, eksempelvis i forbindelse med ankomst og afgang fra kulturelle arrangementer og udendørs aktiviteter. Når Kulturhusets placeringsmuligheder på grunden skal fastlægges, må der omvendt tages hensyn til den vejtrafikstøjbelastning, arealet fremover vil blive belastet med.

Byplanmæssige og arkitektoniske retningslinier

Forvaltningerne foreslår, at programmet for opgaven bygger på nedenstående byplanmæssige og arkitektoniske retningslinier.

Som det fremgår af vedlagte bilag 3 er Beauvaisgrunden placeret langs baneterænnets sydøst-side på en strækning, der bystrukturelt placerer sig mellem den tætte by og de mere åbne og grønne arealer nord for baneterænnet. Denne strækning fremtræder, i modsætning til det tilgrænsende mere veldefinerede bymassiv sydøst for området, med en åbenhed i bebyggelsesstrukturen i form af uensartede og mere ustrukturerede bebyggelser. Disponering af ny bebyggelse og rekreative arealer på Beauvaisgrunden skal indpasses i en acceptabel helhed i forhold til disse væsentlige strukturelle karakteristika, således at oplevelsen af stedet, som en kant af byen med bygningsfronterne langs sydøstsiden af Rovsingsgade som et væsentligt karaktertræk, understøttes.

Bebyggelserne langs Rovsingsgades nordvestside, der overvejende er erhvervsbebyggelser, fremstår i form af uensartede og råt fremtrædende bygningsvolumener i modsætning til de mere veldefinerede bebyggelsesstrukturer sydøst for Rovsingsgade. Arkitektonisk skal ny bebyggelse på Beauvaisgrunden fremtræde i et nutidigt formsprog af høj kvalitet, der indgår i en arkitektonisk acceptabel helhed i forhold til denne omgivende bebyggelses særegne og lidt rå karakter.

Det er væsentligt, at bebyggelsen markerer sig i forhold til Hans Knudsens Plads, der fremstår som et noget udflydende byrum, som ind mod Beauvaisgrunden savner en markering, der kunne gøre dette sted til et mere helstøbt byrum. Det anbefales i den forbindelse, at grunden disponeres med en bygningsmæssig fortætning med erhvervsanvendelse i den nordligste del mod Lyngbyvej, hvorved der opnås en støjafskærmning og tillige åbnes mulighed for en bygningsmæssig tyngde ud mod Lyngbyvej og dermed en rumlig definering af Hans Knudsens Plads.

For at opnå en funktionel mangfoldighed og en samhørighed med kvarterets eksisterende boligområder bør der inkorporeres boliger, idet de støjmæssige forhold dog er en begrænsning. Indpasningen af boliger kan løses på forskellig vis, alt efter hvilke bebyggelsesmæssige principper, der opereres med. For at opnå støjmæssigt acceptable forhold for boligerne skal det sikres, at boligerne etableres med minimum én stille facade med et støjniveau mindre end 55 dB på facaden. Endvidere skal bebyggelsen disponeres således, at der opnås acceptable støjforhold på maksimalt 55 dB i de rekreative opholdsarealer. Under hensyntagen til de ovennævnte beskrevne væsentlige rumlige og strukturelle karakteristika kan bebyggelsen eventuelt koncentreres i mindre grupperinger, der kan afskærme støjfølsomme facader og udearealer.

Det vurderes, at der for at opnå en hensigtsmæssig disponering af bebyggelse og rekreative arealer i området bør bebygges i et omfang svarende til ca. 20.000 m², idet det ved disponering af grunden skal sikres, at der i relation til bebyggelsen og særligt kulturhuset etableres et grønt, rekreativt område svarende til ca. 1/3 af grundens areal. Dette areal skal have offentlig adgang og kan helt eller delvist inkludere de nødvendige friarealer for erhvervet og kulturhuset samt delvist boligernes friarealer. Det rekreative areal bør overvejende placeres, så der opnås et regulært og solbeskinnet grønt areal.

I relation til Rovsingsgade og Hans Knudsens Plads skal sikres en god tilgængelighed, således at lokalområdets adgang til grundens kulturelle og rekreative funktioner understøttes. Kulturhuset skal have en særlig placering, der gør huset synligt og tilgængeligt for kvarterets beboere. Endvidere skal der ved placering af kulturhuset tages hensyn til parkeringsbehov og afstand til støjfølsomme anvendelser i området, særligt til såvel eksisterende som nye boliger.

