Status på Vandkulturhuset på Papirøen (Fællesindstilling)

Indstilling

Problemstilling

Løsning

I overensstemmelse med Borgerrepræsentationens beslutning den 20. september 2018, stiftede Nordea-fonden i efteråret 2018 den erhvervsdrivende ejendomsfond, Ejendomsfonden Vandkulturhuset Papirøen, da det vurderedes at være den økonomisk og juridisk mest hensigtsmæssige ramme om opførelse og drift af vandkulturhuset.  

Fondskonstruktionen indebærer blandt andet, at der ikke skal afholdes udgifter til fondsmoms i projektet, samt at Nordea-fondens anlægsstøtte til projektet ikke belaster Københavns Kommunes bruttoanlægsramme. Begge er afgørende forudsætninger for projektets realisering.

Med vedlagte overdragelsesaftale (bilag 1) overføres Nordea-fondens støtte på 300 mio. kr. til Ejendomsfonden. Overførslen medfører at Ejendomsfonden bliver underlagt dele af de samme krav og betingelser som Københavns Kommune, som de fremgår af uddelingsbrev af 28. februar 2018 (bilag 2) og af samarbejdsaftale mellem Nordea-fonden og Københavns Kommune (bilag 4), herunder:

• At projektet skal gennemføres som beskrevet i Københavns Kommunes ansøgning til Nordea-Fonden.
• At projektet skal realiseres med den kunstneriske og arkitektoniske kvalitet, som er beskrevet i Kengo Kuma og Cornelius Vöges vinderprojekt.
• At de forskellige elementer prioriteres i overensstemmelse med vinderprojektet.
• At Københavns Kommune, såfremt der skulle opstå væsentlige finansielle udfordringer vedr. projektets realisering og anlæggelse, omgående orienterer Nordea-fonden og ikke indgår aftaler om projektet med leverandører, entreprenører og finansieringspartnere og lignende uden forudgående dialog med Nordea-Fonden.

Ifølge overdragelsesaftalen ændrer overførslen således ikke på, at Københavns Kommune fortsat er ansvarlig for at opfylde de samme betingelser, herunder særligt at overskridelser af det fremlagte anlægsbudget i ansøgningen til Nordea-fonden, godkendt af Københavns Kommune, afholdes af Københavns Kommune.

Hvis budgettet viser sig utilstrækkeligt for Ejendomsfonden – også efter mulige besparelser – forventes Ejendomsfonden at rette henvendelse til Københavns Kommune herom. Forvaltningerne vil efter forudgående dialog med Nordea-fonden orientere Kultur- og Fritidsudvalget og Økonomiudvalget med løsningsforslag.

Økonomi

I forbindelse med arkitektkonkurrencen i 2017 om et vandkulturhus foretog COWI som bygherrerådgiver en vurdering af økonomien i Kengo Kumas konkurrenceprojekt. Det blev vurderet, at det var realistisk at opføre byggeriet indenfor den udmeldte budgetramme i konkurrencen.

For så vidt angår projektets aktuelle økonomi henvises til den økonomiske redegørelse fra COWI (bilag 5 FORTROLIGT), der viser, at det på nuværende tidspunkt må antages, at det vil kræve en merbevilling at gennemføre projektet. Redegørelsen er fortrolig af hensyn til den forestående udbudsproces. Når udbuddet er afsluttet, og markedet er testet, vil der være et tydeligere billede af projektets fortsatte økonomi.

Af indstillingen til Borgerrepræsentationen den 20. september fremgik, at Nordea-fondens donation og kommunens lån ydes uden pris- og lønfremskrivning, i modsætning til en kommunal anlægsbevilling, der pris- og lønfremskrives. Der kan således på denne baggrund, forventes et yderligere finansieringsbehov afhængigt af pris- og lønudviklingen i anlægssektoren.

En udvidelse af anlægsbudgettet vil kunne blive håndteret i forbindelse med Overførelsessagen 2019-2020, ved at Københavns Kommune øger sit lån til Ejendomsfonden. Dette er en finanspost og vil dermed ikke påvirke service- eller anlægsrammen.

Risiko

I forbindelse med behandlingen af sagen den 20. september 2018 bemærkede forvaltningerne, at Vandkulturhuset på Papirøen skal være et ekstraordinært hus med en helt særlig arkitektur. Hertil følger, at det er et teknisk kompliceret anlæg.  

I forbindelse med anlæggelsen af vandkulturhuset skal der desuden tages højde for komplicerede logistik- og byggepladsforhold pga. samtidigt byggeri på omkringliggende grunde ved selskabet Christiansholms Ø Aps (CØ P/S) herunder fælles adgangsvej og minimale byggeplads/parkeringsforhold.

Væsentligt er også udbudsprocessen forud for selve byggeriet. Det er et presset marked, og med et kompliceret projekt er der risiko for få bydende.

Kapitalforhold

Den valgte fondskonstruktion forudsætter, at Københavns Kommune fondsretligt ikke betragtes som væsentlig gavegiver/bidragsyder. I givet fald vil Københavns Kommune blive sidestillet med en stifter og kan ikke modtage uddelinger fra fonden, som forudsat i Deloittes økonomiske prognoser for vandkulturhusets drift (bilag 6).  

Erhvervsstyrelsen har i 2018 vurderet, at et rente- og afdragsfri lån i 10 år på 60 mio. kr. til ejendomsfonden ikke udgjorde et væsentligt bidrag, idet gaveelementet opgjordes til 6 mio. kr. (baseret på de daværende markedsrenter) svarende til 2% af ejendomsfondens størrelse. Den vederlagsfri brugsret til grunden på Papirøen vurderedes ikke at repræsentere nogen værdi grundet brugsaftalens vilkår om anvendelse.

