Omprojektering af vuggestuen, Sigurdsgade 33 (Bilag)

DAGSORDEN

for ordinært møde onsdag den 13. juni 2001

8. Omprojektering af vuggestuen, Sigurdsgade 33 (Bilag)

FAU 259/2001 J.nr. 259/01

Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen indstiller

at Familie og Arbejdsmarkedsudvalget tager orienteringen om årsagen til omprojekteringen af vuggestuen til efterretning,

at der afholdes udgifter på 490.000 kr. til omprojektering,

at allerede afholdte projekteringsudgifter m.m. på ca. 1.4 mill. kr. afskrives på de af Borgerrepræsentationen givne kapitalbevillinger på henholdsvis 1.672.000 kr. og 17.454.000 kr.,

at der efterfølgende søges en ny bevilling i Borgerrepræsentationen til et revideret projekt med 48 vuggestuepladser.

Projektet til vuggestuen med 72 pladser kan ikke gennemføres i sin nuværende form, idet der ikke kan opnås byggetilladelse. En nabo ønsker ikke at underskrive en nødvendig deklaration om, at en eventuel ny bebyggelse på nabogrunden skal sammenbygges i skel med vuggestuen eller holde afstand i henhold til byggelovens bestemmelser. En omprojektering med deraf følgende ændring af økonomien er derfor nødvendig for at gennemføre projektet med et reduceret antal pladser.

Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen købte i 1998 via Økonomiforvaltningen en grund på 1000 m² på hjørnet af Sigurdsgade og Titangade på tvangsauktion for 30.000 kr. samt følgeudgifter.

Kort tid efter købet fik Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen en henvendelse fra advokaterne Lassen Jordan & Løgstrup, der administrerer naboerhvervsejendommen i Titangade 9 – 13. De ønskede at købe grunden med henblik på at sikre sig udvidelsesmuligheder. Med det til stadighed store behov for udbygningsmuligheder, afviste Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen at videresælge grunden.

Henning Larsens Tegnestue (HLT) udarbejdede efterfølgende et projekt til en vuggestue på l.120 m² med 6 grupper i 4 etager og kælder i en bygning langs med Titangade og indtil naboskel i Titangade.

Der var under projekteringsforløbet gentagne kontakter mellem HLT, Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen og Bygge- og Teknikforvaltningen om de krav, der skulle opfyldes, eller som der kunne søges om dispensation for opfyldelsen af. Nogle af kravene var oplyst fra starten andre kom til, efterhånden som projekteringen skred frem.

Da projektet blev sendt i naboorientering i juni 2000 var det derfor med en tilkendegivelse fra Bygge- og Teknikforvaltningen om at de nødvendige dispensationer kunne forventes givet.

I naboorienteringen blev det nævnt, at det i forbindelse med dispensation fra "bestemmelser om højde og afstand til naboskel" ved deklaration ville blive sikret, at en eventuel ny bebyggelse på naboejendommen Titangade 9 A-C skulle sammenbygges i skel med børneinstitutionen eller holdes i afstand fra denne mindst svarende til bestemmelserne i bygningsreglementet 1997, kap. 3.5.

Beklageligvis var hverken HLT eller Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen opmærksomme på, at denne formulering, der stammede fra et bilag, der havde indgået i Bygge- og Teknikudvalgets behandling af sagen, siden ville få afgørende indflydelse på vuggestuens etablering.

Plandirektoratet modtog 5 indsigelser om etablering af børneinstitutionen, herunder en fra advokaterne Jordan & Løgstrup.

På baggrund af indsigelserne blev der afholdt fællesmøde mellem Bygge- og Teknikudvalget og Familie- og Arbejdsmarkedsudvalget, og den 2. november 2000 godkendte Borgerrepræsentationen Bygge- og Tekniksudvalgets indstilling om, at der kunne meddeles dispensation om anvendelse, om hjørneafskæring, om bebyggelsesprocent samt, at byggeriet kunne opføres uden parkeringspladser på egen grund.

