Høring i forbindelse med udarbejdelse af forslag til lokalplantillæg for Ørkenfortet

Christianshavns Lokaludvalg skal drøfte startredegørelsen, der skal udgøre grundlaget for et tillæg til lokalplanen for Ørkenfortet. 

Indstilling

Sekretariatet foreslår,

1. at Christianshavns Lokaludvalg drøfter startredegørelsen, der skal udgøre grundlaget for et tillæg til lokalplanen for Ørkenfortet. 
2. at Christianshavns Lokaludvalg beslutter, om det skal stå for borgerdialog om sagen forud for lokaludvalgsmødet den 25. april 2018, hvor det skal tage stilling til et udkast til høringssvar.
   I givet fald:
3. at Christianshavns Lokaludvalg udpeger tovholdere, som sammen med sekretariatet planlægger og gennemfører borgerdialogen
4. at Christianshavns Lokaludvalg afsætter en ramme på 6.000 kr. til borgerdialogen.

Problemstilling

Høring om startredegørelsen

Med svarfrist den 27. april 2018 har Teknik- og Miljøforvaltningen den 23. marts 2018 bedt om lokaludvalgets eventuelle bemærkninger til startredegørelsen, der udgør grundlaget for udarbejdelsen af et tillæg til lokalplanen for Ørkenfortet-bygningen, Strandgade 7.

Baggrunden for plansagen er, at Ørkenfortet ønskes omdannet til hotel. Omdannelsen omfatter, ud over indre ombygninger, to nye hovedelementer: om- og udbygning af basen samt en ny tagetage.

Basen åbnes op med flere udadvendte funktioner. Derved brydes det eksisterende bastante volumen og stueetagen som helhed gøres mere offentlig tilgængelig. På hjørnet mellem Torvegade og Strandgade etableres areal til én eller flere butikker. Langs Torvegade placeres hotellets ’ball room’, restaurant og bar, sidstnævnte vil være offentlig tilgængelig.

I Kommuneplan 2015 er området udlagt til serviceerhverv med en maksimal bebyggelsesprocent på 150 og en maksimal bygningshøjde på 24 meter (S2). Den eksisterende bygning har allerede i dag en bebyggelsesprocent på 388 % samt en højde på 29 meter. Kommuneplanrammen foreslås ændret til serviceerhverv (S3*) med en maksimal bebyggelsesprocent på 460 samt en maksimal bygningshøjde på 33 meter.

I startredegørelsen anbefaler forvaltningen, at der udarbejdes et lokalplanforslag, idet der i det videre forløb bl.a. skal arbejdes videre med særligt fokus følgende forhold:

Egenart

Det karakteristiske gavlmotiv for bebyggelsen langs havneløbet på Christianshavn skal fastholdes.

Bebyggelse

• Ørkenfortets bevaringsværdi som kulturarv vil blive undersøgt nærmere i forbindelse med lokalplanforslaget.
• Ved tilføjelse af ny tagetage og transformation af Ørkenfortets base, skal der tages hensyn til gaderummet i Strandgade, herunder en tilbagerykning af tagetagen, samt hvor langt basen skyder sig ud i gaderummet.

Byrum

• Byrummet i Strandgade skal belyses nærmere, herunder relationen mellem de fredede renæssancehuse og Ørkenfortet.
• Den nye base skal understøtte interaktion og publikumsorienterede anvendelse mod havnepromenaden, Torvegade og Strandgade.

Bynatur

• Den nærmere udformning af taghaver og beplantning samt udformning af ubebyggede arealer på terræn, skal afklares nærmere i lokalplanforslaget med udgangspunkt i strategien for Bynatur. Eksisterende beplantning forudsættes bevaret.
• Adgangsforholdene mellem havnepromenaden og den fredede Knippelsbro skal undersøges i samarbejde med Kulturstyrelsen.

Høringssvar vedr. ændring i kommuneplanens rammer

I mødet den 31. januar 2018 besluttede lokaludvalget følgende høringssvar til Økonomiforvaltningen om ønsket om at ændre kommuneplanens rammer for området:

"Via Bliv Hørt-portalen har Økonomiforvaltningen den 25. januar 2018 iværksat en forudgående offentlighed for kommuneplantillæg for Ørkenfortet. Formålet er at give mulighed for om- og tilbygning af den nuværende ejendom, så der efter grundejers ønske kan etableres hotel samt forbindelse mellem havnepromenaden og Knippelsbro.

Lokaludvalget har på sit møde den 31. januar 2018 drøftet høringsmaterialet.

Overordnet set er Christianshavns Lokaludvalg positiv overfor et skift fra kontoranvendelse til hoteldrift under forudsætning af, at bygningen bedre end det er tilfældet i dag indpasser sig i det eksisterende miljø, og ud fra et håb om, at hotellet også vil åbne for tilbud og aktiviteter, der kan skabe liv til gavn for beboere og gæster på Christianshavn.

Bygherrens væsentlige ønsker anføres som:

1. Forhøjelse af bygningen.
2. Fodgængerforbindelse mellem Knippelsbro og havnepromenaden og havnebusterminalen.
3. Indretning af ballroom ud til havnepromenaden.
4. Inddragelse af et eksisterende parkeringsdæk til brug for hoteldrift.

Til disse overordnede ønsker skal lokaludvalget bemærke følgende:

Ad 1) Forhøjelse af bygningen

Højden på bygningen, der i dag er 27,8 m, er 3,8 meter over normen på 24 m. Derfor er lokaludvalget ikke indforstået med en forhøjelse på en eller flere etager. Derimod lægger vi vægt på, at højden er i harmoni med naboejendommene.

