Lokalplanforslag "Jernbanegade" med tilhørende forslag til tillæg til Kommuneplan 2001

Bygge- og Teknikudvalget

 

DAGSORDEN

for ordinært møde onsdag den 31. marts 2004

 

 

Sager til beslutning

 

3.      Lokalplanforslag "Jernbanegade" med tilhørende forslag til tillæg til Kommuneplan 2001

 

BTU 182/2004  J.nr. 611:148.0001/03

 

 

INDSTILLING

Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller, at Bygge- og Teknikudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

at  vedtage forslag til lokalplan "Jernbanegade" for området begrænset af Jernbanegade, H. C. Andersens Boulevard, Vesterbrogade og Axeltorv med henblik på offentliggørelse

at  indsigelsesfristen fastsættes til 2 måneder

at  offentliggørelse annonceres i områdets lokalpresse

at  den foreslåede dialogstrategi bestående af en planens hjemmeside, en lokal udstilling samt et borgermøde, udformet som et orienteringsmøde, vedtages.

 

Økonomiforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget over for Borgerrepræsentationen anbefaler,

at  det til ovennævnte lokalplanforslag hørende tillæg til Kommuneplan 2001 vedtages med henblik på fælles offentliggørelse

at  indsigelsesfristen fastsættes til 2 måneder

at  offentliggørelse annonceres i områdets lokalpresse

at  den foreslåede dialogstrategi bestående af en planens hjemmeside, en lokal udstilling samt et borgermøde, udformet som et orienteringsmøde, vedtages.

 

 

RESUME

Axeltorv-området mellem H. C. Andersens Boulevard, Hammerichsgade og Vesterbrogade er udbygget i årene omkring 1900 med et stærkt islæt af forlystelsesetablissementer – National Scala og Cirkusbygningen, senere Paladsbiograferne, samt en række restauranter, dansesteder m.v. Det stærke præg af forlystelsesaktiviteter i Axeltorv-området har holdt sig til vore dage, og udbygningen af Scala i slutningen af 1980'erne til et forretnings- og forlystelsesområde var en naturlig udvikling heraf.

Karreen, der udgør lokalplanområdet, indgår dermed som en central del af det københavnske Cityområde og rummer udelukkende serviceerhverv i form af kontorer, hotel m.v. samt forretninger, restauranter m.v. i stueetagerne. Scala-bygningen ved Axeltorv er overvejende tom over stueetagen, bortset fra Fitness-centret på øverste etage. Scala-bygningen ønskes nu ombygget til et højklasset hotel. I projektet hertil er bygningen forhøjet med 2 etager således, at gesimshøjden svarer til de tilstødende ejendommes gesimshøjder. Der er 2 penthouseetager med graduerede indrykninger, og i hjørnet Vesterbrogade/Axeltorv stiger bygningen med en tårnagtig opbygning til 10 etager.

Lokalplanforslaget fastlægger ligesom den nuværende kommuneplanramme for området karreen til serviceerhverv, såsom administration, liberale erhverv, restauranter, hotelvirksomhed, erhvervs- og fritidsundervisning samt andre virksomheder, der efter Bygge- og Teknikforvaltningens skøn kan indpasses i området. For Scala-ejendommen fastlægger lokalplanen særskilt, at den kun må anvendes til sådanne serviceerhverv, der i særlig grad er rettet mod offentligheden, såsom hotel- og konferencevirksomhed, teater, koncertsal, biograf, restauranter, cafeer, butikker o. lign. For hele lokalplanområdet gælder, at indtil 25 pct. af etagearealet kan anvendes til helårsboliger. I gennemsnit skal disse have et areal på mindst 95 m², idet ingen bolig må være mindre end 75 m². Boliger må kun placeres i bebyggelsens 4. etage og opefter.

I lokalplanforslaget fastlægges bevaringsværdig bebyggelse med bevaringsbestemmelser. Den nuværende Scala-bygning muliggøres ombygget og udvidet således, at det ovenfor omtalte hotelprojekt kan realiseres. Såvel de bebyggelsesregulerende bestemmelser som bestemmelserne vedrørende bebyggelsens ydre fremtræden er udformet detaljeret for at sikre, at den hovedform, der fremgår af det foreliggende skitseprojekt gennemføres. Lokalplanforslaget muliggør gennem fastlæggelse af en maksimal bebyggelsesprocent på 660, at det nuværende etageareal på Scala-bygningens ejendom, godt 15.000 m², øges til godt 23.000 m². Den arkitektoniske udformning af projektet vil tilføre dette cityorienterede område en dynamisk og markant fremtræden, med de blødt svungne former og glasinddækkede etager, der skifter karakter mellem dag og nat.

