Redegørelse for igangsætning af forslag til lokalplan "Kærskiftevej" med tilhørende kommuneplantillæg
Redegørelse for igangsætning af forslag til lokalplan "Kærskiftevej" med tilhørende kommuneplantillæg
Bygge- og Teknikudvalget
DAGSORDEN
for ordinært møde onsdag den 31. marts 2004
Sager til drøftelse
10. Redegørelse for igangsætning af forslag til lokalplan "Kærskiftevej" med tilhørende kommuneplantillæg
BTU 177/2004 J.nr. 611:169.0001/04
INDSTILLING
Bygge- og Teknikforvaltningen og Økonomiforvaltningen fremsender denne redegørelse til drøftelse i Bygge- og Teknikudvalget og Økonomiudvalget med henblik på udarbejdelse af forslag til lokalplan "Kærskiftevej" med tilhørende forslag til tillæg til Kommuneplan 2001.
RESUME
Advokatfirmaet Nicolai Gjødesen har på andelsboligforeningen
A/B Kærskiftes vegne anmodet om en lokalplan, der muliggør påbygning af en
ekstra etage på 158 1-etages rækkehuse,
kaldet "Hønsehusene". Bebyggelsen, der er beliggende ved Vigerslevvej/Vigerslev
Allé i bydelen Valby, er i Bydelsatlas Valby udpeget med høj bevaringsværdi.
Andelsboligforeningen, der købte ejendommene af TOR i 1996, ønsker at foretage
en tiltrængt renovering af bebyggelsen. For at sikre en tidssvarende
boligstandard ønsker foreningen samtidig at udvide de relativt små boliger med
en 1. sal således, at den gennemsnitlige boligstørrelse stiger fra 66 til 137 m2.
Herved øges det samlede etageareal fra 10.700 til 21.680 m2.
Som grundlag for lokalplanovervejelserne foreligger et skitseprojekt for udformning af påbygningen, udarbejdet på baggrund af drøftelser mellem forvaltningen og andelsboligforeningens bestyrelse. Forvaltningen har lagt vægt på, at udformningen respekterer rækkehusene enkle geometri og formsprog og samtidig klart fremtræder som en moderne tilføjelse.
Rækkehusene er opført af Københavns Kommune i 1939 efter lov om "Støtte til boligbyggeri for børnerige familier" og består af 7 boligstokke i varierende længder, udformet af arkitekt Ivar Bentsen i et enkelt funktionalistisk inspireret formsprog. Internt i bebyggelsen ligger et kommunalt ejet 3.957 m2 stort grønt areal med store træer. Arealet administreres af Vej & Park.
Efter påbygning af én etage vil bebyggelsesprocenten stige fra 24 til 49, og friarealprocenten vil falde fra 184 til 90, beregnet for ejendommene under ét. Det interne grønne areal og arealer udlagt til vej er ikke medtaget i beregningen.
I Kommuneplan 2001 er området fastlagt som B1-område, og da bebyggelsesprocenten efter påbygning vil overstige rammerne, foreslås udarbejdet et kommuneplantillæg, der fastlægger rækkehusbebyggelsen som B1*-område med en maksimal bebyggelsesprocent på 50 og en særlig bestemmelse, der muliggør, at bebyggelsesprocent og friarealprocent beregnes for området under ét.
Lokalplanområdet foreslås desuden at omfatte den nyere institution mod Lykkebovej, opført i 2000, og institutionen ved Kærskiftevej, opført i 1943.
Herudover overvejes det at medtage de små træhuse nord for Kærskiftevej i lokalplanområdet med henblik på at muliggøre udstykning af ejendommen i lodder og fastlægge retningslinier for tilbygninger. Bebyggelsen er oprindelig opført som midlertidige husvildeboliger af Københavns Kommune i 1947 og ejes i dag af andelsboligforeningen Lykkebo. Der er i forbindelse med salget lyst deklaration om tillægskøbesum ved udvidelse af etagearealet. Forvaltningen vil tage kontakt til andelsboligforeningen med henblik på at afklare et lokalplangrundlag for ejendommen.
Lokalplanområdet foreslås dermed opdelt i 3 underområder.