Der skal derudover sikres forbindelse til de i eksisterende planlægning fastlagte afstands- og afskærmningsbælter, således at der bl.a. muliggøres et sammenhængende grønt forløb langs Rovsingsgade. En grøn cykelrute skal muliggøres enten i et forløb langs Rovsingsg ade eller alternativt gennem området, således at cykelruten passerer Lyngbyvej ved banebroen.

Værdifuld, eksisterende beplantning bør så vidt muligt inkorporeres i bebyggelsens plan og som del af det grønne område.

Parkering skal udgøre 1 parkeringsplads pr. 100 m² etageareal og bør overvejende placeres i konstruktion, så der opnås en så udstrakt rekreativ udnyttelse af de grønne friarealer som muligt. Eventuelt kan parkering etableres i en del af bebyggelsernes nederste og mest støjbelastede etager mod banedæmningen og mod vejene.

Miljø- og forureningsmæssige forhold

Økonomiforvaltningen har i samarbejde med Miljøkontrollen igangsat en undersøgelse af ejendommens forureningsforhold. Resultatet af undersøgelsen forventes at foreligge den 1. juli 2005. Forureningsundersøgelsen formidles til arkitekterne med henblik på, at eventuelle forureningsfund kan få en vis indflydelse på, hvor og hvordan bl.a. friarealer og kældre placeres på grunden.

Kommunen forventer i forbindelse med salg af ejendommen at følge sædvanlig praksis ved salg af forurenede grunde og fraskrive sig ethvert ansvar, bl.a. i medfør af Borgerrepræsentationens beslutning i mødet den 28. marts 1996 (BR 88/93).

På den del af grunden, hvor kulturhuset opføres, og som på den baggrund forventes at forblive kommunal, påhviler det kommunen at foretage den nødvendige oprensning. Denne oprensning finansieres via salget af den øvrige del af ejendommen.

Kulturhuset

Kulturhuset skal møde de lokale behov og give nye muligheder for kulturelle aktiviteter i en bydel med sparsomme kulturelle tilbud.

Husets udtryk og placering på grunden skal sikre en fysisk åbenhed mod bydelen og en let og synlig adgang for borgerne.

Som reference til størrelse og økonomisk ramme for kulturhuset Ydre Østerbro kan angives, at Vanløse Kulturhus på 1.600 m² (2004 priser) har kostet ca. 18,5 mio.kr., ca. 11.600 kr./m². Det skal bemærkes, at beløbet udelukkende dækker kulturhusets indvendige del, da selve bygningen er opført af privat udlejer, som kommunen betaler årlig husleje til for leje af kulturhusfaciliteter. Opførelse af Kulturhuset Islands Brygge på 1.200 m² + 530 m² kælder har kostet ca. 27 mio.kr. (2001 priser), ca. 15.600 kr./m². Beløbet er inkl. såvel byggeri som delvis indretning, og blev væsentligt fordyret af udgifter til spunsning, forurening m.v.

På den baggrund vil programmet for opgaven lægge op til, at der ved disponering af grunden skal indpasses et kulturhus som en selvstændig bygning på 1.500 til 2.500 m² inkl. kælder med indgang i gadeplan, evt. opført i to etager med fuld kælder. Det endelige kvadratmeterantal fastlægges i den videre proces, idet dette vil afhænge af hvilke funktioner og faciliteter kulturhuset skal rumme. Dette afklares først efter af borgerne i området har været inddraget. Der skal være nem adgang til gode udendørs rammer for kulturelle og rekreative aktiviteter, gerne som en integreret del af grundens øvrige rekreative areal.

Med udgangspunkt i erfaringerne fra ovennævnte kulturhuse vurderes samtidigt, at et kulturhus med de angivne faciliteter vil kunne etableres indenfor en nettoramme på 30 mio. kr. Beløbet er inkl. projektering, etablering og aptering af kulturhus samt tilhørende udearealer, men ekskl. udgifter til grund, evt. støjbegrænsning, oprensning af forurening samt parkeringsdækning.

