Redegørelse vedrørende forvaltningens bygning på Kastelsvej 60 / Kristianiagade, 2100 København Ø. (Bilag)

17. Redegørelse vedrørende forvaltningens bygning på Kastelsvej 60 / Kristianiagade, 2100 København Ø. (Bilag)

FAU 11/2004 J.nr. 11/2004

Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen indstiller, at Familie- og Arbejdsmarkedsudvalget overfor Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen ansøger om,

at der gives tillægsbevilling til renovering af murede gavle og tagflader på bygningen på Kastelsvej 60, i alt 19.657.000 kr. fordelt ligeligt med 6.552.000 kr. i 2004 og 2005 samt 6.553.000 kr. i 2006.

at der gives tillægsbevilling til afholdelse af udgifterne til de øvrige vedligeholdelsesopgaver på bygningen på Kastelsvej 60, i alt 5.750.000 fordelt med 2.875.000 kr. i 2005 og 2006.

Eller såfremt de to ovenstående at-punkter ikke vedtages, at Familie- og Arbejdsmarkedsudvalget overfor Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

at udgifterne til renovering af murede gavle og tagflader samt udgifterne til øvrige vedligeholdelsesopgaver på bygningen på Kastelsvej 60 afholdes over Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningens vedligeholdelsesbudget med en årlig udgift på 1.500.000 kr. Ved denne finansiering tager renoveringen af bygningen på Kastelsvej 60 ca. 17 år.

Eller såfremt de tre ovenstående punkter ikke tiltrædes, at Familie- og Arbejdsmarkedsudvalget overfor Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

at bygningen på Kastelsvej 60 sælges. Salgssummen er vurderet til 15 mill. kr.

Herudover indstiller Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen, at

at Familie- og Arbejdsmarkedsudvalget tager redegørelsen vedrørende bygningen på Kastelsvej 60 til efterretning.

at Familie- og Arbejdsmarkedsudvalget tager redegørelsen for samarbejdet med Kulturarvstyrelsen vedrørende Kastelsvej 60 til efterretning.

at Familie- og Arbejdsmarkedsudvalget tager redegørelsen vedrørende vedligeholdelsesbehovet for forvaltningens øvrige bygninger til efterretning.

Københavns Kommune overtog bygningen på Kastelsvej 60 / Kristianiagade 13 i begyndelsen af 1980'erne fra Staten. Bygningen har været fredet siden 1977. Fredningen omfatter det firefløjede bygningskompleks og de to zinkfigurer ved hovedindgangen.

Forvaltningen har siden overtagelsen løbende vedligeholdt bygningen med de til rådighed værende midler, men vedligeholdelsen har haft karakter af efterhjælp, da midlerne til en gennemgribende renovering af bygningen ikke har været tilstede.

I november 1999 besluttede Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen at opsætte afskærmning omkring bygningen. Afskærmningen består af betonværn med lodret pladebeklædning. Afskærmningen er opstillet langs bygningens facade for at forhindre ophold og passage langs bygningens facade. Den samlede lejeudgift af afskærmningen fra november 1999 til udgangen af 2003 beløber sig til ca. 525.000 kr.

Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen modtog den 12. november 2001 fire påbud fra Arbejdstilsynet vedrørende bygningen på Kastelsvej 60. For at efterkomme påbuddene udarbejdede Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen en plan for de løbende / ordinære vedligeholdelsesarbejder, der kontinuerligt vil blive foretaget i forhold til ejendommens tagflader og murede gavle. Vedligeholdelsesplanen blev fremsendt til Arbejdstilsynet, der meddeler at de betragter alle påbud som efterkommet. Vedligeholdelsesplanen vedlægges denne indstilling.

I forbindelse med Arbejdstilsynets påbud er der endvidere foretaget beregninger over de økonomiske konsekvenser ved henholdsvis at beholde og renovere ejendommen eller sælge ejendommen og leje lokaler ude i byen. Beregningerne viser, at det i forhold til Københavns Kommunes samlede økonomi er en fordel at beholde ejendommen. Beregningerne er vedlagt som bilag.

Forvaltningen rejste problemstillingen på budgetseminaret i april 2002 i forbindelse med drøftelserne om budgettet for 2003.