Område I, der omfatter rækkehusbebyggelsen, fastlægges til helårsboliger med en gennemsnitlig boligstørrelse på mindst 125 m2. Bebyggelsen fastlægges som bebyggelsesplan med et maksimalt etageantal på 2, en maksimal bebyggelsesprocent på 50 og en friarealprocent på 100, beregnet for området under èt. Med udgangspunkt i det foreliggende skitseprojekt fastlægges retningslinier for ændringer af eksisterende bebyggelse og for udformning af tilbygningen. I denne forbindelse er det afgørende, at påbygningerne forudsættes at ske blokvis, samt at der i det videre arbejde sker en præcisering af materiale- og farveholdning af hensyn til ønsket om at sikre, at eksisterende og ny bebyggelse fremtræder med et arkitektonisk tilfredsstillende helhedspræg.
Område II, der omfatter andelsboligforeningen Lykkebo, fastlægges ligeledes til helårsboliger med en maksimal bebyggelsesprocent på 40 og en friarealprocent på 100. En udstykning af ejendommen i lodder muliggøres.
Område III, der omfatter institutionen mod Lykkebovej, opretholdes til offentlige institutioner med et maksimalt etageantal på1½, en maksimal bebyggelsesprocent på 60 og en friarealprocent på 100.
Lokalplanområdets åbne grønne karakter med store træer skal
opretholdes. Parkering svarende til 1 plads pr. bolig og 1 plads pr. 200 m2
institutionsetageareal kan indrettes på terræn, herunder på private fællesveje-
og stier som i dag. For at opfylde parkeringskravet kan det blive nødvendigt
for andelsboligforeningen Kærskifte at købe en del af det kommunale areal.
SAGSBESKRIVELSE
Baggrund
På vegne af
andelsboligforeningen A/B Kærskifte har Advokatfirmaet Nicolai Giødesen ved
Flemming Deleuran i brev af 9. januar 2004 anmodet om udarbejdelse af en
lokalplan for ejendommene matr.nr. 2678 og 2700-2858 Vigerslev, København med
henblik på at muliggøre påbygning af en ekstra etage på den 1-etages rækkehusbebyggelse, kaldet "Hønsehusene". Bebyggelsen,
der i Bydelsatlas Valby er vurderet med høj bevaringsværdi (trin 3), omfatter
158 huse beliggende mellem Kærskiftevej, Vigerslev Allé og Vigerslevvej.
Andelsboligforeningen Kærskifte
købte de tidligere kommunale ejendomme i 1996 af ejendomsselskabet TOR. Foreningen ønsker nu at foretage en tiltrængt
renovering og forbedring af bebyggelsen og boligerne, herunder udvide de
relativt små boliger med en 1. sal, for at sikre en tidssvarende boligstandard.
Andelsboligforeningens
bestyrelse forelagde i efteråret 2002 et første skitseprojekt for
forvaltningen, udarbejdet af arkitekt Flemming Deleuran. Efterfølgende har der
været flere drøftelser af mulige udformninger af påbygningen med henblik på at
nå frem til en arkitektonisk acceptabel løsning. På baggrund af dårlige
erfaringer med de eksisterende næsten flade tage har bestyrelsens udgangspunkt
været, at påbygningen ønskedes udformet med en regulær taghældning.
Forvaltningen har lagt vægt på, at udformningen dels respekterer den
bevaringsværdige bebyggelses enkle formsprog og geometri, dels ved valg af en
let konstruktion og lette materialer klart fremtræder som en moderne
tilføjelse. I december 2003 blev der enighed om et skit
seprojekt, der kunne
danne grundlag for lokalplanarbejdet, jf. bilag 5.
Nord for rækkehusbebyggelsen
ligger bl.a. en børneinstitution samt en ejendom med små 1-etages enfamiliehuse
af træ, oprindeligt opført som husvildeboliger af Københavns Kommune.
Bebyggelsen ejes i dag af andelsboligforeningen Lykkebo. I forbindelse med
salget er der tinglyst en deklaration om tillægskøbesum ved udvidelse af
etagearealet. Det overvejes at medtage området i lokalplanen med henblik på at
muliggøre udstykning af ejendommen i lodder og fastlægge retningslinier for
tilbygninger m.m. Forvaltningen har endnu ikke været i kontakt med
andelsboligforeningen, men agter at forlægge overvejelserne for foreningen med
henblik på at afklare lokalplangrundlag for ejendommen.
Området
Forvaltningen foreslår med
ovennævnte forbehold, at lokalplanområdet afgrænses af Vigerslev Allé,
Vigerslevvej og Lykkebovej og inddeles i tre underområder som vist på bilag
1. Endvidere er et luftfoto af området og de nærmeste omgivelser vedlagt
som bilag 2.
