Høringssvar vedr. udarbejdelse af forslag til lokalplantillæg for Ørkenfortet

Indstilling

Formanden foreslår,

1. at Christianshavns Lokaludvalg tager resultaterne af lokaludvalgets borgerpanelundersøgelse vedr. planerne om at indrette Ørkenfortet til  hotel til efterretning.
2. at Christianshavns Lokaludvalg godkender høringssvaret til Teknik- og Miljøforvaltningen  vedr. udarbejdelse af forslag til lokalplantillæg for Ørkenfortet, der fremgår af løsningsafsnittet. 

Problemstilling

Med svarfrist den 27. april 2018 har Teknik- og Miljøforvaltningen den 23. marts 2018 bedt om lokaludvalgets eventuelle bemærkninger til startredegørelsen, der udgør grundlaget for udarbejdelsen af et tillæg til lokalplanen for Ørkenfortet-bygningen, Strandgade 7.

Baggrunden for plansagen er, at Ørkenfortet ønskes omdannet til hotel. Omdannelsen omfatter, ud over indre ombygninger, to nye hovedelementer: om- og udbygning af basen samt en ny tagetage.

Basen åbnes op med flere udadvendte funktioner. Derved brydes det eksisterende bastante volumen og stueetagen som helhed gøres mere offentlig tilgængelig. På hjørnet mellem Torvegade og Strandgade etableres areal til én eller flere butikker. Langs Torvegade placeres hotellets ’ball room’, restaurant og bar, sidstnævnte vil være offentlig tilgængelig.

I Kommuneplan 2015 er området udlagt til serviceerhverv med en maksimal bebyggelsesprocent på 150 og en maksimal bygningshøjde på 24 meter (S2). Den eksisterende bygning har allerede i dag en bebyggelsesprocent på 388 % samt en højde på 29 meter. Kommuneplanrammen foreslås ændret til serviceerhverv (S3*) med en maksimal bebyggelsesprocent på 460 samt en maksimal bygningshøjde på 33 meter.

I startredegørelsen anbefaler forvaltningen, at der udarbejdes et lokalplanforslag, idet der i det videre forløb bl.a. skal arbejdes videre med særligt fokus følgende forhold:

Egenart

Det karakteristiske gavlmotiv for bebyggelsen langs havneløbet på Christianshavn skal fastholdes.

Bebyggelse

• Ørkenfortets bevaringsværdi som kulturarv vil blive undersøgt nærmere i forbindelse med lokalplanforslaget.
• Ved tilføjelse af ny tagetage og transformation af Ørkenfortets base, skal der tages hensyn til gaderummet i Strandgade, herunder en tilbagerykning af tagetagen, samt hvor langt basen skyder sig ud i gaderummet.

Byrum

• Byrummet i Strandgade skal belyses nærmere, herunder relationen mellem de fredede renæssancehuse og Ørkenfortet.
• Den nye base skal understøtte interaktion og publikumsorienterede anvendelse mod havnepromenaden, Torvegade og Strandgade.

Bynatur

• Den nærmere udformning af taghaver og beplantning samt udformning af ubebyggede arealer på terræn, skal afklares nærmere i lokalplanforslaget med udgangspunkt i strategien for Bynatur. Eksisterende beplantning forudsættes bevaret.
• Adgangsforholdene mellem havnepromenaden og den fredede Knippelsbro skal undersøges i samarbejde med Kulturstyrelsen.

Høringssvar i januar 2018 vedr. ændring i kommuneplanens rammer

I mødet den 31. januar 2018 besluttede lokaludvalget følgende høringssvar til Økonomiforvaltningen om ønsket om at ændre kommuneplanens rammer for området:

"Via Bliv Hørt-portalen har Økonomiforvaltningen den 25. januar 2018 iværksat en forudgående offentlighed for kommuneplantillæg for Ørkenfortet. Formålet er at give mulighed for om- og tilbygning af den nuværende ejendom, så der efter grundejers ønske kan etableres hotel samt forbindelse mellem havnepromenaden og Knippelsbro.

Lokaludvalget har på sit møde den 31. januar 2018 drøftet høringsmaterialet. Overordnet set er Christianshavns Lokaludvalg positiv overfor et skift fra kontoranvendelse til hoteldrift under forudsætning af, at bygningen bedre end det er tilfældet i dag indpasser sig i det eksisterende miljø, og ud fra et håb om, at hotellet også vil åbne for tilbud og aktiviteter, der kan skabe liv til gavn for beboere og gæster på Christianshavn.

