Prioriteringsmodel på vedligeholdelsesområdet

Kultur- og Fritidsudvalget

 

BESLUTNINGSPROTOKOL

fra ordinært møde torsdag den 1. november 2007

 

Afbud:

·        Karin Storgaard (andets offentligt hverv)

·        Frank Hedegaard (sygdom)

 

 

Sikandar Malik Siddique mødte kl. 13.40 under behandlingen af punkt 3.

 

 

17.      Prioriteringsmodel på vedligeholdelsesområdet(KFU 472/2007)

 

 

INDSTILLING OG BESLUTNING

Kultur- og Fritidsudvalget skal tage stilling til en ny prioriteringsmodel på vedligeholdelsesområdet. Modellen er udarbejdet af Københavns Ejendomme og foreslås brugt fra 2009.

 

INDSTILLING OG Beslutning

Kultur- og Fritidsforvaltningen indstiller til Kultur- og Fritidsudvalget , 1. at KFU godkender den beskrevne prioriteringsmodel på vedligeholdelsesområdet. 2. at KFU godkender, at KFF Bestillerfunktion, med hjælp fra KEjd, udarbejder en prioritering af bygninger og lokaler iht. modellen.       Kultur- og Fritidsudvalgets beslutning i mødet den 1. november 2007: Indstillingen blev godkendt.

 

Problemstilling

Når Københavns Ejendomme skal prioritere grundbudgettet til vedligeholdelse, er der de sidste 2 år taget udgangspunkt i byggetekniske vurderinger, hvor de "værste" opgaver tages først.

Denne metode er tilstrækkelig, når der er tale om at indhente et vedligeholdelses-efterslæb. Men i takt med at bygningerne rettes op, vil det fremadrettede vedligehold få en mere normal karakter, hvor der bør tages højde for, at det kan være økonomisk fornuftigt at opretholde forskellige vedligeholdelsesstandarder i forskellige bygningstyper. Dette behov understøttes af, at Københavns Ejendomme nu har opbygget en systematisk oversigt over ejendomsporteføljen, der muliggør en mere avanceret prioritering af vedligeholdelsesmidlerne.

 

Løsning

Københavns Ejendomme har udviklet en model til at prioritere grundbudgettet til vedligeholdelse for genoprettede bygninger. Modellen foreslås afprøvet i forbindelse med prioriteringen af grundbudgettet for de bygninger, hvor Kultur- og Fritidsforvaltningen er lejer. Modellen er skabt ud fra den grundtanke, at det er økonomisk ønskeligt for KFF at have forskellige vedligeholdelsesstandarder i forskellige bygningstyper.

 

Modellens metode er en klassifikation af vedligeholdelsesstandard. Metoden kan anvendes på alle typer vedligehold, dvs. også det indvendige vedligehold, som forvaltningen jf. snitfladeaftalen selv er ansvarlig for. Gennemføres klassifikationen på alle typer vedligehold, vil man sikre, at bygningen vil fremstå som en helhed.

 

Modellen – som er udførligt beskrevet i bilag 1 - udstikker nogle overordnede vedligeholdelsesstandarder for KFF's forskellige bygningstyper, og herved bliver det muligt at prioritere den ene bygningstype frem for den anden og herved sikre, at pengene bruges de rigtige steder. Herudover kan modellen bruges til at forklare borgerne, hvilket kvalitetsniveau de kan forvente at finde i kommunens forskellige bygninger.

 

Der skelnes mellem 2 typer vedligehold:

1.      Funktions vedligehold
Vedligehold der tager sigte på at opretholde en bygningsdels funktion, fx sikring af at taget er tæt, at der er varme i bygningen eller vand i hanen.

2.      Æstetisk vedligehold
Vedligehold der tager sigte på opretholde bygningens/lokalernes velholdte fremtoning, fx fjernelse af smuds på facade og udskiftning af slidte gulvtæpper.

 

Karakteristisk for funktionsvedligehold er, at svigt kan have stor betydning for ejendommes værdi, mens svigt i æstetisk vedligehold kun har lille indflydelse herpå: Et utæt tag kan medføre store skader på bygningen, mens manglende maling af vægge ikke har anden konsekvens end at lokalet fremtræder nedslidt.

 

Der defineres følgende 4 kvalitetsniveauer med overordnede kendetegn:

	Kendetegn
Niveau	Funktioner	Æstetik
A – Høj	Funktionen på bygningsdelene opretholdt. Lovkrav overholdt. Der er få/ingen funktionssvigt.	Bygning/lokaler fremstår som nybygget. Ingen patina eller defekter.
B –  Pæn	Funktionen på bygningsdelene opretholdt. Lovkrav overholdt. Der forekommer få funktionssvigt..	Bygning/lokaler har få, men synlige tegn på patina. Der er få defekter.
C – Basis	Funktionen på bygningsdelene opretholdt. Lovkrav overholdt. Der forekommer funktionssvigt.	Bygning/lokaler har nogen patina. Der kan forekomme defekter.
D – Ikke prioriteret	Dette niveau kan bruges for bygninger der ikke er i funktion eller står overfor at skulle skifte funktion eller nedrives.

 

 

Det er vigtigt at slå fast, at selv det laveste kvalitetsniveau ikke vil bringe bygningerne i en stand, der kræver genopretning, da denne situation sjældent er ønskelig og økonomisk optimal. Metoden skal i stedet ses som en finjustering af prioriteringen for genoprettede bygninger.

 

Eksempelvis kan den nye metode betyde, at maling af en facade på niveau A foretages hvert 6 år, mens det på niveau C gennemføres hvert 9 år. Over en periode på 18 år vil A facaden således blive malet 3 gange, mens C facaden males 2 gange. Med den nuværende metode vil den mest slidte facade blive malet først, uagtet at facaden måske ikke har en borgervendt æstetisk funktion - og facaderne vil typisk blive malet lige meget over en længere tidsperiode.

 

Nedenfor i skema 1 ses et eksempel på hvilken vedligeholdelsesstandard modellen foreslår for KFF' bygningstyper.

Skema 1

Bygningsfunktion	Kvalitetsniveau
Kontorejendomme	B
Biblioteker	B
Museum	B
Kulturhuse	B
Svømmehaller	A
Sportshaller	C
Udendørsanlæg	C
Vandrehjem	B
Campingplads	C

 

Inden for den enkelte bygning kan kategoriseringen specificeres yderligere. Dette er vist i bilag 1.

 

Metoden omhandler ikke prioritering af, hvorvidt bygningens indretning er egnet til at tjene formålet og måske bør moderniseres, men tager alene udgangspunkt i bygningens oprindelige funktion.

 

I forbindelse med genopretningsplanerne for idræt og skole bør det nævnes, at der genoprettes til A niveau. For disse ejendomme vil metoden således have betydning for, hvornår man igen maler mv., og for det niveau, som ejendommene vil nå over tid.

 

 

Økonomi

Gennemførslen af prioriteringen af ejendommene leveres inden for KEjd økonomiske rammer.

 

Videre proces

 

Hvis Kultur- og Fritidsudvalget godkender denne indstilling, vil KEjd mødes med Bestillerfunktionen og udarbejde en detaljeret struktur og klassifikation. Dette arbejde gennemføres inden udgangen af marts 2008.

Når kvalitetsniveauerne er fastlagt, vil forslaget blive fremlagt til godkendelse i KFU.

Er erfaringerne gode, kan modellen tilbydes de øvrige forvaltninger.

 

 

Bilag

1. Prioriteringsmodel på vedligeholdelsesområdet.

 

 

 

                                                                  Carsten Haurum              

                                                                                       /Karen Mosbech