Eksisterende forhold
Foruden rækkehusbebyggelsen og
de nord for beliggende enfamiliehuse rummer lokalplanområdet to institutioner
og Vigerslev Kirke, som ligger markant i det spidse hjørne mod Lykkebovej og
Vigerslev Allé.
Rækkehusbebyggelsen er
opført af Københavns Kommune i 1939 efter lov om "Støtte til boligbyggeri for
børnerige familier" og rummer 158 boliger med en gennemsnitlig boligstørrelse
på 66 m2. På nær 12 lidt større gavlboliger fordeler boligerne sig
ligeligt på to typer på henholdsvis 61 m2 for en tre-rums bolig
og 74 m2 for en fire-rums bolig. Bebyggelsesprocenten er 24, og
friarealprocenten er 184, beregnet for bebyggelsen under ét.
Bebyggelsen, der er tegnet af arkitekt Ivar Bentsen i
samarbejde med arkitekterne Ole Buhl og T. Miland-Petersen, er præget af tidens
idealer om lys, luft og grønne arealer og har et enkelt, funktionalistisk
inspireret formsprog. Bebyggelsesplanens boligstokke i varierende længder
udnytter den trekantede grund optimalt og skaber et smukt internt grønt
fællesareal i mødet mellem gavlene af de fem stokke parallelt med Vigerslevvej
og haverne til de to stokke langs med Vigerslev Allé.
Boligstokkene er orienteret med indgang mod øst og haver mod
vest. I tilknytning til indgangen har boligerne en høj kælder. Overskudsjorden
herfra er udnyttet til at anlægge terrasser mod haven i niveau med det
hævede stueetagedæk. Bebyggelsen er opført i rød blank mur med ensidig let skrå
tagflade beklædt med tagpap. Facadeskemaet er enkelt og taktfast med
indgangsdøre og smalle helrammede vinduer med hvidmalede overpartier mod
vej/sti og med karnapper og store vinduespartier mod haven. Vinduer i facaden
mod vej/sti, der er udskiftet, var oprindelig vandret opdelt som mod haven, jf.
bilag 4. Den oprindelige tætte bestand af skorstene, hvoraf flere er
nedrevet i dag, har tidligere understreget facadeskemaets taktfaste rytme og de
relativt små boligstørrelser. Bebyggelsen er i Bydelsatlas Valby vurderet med
høj bevaringsværdi (trin 3). Midt i
området ligger et kommunalt ejet grønt areal, matr.nr. 2699 ibid. Arealet, der
er beplantet med store træer, er på 3957 m2, hvoraf 1376 m2 er
udlagt til vej. Det administreres af Vej & Park.
De små énfamiliehuse mod nord er en af tre
husvildebebyggelser i København, der blev opført i 1947 af stadsarkitekt F.C.
Lund for at afhjælpe boligmangelen efter krigen. De røde træhuse med hvide
sprossede vinduer og papbeklædte sadeltage blev fremstillet i Sverige og var
oprindeligt sparsomt forsynet med faciliteter, da de var tænkt som midlertidige
boliger. Husene er efterfølgende blevet istandsat og moderniseret af beboerne
og ejes i dag af andelsboligforeningen Lykkebo. Uanset at der over tid er sket
tilbygninger, kan den oprindelige stramme bebyggelsesplan med forskudt
placerede huse omkring to grønninger stadig opfattes. Bebyggelsen repræsenterer
en kulturhistorie og et bebyggelsesmiljø med en uhøjtidelig charme og er på
denne baggrund vurderet med høj bevaringsværdi (trin 3) i Bydelsatlas Valby.
Institutionen ved
Kærskiftevej er opført af Københavns Kommune i 1943 få år efter, at
rækkehusbebyggelsen stod færdig. Bygningen er udvidet med en tilbygning i 1979.
Den oprindelige bygning er opført i rød blank mur med sadeltag som en fritliggende
villa med have mod syd. Bygningen har fået middel bevaringsværdi (trin 4) i
Bydelsatlas Valby.
Institutionen mod Lykkebovej er opført af Københavns Kommune i 2000. Bygningen er i èn etage med træbeklædte facader og tag med ensidigt fald.
Parkering i lokalplanområdet foregår på de interne
veje, herunder på mindre trekantarealer ved boligstokkenes gavle, og omfatter
ca.100 pladser.
