Kapitalbevilling til renovering og om- og tilbygning af ejendommen Gammel Kalkbrænderivej 5 i Indre Østerbro Bydel (Bilag)

DAGSORDEN

for ordinært møde onsdag den 8. august 2001

9. Kapitalbevilling til renovering og om- og tilbygning af ejendommen Gammel Kalkbrænderivej 5 i Indre Østerbro Bydel (Bilag)

FAU 281/2001 J.nr. 281/01

Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen indstiller, at Familie- og Arbejdsmarkedsudvalget overfor Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

at der gives kapitalbevilling til renovering og om- og tilbygning af ejendommen Gammel Kalkbrænderivej 5 til integreret daginstitution med 24 vuggestuebørn og 44 børnehavebørn, i alt beløb 11.405.000 kr.

Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen har overtaget den kommunale ejendom Gammel Kalkbrænderivej 5 til brug for indretning af en 0-5 års institution. Forinden skal ejendommen renoveres og ombygges, og der ønskes tillige opført en tilbygning.

Forvaltningen har til det formål ønsket at anvende en ny samarbejdsform, hvor bygherre, rådgiver og entreprenør indgår en partneringaftale og i fællesskab løser opgaven fra processens start.

Der er intet planmæssigt til hinder for at anvende ejendommen til daginstitution. Forvaltningen har fået tilsagn fra Uddannelses- og Ungdomsforvaltningen om at få overdraget et areal fra naboejendommen, så der kan opføres en tilbygning til den eksisterende ejendom. Institutionen forventes at kunne tages i brug i august 2002. En forhåndsudtalelse fra Bygge- og Teknikforvaltningen vil foreligge ved behandlingen af sagen i Familie- og Arbejdsmarkedsudvalget. Pladserne indgår i Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningens projektplan for årene 2000-2002, 0 – 5 års daginstitutioner og basispladser.

1. fase af partneringaftalen er gennemført, og der søges på den baggrund om kapitalbevilling på i alt 11.405.000 kr.

Ejendommen Gammel Kalkbrænderivej 5 har i mange år tilhørt Københavns Kommune, og har i en årrække været udlejet til et kollektiv. Ejendommen ligger i et område, hvor en stor del af ejendommene ejes af Københavns Kommune og udlejes til forskellige formål. På grund af det store behov for daginstitutionspladser i området, gjorde Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen (dengang Social- og Sundhedsforvaltningen) tilbage i 1996 opmærksom på, at man gerne så ejendommen anvendt til institutionsformål. I maj 1998 opsagde Kultur- og Fritidsforvaltningen derfor lejerne til fraflytning. Opsigelsen blev af lejerne indbragt for Københavns Byret, hvor kommunen fik medhold i lovligheden af opsigelsen, hvorefter lejerne flyttede fra ejendommen i juli 2000.

Ejendommen blev herefter overdraget til Uddannelses- og Ungdomsforvaltningen, som imidlertid på grund af den store mangel på daginstitutionsmuligheder i Indre Østerbro Bydel har indvilliget i, at ejendommen pr. 1. juni 2001 overdrages til Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen til brug for indretning af en 0-5 års institution.

Bygningen er i en yderst ringe vedligeholdelsestilstand, og der skal derfor gennemføres en omfattende renovering i forbindelse med ombygningen. Der ønskes tillige opført en tilbygning på 203 m² med henblik på optimal udnyttelse af ejendommen til institutionsformål.

I stedet for at udbyde projektet i licitation har Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen ønsket at afprøve en ny samarbejdsform, partneringmodellen, der har baggrund i "By- og Boligministeriets Byggepolitiske Handlingsplan 98", som lægger op til et udvidet samarbejde imellem byggesagens parter fra processens start. Formålet er at bruge de involverede parters ressourcer på samarbejde og fælles måloptimering i stedet for modspil, med det formål at opnå et bedre byggeri.

Forudsætningen for partnering er en kreativ og åben dialog, og at parterne er indstillet på at indgå i et tæt samarbejde. Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen har vurderet, at en opgave med en omfattende renovering er velegnet til at afprøve partneringmodellen, idet netop denne type projekter indeholder mange usikkerhedsfaktorer, der egner sig til at blive løst i dialog. Forvaltningen har derfor indgået partneringaftale med Arkitektgruppen København A/S og Frederiksberg Byggeentreprise A/S, som tidligere har løst tilsvarende byggeopgaver på en tilfredsstillede måde.

Ansvaret for, at aftalens mål efterleves, varetages af en projektledelse bestående af repræsentanter fra bygherre, rådgiver og entreprenør.

Partneringprocessen er opdelt i 2 faser, hvor projektledelsen i 1. fase udarbejder rammebudget og projektforslag, og 2. fase, hvor der udarbejdes hovedprojekt, og hvor byggesagen gennemføres. Gennemførelse af 1. fase danner baggrund for den fremlagte indstilling om kapitalbevilling til projektet.

Der er i aftalen indarbejdet en frigørelsesklausul, så enhver af parterne kan træde ud af aftalen i 1. fase, og forvaltningen har tillige betinget sig at kunne træde ud af aftalen, hvis der ikke opnås kapitalbevilling til projektet, selv om 2. fase er gået i gang.

Der arbejdes med faste timesatser og en incitamentsaftale, der indebærer, at et eventuelt overskud/underskud deles efter aftalt procentsats parterne imellem, dog således at aftalt bod ved forsinket aflevering eller forsinket mangelafhjælpning afregnes forinden overskudsdeling. Herudover afgiver bygherre en del af sit evt. overskud på sagen til de 2 øvrige parter, såfremt der afleveres mangelfrit og til tiden.