Det forventes, at kulturhuset har følgende faciliteter:

-         Møde- og festlokaler

-         Industrikøkken samt caféareal

-         Kreativitetsrum, værkstedsfaciliteter og/eller øvelokaler

-         Øvrige nødvendige funktioner (toiletfaciliteter, depotrum mv.)

Der afholdes en borgerinddragelsesproces, hvor borgerne fremsætter forslag til funktions- og ruminddeling. Huset tegnes med udgangspunkt i de for hele grunden udarbejdede idéoplæg til fremtidig disponering af grunden, borgernes ønsker og den overordnede økonomiske ramme.

 

 

Forventet proces

Forvaltningerne indstiller, at udvikling af Beauvaisgrunden gennemføres med udgangspunkt i nedenstående proces. Det er en forudsætning for tidsplanen, at nærværende indstilling godkendes i Borgerrepræsentationen inden sommerferien 2005.

Sommer 2005:

3-4 teams bestående af arkitekt-, landskabs- og anden relevant ekspertise indbydes til at udarbejde skitser for disponering og bebyggelse. Afleveringsfrist ca. 15. september 2005.

Efterår 2005:

Forvaltningerne vurderer det fra arkitekterne indkomne materiale og udarbejder i samarbejde med en eller flere af arkitekterne et forslag til disponering af ejendommen og arkitektoniske principper. Borgere inddrages i drøftelse af kulturhusets konkrete faciliteter, hvilket danner grundlag for endelig projektering af kulturhuset.

Derefter indstilles til de relevante udvalg og Borgerrepræsentationen at godkende projektforslag for Beauvaisgrunden. Gennemførelse af projekt med bebyggelse til serviceerhverv, familieboliger, publikumsvendte aktiviteter, kulturhus samt grønt område forudsætter udarbejdelse af lokalplan med tilhørende kommuneplantillæg. Derfor ventes samtidig fremsat en redegørelse om udarbejdelse af forslag til lokalplan og tillæg til kommuneplanen, der vil muliggøre opførelse af det udarbejdede projekt. For at opnå en planlægningsmæssig sammenhæng med området langs Rovsingsgade forventes lokalplan og tilhørende kommuneplantillæg at omfatte Beauvaisgrunden samt det af DSB ejede areal syd for grunden indtil Lersø Park Allé.

På den baggrund forventer Økonomiforvaltningen at udbyde størstedelen af ejendommen til salg med henblik på realisering af projektet. Den del af grunden, hvorpå kulturhuset planlægges opført, forventes at forblive kommunal ejendom.

Forår 2006:

Forvaltningerne fremsætter indstilling om salg af ejendommen og forslag til nyt plangrundlag. Efter offentlighedsperioden kan ny lokalplan og tillæg til kommuneplan vedtages endeligt, og byggetilladelse kan gives.

På den baggrund ventes det nye kulturhus at kunne indvies i 2008.

 

ØKONOMI

I budget 2005 er forudsat, at etablering af et kulturhus på Beauvaisgrunden bliver udgiftsneutralt for kommunen gennem realisering af kommunens værdier i ejendommen.

Kulturhuset og de tilknyttede udendørsfaciliteter ventes projekteret, etableret og apteret indenfor en ramme på 30 mio. kr., ekskl. grund, forureningsomkostninger og parkeringsdækning.

Inden for denne ramme gives en rådighedsbevilling til afholdelse af borgerinddragelse og udarbejdelse af skitseforslag i forbindelse med kulturhuset til budget 2005 på 500.000 kr. på Kultur- og Fritidsudvalgets budget, bevillingen kultur og fritid funktion 0.35.3 (andre fritidsfaciliteter).

Endelig finansiering af projektering og etablering af kulturhuset og de tilhørende udearealer tilvejebringes via salg af dele af Beauvaisgrunden. I det omfang, der er tidsforskydning mellem indtægter fra salget og udgifter til udvikling og etablering vil blive foretaget mellemfinansiering fra Økonomiudvalgets budget, bevillingen Finansposter, funktion 8.05.5 (Kassen), idet midlerne tilbageføres fra indtægterne ved salg af dele af ejendommen.