Kvarteret er et udpræget boligområde med en åben grøn
karakter. Større ældre og nyere etageboligbebyggelser grænser op til lokalplanområdet
mod sydvest og øst. Nord for Lykkebovej ligger villabebyggelse og ud til
Vigerslevvej ligger Lykkebo Skole. Vest for Vigerslevvej ligger Store
Vigerslevgård, en stor 3-etages parkbebyggelse, opført i 1947-49, med
parallelforskudte boligblokke og gennemgående grønninger, der munder ud i
Vigerslevparken. Et supermarked er indpasset i bebyggelsens stueetage mod
Vigerslevvej. Nord for langs vejen ligger Vigerslevhus, en 3 etages institution
med plejeboliger og nord herfor en boligkarré i 2 etager. Øst for Vigerslev
Allé på den tidligere Valby Gasværksgrund ligger en nyere 3-etages boligbebyggelse
Vigerslev Vænge, opført som en åben stokbebyggelse med gavle mod en grønt areal
med legeplads langs Vigerslev Allé. Syd herfor ligger to plejehjem, henoldsvis
William Boas Gården og Henriksgården, som er en del af Vigerslev Vænge.
Skitseprojekt til udvidelse af rækkehusboligerne
I forbindelse med A/B Kærskiftes vurdering af omkostningerne
ved en gennemgribende renovering af bebyggelsen, herunder en totaludskiftning
af alle tage, besluttede andelsboligforeningens generalforsamling at søge om
tilladelse til samtidig at udvide de relativt små boliger med en 1. sal, så
bebyggelsen fik en tidsvarende boligstandard.
Udvidelsen af boligstørrelsen er i tråd med kommunens
boligpolitiske målsætninger, og det fremsendte skitseprojekt, der er resultatet
af drøftelserne med forvaltningen, anses at leve op til den arkitektoniske
standard, der med afsæt i den bevaringsværdige bebyggelse fordres af en ny
tilbygning. Tilbygningen udformes med facader i lette materialer som stål og
glas og et facadeskema, der i proportioner og rytme modsvarer den eksisterende
bebyggelses facadeudformning. Mod vej/sti forsynes facaden med solafskærmning i
form af skydeskodder med stållameller. Mod haven danner tilbygningen en
overdækket terrasse mellem stueetagens karnapper. Taget udformes som sadeltag
med lille hældning og beklædes med sort tagpap på lister. Som lysindfald for
hems og inddækning af
installationer etableres et gennemgående rytterlys, der
videreføres som fremspringende vinduesparti i gavlene, og der genetableres
skorstene til alle boliger. Boliger på 61 m2 udvides til 128 m2,
og boliger på 74 m2 udvides til 156 m2. Den
gennemsnitlige boligstørrelse stiger fra 66 til 137 m2 og det
samlede etageareal fra 10.700 til 21680 m2. Skitseprojektet er
vedlagt som bilag 5.
Efter påbygning af den ekstra etage vil bebyggelsens
bruttoetageareal være mere end fordoblet, og bebyggelsesprocenten stiger fra 24
til 49, mens friarealprocenten falder fra 184 til 90, beregnet for ejendommene
under ét. Medregnes det kommunalt ejede grønne areal og institutionen ved
Kærskiftevej vil bebyggelsesprocenten blive ca. 45, mens friarealprocenten vil
blive ca. 104. I beregningen af friarealprocenten er ikke medregnet 15.346 m2
udlagte og delvis anlagte vejarealer. En stor del af arealer udlagt til vej
udgør i dag dele af private haver og forventes at kunne ophæves som vejudlæg og
tillægges friarealet. Med udgangspunkt i to typiske grundstørrelser på ca. 180
m2 og 300 m2 vil
bebyggelsesprocenten for de enkelte parceller blive ca. 71 og 52, mens
friarealprocenten vil blive ca. 93 og 145.
Planforhold
I Kommuneplan 2001 indgår rækkehusbebyggelsen A/B Kærskifte
og enfamiliehusene A/B Lykkebo i et større område, der er fastlagt til boliger
(B1-område) med en bebyggelsesprocent på maksimalt 40, et etageantal på
maksimalt 2½ og en friarealprocent på 100. Institutionsejendommen mod
Lykkebovej er fastlagt til offentlige institutioner (O2-område), jf. bilag
6.
Rækkehusbebyggelsen er endvidere omfattet af en deklaration,
lyst i 1939 i forbindelse med bebyggelsens opførelse. Deklarationen fastlægger
en bebyggelsesplan og bestemmelser for bebyggelsens udformning og ubebyggede
arealer. Herudover fastlægges vejudlæg mod de omgivne veje og til intern
betjening af området. Deklarationen forudsættes erstattet af lokalplanen og
aflyst i forbindelse hermed, bortset fra bestemmelser om vejudlæg, hvor
eventuelle ændringer skal ske med hjemmel i vejlovgivningen.
