Forsøgsmidler efter byfornyelseslovens § 11, stk. 5 til bygningsfornyelsesarbejder i ejendommen Julius Bloms Gade 43 - 49 / Stefansgade 31 i kvarterløftområdet Nørrebro Park

DAGSORDEN

for ordinært møde onsdag den 30. oktober 2002

8. Forsøgsmidler efter byfornyelseslovens § 11, stk. 5 til bygningsfornyelsesarbejder i ejendommen Julius Bloms Gade 43 - 49 / Stefansgade 31 i kvarterløftområdet Nørrebro Park

BTU 516/2002 J.nr. 629.0036/02

Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller, at Bygge- og Teknikudvalget overfor Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

Erhvervs- og Boligstyrelsen har i skrivelse af 10. oktober 2002, der vedlægges som bilag A meddelt Københavns Kommune, at styrelsen vil tildele kommune en ekstraordinær ramme til forsøg og ombygning på 14.945.000 kr. Forudsætning for bevilling er, at Københavns Kommune vedtager en bygningsfornyelsesbeslutning for Andelsboligforeningen Bjerringhus beliggende Julius Bloms Gade 43 – 49 / Stefansgade 31, der rummer 46 lejligheder med et samlet boligetageareal på 2.918 m² og er beliggende i kvarterløftområdet Nørrebro Park-kvarter. Bevillingen svarer til 3.900 kr. pr. m² boligetageareal i ombygningsudgifter, hvortil kommer et beløb til genhusning, Byggeskadefonden og udvikling af nedennævnte projektbeskrivelse. Herudover deltager andelsboligforeningen med en egenfinansiering i størrelsesorden 3,5 mio. kr.

I rammebeløbet indgår et beløb på 1.475.500 kr. med 100 % statsrefusion til et udviklingsprojekt om "Projekt Værktøjskassen" i byfornyelsen. Projektet tager udgangspunkt i udviklingskontrakten kaldet "Projekt Værktøjskassen", der er indgået den 15. december 1999 mellem Byfornyelse København og det daværende By- og Boligministeriet.

Ombygningen går ud på at sammenlægge et antal små lejligheder således, at ejendommens nuværende 46 lejligheder reduceres til 30 lejligheder med størrelser på ca. 100 m². Herudover skal lejlighederne forsynes med "tunge" badeværelser og nye køkken/allrum, og der gennemføres øvrige installationsarbejder i forbindelse med nye badeværelser og køkkener. Endelig foretages der en udskiftning af tag, istandsættelse af facader, vinduer og udvendige døre m.v.

Byfornyelse København og det daværende By- og Boligministerium har den 15. december 1999 indgået en udviklingskontrakt kaldet "Projekt Værktøjskassen", der sætter rammerne for udvikling, afprøvning og implementering af en række proces-værktøjer til samtlige faser i byggeprocessen. Formålet med udviklingskontrakten er at udvikle værktøjer, som kan effektivisere byfornyelsesprocessen.

Baggrunden for "Projekt Værktøjskassen" er en erkendelse af, at en del produktivitetsudviklingsforsøg stopper, når byggesagen er afsluttet, og effekten af indsatsen er konstateret. Projektet sigter mod, at udviklingen af produktivitetsfremmemetoder – de såkaldte værktøjer – skal ske når egnede opgaver foreligger. Efter en afprøvning af forsøget følger en rapportering af effekten og en eventuel revision af værktøjet indtil dette anses for tilstrækkelig velafprøvet. Herefter optages det i håndbog for renoveringssager og kan indgå i den fremtidige byfornyelsesproces.

"Projekt Værktøjskassen" indeholder 9 procesværktøjer, hvoraf 1 "Teamleverence – Projekt AS" afprøves i den aktuelle ejendom.

Værktøjet "Teamleverance – Projekt AS" har til formål at afprøve en partneringlignende model i forbindelse med renovering af en beboelsesejendom. Byfornyelse København har med ejendommens ejer, A/B Bjerringhus indgået kontrakt om forretningsføreraftale, og selskabet vil i samarbejde med andelsboligforeningen planlægge og gennemføre "Teamleverance – Projekt A/S". Projektet fokuserer på to temaer, nemlig "Det helt tidlige valg af samarbejdsparter" og "Kunderelation i forhold til leveranceteamet".

Temaet "Det helt tidlige valg af samarbejdsparter" skal belyse, hvordan et tidligt samarbejde mellem bygherre, bygherrerådgiver, projekterende og entreprenør kan kvalificere projektmaterialet og dermed også gennemførelsen af ombygningssagen. Temaet "Kunderelation i forhold til leveranceteamet" skal afdække kundens værdigrundlag og leveranceteamets værdistyring undervejs i byggeprocessen, herunder løbende måling af om kundens og samarbejdsparternes forventninger indfries undervejs.

Byfornyelse København har ansøgt Erhvervs- og Boligstyrelsen om støtte på 1.475.000 kr. til udvikling af "Projekt Værktøjskassen" i byfornyelsen. Herudover har Byfornyelse København ansøgt om en ramme på 13.470.000 kr. til ombygning af ejendommen Julius Bloms Gade 43 – 49 / Stefansgade 31 med henblik på afprøvning af udviklingsprojektet. Beløbet indeholder tillige udgifter til midlertidig/per-manent genhusning og bidrag på 1,5 % af ombygningsudgiften til Byggeskadefonden vedrørende Bygningsfornyelse.