Bygherrens væsentlige ønsker anføres som:

1. Forhøjelse af bygningen.

2. Fodgængerforbindelse mellem Knippelsbro og havnepromenaden og havnebusterminalen.

3. Indretning af ballroom ud til havnepromenaden.

4. Inddragelse af et eksisterende parkeringsdæk til brug for hoteldrift.

Til disse overordnede ønsker skal lokaludvalget bemærke følgende:

Ad 1) Forhøjelse af bygningen

Højden på bygningen, der i dag er 27,8 m, er 3,8 meter over normen på 24 m. Derfor er lokaludvalget ikke indforstået med en forhøjelse på en eller flere etager. Derimod lægger vi vægt på, at højden er i harmoni med naboejendommene.

I forhold til Udenrigsministeriet på den anden side af Torvegade bør der tages hensyn til "portvirkningen" ved indkørsel til Christianshavn ad Torvegade. Ligeledes er det naturligt at sammenligne med de noget lavere bygninger tegnet af arkitekt Henning Larsen ned langs havnepromenaden. Endelig er højdeforskellen til de historiske bygninger overfor på Strandgade også et væsentligt argument at tage i betragtning.

Ørkenfortet fremstår i dag meget bred i forhold til nabobygningerne. Lokaludvalget foreslår, at facaden ud mod havnen søges opdelt, så bygningen ikke fremtræder så bastant, men visionært passer sig ind i de mange bygninger med endegavle ud mod havnen.

Bebyggelsesprocenten er i dag 388 pct. mod eksempelvis 150 pct. på Papirøen. En bygningsforhøjelse vil betyde, at bebyggelsesprocenten væsentligt vil overstige 400.På det foreliggende grundlag kan lokaludvalget ikke støtte en forhøjelse af bygningen.

Ad 2) Fodgængerforbindelse

Lokaludvalget har længe ønsket, at der etableres en god fodgængerforbindelse fra Knippelsbro og ned til havnepromenaden. Der var der før Ørkenfortet blev bygget, og lokaludvalget støtter, at dette kommer til at indgå. Vi ser gerne, at der herved skabes mere liv og mere tilgængelighed til området.

Ad 3) Ballroom mod havnepromenaden

Indretning af et "Ballroom" er ikke præciseret nærmere, og lokaludvalget kan derfor ikke tage stilling til denne ide. Vi er positive overfor, at bydelen og borgerne får nye faciliteter og muligheder.

Det er væsentligt, at promenaden bibeholdes i sin fulde bredde, og at der tages hensyn til de eksisterende aktiviteter på stedet, dvs. Kulturtårnet og de to virksomheder under Knippelsbro.

Derudover er det væsentligt at være opmærksom på, at støj fra det foreslåede ballroom kan blive spredt langt omkring over vandet i Inderhavnen.

Ad 4) Parkering og trafikale forhold

En inddragelse af en parkeringskælder til hoteldriften vil påvirke bebyggelsesprocenten, ligesom man bør overveje om der er den nødvendige parkeringskapacitet til hotellets gæster og personale, således at det ikke medfører en forringelse af parkeringsmulighederne i Strandgade.

Christianshavn har med sine smalle gader betydelige trafikale problemer, og lokaludvalget skal henstille, at der lægges stor vægt på trafikplanlægningen i forbindelse med omlægning til hoteldrift.

Christianshavns Lokaludvalg ser frem til at blive inddraget, når der foreligger mere detaljerede planer.

Med venlig hilsen

Poul Cohrt,
formand"

Løsning

Borgerpanelundersøgelse

Borgerpanelundersøgelsen har været udsendt elektronisk til de 944 medlemmer af Christianshavns Borgerpanel i perioden 16.–19. april 2018. Undersøgelsens første tre spørgsmål handler om bopæl, alder og område.

•  452 medlemmer eller 48% af borgerpanelet har besvaret undersøgelsen.