Forslag til kommuneplantillæg
Den foreslåede påbygning på rækkehusbebyggelsen øger
bebyggelsesprocenten til 49 for ejendommene under ét, hvilket strider mod
kommuneplanens rammer. Der foreslås derfor udarbejdet et kommuneplantillæg,
hvori område I fastlægges som B1*-område med en maksimal bebyggelsesprocent på
50, en friarealprocent på 100 og med særlig bestemmelse om, at
bebyggelsesprocent og friarealprocent beregnes for området under ét.
Lokalplanindhold
Lokalplanområdet foreslås opdelt i områderne I, II og III
som vist på bilag 1.
Formålet med lokalplanen er at skabe det planmæssige
grundlag for at opretholde den eksisterende rækkehusbebyggelse i område I som
helårsboliger, bevare dens kvaliteter samt muliggøre påbygning af en ekstra
etage til udvidelse af de eksisterende boliger. Tilbygningen skal i sig selv
være af høj arkitektonisk standard og udformningen skal samtidig tilgodese, at
eksisterende og ny bebyggelse fremtræder som en arkitektonisk tilfredsstillende
helhed.
Endvidere skal område II, som omfatter andelsboligforeningen
Lykkebos ejendom, opretholdes som
helårsboliger, muliggøre en udstykning af ejendommen og fastlægge
retningslinier for ændringer og tilbygninger på husene.
Område III opretholdes til institutionsformål.
For hele lokalplanområet skal lægges vægt på at bevare og
styrke de særlige miljømæssige og rekreative grønne kvaliteter.
Område I fastlægges til helårsboliger med mulighed for
indpasning af kollektive anlæg og institutioner. Den gennemsnitlige
lejlighedstørrelse skal være mindst 125 m2. Den eksisterende
rækkehusbebyggelse fastlægges som bebyggelsesplan. Den maksimale
bebyggelsesprocent fastsættes til 50 beregnet for området under ét, etageantallet
til 2 og friarealprocenten til 100 ligeledes beregnet for området under ét. Med
udgangspunkt i det foreliggende skitseprojekt fastlægges retningslinier for
retablering af eksisterende bebyggelse og for udformning af ændringer og
tilbygninger, herunder krav til materialer og farveholdning. Tilbygninger
forudsættes at ske stokvis, og punktvise påbygninger inden for stokke kan
således ikke tillades.
Område II fastlægges ligeledes til helårsboliger med en
maksimal bebyggelsesprocent på 40, et etageantal på 1 og med mulighed for
tilbygninger og ændringer efter nøjere fastlagte retningslinier for placering
og ydre fremtræden efter drøftelse med andelsboligforeningen. Friarealet skal
udgøre 100 pct. af etagearealet. Udstykning af ejendommen i lodder muliggøres.
Område III fastlægges til offentlige institutioner med en maksimal bebyggelsesprocent på 60, et maksimalt etageantal på 1½ og med mulighed for nybyggeri og tilbygninger, placeret efter nøjere fastlagte retningslinier. Friarealet skal udgøre 100 pct. af etagearealet.
For hele lokalplanområdet gælder, at områdets åbne grønne
karakter med levende hegn og store træer skal opretholdes. Parkering svarende
til 1 plads pr. bolig og 1 plads pr. 200 m2 institutionsareal indrettes
på terræn. Parkering på private fællesveje- og stier medregnes i
parkeringsdækningen.
De eksisterende vejlinier og interne stier opretholdes. I
det videre forløb vil der blive taget stilling til hel eller delvis ophævelse
af de fastlagte vejudlæg.
Miljøvurdering
I forhold til det skitserede formål og indhold i
planforslagene forventes de fremtidige
bebyggelsesforhold ikke at påvirke områdets eller kvarterets miljø i
nævneværdig grad, da der ikke er tale om en udvidelse af antallet af boliger.
Der vil blive nærmere redegjort for de miljømæssige forhold, herunder eventuel
jordforurening på baggrund af den interne høring af Miljøkontrollen.
BILAG VEDLAGT
1.
Lokalplanområdet opdelt i underområder
2.
Luftfoto af lokalplanområdet
3.
Fotos fra området
4.
Plan, snit og facader af rækkehusene, som de er opført
5.
Skitseprojekt for tilbygning af ekstra etage
6.
Kommuneplanrammer ifølge Kommuneplan 2001 og forslag
til kommuneplantillæg.
Erik Jacobsen