Ekstraordinære midler efter byfornyelseslovens § 11, stk. 5 til bygningsfornyelsesarbejder i Boligselskabet KSB - afdeling Høffdingsvej og Boligselskabet AAB - afdeling 28 - 30.

DAGSORDEN

for ordinært møde onsdag den 30. oktober 2002

7. Ekstraordinære midler efter byfornyelseslovens § 11, stk. 5 til bygningsfornyelsesarbejder i Boligselskabet KSB - afdeling Høffdingsvej og Boligselskabet AAB - afdeling 28 - 30.

BTU 517/2002 J.nr. 629.0037/02

Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller, at Bygge- og Teknikudvalget overfor Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

Københavns Kommune har i 2002 modtaget en ekstraordinær ramme på 25,0 mio. kr., der er øremærket til ældre almene ejendomme. Disse midler blev i Borgerrepræsentationens møde den 12. juni 2002 fordelt på 4 almene boligselskaber, herunder Boligselskabet FSB, afdeling Nordhavnsgård. Afdelingsbestyrelsen har efterfølgende meddelt, at selskabet ikke ønsker at gøre brug af den meddelte bevilling på 12,0 mio. kr.

Bygge- og Teknikforvaltningen skal indstille, at den overskydende ekstraordinære ramme på 12,0 mio. kr. fordeles til Boligselskabet KSB, afdeling Høffdingsvej med yderligere 1,0 mio. kr. og til Boligselskabet AAB, afdeling 28 – 30, Hareskovvej 13 - 15 m.fl. med 11,0 mio. kr.

Boligselskabet KSB - afdeling Høffdingsvej vil herefter modtage en samlet bevilling på 10,0 kr. til etablering af badeværelser i 70 boliger på betingelse af egenfinansiering i en størrelsesorden på 27,0 mio. kr. , og Boligselskabet AAB - afdeling 28 - 30 vil modtage en bevilling på 11,0 mio. kr. til 1. etape af en helhedsplan på betingelse af egenfinansiering i størrelsesordenen 49,8 mio. kr.

Københavns Kommune nedsatte i 1998 en arbejdsgruppe med deltagelse fra Boligselskabernes Landsforening, 1. kreds og Byfornyelse København til belysning af behovet for fremtidssikring af ældre almene boliger opført før 1960.

Arbejdsgruppen udgav i 2000 en rapport der viser, at disse ejendomme generelt er i en rimelig vedligeholdelsesstand og med få installationsmangler, men med en høj andel små lejligheder og behov for renovering af både den tekniske infrastruktur, køkkener og badeværelser og dermed for væsentlige investeringer, hvis boligerne skal være attraktive og konkurrencedygtige i fremtiden.

På den baggrund er der som et led i aftalen mellem Københavns Kommune og regeringen om kommunens økonomi i år 2002 tilført kommunen en ekstraordinær byfornyelsesramme på 25,0 mio. kr. årligt i de næste 4 år. Dette beløb er øremærket til afprøvning af projekter til fremtidssikring af ældre almene boligafdelinger.

Bygge- og Teknikudvalget har i møde den 15. august 2001 (BTU 347/2001) truffet beslutning om hvilke kriterier, der skal lægges til grund for udvælgelsen af de projekter, der kan komme i betragtning ved tildeling af støtte fra denne ekstraordinære ramme efter byfornyelseslovens kapitel 3, § 11, stk. 5. I den forbindelse indgår aftale om medfinansiering blandt kriterierne. Herudover er det en forudsætning for ansøgning om støtte, at afdelingen har tilkendegivet at ville medvirke positivt til projektets realisering samt at projektet har udgangspunkt i overvejelser om afdelingens fremtidige målgrupper og omfatter problemstillinger, der er typiske for ældre almene afdelinger i kommunen.

Plan & Arkitektur havde pr. 19. april 2002 modtaget ansøgninger fra 7 almene boligorganisationer omfattende projekter til et samlet beløb på knap 458,0 mio. kr.