• Der er flest besvarelser fra christianshavnere, der bor i området nord for Torvegade. Dette område repræsenterer 43 % af besvarelser, mens området syd for Torvegade udgør 31 %. Holmen står for 20 % af besvarelserne, mens Margretheholm og Refshaleøen udgør 6 %. I disse tal skal der tages forbehold for, at der ikke er lige mange beboere i de forskellige områder.

• Flest borgere (24 %) i aldersgruppen 65-74 år har svaret på undersøgelsen. De 55-64 årige udgør 23 %, mens de 45-54 årige og de 35-44 årige udgør hver 16 %. 13 % af besvarelserne er fra de 25-34 årige, mens 75 + udgør 5 % og 16-24 årige 2 %.

I bilagene ses en opsamling på og resultaterne af borgerpanelundersøgelsen.

Formanden foreslår, at lokaludvalget tager resultaterne af borgerpanelundersøgelsen til efterretning.

Forslag til høringssvar

Arbejdsgruppen Byplan, Trafik og Havn foreslår følgende høringssvar:

"Teknik- og Miljøforvaltningen har med brev af 23. marts 2018 oplyst om startredegørelsen for Ørkenfortet, som ønskes omdannet til hotel med en om- og udbygning af basen og med en ny tagetage. Kommuneplansrammen foreslås ændret til serviceerhverv (S3*) og således, at den maksimale bebyggelsesprocent forøges fra 388 pct. til 460 og den maksimale bygningshøjde fra 29 til 33 meter.

Lokaludvalget har tidligere i år afgivet bemærkninger til forudgående offentlighed for kommuneplantillæg for Ørkenfortet. Overordnet set er Christianshavns Lokaludvalg positiv over for en omdannelse af bygningen fra lukket kontorhus til et mere åbent hotel, og at der etableres en adgang fra Knippelsbro til Havnepromenaden. Derimod udtrykte vi betænkelighed ved forhøjelsen af bygningen, udformningen af facaden ud mod havnen, ligesom vi stillede spørgsmål til de trafikale forhold og parkeringskapaciteten.

Christianshavns lokaludvalg har den 16.-19. april 2018 foretaget en høring af Christianshavns Borgerpanel, hvor 448 christianshavnere har givet deres mening til kende. Resultaterne af undersøgelsen er vedlagt.

Der er som ventet en positiv stemning overfor en omdannelse til hotel, som vil kunne give mere liv til det nuværende døde hjørne. Der er et stærkt ønske om, at den fæstningslignende mur ud mod Torvegade fjernes til fordel for åbne forretninger og barer mv. Fodgængerforbindelsen fra Torvegade til havnepromenaden hilses velkommen, og det samme gør en udadvendt aktivitet ud til havnepromenaden. Borgerpanelet er i hovedsagen forbeholden over for den ekstra tagetage og forslaget om omdannelse af et eksisterende parkeringsdæk.

Lokaludvalget har drøftet startredegørelsen og resultaterne af borgerpanelundersøgelsen på sit møde den 25. april 2018 og skal fremkomme med nedennævnte bemærkninger.

Vi kan støtte de temaer, som forvaltningen vil have fokus på i den videre proces, herunder

• at det karakteristiske gavlmotiv for bebyggelsen langs havneløbet på Christianshavn skal fastholdes,

• at byrummet i Strandgade skal belyses nærmere, herunder relationen mellem de fredede renæssancehuse og Ørkenfortet. Og at den nye base skal understøtte interaktion og publikumsorienterede anvendelse mod havnepromenaden Torvegade og Strandgade, samt

• at den nærmere udformning af taghaver og beplantning og udformning af ubebyggede arealer på terræn vil skulle afklares nærmere i lokalplanforslaget.

Ørkenfortet ligger på et centralt sted, og bygherren kan naturligvis have et økonomisk incitament til at forøge arealet. Vi er ikke som sådan imod en forøgelse af bebyggelsesprocenten, når det tages i betragtning, at hotellet ligger ud til den åbne havn, men udformningen af bygningen vil være altafgørende.

En eventuel mulighed, som kan gøre forhøjelsen mindre bastant, vil måske være, at der sker en tilbagerykning af tagetagen - ikke kun ud mod Strandgade.

Hvad angår udbygningen af basen bygger borgerpanelets positive svar på en beskrivelse, hvorefter bygningen bliver åben med forretninger og barer ud mod Torvegade. Der foreligger imidlertid ikke tegninger eller fotomateriale, der viser, hvordan det kommer til at se ud. Hvordan bliver den ekstra etage, der skal bygges oven på basen? Bliver det en helhed i to etager, eller får vi noget, der ligner muren med en etage klistret oven på?

