Kriterier for tildeling af støtte til Aftalt Boligforbedring

DAGSORDEN

for ordinært møde onsdag den 30. oktober 2002

5. Kriterier for tildeling af støtte til Aftalt Boligforbedring

BTU 520/2002 J.nr. 620.0013/98

Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller, at Bygge- og Teknikudvalget overfor Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

I mødet den 6. december 2001 vedtog Borgerrepræsentationen Bygge- og Teknikforvaltningens indstilling om kriterier for år 2002 i forbindelse med støtteordningen Aftalt Boligforbedring som indgår i byfornyelseslovens kap. 5. Ordningen har hidtil alene omfattet private andelsboliger og private udlejningsboliger

Den aktuelle indstilling indeholder forslag til kriterier for år 2003, der bl.a. indebærer, at midlerne ligesom i år i størst muligt omfang kanaliseres ind i de udpegede byfornyelsesområder og kvarterløftområder – også de nye – samt i øvrigt anvendes til at understøtte kommunens boligpolitiske og trafikmiljømæssige målsætninger.

Kriterierne foreslås uændret i forhold til år 2002, idet forvaltningen dog foreslår, at kriterium nr. 2 om lejlighedssammenlægning ændres således, at der ikke længere er en arealbegrænsning for den sammenlagte bolig på 150 m². Begrænsningen følger dermed alene af de generelle regler som går ud på, at der kan opnås byggetilladelse til at foretage sammenlægning af boliger op til 180 m².

Indstillingen indeholder tillige forslag til alternative kriterier og bemyndigelse til Bygge- og Teknikforvaltningen til at ændre dele af annoncen, såfremt et netop fremlagt forslag om ændring af byfornyelsesloven vedtages af Folketinget.

Den foreslåede ændring, der indgår i en boligpolitisk aftale mellem et flertal af Folketingets partier, går ud på, at private andelsboligforeninger med virkning fra den 1. januar 2003 ikke længere er omfattet af tilskudsordningen. Forslaget omhandler endvidere en afkortning af støtteforløbet fra 15 år til 9 år for de private udlejningsejendomme.

Som omtalt i indstillingen om kriterier for år 2002, der blev tiltrådt af Borgerrepræsentationen den 6. december 2001 (BR 613/01), indeholder byfornyelsesloven regler om fordeling af støtten. Kommunerne skal herefter fastsætte kriterier for prioritering af ansøgningerne, herunder til hvilke typer af arbejder, eller i hvilke geografiske områder, der kan ydes støtte. Kriterierne kan afpasses efter det lokale byfornyelsesbehov og den planlagte byfornyelsesindsats.

Efter offentliggørelsen af kriterierne for 2002 i lokaldækkende aviser modtog Bygge- og Teknikforvaltningen inden udløbet af ansøgningsfristen den 1. maj 2002 159 ansøgninger fra private andelsboligforeninger omfattende ønsker for et samlet beløb på ca. 745 mio. kr. og 82 ansøgninger fra private udlejningsejendomme omfattende ønsker for et samlet beløb på 366 mio. kr.

Københavns Kommune har i år 2002 fået tildelt 230.945.672 kr. af landsrammen på 400 mio. kr. fordelt med 57.736.417 kr. til private andelsboligforeninger og 173.209.255 kr. til private udlejningsejendomme. Herudover havde kommunen rådighed over ca. 46.800.000 kr. fra tidligere års uforbrugte rammer til private udlejningsejendomme.

Bygge- og Teknikforvaltningen har herefter overfor Bygge- og Teknikudvalget indstillet en fordeling af midlerne til ansøgerne. Bygge- og Teknikudvalget vedtog i mødet den 19. juni 2002 (BTU 335/02) forvaltningens indstilling.

Med uændret lovgivning m.v. vil investeringsrammen på landsbasis for år 2003 til Aftalt Boligforbedring udgøre 400 mio. kr. fordelt med 300 mio. kr. til private udlejningsejendomme og 100 mio. kr. til private andelsboligforeninger.

Forvaltningen vurderer, at der med uændrede vilkår for år 2003 ville være mulighed for, at kommunen tildeles et beløb på ca. 230 mio. kr. fordelt med 175 mio. kr. til private udlejningsejendomme og 57 mio. kr. til private andelsboligforeninger, svarende til kommunens investeringsramme for år 2002.