Kravet om deklaration blev ikke nævnt i denne sammenhæng

Konsekvensen var imidlertid, at der først vil kunne meddeles byggetilladelse, herunder dispensation fra bl.a. byggeloven om afstand til skel og om bygningens højde i forhold til naboskel, når en deklarationsformular om afstandsforhold var underskrevet af ejeren af naboejendommen.

Der blev herefter taget kontakt til og efterfølgende holdt møde med repræsentanter for ejeren af naboejendommen, Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen og Byggedirektoratet.

Der blev her redegjort for virkningerne af deklarationen, der kun har betydning for fremtidig bebyggelse, som f.eks. hvis der efter en brand eller efter rydning af nabogrunden skal opføres en ny erhvervsbygning. Denne skal enten placeres til skel ved børneinstitutionen eller holde afstand i henhold til byggelovens bestemmelser fra denne.

Advokatfirmaet udtrykte imidlertid på ny ønske om at købe grunden og udtalte bekymring for at få udlejet deres klients ejendom med udsigt til en børneinstitution som nabo. Advokatfirmaet har efterfølgende meddelt, at børneinstitutionen vil medføre en betydelig forringelse af værdien af klientens erhvervsejendom på mere end 25.000 m², og at ejeren derfor ikke vil medvirke til byggeriet ved underskrift af den ønskede deklaration.

Konsekvensen heraf er, at byggeriet ikke kan gennemføres som projekteret, og at en indstilling om kapitalbevilling efter en omprojektering på ny skal forelægges Borgerrepræsentationen.

Det indgår i den sammenhæng, at Borgerrepræsentationen samtidig forudsættes på ny at tiltræde de tidligere givne dispensationer vedrørende anvendelse, hjørneafskæring, parkeringspladser og evt. bebyggelsesprocent.

Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen har bedt advokatfirmaet Lindh Stabell Horten om at vurdere, hvorvidt HLT har krav på yderligere honorar for gennemførelse af omprojekteringen, eller om kommunen på anden måde kan kræve sig holdt skadesløs for den merudgift, som omprojekteringen afstedkommer.

Lindh Stabell Horten har efter gennemgang af rådgiveraftalen svaret, at HLT ikke kontraktligt er forpligtet til at foretage omprojektering i et tilfælde som det foreliggende. Endvidere har Lindh Stabell Horten svaret, at forvaltningen fra projektets start har været vidende om, at gennemførligheden af projektet beroede på blandt andet dispensation fra afstandskravene og derved har løbet og accepteret en risiko for, at dispensation ikke kunne opnås.

Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen ønsker fortsat at etablere en børneinstitution på grunden, og en omprojektering, så der ikke skal søges om dispensation fra bl.a. byggeloven om afstand til skel, er derfor nødvendig. Det betyder, at antallet af børnegrupper må reduceres fra 6 til 4 (fra 72 til 48 vuggestuebørn. Pladsprisen forventes at holde sig på gennemsnitsprisen for en vuggestueplads, der i 2001 er sat til 220.000 kr. + 10 % for etagebyggeri, i alt 242.000 kr.

Der er afholdt udgifter, der ikke kan overføres til det nye projekt, på knap 1.4 mill. kr. til projektering m.m. Udgifterne afskrives på de af Borgerrepræsentationen givne kapitalbevillinger i 1999 og 2000 på henholdsvis 1.672.000 kr. til delvis projektering og på 17.454.000 kr. til etablering m.m. af det eksisterende projekt.

Kapitalbevillingerne vil herefter blive lukket, og der vil efterfølgende blive søgt en ny bevilling i Borgerrepræsentationen til det reducerede projekt.

Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen har accepteret udarbejdelse af et skitseforslag til 40.000 kr., som vil kunne angive omfanget af omprojekteringen. Selve omprojekteringen med efterfølgende ny forhandling med billigste entreprenør efter den tidligere afholdte licitation forventes at beløbe sig til ca. 450.000 kr. Den tidligere institution var efter planen planlagt ibrugttaget i marts 2001, men med de seneste ændringer forventes den nye institution ibrugtaget ca. juli 2002.

Ingen

-

• Kronologisk forløb vedrørende projektering af vuggestuen.
• Tegning over bygningens placering på grunden.

Carsten Stæhr Nielsen