Et tredje punkt er trafikken, som stadig ikke er ordentligt belyst. Der er i dag en del trafik til og fra Nordea, men erfaringerne fra andre store hoteller viser også trafik af store busser, som vil være noget nyt. Hvordan bliver tilkørselsforholdene? Bliver det fra Torvegade eller gennem den forholdsvis fredelige ende af Strandgade? Der er tale om en meget stor ombygning. Hvad vil der blive gjort for at mindske ulemperne i byggeperioden? 

Vi har noteret os forvaltningens vurdering af parkeringsforholdene, hvor kommuneplanens krav om parkeringsplads pr. 200 m² vil blive overholdt, selvom der fjernes parkeringspladser i det fri, og et parkeringsdæk inddrages til hotel. Der savnes en nærmere beskrivelse af dette regnestykke.

Sammenfattende er lokaludvalget fortsat betænkelig ved forhøjelsen af bygningen med en ekstra etage, og vi må på det foreliggende grundlag tage forbehold over for udbygningen af basen.

Endelig har vi en bekymring for indvirkningen på trafik og parkering.

Vi kan forstå, at der stadig tegnes på projektet. Lokaludvalget medvirker gerne med input og ønsker, så vi undgår en situation, der ligner den nuværende, hvor der er en stor aversion mod Ørkenfortets udformning. Som det fremgår af besvarelserne fra borgepanelet, er der på Christianshavn en stor forhåbning for de kvaliteter, som hotellet vil kunne tilføre bydelen. 

Med venlig hilsen

Poul Cohrt,
formand"

Økonomi

Intet.

Videre proces

Når lokaludvalget har godkendt høringssvaret, sender sekretariatet det til forvaltningen.

Forvaltningen forventer at forelægge forslag til lokalplan og tilhørende tillæg til Kommuneplan 2015 med henblik på vedtagelse i Borgerrepræsentationen medio 2018, hvorefter det sendes i offentlig høring i otte uger. Lokalplanen ventes endeligt vedtaget ultimo 2018.

1. Lokaludvalget tog resultaterne af lokaludvalgets borgerpanelundersøgelse vedr. planerne om at indrette Ørkenfortet til  hotel til efterretning.
   
   
2. Jens Loft Rasmussen stillede følgende ændringsforslag vedr. formuleringen i lokaludvalgets høringssvar til Teknik- og Miljøforvaltningen:
   "Forvaltningen har med brev af 23. marts oplyst om startredegørelsen for Ørkenfortet, som ønskes omdannet til hotel med en om- og udbygning af basen og med en ny tagetage. Kommuneplansrammen foreslås ændret til serviceerhverv (S3*) og således, at den maksimale bebyggelsesprocent forøges fra 388 pct. til 460 og den maksimale bygningshøjde fra 29 til 33 meter. 

    

   Lokaludvalget har med brev af 14. februar 2018 afgivet bemærkninger til forudgående offentlighed for kommuneplantillæg for Ørkenfortet. Overordnet set er Christianshavns Lokaludvalg positiv over for en omdannelse af bygningen fra lukket kontorhus til et mere åbent hotel, og at der etableres en adgang fra Knippelsbro til Havnepromenaden. Derimod udtrykte vi betænkelighed ved forhøjelsen af bygningen, udformningen af facaden ud mod havnen, ligesom vi stillede spørgsmål til de trafikale forhold og parkeringskapaciteten.

    

   Christianshavns Lokaludvalg har den 16.-19. april 2018 foretaget en høring af borgerpanelet, hvor 448 christianshavnere har givet deres mening til kende. Der er som ventet en positiv stemning overfor en omdannelse til hotel, som vil kunne give mere liv til det nuværende døde hjørne. Der er et stærkt ønske om, at den fæstningslignende mur ud mod Torvegade fjernes til fordel for åbne forretninger og barer mv. Fodgængerforbindelsen fra Torvegade til havnepromenaden hilses velkommen, og det samme gør en udadvendt aktivitet ud til promenaden. Stemningen er forbeholden over for den ekstra tagetage og forslaget om omdannelse af et eksisterende parkeringsdæk.