I forhold til Udenrigsministeriet på den anden side af Torvegade bør der tages hensyn til "portvirkningen" ved indkørsel til Christianshavn ad Torvegade. Ligeledes er det naturligt at sammenligne med de noget lavere bygninger tegnet af arkitekt Henning Larsen ned langs havnepromenaden. Endelig er højdeforskellen til de historiske bygninger overfor på Strandgade også et væsentligt argument at tage i betragtning.

Ørkenfortet fremstår i dag meget bred i forhold til nabobygningerne. Lokaludvalget foreslår, at facaden ud mod havnen søges opdelt, så bygningen ikke fremtræder så bastant, men visionært passer sig ind i de mange bygninger med endegavle ud mod havnen.

Bebyggelsesprocenten er i dag 388 pct. mod eksempelvis 150 pct. på Papirøen. En bygningsforhøjelse vil betyde, at bebyggelsesprocenten væsentligt vil overstige 400.

På det foreliggende grundlag kan lokaludvalget ikke støtte en forhøjelse af bygningen.

Ad 2) Fodgængerforbindelse

Lokaludvalget har længe ønsket, at der etableres en god fodgængerforbindelse fra Knippelsbro og ned til havnepromenaden. Der var der før Ørkenfortet blev bygget, og lokaludvalget støtter, at dette kommer til at indgå. Vi ser gerne, at der herved skabes mere liv og mere tilgængelighed til området.

Ad 3) Ballroom mod havnepromenaden

Indretning af et "Ballroom" er ikke præciseret nærmere, og lokaludvalget kan derfor ikke tage stilling til denne ide. Vi er positive overfor, at bydelen og borgerne får nye faciliteter og muligheder.

Det er væsentligt, at promenaden bibeholdes i sin fulde bredde, og at der tages hensyn til de eksisterende aktiviteter på stedet, dvs. Kulturtårnet og de to virksomheder under Knippelsbro.

Derudover er det væsentligt at være opmærksom på, at støj fra det foreslåede ballroom kan blive spredt langt omkring over vandet i Inderhavnen.

Ad 4) Parkering og trafikale forhold

En inddragelse af en parkeringskælder til hoteldriften vil påvirke bebyggelsesprocenten, ligesom man bør overveje om der er den nødvendige parkeringskapacitet til hotellets gæster og personale, således at det ikke medfører en forringelse af parkeringsmulighederne i Strandgade.

Christianshavn har med sine smalle gader betydelige trafikale problemer, og lokaludvalget skal henstille, at der lægges stor vægt på trafikplanlægningen i forbindelse med omlægning til hoteldrift.

Christianshavns Lokaludvalg ser frem til at blive inddraget, når der foreligger mere detaljerede planer.

Med venlig hilsen

Poul Cohrt,
formand"

Løsning

Sekretariatet foreslår, at lokaludvalget drøfter startredegørelsen. Lokaludvalgets bemærkninger til sagen vil blive brugt til et udkast til høringssvar, som lokaludvalget skal tage stilling til i lokaludvalgsmødet den 25. april 2018.

Endvidere foreslår sekretariatet, at lokaludvalget beslutter, om det skal stå for borgerdialog om sagen forud for lokaludvalgsmødet den 25. april 2018. I givet fald skal der udpeges tovholdere som sammen med sekretariatet planlægger og gennemfører borgerdialogen. Resultaterne af borgerdialogen kan indgå i lokaludvalgets stillingtagen til sagen i lokaludvalgsmødet den 25. april 2018, ligesom det kan sendes med lokaludvalgets høringssvar som bilag.

Økonomi

Hvis lokaludvalget vil stå for borgerdialog om sagen forud for lokaludvalgsmødet den 25. april 2018, kan der være udgifter til annoncering, lokaleleje og forplejning, afhængig af hvilken form for borgerdialog, der skal gennemføres. Derfor foreslås en ramme på 6.000 kr. til borgerdialogen.

Videre proces

Lokaludvalget skal vedtage et høringssvar i sit møde den 25. april 2018.

Forvaltningen forventer at forelægge forslag til lokalplan og tilhørende tillæg til Kommuneplan 2015 med henblik på vedtagelse i Borgerrepræsentationen medio 2018, hvorefter det sendes i offentlig høring i otte uger. Lokalplanen ventes endeligt vedtaget ultimo 2018.

1. Lokaludvalget drøftede startredegørelsen, der skal udgøre grundlaget for et tillæg til lokalplanen for Ørkenfortet. Der var følgende bemærkninger:
   • Det er usagligt, at forvaltningen i afsnittet "Mobilitet" ikke nævner, at der vil være taxa- og turistbustrafik til et hotel i Ørkenfortet.
   • Der skal også være plads til parkering af turistbusser.
   • Hvordan bliver forholdene for området i byggeperioden?
2. På forslag fra Poul Cohrt besluttede lokaludvalget at gennemføre en borgerpanelundersøgelse om sagen inden lokaludvalgsmødet den 25. april 2018.   
3. Lokaludvalget udpegede Svend Aage Schiermacher, Jens Loft Rasmussen og Poul Cohrt til sammen med sekretariatet at stå for borgerpanelundersøgelsen.
4. Lokaludvalget tog Svend Aage Schiermachers oplysning om, at han er i kontakt med bygherren om et lokaludvalgsbesøg i Ørkenfortet til efterretning.