Der er indgået aftale med ekstern konsulent om evaluering af samarbejdsmodellen, og projektet vil således danne grundlag for en vurdering af, hvorvidt partneringmodellen ønskes anvendt fremover.

Ejendommen er beliggende i et område, der ifølge lokalplanen kan anvendes til offentlige formål og institutioner. Der er derfor intet planmæssigt til hinder for at anvende ejendommen til daginstitutionsformål. Huset indgår i et bevaringsværdigt miljø, hvilket der skal tages hensyn til ved ombygning. Grunden på 875 m² har en maksimal bebyggelsesprocent på 70, svarende til i alt 612 m². Men henblik på optimal udnyttelse af ejendommen til indretning af en 4 gruppers institution, skal der imidlertid opføres en tilbygning på 203 m², således at det bebyggede areal inklusive skur og liggehal kommer op på i alt 704 m², hvilket svarer til, at der mangler 132 m² grundareal.

Naboejendommen Gl. Kalkbrænderivej 7 ejes også af Københavns Kommune og administreres af Uddannelses- og Ungdomsforvaltningen, som anvender ejendommen til brug for Pædagogisk Psykologisk Rådgivning. Rådgivningscenteret anvender ikke udearealet, og Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen har derfor fået tilsagn fra Uddannelses- og Ungdomsforvaltningen om overdragelse af det manglende areal fra nabogrunden.

Huset er opført i 1915, og der er ifølge Miljøkontrollen ikke registreret forurenende virksomhed på arealet. Der forventes derfor kun at være tale om diffus jordforurening i form af tungmetaller i det øverste jordlag, og der er i grundudgiften medtaget 300.000 kr. til udskiftning af overfladejord til 0,5 m under terræn.

Institutionen med 2 vuggestuegrupper og 2 børnehavegrupper indrettes i den eksisterende ejendom i underetagen, der ikke regnes som kælder, da den ligger mere end 125 cm over terræn, stue og 1. sal samt tilbygning i underetage og stue. Der etableres ny trappe og elevatortårn i forbindelse med tilbygning på østsiden af huset, som samtidig bliver institutionens hovedindgang.

I stueplan etableres 2 børnehavegrupper med tilhørende toiletter samt lederkontor og personalerum. På 1. sal indrettes 2 vuggestuegrupper med tilhørende puslerum og garderobe. I underetagen placeres køkken, depot, rengøringsrum, fællesrum med udgang til have og gård, garderobe for børnehavegrupperne og personale og teknikrum.

På nord og sydsiden af huset sænkes terræn for at muliggøre direkte udgang fra underetagen. Legeplads etableres primært foran huset i den sydvendte have, og liggehal på nordsiden af huset. Skur til barnevogne og udendørs legetøj, redskaber, cykelparkering m.v. etableres mod skel ved hovedindgangen. Under hensyn til arealets størrelse henvises parkering til offentlig vej. Der vil ved indretningen af udearealet blive taget hensyn til 2 bevaringsværdige træer på grunden.

For at bevare stedets villakarakter opføres tilbygningen som en stålkonstruktion med facade som en verandatilbygning. Ejendommen skønnes ikke angrebet af svamp, men skjulte konstruktioner vil blive undersøgt for eventuelle angreb. Alle vinduer udskiftes og udvendigt murværk gennemgåes og repareres. Der indlægges mekanisk ventilation og fjernvarme. Der vil under renoveringen blive taget hensyn til nogle af villaens gamle elementer herunder det gamle indgangsparti, og høje paneler m.m.

Bygge- og Teknikforvaltningens forhåndsudtalelse vil foreligge inden behandlingen af sagen i Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen.

Byggeriet forventes igangsat i oktober 2001 og forventes færdigt 30. juni 2002, hvorefter institutionen efter endt montering kan tages i brug 1. august 2002.

Dækningsgraden i Indre Østerbro Bydel er pr. 1. januar 2001 inkl. planlagte pladser følgende:

11 mdr. - 2 årige 75 (77) Hele kommunen 74

3-5 årige 93 (96) Hele kommunen 93

Tallene i parentes viser dækningen efter tilvækst af de nye pladser, Gl. Kalkbrænderivej 5.

Projektledelsen har i 1. fase udarbejdet rammebudget ud fra forventede udgifter til projektledelse, projektering og udførelse.

Udgifterne er anslået til at fordele sig således:

Byggeudgifter 8.306.000 kr.

Grundudgifter 772.000 kr.

Rammebeløb partneringaftalen 10.674.000 kr.

I alt 11.405.000 kr.

Udgiften forventes afholdt i 2001 med 3.787.000 kr. og i 2002 og med 7.618.000 kr.

Kassemæssig dækning for udgiften kan anvises af Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningens budget post 5.14.3 afsatte rådighedsbeløb.

Pris pr. plads (omregnet til 48 vuggestuepladser) er på 237.600 kr., hvilket er 8 % over den gennemsnitlige pladspris i 2001 på 220.000 kr. ved nybyggeri. Merudgiften skyldes, at byggeriet er i flere etager, og at der derfor skal etableres elevator. Anlægsudgiften er fastsat ud fra pladsprisen ved nybyggeri, idet ejendommen er i en så ringe stand, at stort set kun skallen af huset kan genanvendes.

I overensstemmelse med bydelsregulativets §8 skal Bydelsrådet forinden fremlæggelsen af sagen for Borgerrepræsentationen anmodes om udtalelse. Udtalelsen vil således foreligge ved Borgerrepræsentationens behandling af sagen.

Ingen

• Situationsplan

• Skitseprojekt

• Principel byggetilladelse fra Bygge- og Teknikforvaltningen forelægges på mødet

Grethe Munk

/

Carsten Stæhr Nielsen