SAGSBESKRIVELSE

Baggrund

Ejeren af ejendommen matr. nr. 66 Vestervold Kvarter, København, Axeltorv 2, Scala A/S ønsker at ombygge og udvide bygningen til hotel, forretninger m.v. Ejendommen, der er ombygget i flere omgange, har senest rummet forlystelses- og forretningscenteret Scala, men henligger i dag for størstedelens vedkommende ubenyttet. Det er bygherrens hensigt at omdanne Scala til et højklasset cityorienteret hotel med intentionen om at skabe en hotelatmosfære, som er båret af unik design og særpræg. Et skitseprojekt hertil er udarbejdet af arkitektfirmaet .exe (v/ arkitekterne Charlie Steenberg og Carsten Holgaard) og er bearbejdet så vidt, at det angiver arkitekternes idé om hovedudformningen.

 

I projektet er bygningen forhøjet med 2 etager således, at gesimshøjden svarer til de tilstødende ejendommes gesimshøjder. Der er 2 penthouseetager med graduerede indrykninger, og i hjørnet Vesterbrogade/Axeltorv stiger bygningen med en tårnagtig opbygning til 10 etager. Etagearealet øges fra i dag godt 15.000 m² til godt 23.000 m². Den fremtidige bebyggelsesprocent vil være ca. 655. Hotellet vil rumme ca. 300 værelser på 1. sal samt fra 3. sal og opefter. Stueetagen indrettes med butikker og andre publikumsorienterede funktioner, og på 2. sal indrettes en såkaldt eventetage med konferencefaciliteter, restauranter, barer m.v.

Gennemførelse af projektet vil forudsætte udarbejdelse af såvel en lokalplan som et kommuneplantillæg, jf vedlagte bilag.

 

Kvarteret og lokalplanområdet

Axeltorv-området mellem H. C. Andersens Boulevard, Hammerichsgade og Vesterbrogade er udbygget i årene omkring 1900 med et stærkt islæt af forlystelsesetablissementer – National Scala og Cirkusbygningen, senere Paladsbiograferne, samt en række restauranter, dansesteder m.v. Det stærke præg af forlystelsesaktiviteter i Axeltorv-området har holdt sig til vore dage, og udbygningen af Scala i slutningen af 1980'erne til et forretnings- og forlystelsesområde var en naturlig udvikling heraf.

 

Axeltorv-området rummer en meget varieret bebyggelse med stort dimensionerede enkeltbygninger som Axelborg, de to bygninger for førhen Studenterforeningen og Revisions- og Forvaltningsinstituttet ved H. C. Andersens Boulevard /Jarmers Plads, og i modsætning hertil de mere fritstående bygninger i mindre skala – Cirkusbygningen, Paladsbiograferne og bygningerne på Vandværksgrunden. De to karreer mellem Studiestræde og Vesterbrogade er præget af overvejende sammenhængende etagebygninger med stort set samme gesimshøjder.

 

Området præges af to byskabsmæssigt væsentlige rumlige forløb: Vesterbrogade og Axeltorv-Kampmannsgade-Danasvej, som begge danner lange, strukturgivende elementer i denne del af byen. Disse rumlige forløb indebærer, at Axeltorvs tilknytning til Vesterbrogade ud for Tivolis hovedindgang får en særlig betydning, hvilket understreger en ønskelig udvikling af Axeltorv-området som et publikumsrettet, aktivt område. Stedet har således en særlig strategisk betydning såvel funktionelt som arkitektonisk.

 

Karreen, der udgør lokalplanområdet, rummer i dag udelukkende serviceerhverv i form af kontorer, hotel m.v. samt forretninger, restauranter m.v. i stueetagerne. Scala-bygningen står i dag overvejende tom over stueetagen, bortset fra Fitness-centret på øverste etage. Karreen er tæt bebygget med sammenhængende facadebebyggelse langs alle gadestrækninger. Bebyggelsen er gennemgående i 5 – 6 etager med tagetage, som er tilbagerykket eller er udført som penthouse. Scala-bygningen er i 4 etager med op til 2 tagetager, der er placeret inde på taget. Den gennemsnitlige bebyggelsesprocent i karreen er 516, varierende for de enkelte ejendomme fra 428 (Scala) til 642 (Rådhuspladsen 14).

 

Facadehusene i karreen er i Bydelsatlas Indre By/Christianshavn vurderet med overvejende høj bevaringsværdi. Scala-bygningen, som oprindeligt blev opført i slutningen af 1800-årene som forlystelsesetablissementet National Scala, er gennem årene i flere omgange ombygget og kan næppe i dag regnes for egentlig bevaringsværdig.

 

Kommuneplanlægning

Området er i Kommuneplan 2001 fastlagt til serviceerhverv, såsom administration, liberale erhverv, butikker, hoteller m.v. med en maksimal bebyggelsesprocent på 150 og et etageantal på højst 6 eksklusive tagetage (S2-område).

