Høringssvar om lokalplanforslaget "Ørkenfortet"

Indstilling

Formanden foreslår,

1. at Christianshavns Lokaludvalg godkender høringssvaret om lokalplanforslaget "Ørkenfortet", der fremgår af løsningsafsnittet.

Problemstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen har den 2. august 2018 offentliggjort "Tillæg nr. 3 til lokalplan nr. 183 B&W-området ved Christianskirken 'Ørkenfortet' med kommuneplantillæg - lokalplanforslag" på bliv hørt-portalen. Der er mulighed for at komme med bemærkninger til forslaget frem til den 27. september 2018.

Ørkenfortet på adressen Strandgade 7 skal bygges om til et hotel. I mange år har bygningen været anvendt til bankvirksomhed, men ATP Ejendomme, der ejer bygningen, har anmodet om et nyt plangrundlag, der muliggør et hotel.

Transformationen omfatter, ud over indre ombygninger, to nye hovedelementer - hhv. om- og udbygning af basen/stueetagen samt en ny tagetage. Basens bastante udtryk erstattes af et åbent og transparent udtryk med flere udadvendte funktioner. Hotellets hovedindgang sker fra Strandgade og på hjørnet af Torvegade og Strandgade etableres adgang til butik. Øverst etableres en ny tagetage med hotelværelser. Basens nye åbenhed give et mere imødekommende udtryk langs fortov og cykelsti. Den nye transparente base vil i facadeflugt og højde have reference til de ældre og lavere huse i Torvegade.

Forvaltningen oplyser., at ved tilføjelsen af en ny tagetage vil bygningen få et lidt slankere gavlmotiv. Tagetagen får en lidt større etagehøjde end de underliggende etager.

Den eksisterende mur mod Torvegade erstattes af en ny tung stueetage, hvor dybtliggende vindues- og dørpartier er med til at understrege tyngden. Motivet med en tung stueetage gentages mod Strandgade og havnen, og skaber herved en sammenhængende stueetage. Stueetagen mod Torvegade skal så vidt muligt indrettes med publikumsorienterede funktioner, som fx butik og café.

På grund af Torvegades let skrånende forløb op mod Knippelsbro, vil den sidste del af facaden ikke kunne bruges til publikumsorienterede funktioner, men der etableres i stedet kik fra gadeniveau til det, der vil fremstå som kælder, til andre aktive lokaler, som fx hotellets køkken, fitnesslokale m.v. Mod havnen vil der være krav om publikumsorienterede funktioner, og der tænkes indrettet en café/restaurant.

En ny trappeforbindelse ved Knippelsbro, mellem promenade og Torvegade, vil i følge forvaltningen forbedre forbindelserne for gående. Restaurant, café og bar mod promenaden vil være offentlig tilgængelige, og der kan etableres et området for udeservering ved basens sydvestlige hjørne umiddelbart over for havnebussens stoppested.

Taget indrettes som friarealer til bebyggelsen og begrønnes, og der tilføjes flere træer i Strandgade.

Parkeringsdækningen fastsættes, efter en konkret vurdering, til 1 plads pr. 200 m2 serviceerhverv i området. For detailhandel er normen 1 plads pr. 100 m2.

Den eksisterende bygning har i dag en bebyggelesprocent på 388 % og en højde på 29 meter. Kommuneplanrammen foreslås ændret til serviceerhverv med en maksimal bebyggelsesprocent på 470 og en maksimal bygningshøjde på 33 m (S3*).

Indretning af Ørkenfortet til hotel er ikke i overensstemmelse med den gældende lokalplan nr. 183 B&W-området ved Christianskirken, idet anvendelsen ikke muliggør et hotel og større byggearbejder forudsætter et tillæg med tilhørende tillæg til Kommuneplan 2015 til lokalplanen.

Løsning

Forslaget har været drøftet i arbejdsgruppen Byplan, Trafik og Havnen. Høringssvaret er baseret på arbejdsgruppens drøftelser.

Forslag til høringssvar

"Christianshavns Lokaludvalg har i sit møde den 26. september 2018 drøftet "Tillæg nr. 3 til lokalplan nr. 183 B&W-området ved Christianskirken 'Ørkenfortet' med kommuneplantillæg - lokalplanforslag".

Borgerdialog

Christianshavns Lokaludvalg var vært for et borgermøde om lokalplanforslaget den 19. august 2018 i "Institut for Samtidskunst - Overgaden", hvor Teknik- og Miljøforvaltningen og Henning Larsen Arkitekter præsenterede lokalplanforslaget og byggeprojektet, der skal muliggøre indretning af hotel i bygningen. Ca. 50 borgere deltog.

I bilaget ses noter fra mødet.

Det, der især bekymrede de fremmødte, var trafikken. Bygningen får taxa-holdeplads ved hovedindgangen ud mod Strandgade. Der var spørgsmål til, hvor mange taxaer der vil komme i dagens løb, om de vil holde med motoren tændt, og om hvordan de skulle vende.

Der var også bekymring for antallet af busser, som skal holde mod den såkaldte serviceside i Knippelsbrogade. Forvaltningen kunne ikke give en forklaring på, hvordan busserne skal vende. Deltagere i borgermødet gav udtryk for, at det ikke kan være rigtigt, at busserne skal køre ned til promenaden og vende her. 

Lokaludvalgets holdning

• En forøgelse af arealet på 25 pct. fra 23.000 m² til 28.800 m² er efter lokaludvalgets opfattelse ikke en ”begrænset udvidelse af etagearealet”, som det hævdes i lokalplanforslaget.
  
  
• Lokalplanforslaget indeholder ikke en acceptabel løsning af de trafikale forhold. Det er ikke klart beskrevet
  • hvor taxaer til hotellet skal holde, hvor mange taxaer der skal holde ved hotellet ad gang og hvor mange taxer man forventer om dagen. Lokaludvalget tager det for givet, at kommunens tomgangsregulativ vil blive overholdt og håndhævet.
       
  • hvor busser til hotellet skal holde og vende. Lokaludvalget forstår på forvaltningen, at man overvejer at lade busserne vende på havnepromenaden. Det forekommer helt forkert.

Således angiver beskrivelsen i tillæggets § 4 og i tegning 2 ikke, hvor taxaer og busser skal holde. Det går ikke. 

Lokaludvalgets forslag er, at der i Knippelbrosgade gøres plads til både busser og holdende taxaer, og til at disse kan vende i gaden.Se det vedlagte løsningsforslag.

Derudover henviser vi til tidligere høringssvar i sagen - vedlagt.

Med venlig hilsen

Poul Cohrt,
formand"

Økonomi

Intet.

Videre proces

Når lokaludvalget har godkendt høringssvaret, lægger sekretariatet det på bliv hørt-portalen.

Forvaltningen forventer, at lokalplanen vedtages endeligt ultimo 2018.