Såfremt forvaltningen beholder bygningen på Kastelsvej 60 bør Arbejdstilsynets påbud i forbindelse med bygningens vedligeholdelsesefterslæb afhjælpes i følgende rækkefølge:

1. Renovering af murede gavle og tagflader
2. Renovering af facader, vinduer, yderdøre og porte
3. Renovering af kloak- og vandledninger i jorden
4. Renovering / omlægningen af den centrale gård og øvrige belægninger

Det foreslås, at Familie- og Arbejdsmarkedsudvalget overfor Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen ansøger om en tillægsbevilling til renovering af bygningens murede gavle og tagflader. Det anbefales, at der ansøges om tillægsbevilling på i alt 19.657.000 fordelt ligeligt på 2004, 2005 og 2006.

Det foreslås endvidere, at Familie- og Arbejdsmarkedsudvalget overfor Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen ansøger om en tillægsbevilling til renovering af bygningens facader, vinduer, yderdøre, kloak- og vandledninger i jorden samt belægninger. Det anbefales, at der ansøges om tillægsbevilling på i alt 5.750.000 fordelt ligeligt på 2005 og 2006.

Alternativt kan der i 2004 anvises dækning for 25.407.000 med 500.000 kr. på Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningens post 0.13.1, andre faste ejendomme og yderligere dækning på 1.000.000 kr. på Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningens post 5.14.1, dagområdet, ekstraordinær vedligeholdelse. Hvis der afsættes 1.500.000 kr. årligt vil renoveringen af ejendommens tagflader, murede gavle samt øvrige vedligeholdelsesopgaver på bygningen blive udført over en periode på ca. 17 år, med start fra 2004.

Vurderingen af, hvordan de to muligheder, at beholde eller sælge ejendommen påvirker Københavns Kommunes økonomi, viser at kommunen sparer 1,357 mill. kr. årligt ved at beholde og renovere ejendommen. Mæglerfirmaet Sadolin & Albæk har vurderet, at 15 mill. kr. er en realistisk salgspris. Ved indgåelse af lejemål ude i byen, som erstatning for bygningen på Kastelsvej 60, skal Familie og Arbejdsmarkedsforvaltningen deponere et b eløb på ca. 32 mill. kr. i henhold til gældende regler om indgåelse af lejemål og deponering.

Kulturtarvstyrelsen besigtigede den 3. september 2003 bygningen på Kastelsvej 60 og af Kulturtarvstyrelsens brev fremgår det blandt andet at: "Besigtigelsen gav et tydeligt indtryk af, at bygningen ikke er i forsvarlig stand". Brevet sluttes af med at bede forvaltningen om et møde i sagen. Der blev afholdt møde med Kulturtarvstyrelsen den 29. oktober 2003, hvor Kulturtarvstyrelsen anbefalede at forvaltningen straks gik i gang med vedligeholdelsesarbejderne på bygningens murede gavle. Referatet af mødet med Kulturtarvstyrelsen vedlægges denne indstilling.

Bygningen på Kastelsvej 60 er én blandt ca. 270 ejendomme, der ejes af Københavns Kommune og forvaltes af Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen. Disse ejendomme har et samlet bruttoareal på ca. 322.000 m². Blandt de ca. 270 ejendomme er der en række andre bygninger, der har et akut vedligeholdelsesbehov eller hvor der i løbet af de næste 5 år skal anvendes betydelige beløb til vedligeholdelse og renovering. Det kendte vedligeholdelsesbehov frem til 2008 er på i alt 78.479.000 kr.

Københavns Kommune, Social- og Sundhedsforvaltningen, Institutionsafdelingen overtog bygningen på Kastelsvej 60 / Kristianiagade 13 i begyndelsen af 1980'erne fra Staten. Bygningen har siden 1. januar 1998 været administreret af Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen. Bygningen har et etageareal på 6.400 m² og har følgende fire lejere :

Bygningen, der oprindeligt er opført til at huse "Det Kongelige Blindeinstitut", består af en nordlig hovedbygning med to sidefløje, opført i 1857-58 samt en sydlig hovedfløj, opført i 1879-80.

Bygningen har været fredet siden 1977 og fredningen omfatter det firefløjede bygningskompleks og de to zinkfigurer ved hovedindgangen.

Omkring 1994 blev der konstateret rådangreb i bygningens tagkonstruktion. Områderne er løbende blevet repareret, men tegltaget er nu så nedslidt, at en udskiftning er nødvendig for om muligt at imødegå nye råd- og svampeangreb.