    

   Nogle af lokaludvalgets medlemmer deltog i en rundvisning den 24 april 2018, hvor ATP Ejendomme og arkitekt Lars Steffensen viste de seneste tegninger og besvarede spørgsmål.

    

   Lokaludvalget har drøftet startredegørelsen på sit møde den 25. april 2018 og skal fremkomme med nedennævnte bemærkninger.

    

   Vi kan støtte de temaer, som forvaltningen vil have fokus på i den videre proces, herunder

    

   • at det karakteristiske gavlmotiv for bebyggelsen langs havneløbet på Christianshavn skal fastholdes,

   • at Byrummet i Strandgade skal belyses nærmere, herunder relationen mellem de fredede renæssancehuse og Ørkenfortet. Og at den nye base skal understøtte interaktion og publikumsorienterede anvendelse mod havnepromenaden Torvegade og Strandgade, samt

   • at den nærmere udformning af taghaver og beplantning og udformning af ubebyggede arealer på terræn vil skulle afklares nærmere i lokalplanforslaget.

    

   Ørkenfortet ligger på et centralt sted, og bygherren kan naturligvis have et økonomisk incitament til at forøge arealet. Vi er ikke som sådan imod en forøgelse af bebyggelsesprocenten, når det tages i betragtning, at hotellet ligger ud til den åbne havn, men udformningen af bygningen vil være altafgørende. Det virker voldsomt med en ekstra tagetage, og ikke mindst at basen forhøjes og rykkes helt ud til der, hvor der i dag er en mur ud mod Torvegade.

    

   En eventuel mulighed, som kan gøre forhøjelsen mindre bastant, vil måske være, at der sker en tilbagerykning af tagetagen - ikke kun ud mod Strandgade.

    

   Hvad angår udbygningen af basen bygger borgerpanelets positive svar på en beskrivelse, hvorefter bygningen bliver åben med forretninger og barer ud mod Torvegade. Der forelå imidlertid ikke tegninger eller fotomateriale, der viste, hvordan det kom til at se ud. Hvordan bliver den ekstra etage, der skal bygges oven på basen? Bliver det en helhed i to etager, eller får vi noget, der ligner muren med en etage klistret oven på?

    

   Ud fra indtrykkene fra rundvisningen er det vor opfattelse, at basen bør gøres smallere, så arealet ud mod Torvegade bliver bredere og mere opholdsvenligt. Det er fint, at den bastante mur fjernes, men den bør ikke erstattes af en højere glasfacade på samme sted. Hvis facaden forhøjes, bør der ske en indrykning, hvilket også vil skabe mere åbenhed og lethed ud mod Torvegade.

    

   Et tredje punkt er trafikken, som stadig ikke er ordentligt belyst. Der er i dag en del trafik til og fra Nordea, men erfaringerne fra andre store hoteller viser også trafik af store busser, som vil være noget nyt. Hvordan bliver tilkørselsforholdene? Bliver det fra Torvegade eller gennem den forholdsvis fredelige ende af Strandgade? Allerede i dag er der en del trafik til Ørkenfortet og kontorerne i Henning Larsens byggeri langs Inderhavnen. Den heftige cykeltrafik ad Torvegade gør det svært for højresvingende biler at komme ind i Strandgade. Vi skal opfordre til endnu engang at overveje indkørselsbane ud mod Torvegade, hvilket der vil være plads til, hvis glasfacaden rykkes tilbage mod hovedbygningen.

    

   Der er tale om en meget stor ombygning. Hvad vil der blive gjort for at mindske ulemperne i byggeperioden? 

    

   Vi har noteret os forvaltningens vurdering af parkeringsforholdene, hvor kommuneplanens krav om 1 parkeringsplads pr. 200 m² vil blive overholdt, selvom der fjernes parkeringspladser i det fri, og et parkeringsdæk inddrages til hotel. Der savnes en nærmere beskrivelse af dette regnestykke.

    

   Sammenfattende er lokaludvalget fortsat betænkelig ved forhøjelsen af bygningen med en ekstra etage, og vi må tage forbehold over for udbygningen og forhøjelsen af basen, hvor muren godt nok fjernes, men hvor en glasfacade vil tårne sig op.. Endelig mener vi, at startredegørelsen undervurderer indvirkningen på trafik og parkering.