Erhvervs- og Boligstyrelsen vil på baggrund af ansøgningen tildele Københavns Kommune en ekstraordinær ramme på 14.945.000 kr. incl. de 1.475.500 kr. med 100 % statsrefusion til udviklingsprojektet. Det er en betingelse, at kommunen vedtager en bygningsfornyelsesbeslutning for den omhandlede ejendom, samt at Erhvervs- og Boligstyrelsen modtager og godkender en afrapportering af projektet for gennemførelsen af ombygningsarbejderne. Den ekstraordinære ramme til renovering af ejendommen, udgifter til midlertidig/permanent genhusning og bidrag på 1,5 % af ombygningsudgiften til Byggeskadefonden vedrørende Bygningsfornyelse udgør således 13.470.000 kr. Selve ombygningsudgiften udgør 11.400.000 kr. svarende til ca. 3.900 kr. pr. m² boligetageareal.

Andelsboligforeningen foretager herudover en egenfinansiering i størrelsesorden 3.500.000 kr. hvorefter den samlede ombygningsudgift vil udgøre 14.900.000 kr. svarende til ca. 5.100 kr. pr. m² boligetageareal.

Gennemførelsen af udviklingsprojektet forudsætter således at der skabes mulighed for bygningsfornyelsesarbejder på ejendommen Julius Bloms Gade 43 – 49 / Stefansgade 31, der ejes af A/B Bjerringshus og har et samlet boligetageareal på 2.918 m². Ejendommen, der er opført i 6 etager som sluttet randbebyggelse rummer, 46 boliger bestående af 35 stk. 2-værelses lejligheder med boligarealer på mellem 50 m² og 54 m² , 4 stk. 3-værelses lejligheder med boligarealer på mellem 51m² og 86 m², 6 stk. 4-værelses-lejligheder med boligarealer på henholdsvis 86 og 122 m² samt en 8-værelses lejlighed med boligareal på 180 m² hvoraf 56 m² er beliggende i tagetagen. Ejendommen ligger på Ydre Nørrebro i kvarterløftområdet Nørrebro Park-kvarteret. Ejendommen er i bydelsatlas for Nørrebro fastsat til midd el bevaringsværdi med karakter 4 i SAVE-systemet, hvilket lokalplanmæssigt i almindelighed anses for bevaringsværdig, men ejendommen er ikke omfattet af lokalplan.

Ejendommen er i forholdsvis god stand, og dens væsentligste problem er mangel på badeværelser i lejlighederne, samt at 33 lejligheder har toiletter på bitrapperne.

Der er af Byfornyelse København og Domus arkitekter i samarbejde med NIRAS og NCC udarbejdet et forslag til bygningsfornyelsesarbejder, der omfatter lejlighedssammenlægninger til 30 lejligheder med størrelser på ca. 100 m². Herudover etableres der ligeledes nye tunge badeværelser og opsættes nye køkkener i de sammenlagte lejligheder. Der etableres endvidere tunge badeværelser i 5 lejligheder der ikke har badeværelser, og som ikke skal sammenlægges, og der gennemføres øvrige installationsarbejder i forbindelse med nye badeværelser og køkkener. Herudover foretages der en udskiftning af tag, istandsættelse af facader, vinduer og udvendige døre samt enkelte kælderarbejder og nødvendige efterreparationer af trapper m.v.

Ombygningsudgiften udgør 14.900.000 kr. incl. en egenfinansiering på 3.500.000 kr., svarende til den nævnte samlede investering på ca. 5.100 kr. pr. m² .

Som følge af investeringen på ejendommen kan man på nuværende tidspunkt opgøre forbedringsandelen til ca. 7 mio. kr. hvilket vil medføre en gennemsnitlig stigning i boligafgiften på ca. 150 kr. pr. m². Den samlede gennemsnitlige boligafgift vil herefter udgøre ca. 517 kr. pr. m².

Gennemførelsen af den omhandlede sag skønnes at give en belastning på den kommunale økonomi på følgende områder:

Ombygningstabet skal i henhold til den nye byfornyelseslov finansieres kontant. Tabets størrelse skønnes at udgøre ca. 4,4 mio. kr., hvoraf kommunens andel udgør ca. 2,2 mio. kr.

Udgifter til midlertidig/permanent genhusning i ombygningsperioden og udgifter til bidrag på 1,5 % af de samlede ombygningsudgifter til Byggeskadefonden vedrørende Bygningsfornyelse indgår i den samlede bevilling på 14.945.000 kr. med ca. 2 mio. kr., hvoraf kommunen skal betale halvdelen eller ca. 1 mio. kr.

Udgifter til den særlige boligsikring er endvidere afhængig af beboernes valg af midlertidig/permanent genhusning, og den eventuelle stigning i lejen som følge af anden lejlighed / tilbageflytning til ejendommen. Byfornyelsesboligsikringen ydes for en periode af 5 år. Udgiften kan derfor først opgøres, når der er fuldt kendskab til beboernes ønsker. Udgiften kan dog anslås til 1 mio. kr.

Den samlede kommunale udgift kan således anslås til at udgøre i størrelsesorden 4,2 mio. kr.

Det er kommunens praksis at garantere for lån til finansiering i "fornødent omfang". Størrelsen af garantien fastsættes efter forhandling med långiver og forelægges udvalget konkret.

Det skønnes, at det er muligt at kunne indpasse beslutningen i den beløbsramme, der på Plan & Arkitekturs afsnit af investeringsoversigten for 2002 – 2005 er afsat til byfornyelsesformål, konto 00.25.15.3.01.

Budgetansvarlig institution: 44010 Plan & Arkitektur.

Forslagets forbedring af bygningerne skønnes at forlænge bygningernes levetid og udnytter derigennem eksisterende ressourcer.

A. Skrivelse af 10. 10.2002 fra Erhvervs- og Boligstyrelsen.

B. Oversigtsplan visende ejendommen Julius Bloms Gade 43 – 49 / Stefansgade 31.

Jens Ole Nielsen