Der har fra stormen i 1999 været risiko for nedstyrtning af løse sten og betonstykker fra såvel tag som gavle, hvorfor sikkerhedsudvalget for administrationen overfor centralforvaltningen har påpeget, at personalet i bygningen er udsat for fare. Denne sikkerhedsrisiko er forsøgt afværget ved midlertidig afskærmning, men da der sker færdsel i området er det ikke muligt at opnå sikkerhedsmæssigt tilfredsstillende forhold på området.

Forvaltningen har siden begyndelse af 1980'erne vedligeholdt bygningen med de til rådighed værende midler, men vedligeholdelsen har haft karakter af efterhjælp, da midlerne til en gennemgribende renoveringen af bygningen ikke har været tilstede.

I bygningssynsrapporten af 29. oktober 2002 står: " Pga. af nedstyrtningsfare fra de stærkt forfaldne gavle, frontoner (frontgavle) og tagflader er der langs de fleste af anlæggets facader opsat interimistiske (midlertidige) værn i form af gangtunneler, afdækket med krydsfiner. Forholdet er til gene for brugerne og desuden stærkt skæmmende for anlæggets overordnede fremtræden." Bygningssynsrapporten er vedlagt denne indstilling.

I november 1999 besluttede Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen at opsætte afskærmning omkring bygningen. Afskærmningen består af betonværn med lodret pladebeklædning. Afskærmningen er opstillet langs bygningens facade for at forhindre ophold og passage langs facaden og umiddelbart nedenfor taget, da der er risiko for nedfald af eksempelvis betonstumper fra de murede gavles fremspring.

Afskærmningen er lejet hos en privat entreprenør og lejen er 43.700 kr. i kvartalet. Den samlede lejeudgift fra november 1999 til udgangen af 2003 beløber sig til ca. 525.000 kr. Entreprenøren oplyser, at betonværn og afskærmning kan købes for ca. 95.000 kr.

Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen modtog den 12. november 2001 fire påbud fra Arbejdstilsynet vedrørende bygningen på Kastelsvej 60. De to påbud omkring ulykkesrisiko ved cykelskur og utilstrækkelig belysning ved adgangsveje blev efterkommet indenfor tidsfristen. De to resterende påbud omhandlede :

• Påbud om fugt i bygningskonstruktioner
• Påbud om risiko for nedstyrtning af bygningsdele ved hovedindgang

For at efterkomme de to resterende påbud udarbejdede Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen en plan for de løbende / ordinære vedligeholdelsesarbejder, der kontinuerligt vil blive foretaget i forhold til ejendommens tagflader og murede gavle. Vedligeholdelsesplanen blev fremsendt til Arbejdstilsynet og bygningens lejere den 17. juni 2003 og Arbejdstilsynet meddeler, at de betragter de to resterende påbud som efterkommet.

Bygningens vedligeholdelsesefterslæb bør afhjælpes i følgende rækkefølge :

1. Renovering af murede gavle og tagflader
2. Renovering af facader, vinduer, yderdøre og porte
3. Renovering af kloak- og vandledninger i jorden
4. Renovering / omlægningen af den centrale gård og øvrige belægninger

Som følge af Arbejdstilsynets påbud blev der i forbindelse med budgetseminar 2003 den 8– 9 april 2002 forelagt 2 forslag for politikerne (se bilag).

• Et udgiftsønske om at anvende 15 mill. kr. til renovering af Kastelsvej 60
• Forslag om at sælge Kastelsvej

Forslagene blev ikke anvendt i det videre budgetarbejde.

Kulturtarvstyrelsen under Kulturministeriet blev oprettet pr. 1. januar 2002 og har det overordnede ansvar for kulturarven. En af styrelsens opgaver er blandt andet at varetage arbejdet inden for bygningsfrednings- og bygningsrestaureringsområdet.

Kulturtarvstyrelsen rettede telefonisk henvendelse til Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen i begyndelsen af september 2003 med ønske om at besigtige bygningen på Kastelsvej 60. Besigtigelsen blev aftalt med Kulturtarvstyrelsen og i besigtigelsen deltog bygningens vicevært. Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen havde inden besigtigelsen fremsendt bygningssynsrapporten af august 2002 til Kulturarvstyrelsen.

Kulturarvstyrelsens besigtigelse af bygningen resulterede i brev af 2. oktober 2003, hvori Kulturarvstyrtelsen blandt andet skriver at : "Besigtigelsen gav et tydeligt indtryk af, at bygningen ikke er i forsvarlig stand". Brevet sluttes af med at bede forvaltningen om et møde i sagen.

Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen afholdte den 29. oktober 2003 møde med arkitekt Birte Skov fra Kulturtarvstyrelsen, bygninger. På mødet anbefalede Kulturtarvstyrelsen at forvaltningen straks gik i gang med vedligeholdelsesarbejderne på bygningens murede gavle. Referat af mødet med Kulturtarvstyrelsen findes som bilag til denne indstilling.

En gennemgribende renovering af bygningen på Kastelsvej 60 vil betyde et løft i brugernes arbejdsmiljø. Renoveringen vil sikre en tæt tagkonstruktion, bedre adgangsforhold omkring bygningen ligesom eventuelle bygningsdele med råd eller svamp vil blive udskiftet.

Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen har indhentet en bygningssynsrapport fra Fogh & Følner Arkitektfirma. Bygningssynet blev gennemført i august 2002 og nedenstående økonomiske overslag over forundersøgelser og hovedistandsættelser stammer fra rapporten.

Udover ovenstående udgifter til forundersøgelser og hovedistandsættelser skal tillægges et afsætningsbeløb til renovering af skjulte råd- og svampeskader i bygningens tagkonstruktion samt honorarudgifter til rådgivende arkitekt og rådgivende ingeniør. Et samlet økonomisk overslag ser derfor således ud :

Et forslag til finansiering af renoveringen af bygningens murede gavle og tagflader er at Familie- og Arbejdsmarkedsudvalget overfor Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen ansøger om tillægsbevilling. Det anbefales, at der ansøges om tillægsbevilling på i alt 19.657.000 fordelt ligeligt på 2004, 2005 og 2006.

Det anbefales også, at Familie- og Arbejdsmarkedsudvalget overfor Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen ansøger om tillægsbevilling til afholdelse af udgifterne til de øvrige vedligeholdelsesopgaver på bygningen på Kastelsvej 60, i alt 5.750.000 fordelt med 2.875.000 kr. i 2005 og 2006.

Såfremt der ikke kan gives tillægsbevilling til renoveringen, er der mulighed for at anvise kassemæssig dækning på Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningens poster til vedligeholdelse.

Der kan i 2004 anvises dækning på 500.000 kr. på Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningens post 0.13.1, andre faste ejendomme og yderligere dækning på 1.000.000 kr. på Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningens post 5.14.1, dagområdet, ekstraordinær vedligeholdelse. Hvis der afsættes 1.500.000 kr. årligt vil renoveringen af ejendommens tagflader, murede gavle og øvrige vedligeholdelsesopgaver blive udført over en periode på ca. 17 år, med start fra 2004. Ved så lang en renoveringsperiode er det sandsynligt at de samlede udgifter bliver højere end det nuværende samlede økonomiske overslag. Se afsnittet "Andre konsekvenser".

Vurderingen af, hvordan de to muligheder, at beholde eller sælge ejendommen påvirker Københavns Kommunes økonomi, viser at kommunen sparer 1,357 mill. kr. årligt ved at beholde og renovere ejendommen.

Mæglerfirmaet Sadolin & Albæk har vurderet, at 15 mill. kr. er en realistisk salgspris under hensyntagen til, at

• der skal investeres 19,657 mill. kr. i udvendig vedligeholdelse af ejendommen,
• ejendommen er fredet,
• ejendommen i henhold til lokalplanen skal anvendes til offentlige formål.

Kommunen sparer således årligt 1,357 mill. kr. ved at beholde og renovere ejendommen.

Ved indgåelse af lejemål ude i byen skal Familie og Arbejdsmarkedsforvaltningen deponere et beløb på ca. 32 mill. kr. i henhold til gældende regler om indgåelse af lejemål og deponering. Deponeringen er beregnet ud fra den interne rente i 2004 på 6 %. Selvom den vurderede salgssum på 15 mill. kr. kan modregnes heri, bliver der en "restdeponering" på ca. 17 mill. kr., som Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen skal finansiere. Salget af bygningen er nærmere beskrevet i indstillingens bilag 1.

