Plansag vedr. Kuglegården og Basecamp (”Tillæg nr. 4 til lokalplan nr. 331 ”Holmen II”)

Indstilling

Formanden foreslår,

1. at Christianshavns Lokaludvalg godkender høringssvaret til Teknik- og Miljøforvaltningen om et tillæg til lokalplan "Holmen II" vedr. ændringer på Kuglegården og Basecamp, der fremgår af løsningsafsnittet.
2. at Christianshavns Lokaludvalg udpeger en følgegruppe, som med jævne mellemrum drøfter sagen med forvaltningen.

Problemstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen har den 10. februar 2017 bedt lokaludvalget om bemærkninger til en sag om et tillæg til lokalplan "Holmen II" vedr. ændringer på Kuglegården og Basecamp. Svarfristen er den 27. februar 2017.

Kuglegården forventes anvendt til erhvervsformål indrettet i de eksisterende fredede og bevaringsværdige bygninger. Derudover ønskes mulighed for opførelse af op mod 10.000 m2 nyt byggeri til erhverv. Den ny bebyggelse tilpasses den eksisterende bebyggelse med en højde, der ligger under den fredede bebyggelse. På arealet ved Trangravsvej og det fredede vagthus tænkes det ca. 300 m2 ‘Lystøndeskuret’ genopført. Der vil blive etableret parkeringskælder til dækning af en del af parkeringsbehovet. Adgangen til ejendommen flyttes fra Trangravsvej til Danneskiold-Samsøes Allé.

Basecamp ønskes tilført nyt boligbyggeri i størrelsesordenen 6.000 m2, der placeres på henholdsvis taget af den eksisterende halbygning og på et areal, hvor der i dag er eksisterende garager. Projektet har et omfang, som betyder, at der skal udarbejdes et planforslag.

Ejendommene er omfattet af lokalplan nr. 331 ’Holmen II’, hvori det bestemmes at bebyggelsesprocenten for område IB (del af Arsenaløen og Frederiksholm) ikke må overstige 60, eksklusive det etageareal, der udgøres af de 6 kanonbådsskure langs Erdkehlgraven. Bebyggelsesprocenten beregnes for området under ét. Området er fastlagt til helårsboliger, til serviceerhverv, såsom administration, liberale erhverv, butikker, hoteller, erhvervs- og fritidsundervisning, samt håndværk og andre virksomheder, der naturligt kan indpasses i området, og til offentlige formål, såsom arkitekt-, teater-, film- og musikskoler samt andre uddannelsesformål, operahus og andre kulturelle formål, forsvarsmæssige formål, institutioner og andre sociale formål, maritime fritidsanlæg mv.

I Kommuneplan 2015 er ejendommene beliggende i et område til boliger og serviceerhverv (C*-område) med en maksimal bebyggelses-procent på 60. Områderne anvendes til boliger og serviceerhverv, såsom administration, liberale erhverv, butikker, restauranter, hoteller, erhvervs- og fritidsundervisning, grundskoleundervisning samt håndværk og andre virksomheder, der kan indpasses i området. Butikker tillades i overensstemmelse med bestemmelser om detailhandel i de generelle bestemmelser.

Projektet er ikke i overensstemmelse med Kommuneplan 2015, idet bebyggelsesprocenten overskrides. Derfor forudsætter projektet et tillæg til kommuneplanen.

Løsning

Arbejdsgruppen Byplan, Trafik og Havnen har den 15. februar 2017 drøftet sagen med Teknik-og Miljøforvaltningen og foreslår på den baggrund, at lokaludvalget svarer Teknik- og Miljøforvaltningen:

Udkast til høringssvar

"Med svarfrist den 27. februar 2017 har Teknik- og Miljøforvaltningen den 10. februar 2017 bedt lokaludvalget om bemærkninger til en sag om et tillæg til lokalplan "Holmen II" vedr. ændringer på  Kuglegården og Basecamp. 

En medarbejder fra Teknik- og Miljøforvaltningen har på et møde den 15. februar 2017 med lokaludvalgets arbejdsgruppe Byplan, Trafik og Havn mundtligt redegjort for overvejelserne om de forhold, der skal lægges til grund for udarbejdelsen af tillæg nr.4 til lokalplan "Holmen II", dog uden at fremlægge et tegningsmateriale med den arkitektoniske udformning af de påtænkte bebyggelser.

Christianshavns Lokaludvalg er på dette foreløbige grundlag blevet anmodet om eventuelle bemærkninger til plansagen, der dels omfatter tillæg til lokalplan for Holmen og dels et tillæg til kommuneplanen, hvorefter bebyggelsesprocent maksimalt må udgøre 60 procent.