En eventuel udvidelse af Københavns Kommunes bidrag skal således fortsat vurderes som et ikke-væsentligt bidrag i fondsretlig forstand, såfremt de driftsmæssige forudsætninger for vandkulturhuset skal opretholdes.

Status på Vandkulturhuset Papirøen

Efter indstillingen til Borgerrepræsentationen den 20. september 2018 er der blevet projekteret videre på vandkulturhuset og i foråret 2019 overtog Ejendomsfonden bygherreansvaret for projektet.

Bestyrelse

Der er nedsat en professionel bestyrelse i ejendomsfonden, der besidder kompetencer indenfor projektering, byggestyring, byggeøkonomi og udbuds- og entrepriseret.

Ejendomsfonden tilkøber projektledelse af Københavns Kommune. Byggeri København stiller en fuldt allokeret projektchef til rådighed, der varetager den af ejendomsfonden nødvendige og relevante krævede projektledelse til realisering af projektet. Projektchefen refererer direkte til Ejendomsfonden. Kultur- og Fritidsforvaltningen stiller en projektleder til rådighed, der varetager projektledelsen relateret til bruger- samt funktionsperspektiver og med opmærksomhed på overensstemmelse mellem den oprindelige bestilling og udviklingen af projektet (bilag 7).

Københavns Kommune skal godkende projektet på baggrund af projektforslaget. Ejendomsfonden og Københavns Kommune forpligter sig i samarbejdsaftalen til en løbende dialog om byggeriets udformning både før og efter godkendelsen af projektforslaget. Herunder skal det sikres, at de tekniske anlæg så vidt muligt projekteres og opføres efter gældende standarder for Københavns Kommunes svømmeanlæg, samt at driftshensyn er indtænkt i de valgte løsninger.

Arkæologiske udgravninger

Arkæologiske forundersøgelser på Christiansholm/Papirøen har vist, at der er jordfaste fortidsminder, der kan give væsentlig ny viden om bl.a. ældre stenalders aktiviteter i området. Fortidsminderne er beskyttet af Museumslovens §27, der stiller krav om, at der foretages egentlige arkæologiske udgravninger, før fortidsminderne fjernes i forbindelse med anlægsarbejdet.

Københavns Museum vurderer, at det arkæologiske arbejde vil tage minimum 6 måneder, forudsat at der er uhindret adgang til arealet. Københavns Museum udfører udgravningerne fra 1. oktober 2019 til 31. marts 2020.

Det arkæologiske arbejde bliver betalt af bygherre. Ansvaret for at udføre udgravningen er placeret hos Slots- og Kulturstyrelsen, men arbejdet er uddelegeret til Københavns Museum.

Ny udbudsstrategi, tidsplan og projektoptimeringer

Ejendomsfonden har revideret udbudsstrategien og ønsker at udbyde projektet med forhandling, hvor totalentreprenøren prækvalificeres på baggrund af et færdigt dispositionsforslag og et endeligt byggeprogram.

Ejendomsfonden vurderer, at man med den nye udbudsstrategi får et mere gennemarbejdet projekt, der samtidig giver en bedre mulighed for at få overblik over og sikkerhed for projektets samlede pris ved licitationstidspunktet.

Tidsplan

I arkitektkonkurrencen, hvor COWI var bygherrerådgiver for Københavns Kommune, var byggeriet oprindeligt estimeret til at stå færdigt ultimo 2021. En række faktorer gør, at byggeriet bliver markant forsinket i forhold til denne tidsplan.

Fra projektets begyndelse var en væsentlig risiko komplicerede logistik- og byggepladsforhold på grund af samtidigt byggeri på omkringliggende grunde foretaget af CØ P/S. Ligeledes var der i konkurrenceprogrammets tidsplan forudsat en stor afhængighed af byggemodningen foretaget af CØ P/S. I denne tidsplan er der ikke taget hensyn til arkæologiske udgravninger i det omfang på minimum 6 måneder, der har vist sig nødvendigt.

Efter det stod klart, at der skulle foretages arkæologiske udgravninger, estimerede CØ P/S, at arealet kunne overdrages til arkæologerne primo 2019, hvorefter udgravningerne kunne starte. Arealet bliver imidlertid først overdraget til arkæologerne den 1. oktober 2019. Som konsekvens heraf forventer CØ P/S at kunne aflevere en færdig byggegrube omkring 8 måneder senere end planlagt og med risiko for yderligere forsinkelse. I løbet af projektet skal der fortsat ske en tæt koordinering med CØ P/S om byggeriet på resten af Papirøen.

Derudover har faseafleveringerne fra totalrådgiver i løbet af projekteringen været forsinkede og så mangelfulde, at de ikke har kunne godkendes. Totalentrepriseudbuddet af Vandkulturhuset er derfor pt. 16 måneder forsinket i forhold til tidsplanen fra projektkonkurrencen.

Endvidere er der en række tekniske udfordringer med projektet, herunder særligt vedrørende bygningens facade, som det ikke er lykkes totalrådgiver at præsentere overbevisende løsninger på. Facaden er nu identificeret som et udviklingselement, som skal løses i samarbejde og med tidlig inddragelse af den kommende totalentreprenør. Samlet set vurderes det, at udviklingselementet dels giver en større budgetsikkerhed, dels udvider tidsplanen fra projekteringsfasen til og med udførelsesfasen med 10 måneder. Det er fortsat vurderingen, at projektets arkitektoniske intentioner kan indfries.

Ejendomsfonden forventer derfor, at Vandkulturhuset på Papirøen først står færdigbygget i medio 2024. Det bemærkes, at denne tidsplan er afhængig af koordinering med CØ P/S samt By & Havns godkendelse af projektet.

Økonomi

Videre proces