I løbet af de kommende 5 år vil det være nødvendigt, uagtet renoveringen af gavle og tagflader, at renovere bygningens :

• Facader, vinduer, yderdøre og porte
• Kloak- og vandledninger i jorden
• Den centrale gård og øvrige belægninger

Renoveringen af facader, vinduer, yderdøre og porte omfatter eftergang og reparation af murværk samt renovering og malerbehandling af vinduer, yderdøre og porte m.v. Renoveringen anslås til ca. 2.500.000 kr. ekskl. moms i løbet af de næste 5 år.

Renoveringen af kloak- og vandledninger i jorden omfatter renovering og udskiftning af udtjente forsyningsledninger i jorden omkring bygningen. Renoveringen anslås til ca. 750.000 kr. i løbet af de næste 5 år.

Renoveringen eller omlægningen af bygningens centrale gård og belægninger og stier omkring bygningen omfatter opbrydning af eksisterende belægninger og lægning af nye jævne belægninger, der kan anvendes af bygningens blinde og svagtseende lejere. Renoveringen af gården og belægninger er i 1998 anslået til ca. 1.100.000 kr., så en renoveringen i løbet af de næste 5 år vil beløbe sig til ca. 1.500.000 kr.

Udover renoveringen af bygningens murede gavle og tagflader vil der over de næste 5 år skal følgende udgifter afholdes :

Københavns Kommune ejer ca. 270 ejendomme, der forvaltes af Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen. Disse ejendomme har et samlet bruttoareal på ca. 322.000 m².

Udover bygningen på Kastelsvej 60, er der en række andre bygninger, der har et akut vedligeholdelsesbehov eller hvor der i løbet af de næste 5 år skal anvendes betydelige beløb til vedligeholdelse og renovering.

Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen har fået foretaget systematiske bygningsgennemgange af de ca. 40 amtskommunale institutioner og det er planen at de øvrige ejendomme, primært daginstitutioner, skal gennemgås inden udgangen af første halvår af 2004. Vedligeholdelsesbehovet er derfor kendt for de amtskommunale institutioner og skønnet for daginstitutionernes vedkommende.

Nedenfor ses en oversigt udarbejdet 1. november 2003 over de kendte vedligeholdelsesbehov. Oversigten er opdelt efter hvilket budgetområde institutionen hører under. Beløbet er en angivelse af de udgifter, der skal afholdes frem til 2008 på :

• Udvendig bygningsvedligeholdelse
• Vedligeholdelse af tekniske anlæg
• Vedligeholdelse af terræn, belægninger

Jævnfør ovenstående oversigter har Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen et kendt vedligeholdelsesbehov, betragtet fra i dag og frem til 2008 på i alt 78.479.000 kr. Vedligeholdelsesbehov for de amtskommunale institutioner stammer fra opgørelserne i Caretaker, mens vedligeholdelsesbehovet er skønnet for daginstitutionernes vedkommende.

Såfremt Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningens budget skal finansiere renovering af murede gavle og tagflader på Kastelsvej 60 betyder det en renoveringsperioden på ca. 17 år. Ved en så lang renoveringsperiode er det sandsynligt at de samlede udgifter bliver højere end det nuværende samlede økonomiske overslag.

Det samlede økonomiske overslag er udarbejdet efter prisindeks (172,8) 2. kvartal 2003 og der er i prisoverslaget ikke regnet med det betydelige antal opstillinger og nedtagninger af stillads, materialehejs, affaldss kakte m.v., som vil forekomme over så lang en renoveringsperiode. Det anslås, at stilladsudgifterne for den samlede renoveringsperiode på 17 år vil beløb sig til i alt 1.500.000 – 2.000.000 kr.

Det kan heller ikke udelukkes, at en så kostbar renovering for vedligeholdelsesmidlerne øremærket til alle forvaltningens andre faste ejendomme, har indflydelse på de andre ejendommes vedligeholdelsesstand, da hovedparten af vedligeholdelsesmidlerne i en årrække bliver anvendt på én ejendomme, fremfor til alle de andre faste ejendomme.

En omfattende renovering af ejendommens tagflader, vinduer eller tekniske installationer kan betyde, at enkelte af de nuværende lejere i bygningen skal fraflytte under renoveringsperioden. Fraflytningen vil være midlertidig, men på nuværende tidspunkt kan varigheden af fraflytningen ikke angives nærmere.

Da ejendommen er fredet, skal de tekniske løsninger og valg af materialer godkendes af Kulturtarvstyrelsen, således at det sikres at den renoverede ejendom fremstår med korrekte og oprindelige byggetekniske løsninger og materialer.

Grethe Munk

/