Renovering af Grøndal Centrets tag
Renovering af Grøndal Centrets tag
Kultur- og Fritidsudvalget
DAGSORDEN
for ordinært møde torsdag den 5. august 2004
Sager til beslutning
6. Renovering af Grøndal Centrets tag
(KFU 229/2004)
INDSTILLING
Kultur- og Fritidsforvaltningen
indstiller,
at Kultur- og Fritidsudvalget drøfter nærværende redegørelse med henblik på
at lade en total renovering af Grøndal Centrets tag indgå i forhandlingerne om
budget 2005.
RESUME
Borgerrepræsentationen besluttede den 2. maj 2003 at afsætte 13,05 mio. kr. til delvis renovering af Grøndal Centrets tag. Baggrunden er såvel utæthed som omfattende angreb af skimmelsvamp på bygningen.
Sigtet med nærværende indstilling er at henlede opmærksomheden på, at der kan opnås en billigere og for brugerne bedre løsning ved, at der i 2005 afsættes midler til hele totalrenoveringen af Grøndal Centret tag.
Hvis der ikke afsættes yderligere midler til tagrenoveringen i budget 2005, igangsættes der en del-etape finansieret af de 12 mio. kr., der resterer af bevillingen fra 2003.
***
Tagrenoveringsprojektet har i den indledende fase været gennemført i samarbejde med brugerne. Herefter har 5 partneringteams fremlagt forslag til projektets realisering. Udover forslag til selve tagrenoveringens udførelse blev de 5 teams blandt andet bedt om at fremkomme med forslag til energibesparende foranstaltninger i forbindelse med eventuel udskiftning af bygningens utidssvarende og nedslidte installationer.
Et partneringteam fra Carl Bro A/S og NCC A/S blev valgt
til at gennemføre opgaven. Det foreliggende projektforslag indeholder ud over
en tagløsning også forslag om nyt belysningsanlæg og et centralt styresystem.
1. projektforslag: De samlede omkostninger til tagrenovering, inkl. udgifter i forbindelse med udflytning, midlertidig genhusning, indflytning m.v. samt nødvendige el-arbejder er 44,5 mio. kr. ekskl. moms.
Der rester12 mio. kr. af bevillingen fra 2003. Det betyder, at denne løsningsmodel efterlader et finansieringsbehov på 32,5 mio. kr.
2. projektforslag (det anbefalede projekt): De samlede omkostninger til tagrenovering, inkl. udgifter i forbindelse med udflytning, midlertidig genhusning, indflytning m.v. samt generel udskiftning af belysning og el er 58,4 mio. kr.
Denne løsningsmodel efterlader således et finansieringsbehov på 46,4 mio. kr.
Projektet kan gennemføres i 2005 uanset hvilken af de to modeller, der anvendes.
Det har været vurderet, hvorvidt tagrenoveringen uden væsentlige ulemper eller fordyrelser kan faseopdeles. Det er opfattelsen, at en faseopdeling vil blive til væsentlig gene for Grøndal Centrets brugere, herunder også de lejere, som i kortere eller længere perioder må midlertidigt genhuses.
Desuden vurderer partneringteamet, at opstart og nedlukning af byggeplads vil medføre en meromkostning på ca. 1 mio. kr. pr. fase. Hertil kommer forøgede udgifter til midlertidige tekniske installationer for at holde centret i drift gennem perioden.
Begge projektøkonomier forudsætter, at projektet gennemføres i én samlet fase.
SAGSBESKRIVELSE
Borgerrepræsentationen besluttede den 2. maj 2003 at afsætte 13,05 mio. kr. til delvis renovering af Grøndal Centrets tag. Baggrunden er såvel utæthed som omfattende angreb af skimmelsvamp på bygningen.
Sigtet med nærværende indstilling er at henlede opmærksomheden på, at der kan opnås en billigere og for brugerne bedre løsning ved, at der i 2005 afsættes midler til hele totalrenoveringen af Grøndal Centret tag.
Hvis der ikke afsættes yderligere midler til tagrenoveringen i budget 2005, igangsættes der en del-etape finansieret af de 12 mio. kr., der resterer af bevillingen fra 2003.
