50 boliger til særligt udsatte grupper (Bilag)

14. 50 boliger til særligt udsatte grupper (Bilag)

FAU 212/2003 J.nr. 212/2003

Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen indstiller

at Familie- og Arbejdsmarkedsudvalget tager Bygge- og Teknikudvalgets høringssvar om boligbyggeri til de særligt udsatte grupper på Bogfinkevej 1, Dannebrogsgade 12 og Griffenfeldsgade 31 til efterretning,

at Familie- og Arbejdsmarkedsudvalget overfor Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

Boligerne opføres af almene boligorganisationer efter aftale med Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen, og den kommunale grundkapital på 7% af anskaffelsessummen finansieres over en del af de 4x10 mill. kr. som blev afsat til en intensiveret boligsocial indsats i forbindelse med aftalen mellem Københavns Kommune og Boligselskabernes Landsforening om frikøb af tilbagekøbsrettigheder i den almene boligsektor (BR137/2000). Byggerierne indgår i den orientering som Familie- og Arbejdsmarkedsudvalget tog til efterretning på mødet den 30. oktober 2002 (FAU 448/2002).

Projekterne indgår endvidere i fællesindstillingen om "udbud af kommunale grundkapitallån til almene boliger", som Borgerrepræsentationen tiltrådte i mødet den 10. april 2003 (BR 173/03), hvori er anført, at de 3 projekter anses at være undtaget fra udbud.

Boligerne opføres som 3 selvstændige afdelinger, med 100% anvisningsret for Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen.

Boligerne udlejes på almindelige individuelle lejekontrakter til særligt udsatte grupper, som har behov for tilsyn fra Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen.

Den samlede anskaffelsessum for de 3 byggerier excl. servicearealet på Bogfinkevej er skønnet til 60.796.000 kr. hvilket giver en kommunal grundkapital på 4.256.000 kroner.

Efter indsendelsen af støtteansøgning har det vist sig, at der ikke er behov for servicearealet på Bogfinkevej 1 til den påtænkte målgruppe. Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen ønsker derfor, at servicearealet ændres til 2 stk. 1-rumsboliger eller fællesareal for ejendommens beboere. Ændringen har været drøftet med Bygge- og Teknikforvaltningen og giver ikke umiddelbart anledning til bemærkninger. Anskaffelsessummen kan herefter anslås til 62.399.000 kr. hvilket giver en kommunal grundkapital på 4.368.000 kroner.

Byggeriet på Bogfinkevej 1 opføres af boligselskabet KSB v/ Fællesadministrationen 3B som et hjørnehus ved huludfyldning i 3 etager med udnyttet tagetage og med et samlet bruttoareal på 1.196 m2 og består af 17 stk. 1-rumsboliger, et planlagt serviceareal på 84 m2 som ændres til 2 stk. 1-rumsboliger eller fællesareal samt 185 m2 fælleslokale til naboafdelingens beboere.

Byggeriet på Dannebrogsgade 12 opføres af boligselskabet KSB v/ Fællesadministrationen 3B som et hjørnehus til huludfyldning i 5 etager med udnyttet tagetage og med et samlet bruttoareal på 1.250 m2 og består af 20 stk. 1-rumsboliger og 1 stk. 2-rumsbolig med fællesrum på etagerne.

Byggeriet på Griffenfeldsgade 31 opføres af boligselskabet FSB som en huludfyldning i 4 etager med udnyttet tagetage og med et samlet bruttoetageareal på 820 m², og består af 11 stk. 2-rumsboliger og 1 stk. 3-rumsbolig med fælleslokale i stueetagen.

Boligerne opføres af almene boligorganisationer efter aftale med Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen, og den kommunale grundkapital på 7 % af anskaffelsessummen finansieres over en del af de 4x10 mill. kr., som blev afsat til en intensiveret boligsocial indsats i forbindelse med aftalen mellem Københavns Kommune og Boligselskabernes Landsforening om frikøb af tilbagekøbsrettighederne i den almene boligsektor (BR137/2000).