De 25,0 mio. kr. blev foreslået afsat til følgende ejendomme: Boligselskabet SAB - afdeling Dybbølhus med 2,0 mio. kr., Boligselskabet FSB - afdeling Nordhavnsgård med 12,0 mio. kr., Boligselskabet KSB - afdeling Høffdingsvej med 9,0 mio. kr., og Boligselskabet AKB - afdeling Guldberg med 1,4 mio. kr. Sideløbende med støtten på 25,0 mio. kr. blev forudsat tilvejebragt en samlet egenfinansiering i størrelsesordenen 29,0 mio. kr.

Forvaltningen har efter Borgerrepræsentations møde den 12. juni 2002 (BR 332/02) meddelt de pågældende boligselskaber mulighed for bevilling på betingelse af egenfinansiering, som anført i de nævnte kriterier for udvælgelse af projekter, der kan komme i betragtning ved tildeling af støtte.

Boligselskabet FSB, afdeling Nordhavnsgård har efterfølgende meddelt, at den nye afdelings bestyrelse ikke ønsker at gøre brug af den meddelte bevilling på 12,0 mio. kr., da bestyrelsen finder, at der forud bør finde en mere indgående debat sted om afdelingens fremtid.

Bygge- og Teknikforvaltningen skal på denne baggrund indstille, at den overskydende ekstraordinære ramme på 12,0 mio. kr. fordeles til Boligselskabet KSB, afdeling Høffdingsvej med yderligere 1,0 mio. kr. til etablering af badeværelser i 70 boliger, der mangler bad. Den anslåede udgift til etablering af badeværelser i 70 boliger m.v. forventes at udgøre ca. 36,0 mio. kr. incl. udgifter til midlertidig/permanent genhusning og bidrag på 1,5 % til Byggeskadefonden vedrørende Bygningsfornyelse. Egenfinansieringen skulle således udgøre ca. 27,0 mio. kr., og boligselskabet har efterfølgende tilkendegivet, at det muligvis vil være svært, at indgå aftale med beboerne om nye badeværelser. Forvaltningen indstiller, at der tildeles yderligere 1,0 mio. kr. til boligselskabet, hvorefter boligselskabet modtager en samlet støtte på 10,0 mio. kr.

Boligselskabet AAB, afdeling 28 – 30 (Hareskovvej 13 – 15 m.fl.) har fremsendt ansøgning om støtte til en helhedsplan der omfatter modernisering af lejligheder med nye badeværelser og køkkener, lejlighedssammenlægninger og lejlighedsudvidelser op i tagetagen, udskiftning af vinduer, og friarealforbedringer m.v. for et samlet beløb på godt 350,0 mio. kr. for alle 3 afdelinger.

Afdelingens mål er at tilvejebringe et mere variabelt boligudbud, der kan tjene til at fastholde beboere, der får behov for større lejligheder. Med henblik på at fastholde børnefamilier i bebyggelsen ønsker afdelingen at forbedre friarealerne.

Forvaltningen har besigtiget bebyggelsen, der rummer 453 lejligheder og i SAVE-systemet er vurderet bevaringsværdig (trin 4) og har er drøftet muligheder for støtte ved etapevis gennemførelse af helhedsplanen. Boligselskabet har herefter fremsendt ansøgning om 11,0 mio. kr. til gennemførelse af 1. etape af helhedsplanen.

Projektet for 1. etape omfatter i hovedtræk udskiftning af vinduer, varmeanlæg og renovering af facader mod gadesiden for en samlet investering på ca. 45,2 mio. kr. Denne del af 1. etape vil blive gennemført med egenfinansiering, hvilket medfører en stigning i lejen på ca. 125 kr. pr. m².