 

Området ligger inden for det regionale centerområde City, hvor det samlede bruttoetageareal til butikker skal opretholdes, og butiksarealer på over 500 m² bruttoetageareal skal fastholdes. Bruttoetagearealet til dagligvare- og udvalgsvarebutikker må ikke overstige henholdsvis 3.000 m² og 1.000 m².

 

Et forslag til tillæg til Kommuneplan 2001 om detailhandel er forelagt Borgerrepræsentationen. Tillægget åbner bl.a. mulighed for at udvide i centerområdet City med 20.000 m².

 

 

Forslag til lokalplan

Hele karreen fastlægges til serviceerhverv, såsom administration, liberale erhverv, restauranter, hotelvirksomhed m.v. Ejendommen med den nuværende Scala-bygning fastlægges særskilt til sådanne serviceerhverv, der i særlig grad er rettet mod offentligheden, såsom hotel- og konferencevirksomhed, teater, koncertsal o. lign. For den nederste etage mod Vesterbrogade og Axeltorv gælder anvendelsesbestemmelserne i strøggadelokalplan nr. 178, som i en dybde af 15 m fra gadelinien fastlægger området til publikumsorienterede serviceerhverv, såsom butikker, restauranter o. lign. For hele lokalplanområdet gælder, at indtil 25 pct. af etagearealet kan anvendes til helårsboliger. Eventuelle boliger skal placeres på 4. etage og opefter, og erhverv må ikke indrettes over etager med boliger.

 

Inden for området må det maksimale butiksareal udgøre 4.500 m² hvoraf 1.200 m² skal opretholdes på ejendommen matr.nr. 66 Vestervold Kvarter, København. Den i ovennævnte forslag til Kommuneplantillæg om detailhandel fastlagte ramme for udvidelse af butiksarealer i City, muliggør det i lokalplanforslaget fastlagte maksimale butiksareal.

 

Bebyggelsesprocenten må ikke overstige 660. Al randbebyggelse udenfor Scala-ejendommen ved Axeltorv fastlægges som bevaringsværdig. Af det nuværende Scala-bebyggelseskompleks fastlægges en enkelt, ældre bygning ved Jernbanegade som bevaringsværdig, mens resten af bebyggelsen på ejendommen mod Axeltorv kan nybebygges eller ombygges/udvides. For ny bebyggelse på Scala-grunden indeholder lokalplanen en række detaljerede bestemmelser, der sikrer netop den karakter, som det foreliggende skitseprojekt besidder. Ny bebyggelse, der ikke må etapedeles, kan opføres med en gesimshøjde på maksimalt 21 m, herover 2 penthouseetager med graduerede, svungne tilbagerykninger i indtil ca. 28 m højde og ved hjørnet Vesterbrogade/Axeltorv en 2 etagers tårnagtig opbygning til en samlet højde af maksimalt 34 m. Det totale etageantal, inklusive tårnbygningen, kan være 10.

 

Udover fastlæggelse af bebyggelsens omfang rummer lokalplanen detaljerede anvisninger på bebyggelsens ydre fremtræden, idet der ønskes et glashus, skulpturelt formet med facader, der karakteriseres ved blødt svungne forløb af især facadepartierne ud for de øvre etager. For bebyggelse på Scala-grunden gælder, at kun skiltning og reklamering, der har tilknytning til bebyggelsens anvendelse må finde sted. Lokalplanen rummer også bestemmelser om skiltning og reklamering på den øvrige bebyggelse og i øvrigt om facadebelysning, solafskærmning og andet facadeudstyr inden for hele lokalplanområdet.

 

Parkeringsdækningen er den generelle: 1 parkeringsplads pr. 100 m² bruttoetageareal, men parkering må ikke indrettes på terræn – kun i kældre eller andetsteds i kvarteret.

 

Endelig ophæves facadebestemmelserne i lokalplan nr. 178, idet de erstattes af de mere præcise bestemmelser i nærværende lokalplanforslag.

 

Forslag til Kommuneplantillæg

Omdannelse af Scala-bygningen til hotelformål, restauranter m.v. er i overensstemmelse med kommuneplanens rammebestemmelse. Det aktuelle projekt, som er baggrund for kommuneplantillægget, indebærer, at Scala-bygningen mod Axeltorv foreslås forhøjet med 2 etager til 6 etager, samt med 2 udvidede tagetager og en tårnagtig opbygning ved Vesterbrogade på yderligere 2 etager. Etagearealet øges fra godt 15.000 m² til godt 23.000 m² med en fremtidig bebyggelsesprocent på ca. 655.