    

   Vi kan forstå, at der stadig tegnes på projektet. Lokaludvalget medvirker gerne med input og ønsker, så vi undgår en situation, der ligner den nuværende, hvor der er en stor aversion mod Ørkenfortets udformning. Som det fremgår af besvarelserne fra borgepanelet, er der på Christianshavn en stor forhåbning for de kvaliteter, som hotellet vil kunne tilføre bydelen. 

    

   Med venlig hilsen

    

   Poul Cohrt,
   formand"

    

    

    

   Lokaludvalget tiltrådte et underændringsforslag fra Asbjørn Kaasgaard om, at lokaludvalget i høringssvaret tilkendegiver, at bebyggelsesprocenten bør være som nu, 388 %.

    

   Lokaludvalget tiltrådte et underændringsforslag fra Mogens Holm om, at lokaludvalget i høringssvaret tilkendegiver, at der ikke bør tillades påbygning af en tagetage; heller ikke en tilbagerykket tagetage.

    

   Lokaludvalget tiltrådte et underændringsforslag fra Sven Erik Brockdorff om, at lokaludvalget i høringssvaret foreslår, at tung trafik fra Knippelsbro får forbud mod at svinge til højre ind i Strandgade.

    

   Lokaludvalget tiltrådte et underændringsforslag fra Sven Erik Brockdorff om, at lokaludvalget i høringssvaret foreslår, at byggematerialer til Ørkenfortet sejles til byggepladsen.

    

   Lokaludvalget tiltrådte et underændringsforslag fra Frode Neergaard om, at lokaludvalget i høringssvaret foreslår, at turistbusbetjeningen til det fremtidige hotel i Ørkenfortet sker fra Knippelsbrogade.

    

   Lokaludvalget tiltrådte et underændringsforslag fra Lis Schertiger-Nielsen om at følgende afsnit i ændringsforslaget slettes:

   "Ørkenfortet ligger på et centralt sted, og bygherren kan naturligvis have et økonomisk incitament til at forøge arealet. Vi er ikke som sådan imod en forøgelse af bebyggelsesprocenten, når det tages i betragtning, at hotellet ligger ud til den åbne havn, men udformningen af bygningen vil være altafgørende. Det virker voldsomt med en ekstra tagetage, og ikke mindst at basen forhøjes og rykkes helt ud til der, hvor der i dag er en mur ud mod Torvegade. En eventuel mulighed, som kan gøre forhøjelsen mindre bastant, vil måske være, at der sker en tilbagerykning af tagetagen - ikke kun ud mod Strandgade."

    

   Lokaludvalget tiltrådte et underændringsforslag fra Frode Neergaard om at slette følgende sætninger i ændrinsforslaget: "Allerede i dag er der en del trafik til Ørkenfortet og kontorerne i Henning Larsens byggeri langs Inderhavnen. Den heftige cykeltrafik ad Torvegade gør det svært for højresvingende biler at komme ind i Strandgade."  og erstatte dem med følgende sætninger: "Allerede i dag er krydset Torvegade-Strandgade ét af Københavns travleste. Den heftige cykeltrafik ad Torvegade gør det svært for højresvingende biler at komme ind i Strandgade."

    

   Lokaludvalget tiltrådte et underændringsforslag fra Frode Neergaard om at slette følgende sætning i ændringsforslaget: "Der savnes en nærmere beskrivelse af dette regnestykke." og erstatte den med følgende sætning: "For at undgå yderligere parkeringsudfordringer i området må det være et krav, at bygherren sørger for parkeringspladser, der svarer til det forventede antal brugere af bygningen."

    

   Lokaludvalget tiltrådte et underændringsforslag fra Frode Neergaard om, at følgende sætning i ændringsforslaget slettes: "Som det fremgår af besvarelserne fra borgepanelet, er der på Christianshavn en stor forhåbning for de kvaliteter, som hotellet vil kunne tilføre bydelen."

    

   Lokaludvalget godkendte ændringsforslaget fra Jens Loft Rasmussen med de tiltrådte underændringsforslag.

    

    

   Lokaludvalget bemyndigede formanden til at formulere høringssvaret til Teknik- og Miljøforvaltningen sammen med sekretariatet på baggrund af ovenstående beslutninger.