Herudover vil der som et pilotprojekt blive gennemført lejlighedssammenlægninger i to opgange i afdeling 30 (Hareskovvej 13 – 15), der rummer 14 lejligheder. Der sammenlægges 12 2-værelses lejligheder med størrelser på ca. 53 m² til 6 lejligheder i disse to opgange fra stueetagen til 2. sal. I tagetagen (3. sal) foretages der udvidelser af de to eksisterende taglejligheder med pulterrumsareal, og der etableres nye pulterrum i kælderen. Den samlede investering for pilotprojektet udgør ca. 9,0 mio. kr.

Boligselskabet har opgjort forbedringsandelen af investeringen til ca. 3,7 mio. kr. og vedligeholdelsesandelen er opgjort til ca. 5,3 mio. kr. Boligselskabet ønsker støtte til vedligeholdelsesdelen på ca. 5,3 mio. kr., mens forbedringsandelen på ca. 3,7 mio. kr. finansieres af boligselskabet selv ved hjælp af lejeforhøjelse. Boligselskabet skønner, at lejeniveauet i de sammenlagte lejligheder vil udgøre ca. 850 kr. pr. m².

Herudover indeholder 1. etape renovering af gårdanlægget i afdeling 30. Investeringen udgør ca. 6,6 mio. kr., og boligselskabet ønsker støtte på 5,7 mio. kr., og der foretages således herudover en egenfinansiering i størrelsesorden 0,9 mio. kr.

Den samlede støtte, der skal bevilliges boligselskabet udgør derved 11,0 mio. kr., hvilken er tabsgivende, idet boligselskabet herudover foretager en egenfinansiering i størrelsesorden 49,8 mio. kr.

Forvaltningen finder, at afdelingernes ansøgning i høj grad opfylder de vedtagne kriterier og skal således indstille, at der meddeles Boligselskabet AAB - afdeling 28 - 30 en maksimeret bevilling på 11,0 mio. kr. incl. bidrag til Byggeskadefonden vedrørende Bygningsfornyelse. Boligselskabet foretager selv den nødvendige midlertidige/permanente genhusning i forbindelse med pilotprojektet i opgangene Hareskovvej 13 – 15 i afdeling 30.

Gennemførelsen af den omhandlede sag skønnes at give en belastning på den kommunale økonomi på følgende områder:

Ombygningstabet skal i henhold til den nye byfornyelseslov finansieres kontant. Tabets størrelse skønnes at udgøre ca. 11,0 mio. kr., hvoraf kommunens andel udgør ca. 5,5 mio. kr.

Udgifter til midlertidig/permanent genhusning i ombygningsperioden og udgifter til bidrag på 1,5 % af de samlede ombygningsudgifter til Byggeskadefonden vedrørende Bygningsfornyelse indgår i den samlede bevilling på 11,0 kr.

Udgifter til den særlige boligsikring er endvidere afhængig af beboernes valg af midlertidig/permanent genhusning, og den eventuelle stigning i lejen som følge af anden lejlighed / tilbageflytning til ejendommen. Byfornyelsesboligsikringen ydes for en periode af 5 år. Udgiften kan derfor først opgøres, når der er fuldt kendskab til beboernes ønsker. Udgiften kan dog anslås til 1,5 mio. kr.

Det er kommunens praksis at garantere for lån til finansiering i "fornødent omfang". Størrelsen af garantien fastsættes efter forhandling med långiver og forelægges udvalget konkret.

Det skønnes, at det er muligt at kunne indpasse beslutningen i den beløbsramme, der på Plan & Arkitekturs afsnit af investeringsoversigten for 2002 – 2005 er afsat til byfornyelsesformål, konto 00.25.15.3.01.

Budgetansvarlig institution: 44010 Plan & Arkitektur.

Forslagets forbedring af bygningerne skønnes at forlænge bygningernes levetid og udnytter derigennem eksisterende ressourcer.

A. Oversigtsplan visende afdeling Høffdingsvej.

B. Oversigtsplan visende afdeling 28 - 30.

Jens Ole Nielsen