 

Bygningens hovedform er tilpasset karreens øvrige bebyggelse og vil mod Axeltorv fremtræde i en bedre balance i forhold til Axelborg. Bygningen udformes som en glasbygning, der gives en varieret form med blødt svungne etageforløb og tilbagetrukne tagetager samt med en tårnagtig opbygning ved Axeltorv/Vesterbrogade.

Forvaltningerne finder, at forslaget er præget af byrumsmæssige og arkitektoniske kvaliteter, der vil medføre væsentlige forbedringer af Scala-bygningen i sig selv og i forhold til omgivelserne.

 

På baggrund af ovennævnte bestemmelse i kommuneplanen om, at butiksarealer på over 500 m² bruttoetageareal skal fastholdes i City, har Økonomiforvaltningen gennemgået de butiksarealer, der er indrettet i bygningen. Resultatet heraf er, at der bør stilles krav om, at der opretholdes i alt 1.200 m² bruttoetageareal til butiksformål i bygningen. Det bebyggede areal udgør godt 3.000 m², hvorfor forvaltningerne vurderer, at det anførte areal til butikker kan indpasses, f.eks. i stueetagen, uden at hovedfunktionen som hotel derved begrænses.

 

Forslaget overfører planområdet til et nyt S2*-område, hvor der særligt gælder, at bebyggelsesprocenten ikke må overstige 660. Endvidere fastsættes det maksimale etageantal til 7 samt tagetage. I forbindelse med særligt arkitektonisk begrundede bygningsdele, såsom tårnopbygninger, spir, kupler o. lign., kan etageantallet øges til maksimalt 10 efter bestemmelser i lokalplan. Bestemmelser om friarealer og parkering fastsættes i fornødent omfang i lokalplan.

 

Hvad angår bestemmelser om detailhandel fastsætter kommuneplantillægget, at butiksarealet på ejendommen matr. nr. 66 Vestervold Kvarter, København, skal udgøre mindst 1.200 m² efter nærmere bestemmelse i lokalplan.

 

Forslag til dialogstrategi

Der skal foreslås følgende initiativer til opnåelse af dialog med borgerne i offentlighedsperioden:

-         Etablering af en særlig hjemmeside, der opbygges med en informationsdel og en dialogdel.

-         Gennemførelse af en udstilling i lokalområdet.

-         Gennemførelse af et borgermøde i lokalområdet, i form af et orienteringsmøde.

-         Fælles offentliggørelse af planforslagene i lokalblade.

 

Miljøvurdering

Der henvises til vedlagte bilag, afsnittene i "Baggrund for lokalplanen og kommuneplantillægget" vedrørende trafikstøj, eventuel forurening af undergrunden mv.

 

Høring

I forbindelse med udarbejdelse af lokalplanforslaget har Plan & Arkitektur foretaget høring af Kultur- og Fritidsforvaltningen, Miljø- og Forsyningsforvaltningen og Københavns Bymuseum.

 

Kultur- og Fritidsforvaltningen har meddelt ikke at have bemærkninger.

 

Københavns Bymuseum konstaterer, at lokalplanforslaget ikke umiddelbart lægger op til jordarbejder, men understreger, at Bymuseet, såfremt der iværksættes jordarbejder, skal kontaktes for iværksættelse af arkæologisk tilsyn. Derudover har Bymuseet ingen bemærkninger.

 

Miljø- og Forsyningsforvaltningen, Miljøkontrollens oplysninger om miljøforholdene er indarbejdet i vedlagte bilag "Forslag til lokalplan "Jernbanegade", jf. ovenstående.

 

Miljø- og Forsyningsforvaltningen, Københavns Energi har ingen bemærkninger for så vidt angår vand, fjernvarme og afløb, men gør opmærksom på bygassens positive egenskaber. Da der ikke i planloven er hjemmel til at optage bestemmelse om tilslutning til bygasnettet, har dette ikke afspejlet sig i lokalplanforslaget.

De indkomne bemærkninger er vedlagt til gennemsyn i Borgmester Søren Pinds forkontor som bilag A-D.

 

BILAG VEDLAGT

Forslag til lokalplan "Jernbanegade" med hovedafsnittene "Baggrund for lokalplanen og kommuneplantillægget", "Forslag til lokalplan Jernbanegade", "Forslag til tillæg til Kommuneplan 2001" og "Forholdet til øvrig planlægning og lovgivning"

 

BILAG VEDLAGT TIL GENNEMSYN I BORGMESTERENS FORKONTOR, RÅDHUSET, 1. SAL VÆRELSE 36

A.     Brev af 13. januar 2004 fra Københavns Bymuseum

B.     Mail af 14. januar 2004 fra Kultur- og Fritidsforvaltningen

C.     Brev af 28. januar 2004 fra Københavns Energi

D.    Brev af 4. februar 2004 fra Miljøkontrollen

 

 

 

Erik Jacobsen                                                               Mette Lis Andersen