***
Om Grøndal Centret
Grøndal Centret er opført i 1965 som midlertidig udstillingshal
for Bella Centret. Det var planen, at udstillingshallerne skulle drives i 10 år
og derefter nedrives. Efter opførelsen af udstillingscentret Bella Center på
Amager blev udstillingsfunktionen ved Bellahøj nedlagt, men bygningen blev ikke
nedrevet. I stedet blev bygningen indrettet til idræt og andre
fritidsrelaterede formål. Grøndal Centret indeholder i dag faciliteter til mere
end 30 forskellige idrætsfunktioner. Derudover er der udlejet arealer til bl.a.
Billetnet, Idrætsskolen for udviklingshæmmede og Det Danske Teater.
Bruttoetagearealet udgør ca. 33.000 m2, og mere end 3000
brugere anvender dagligt centeret.
Tagkonstruktionens
tilstand
Grøndal Centret er nu næsten 40 år gammel, og specielt tagkonstruktionen er nedslidt. Tagets tilstand samt skimmelsvampeangreb foreligger dokumenteret ved Rapport fra Teknologisk Institut fra april 2000, Rapport fra RIA (Kommunens rådgivende ingeniører og arkitekter) fra foråret 2001, Rapport fra Bygge- og Miljøteknik Aps fra februar 2002 samt et generelt bygningssyn ved Cowi fra efteråret 2002.
Bygningssynsrapporten fra 2002 angiver, at der er behov for at udføre vedligehold for ca. 115 mio. kr. over en 10-årig periode. Heraf skønnes udgiften til renoveringen af centrets tag at udgøre 32 mio. kr. Derudover skønnes der at været behov for at udføre akutte forbedringer af de tekniske installationer for et beløb på ca. 19 mio. kr. inden for de nærmest følgende år.
Den indledende
projektproces
Som en del af forarbejdet til tagrenoveringen er Grøndal Centrets funktions- og lokalebehov kortlagt, således at den ny tagkonstruktion udformes i overensstemmelse med de funktioner, der er i de underliggende lokaler samt for at sikre et hensigtsmæssigt dagslysindfald via montering af et større antal ovenlys.
Den indledende projektfase har været gennemført i partnering, og 5 teams har været indbudt til at udarbejde et samlet projekt. Udover selve tagrenoveringens udførelse blev de bedt om at fremkomme med forslag til energibesparende foranstaltninger i forbindelse med eventuel udskiftning af bygningens utidssvarende og nedslidte installationer. Endelig blev de bedt om forslag til anvendelse af bygningens store tagflade, såfremt dette byggeteknisk kunne lade sig gøre.
Projektforslag
Et partneringteam bestående af Carl Bro A/S og NCC A/S blev valgt til at gennemføre opgaven. Som bygherrerådgiver har firmaet Lilholm & Partnere været anvendt. Det anbefales, at projektet i sin helhed gennemføres i partnering.
Projektet indeholder forslag til tagløsning, nyt belysningsanlæg, nyt centralt styresystem samt solfangeranlæg på tag til opvarmning af varmt brugsvand. (Bilag 1)
Tagrenovering
Den foreslåede tagrenovering indebærer, at tagkonstruktionen nedrives og en ny konstruktion opbygges af præfabrikerede elementer. Løsningen omfatter en total udskiftning med nye lofter på undersiden af elementerne og ny opbygning af fald på tagets overside. I forbindelse med elementproduktionen kan der etableres ovenlys i varierende størrelser efter ønske. Der er i forslaget indregnet i alt 125 nye ovenlys.
Udskiftningen udføres som en såkaldt varmttagsløsning, der består af tagkasseelementer fra fabrik, hvor isolering og tagpap efterfølgende opbygges på stedet på elementernes overside. Konstruktionen er kendetegnet ved, at risikoen for svampeangreb reelt er elimineret, hvilket er en klar fordel, jævnfør de stadigt accelererende indeklimaproblemer i bygningen.
Tagrenoveringen kan gennemføres på 4-5 måneder, men forudsætter, at Grøndal Centret betragtes som byggepladsområde, og der kan i denne periode ikke påregnes adgang for personale, lejere eller brugere. Det tilstræbes dog, at visse kontorlokaliteter mv. i bygningens stueetage kan anvendes under byggeforløbet.
Nyt belysningsanlæg
Det eksisterende lysanlæg har både en ringere lysvirkning og et væsentligt højere energiforbrug end et moderne anlæg. Da der i forbindelse med tagrenoveringen skal ske demontering og reetablering af dele af belysningen, anbefales det at udskifte det eksisterende anlæg. Dels af energisparehensyn, dels for at imødegå de kommende års vedligeholdelsesudgifter.