Boligerne opføres som 3 selvstændige afdelinger med aftale om 100% anvisningsret for Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen.

Boligerne udlejes på individuelle almindelige lejekontrakter til de særligt udsatte grupper, som har behov for tilsyn fra Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen.

Efter ændring af almenboligloven er det med virkning fra 1. januar 2003 en forudsætning for tilsagn om støtte til alment byggeri, at bygherren er udpeget på baggrund af en åben konkurrence. Kommunen kan dog beslutte, at denne forudsætning ikke finder anvendelse for tilsagn, der gives inden den 1. juli 2003, såfremt der inden 6. november 2002 (lovforslagets fremsættelse) er indgået en forhåndsaftale om byggeriet, eller at planlægningen af byggeriet er så fremskreden, at udpegning af en anden bygherre vil fordyre byggeriet eller på anden måde være uhensigtsmæssig.

Som nævnt ovenfor og som angivet i fællesindstillingen udarbejdet af Økonomiforvaltningen, Bygge-og Teknikforvaltningen og Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen om "udbud af kommunale grundkapitallån til almene boliger", der blev tiltrådt af Borgerrepræsentationen den 10. april 2003 (BR 173/03), anses disse 3 projekter for særligt udsatte grupper at være omfattet af lovens undtagelsesbestemmelser.

Byggerierne indgår i den orientering om anvendelse af en del af de 4x10 mill. kr. til boliger for særligt udsatte grupper, som Familie og Arbejdsmarkedsudvalget tog til efterretning på mødet den 30. oktober 2002 (FAU 448/2002).

Det samlede boligetageareal udgør iflg. ansøgningen 921 m². Projektets 17 boliger mærkes som ældreboliger med et gennemsnitligt areal på ca. 54 m². 1-rumsboligerne varierer mellem 40 m² og 63 m², med forbehold for mindre justeringer heraf. Hjørnegrunden Bogfinkevej - Vestergårdsvej ejes af KSB, afd. 6067 Vestergårdsvej. Som anført er fælleslokalerne i nybyggeriet på ca. 185 m² forbeholdt beboerne i afd. 6067.

Projektet er på ca. 1.196 m² bruttoetageareal svarende til en bebyggelsesprocent på 246. Det er dermed en overskridelse af kommuneplanens rammer (130 %) på 116 %. Overskridelsen skyldes, at grunden ligger på et hjørne. Projektet er tilpasset de omkringliggende ejendomme med hensyn til gesimshøjde og samlet højde, taghældning, materialer, overflader og facadegeometri.

Projektet har et friareal på 17% i forhold til kommuneplanens krav om 50. Dertil kommer opholdsareal på svalegange på 11%, hvilket samlet set giver 28%. Friarealerne lægges til naboejendommene og indgår i en stor fælles åben og grøn gård, hvorved friarealerne vurderes som gode.

Da gårdanlægget ikke kan anvendes til parkering, vil der blive tegnet normal parkeringsdeklaration for de 12 parkeringspladser som kommuneplanen stiller krav om.

Efter indsendelsen af støtteansøgning (skema A-ansøgningen) har det vist sig, at der ikke er behov for servicearealet på Bogfinkevej 1 til den påtænkte målgruppe. Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen ønsker derfor, at servicearealet ændres til 2 stk. 1-rumsboliger eller fællesareal for ejendommens beboer. Ændringen er drøftet med Bygge- og Teknikforvaltningen og vil blive endelig afklaret i forbindelse med skema B-ansøgningen.

Byggeriets samlede bruttoetageareal udgør 1.250 m², hvoraf 133 m² indrettes til fælleslokaler. Byggeriets 21 lejligheder fordeler sig med 20 stk. 1-rumsboliger og 1 stk. 2-rumsbolig. Endvidere indrettes et fælleslokale i stueetagen. Der er i projektet lagt op til, at 1-rumsboligerne senere kan ombygges til familieboliger på 3 rum.