Økonomiforvaltningen vurderer, at salg af hovedparten af grunden med byggemulighed som beskrevet i denne indstilling (anvendelse, omfang m.v.) vil kunne finansiere den foreslåede ramme på 30 mio. kr. for kulturhuset samt nedenstående relaterede udgifter. Det er Økonomiforvaltningens opfattelse, at det næppe vil have provenumæssig betydning om der indgår boliger i projektet.

En andel af den offentlige parkering på ejendommen ventes finansieret via indtægter fra salg af ejendommen. Udgifter til anlæg og drift af de rekreative arealer, hvortil offentligheden skal have adgang, herunder eventuel fordeling af udgifterne, vil blive nærmere fastlagt i forbindelse med udbud af ejendommen.

Udgifter til støjbegrænsning samt nødvendig oprensning af forurening på den del af ejendommen, som forventes at forblive kommunal ejendom, finansieres af indtægter fra salget af den øvrige del af ejendommen.

I overensstemmelse med hidtidig praksis i forbindelse med salg af ejendommen venter Økonomiforvaltningen at fraskrive sig ethvert ansvar, hvormed udgifter til oprensning af forurening påhviler køber. Økonomiforvaltningen må dog på nuværende tidspunkt tage forbehold for forureningsudgifternes størrelse og mulige indflydelse på købstilbudene. Resultatet af den indledende forureningsundersøgelse ventes at foreligge ca. 1. juli 2005, hvormed et skøn over de nødvendige oprensningsudgifter vil indgå i indstillingen om projektforslag og igangsættelse af planproces, der ventes fremsat i efteråret 2005, jf. tidsplanen.

Forvaltningerne foreslår, at der træffes principbeslutning om at øge driftsbevillingen til Kultur- og Fritidsudvalget til drift af kulturhuset Ydre Østerbro med tilhørende udearealer.

Det endelige driftsbeløb vil afhænge af kulturhusets udformning og indhold, men det kan til sammenligning oplyses, at kulturhuse af tilsvarende størrelse får et driftstilskud på 2,5 – 3 mio. kr./år eksklusive udgifter til forbrug (husleje, el, vand, varme, skatter og udgifter). De eksisterende kulturhuse har desuden en egenindtægt fra lokaleudlejning m.v., der alt efter kulturhusets faciliteter, beliggenhed m.v. ligger mellem 0,8 og 4,3 mio.kr./år.

Forøgelsen af driftsbevillingen fastsættes med behandling af indstilling om salg af ejendommen og endelig vedtagelse af lokalplan og kommuneplantillæg, der muliggør byggeriet.

Udgifter til arkitektbidragene sker indenfor en økonomisk ramme på 450.000 kr. og finansieres via Økonomiudvalgets budget, bevillingen salg af ejendomme funktion 0.05.3* (omkostninger ved salg af fast ejendom m.v.)

Udgifterne til undersøgelse af ejendommens forureningsforhold ventes at udgøre ca. 200 – 460.000 kr. og finansieres via Økonomiudvalgets budget, bevillingen salg af ejendomme funktion 0.05.3* (omkostninger ved salg af fast ejendom m.v.)

Der tages forbehold for projektets godkendelse i Indenrigsministeriet efter Bekendtgørelse om godkendelse af iværksættelse af kommunal anlægsvirksomhed for 2004. Det vurderes, at ansøgning om godkendelse er nødvendig, idet anlægsudgifterne vil overstige 1 mio. kr., og idet det ikke kan garanteres, at anlægsarbejderne vil være afsluttet senest den 31. december 2005.

 

MILJØVURDERING

Indstillingen vurderes ikke at have miljømæssige konsekvenser.

 

ANDRE KONSEKVENSER

Indstillingen vurderes ikke at have andre konsekvenser.

 

HØRING

Der er ikke foretaget høringer.

 

BILAG

1. Placering og afgrænsning af Beauvais-grunden, luftfoto oktober 2002

2. Beauvaisgrundens placering i den omgivende bystruktur, maj 2005

3. Væsentlige rumlige og strukturelle principper, maj 2005

4. Borgerrepræsentationens beslutning om praksis ved salg af forurenede grunde (BR 88/93)

 

 

 

Erik Jacobsen                    Carsten Haurum                Mette Lis Andersen