Det er beregnet, at der vil kunne opnås en energibesparelse svarende til en simpel tilbagebetalingstid på 13,7 år. Dertil kommer, at lysanlægget i dag er så nedslidt, at der hersker uvished om restlevetiden. Det indebærer, at der fortløbende må påregnes store udgifter til akutte reparations- og vedligeholdelsesarbejder i forbindelse med nedbrud. Det ny belysningsanlæg har en forventet levetid på ca. 20 år.
Nyt styringssystem
I forbindelse med en eventuel udskiftning af belysningssystemet anbefales det tillige, at det eksisterende styringssystem udskiftes, samt at der etableres rumfølere der overvåger, om der er personer til stede i bygningens enkelte rum, således at tænding og slukning af belysning sker automatisk, afhængig af om der foregår aktiviteter.
Solfangeranlæg
Muligheden for at etablere et solfangeranlæg på bygningens tag har været undersøgt. Et solfangeranlæg i den påkrævede størrelse kræver imidlertid dispensation fra Lov om varmeforsyning. Københavns Energi's rådgivningsafdeling har oplyst, at man ikke er sindet at give den fornødne dispensation.
Uanset dette er der udarbejdet et skøn over rentabiliteten af et eventuelt projekt. Besparelsen ved et solfangeranlæg svarer til en simpel tilbagebetalingstid på 23,4 år. Beregningen er behæftet med den usikkerhed, at anlægget vil kunne påvirke afkølingen af det til bygningen tilførte fjernvarmevand, hvilket kan resultere i strafafgift.
Aktiviteter på tag
Der er foretaget kontrol af de statiske beregninger, som lå til grund for opførelsen af bygningen i 1965. Det må konstateres, at bygningens konstruktion (betondragernes bæreevne) ikke tillader væsentlige merbelastninger i form af etablering af eksempelvis idrætsfaciliteter på taget. Det er derfor opgivet at arbejde videre hermed.
Tidsplan
Partneringteamet har vurderet, hvorvidt tagrenoveringen uden væsentlige ulemper eller fordyrelser vil kunne faseopdeles. Opstart og nedlukning af byggepladsen vil imidlertid medføre en meromkostning på ca. 1 mio. kr. pr . fase. Hertil kommer forøgede udgifter til midlertidige tekniske installationer for at holde centret i drift gennem perioden. Omfanget heraf er vanskeligt at prissætte. Endelig vil der være øgede omkostninger til midlertidig genhusning.
Samtidig vil en faseopdeling af projektet ikke kunne undgå at blive til væsentlig gene for Grøndal Centrets brugere, herunder også de lejere, som i kortere eller længere perioder må midlertidigt genhuses. Derfor har brugerbestyrelsen i Grøndal Centret tilkendegivet, at man finder en samlet lukning mest hensigtsmæssig.
Der kan gennemføres en prøvemontage i marts 2005 af et enkelt afsnit. Herefter kan montagen i givet fald gå i gang primo maj måned og være tilendebragt inden udgangen af august måned.
Økonomi
På baggrund af projektforslaget har NCC foretaget en priskalkulation, baseret på indhentede overslagspriser fra en række leverandører og underentreprenører.
1. projektforslag:
De samlede omkostninger til tagrenovering, inkl. udgifter i forbindelse med udflytning, midlertidig genhusning, indflytning m.v. samt nødvendige el-arbejder er 44,5 mio. kr. ekskl. moms.
Der rester12 mio. kr. af bevillingen fra 2003. Det betyder, at denne løsningsmodel efterlader et finansieringsbehov på 32,5 mio. kr.
2. projektforslag: (det
anbefalede projekt)
De samlede omkostninger til tagrenovering, inkl. udgifter i forbindelse med udflytning, midlertidig genhusning, indflytning m.v. samt generel udskiftning af belysning og el er 58,4 mio. kr.
Denne løsningsmodel efterlader således et finansieringsbehov på 46,4 mio. kr.
Begge projektøkonomier forudsætter, at projektet gennemføres i én samlet fase.
Hvis der ikke afsættes yderligere midler på budget 2005, igangsættes der en del-etape finansieret af de 12 mio. kr., der allerede er afsat til renovering af Grøndal Centrets tag.
MILJØVURDERING
Indstillingen har ingen umiddelbare miljømæssige konsekvenser.
ØKONOMI
Indstillingen har ingen umiddelbare økonomiske konsekvenser.
BILAG
Bilag 1) Mappe med projektbeskrivelser
Bilag 2) Samlet projektmappe (fremlægges)
/