Bebyggelsesprocenten udgør ca. 430 % og friarealprocenten 6 %, idet der ikke herved er taget højde for at ejendommen indgår i fælles gård.

Byggeriet er udformet som et hjørnehus til huludfyldelse i eksisterende karré-bebyggelse. Bygningen udføres med en hjørneafskæring med franske altaner. Alle etagelejligheder får franske altaner mod gade og gård, mens stuelejligheden i Dannebrogsgade får direkte udgang til friarealet. På hver etage indrettes et fælles køkken/opholdsrum mod gård med opholdsaltaner til brug for de 1-rums boliger.

Nybyggeriet harmonerer med nabobygningerne med hensyn til materialevalg, proportioner og bygningshøjder og skaber en arkitektonisk helhed i karréen og gadebilledet. Facaden mod Dannebrogsgade skal dog bearbejdes, således at vinduerne i trappen bedre indgår i helheden.

De 21 støttede almene boliger indrettes med wc/baderum opbygget i letbetonmultiplader mens skillevægge i øvrigt udføres i beton og visse steder gipsplader, således at en senere sammenlægning til familieboliger kan udføres på en økonomisk fordelagtig måde. Lejlighedsstørrelsen bliver i gennemsnit 53 m².

Der vil i forbindelse med byggeriet blive stillet krav om etablering af 12 parkeringspladser. Da det ikke er muligt at indrette parkering i forbindelse med byggeriet, vil parkeringskravet blive indfriet ved en deklaration, der forpligter ejendommens ejer til på et efterfølgende tidspunkt at etablere parkeringspladserne, når det af Bygge- og Teknikforvaltningen skønnes gennemførligt eller ved indbetaling til en kommunal parkeringsfond.

Der indrettes gårdanlæg på friarealet med befæstede arealer langs facaden og et græsareal i midten. Friarealet skal indgå i det eksisterende nyligt anlagte gårdanlæg, og udformes i stil hermed. Ved anlæggelse af karreens eksisterende gårdanlæg blev der langs Westend bygget en funktionsmur indeholdende cykelparkering, skarnkasserum, depotrum og siddenicher. Det er tanken at nybyggeriet skal benytte sig af disse allerede eksisterende faciliteter hvorfor der i projektet ikke er indrettet cykelparkering og skarnkasserum til nybyggeriet.

Det stilles som krav fra Byggeri & Bolig, at brandredningsmulighed for de ensidige boliger mod gården løses i den videre bearbejdning af projektet.

Byggeriets samlede bruttoetageareal udgør 820 m², hvoraf 78 m² indrettes som et fælleslokale for beboerne. De 12 boliger fordeler sig med 1 stk. 3-rumsbolig på 89 m² og 11 stk. 2-rumsboliger med et gennemsnitligt areal på ca. 59 m². Bygningen rummer 1 trappeopgang med elevator og adgang fra gade- og gårdside. Bebyggelsesprocenten er ca. 120 og friarealprocenten ca. 74.

Projektet er udformet som en udfyldning af husrækken i 4 etager med udnyttet tagetage og fuld kælder. Tag og facader forholder sig til bebyggelsen på naboejendommene, således at højderne på hovedgesims og tagkant føres igennem. Herudover er facaderne udformet med et moderne udtryk, der passer ind i den eksisterende husrække.

Bygningens facader udføres mod gade- og gårdside i teglsten med pudsede overflader.

Boligerne er disponeret med en gennemgående vådrumszone med køkken og bad mod trappeopgangen, hvilket giver størst mulig fleksibilitet i disponeringen af boligernes opholdsrum. Boligerne til højre og tagboligen til venstre er gennemgående, mens de 6 boliger til venstre på 1., 2. og 3. sal er ensidige. Den valgte planløsning giver mulighed for, at de 6 ensidige boliger senere kan sammenlægges til 3 gennemgående boliger på hver 96 m².