Kuglegården er fredet og forventes anvendt til erhvervsformål. Derudover ønskes opførelse af nye 10.000 m2 ligeledes til erhverv. Højden af den ny bebyggelse vil ligge under den fredede bebyggelse. I forbindelse med omlægning af Trangravsvej påtænkes en tidligere nedtaget bygning ”Lystøndeskuret” at blive genopført.

Basecamp ønskes tilført nyt boligbyggeri på omkring 6.000 m2 placeret på taget af den eksisterende halbygning og på et areal, hvor der i dag er garager.

Lokaludvalget skal på dette foreløbige grundlag pege på nogle fokuspunkter, som bør indgå ved udarbejdelse af lokalplanstillæg og ændring af kommuneplan.

Arsenaløen er en del af Holmen, og det er helt afgørende, at det ny byggeri indpasser sig efter Holmens særlige karakteristika, som er blevet bestemt af mere end 300 års historie som flådestation og orlogsværft. Sammenlignet med det øvrige Christianshavn og Indre by har området en åben og grøn struktur med forholdsvis lave bygninger, hvilket også er kommet til udtryk i den bebyggelsesprocent, som er fastsat i kommuneplanen.

For lokaludvalget er det afgørende, at den ny bebyggelse ikke bliver højere end de eksisterende bygninger, og at de arkitektonisk føjer sig ind efter de fredede bygninger og områdets egenart. Selvom det kan være udmærket, at Basecamp moderniseres, og at garagerne erstattes af andre bygninger, er der et afgørende hensyn at tage til beboerne i den meget vellykkede bebyggelse Halvtolv. Det bør sikres, at de nye bygninger vil tilføre området arkitektonisk kvalitet, og at især overbygningen på Basecamp ikke tager lyset fra husene i Halvtolv.

Lokaludvalget mener som udgangspunkt, at der ikke bør ændres på bebyggelsesprocenten for Arsenaløen og Frederiksholm. En stillingtagen til en ændring forudsætter, at der fremlægges tegningsmateriale med angivelse af et konkret forslag til en ændret bebyggelsesprocent. Det vil i den forbindelse være vigtigt at høre borgernes vurdering.

Trafikken udgør en særlig udfordring på Holmen. Med fjernelsen af busslusen er der blevet mere gennemkørende trafik til gene og utryghed for beboerne i området. Prinsessegade er hårdt belastet, og Danneskiold-Samsøes Allé befinder sig ikke længere på et lukket område, men er blevet åbnet for gennemkørsel. Trafikken og problemet forstærkes, når der gives mulighed for nybyggeri. For lokaludvalget er det derfor afgørende, at der findes betryggende trafikale løsninger, herunder at der etableres cykelstier i eget tracé og fastsættes hastighedsbegrænsning og kontrol hermed. Det er også afgørende, at der ikke tages plads til parkeringsareal, men at der etableres underjordisk parkering, som det er sket i Schifters kvarter.

I takt med at militæret har forladt Holmen, er området blevet stadig mere tilgængeligt for borgerne. Det mener lokaludvalget også bør gælde adgangen til det grønne areal i Kuglegården, når bygningerne overgår til civil anvendelse, ligesom det er sket med arealerne ved arkitektskolen. 

Lokaludvalget medvirker gerne til en positiv udvikling af Christianshavn. Med de foreliggende oplysninger har det alene været muligt at pege på væsentlige hensyn, som bør indgå i planprocessen. En nærmere vurdering og borgerdialog kan først gennemføres, når der foreligger noget mere konkret og tegninger af nybyggeriet.

Med venlig hilsen

Poul Cohrt"

Følgegruppe

På baggrund af erfaringerne fra samarbejdet med lokaludvalgets følgegruppe vedrørende planprocessen for Papirøen, har forvaltningen foreslået lokaludvalget at nedsætte en følgegruppe, som forvaltningen med jævne mellemrum kan drøfte plangrundlaget for Basecamp og Kuglegården med.

Økonomi

Intet.

Videre proces

Når lokaludvalget har godkendt høringssvaret, sender sekretariatet det til Teknik- og Miljøforvaltningen. Teknik- og Miljøforvaltningen oplyser, at man regner med, at Teknik- og Miljøudvalget tager stilling til en startredegørelse for lokalplantillægget den 3. april 2017 og at Økonomiudvalget tager stilling til en startredegørelse for kommuneplantillægget den 18. april 2017.

Følgegruppen orienterer med jævne mellemrum lokaludvalget om sagen.