De 7 boliger med facade mod gården er udformet med opholdsaltaner. De to taglejligheder og de tre ensidige lejligheder mod gaden er ikke forsynet med franske/ opholdsaltaner af hensyn til ønsket om at sikre en velafbalanceret facadeudformning mod gaden og for ikke at bryde tagkanten.

Parkeringskravet forudsættes opfyldt ved etablering af parkeringspladser i det kommende parkeringshus ved Blågårdsgade.

De ubebyggede arealer skal indgå i det fælles gårdanlæg for karreen.

Boligbyggerierne vurderes ikke at have negative miljømæssige konsekvenser.

Boligselskaberne har i forbindelse med ansøgningerne om støtte til opførelse af byggerierne i marts 2003 skønnet følgende anskaffelsessummer for boligdelene:

Bogfinkevej 1: 17.652.000 kr.

Dannebrogsgade 12: 25.196.000 kr.

Griffenfeldsgade 31: 17.948.000 kr.

Den samlede anskaffelsessum for de ansøgte projekter skønnes således til 60.796.000 kr. hvilket giver et kommunalt grundkapitallån på 4.255.720 kroner. Da servicearealet på 84 m² på Bogfinkevej 1 efterfølgende ikke skønnes nødvendig til den påtænkte målgruppe, betyder det, at anskaffelsessummen for boligdelen forhøjes med 1.603.000 kr., hvilket giver et yderligere kommunalt grundkapitallån på ca. 112.210 kroner.

Den totale anskaffelsessum for de 3 nybyggerier bliver herved 62.399.000 kr. hvoraf 4.368.000 kr. finansieres over de 4x10 mill. kr. som kommunalt grundkapitallån.

Anskaffelsessummen for så vidt angår de 185 m² fælleslokaler på Bogfinkevej 1 på ca. 3.174.000 kr. indgår ikke i støttesagen, idet beløbet finansieres af KSB, afd. 6067 Vestergårdsvej.

Anskaffelsessummen og dermed huslejen pr. etagemeter bliver noget højere for de 3 byggerier end for almindelige familieboligbyggerier. Årsagen hertil er bl.a.:

• at der er tale om mindre huludfyldningsbyggerier.
• at der er tale om små boliger med eget bad og køkken og derfor relativt dyrere pr. m².
• at der stilles høje arkitektoniske og byggetekniske krav.

Lejeniveauet i boligerne kan gøre det vanskeligt for en person på kontanthjælp at betale huslejen. Gruppen af særligt udsatte personer er imidlertid overvejende førtidspensionister hvor boligydelsen gør det muligt at betale huslejen.

Huslejen (bruttolejen) for boligerne i de 3 byggerier skønnes til:

Bogfinkevej 1: husleje 4.625 kr. pr. måned for en 54 m² bolig.

Dannebrogsgade 12: husleje 4.970 kr. pr. måned for en 52 m² bolig.

Griffenfeldsgade 31: husleje 6.400 kr. pr. måned for en 62 m² bolig.

Ingen.

I forbindelse med behandlingen af støttesagen har Plan & Arkitektur modtaget udtalelse fra Miljøkontrollen, Københavns Energi og Byggeri og Bolig.

De hørte instanser kan godkende projekterne under forudsætning af, at de anførte bemærkninger, som de ansøgte projekter giver anledning til, iagttages under den videre bearbejdning af projekterne.

• Bygge- og Teknikudvalgets høringssvar med bilag om Bogfinkevej 1,

(BTU 174/2003 j. nr. 631.0005/03).

• Bygge- og Teknikudvalgets høringssvar med bilag om Dannebrogsgade 12,

(BTU 184/2003 j. nr. 631.0003/03).

• Bygge- og Teknikudvalgets høringssvar med bilag om Griffenfeldsgade 31,

(BTU 169/2003 j. nr. 631.0004/03).

Grethe Munk

/