Dette er noget over kommunens relative andel på ca. 40 %, og er baseret på, at en række kommuner ikke benytter sig af ordningen.

Såfremt ændringsloven vedtages, udgår de beløb, der vedrører private andelsboligforeninger.

Forvaltningen finder fortsat, at midlerne til Aftalt Boligforbedring i stort omfang bør anvendes i byfornyelsesområderne. Herudover bør midlerne anvendes i kvarterløft-områderne og i øvrigt til fremme af kommunens boligpolitiske målsætninger, samt til opfyldelse af Trafik- og miljøhandlingsplanens boligbestræbelser.

Kommunen skal – når kriterierne er vedtaget – bekendtgøre kriterierne. Bekendtgørelsen skal finde sted senest den 15. januar 2003. Bekendtgørelsen skal foretages på den måde, hvorpå kommunen normalt bekendtgør sine beslutninger.

I januar 2002 annoncerede Plan & Arkitektur kriterierne i alle lokalaviser i kommunen herunder Søndagsavisen. Annoncen fyldte ca. 1 A-4 arks størrelse, og den samlede udgift var 95.531,47 kr. + moms. Det foreslås, at annoncen i 2003 ligeledes begrænses til et A-4 arks størrelse, og at annonceringen fortsat foretages i alle lokalblade herunder Søndagsavisen. Kriterierne offentliggøres herudover på Plan & Arkitekturs hjemmeside.

Erhvervs- og Boligstyrelsen har den 7. oktober 2002 fremsendt et forslag om ændring af byfornyelsesloven, der blandt andet omhandler tilskudsordningen aftalt boligforbedring. Forslaget går ud på, at private andelsboligforeninger med virkning fra den 1. januar 2003 ikke længere er omfattet af tilskudsordningen.

Forslaget omhandler endvidere en afkortning af støtteforløbet fra 15 år til 9 år, og forvaltningen finder, at der er meget stor sandsynlighed for, at denne afkortning vil medføre, at rammerne til private udlejningsejendomme ikke kan opbruges, idet ejerne må forudses at få problemer med at motivere lejerne til at indgå aftale om aftalt boligforbedring.

Forvaltningen vil i samarbejde med Grundejernes Investeringsfond og SBS Byfornyelse udarbejde en brochure om tilskudsordningens muligheder m.v. Brochuren vil blive udsendt til de private ejendomsejere, der betaler hensættelser til Grundejernes Investeringsfond. Udsendelsen vil ske primo 2003 inden ansøgningsfristens udløb den 1. maj 2003.

Forslaget om ændring af byfornyelsesloven skal behandles af Folketinget i indeværende år, og forvaltningen anmoder derfor om bemyndigelse til at foretage de nødvendige ændringer af dele af annoncen om kriterierne for år 2003, såfremt lovændringen vedtages af Folketinget. Kriterierne foreslås dog ikke ændret, selvom Erhvervs- og Boligstyrelsens forslag bliver vedtaget af Folketinget. Imidlertid vil de 7 kriterier så kunne samles til 3.

Forvaltningen har vurderet de vedtagne kriterier i relation til de fremsendte ansøgninger for år 2002. Herudover har man vurderet kriterierne i relation til den gennemførelse, der indtil videre har fundet sted for ejendomme med reservationer for 1999 og år 2000.

Kriterium 1, støjisolering. Selvom der har været en betydelig interesse for kriterium 1, støjisolering finder man ikke anledning til at foreslå et stærkt øget beløb hertil på bekostning af andre arbejder. Beløbet har i år været passende i den forstand, at alle ansøgere med et støjniveau på over 63,2 dB har kunnet imødekommes. Det foreslås derfor, at der fortsat afsættes ca. 10 % af den forventede ramme til dette kriterium, d.v.s. 24 mio. kr.

Kriterium 2-4, lejlighedssammenlægninger, ekspansion af boliger op i tagetagen og konvertering af erhverv til boliger anvendes til at forfølge boligpolitiske målsætninger, hvilket forvaltningen finder bør videreføres i år 2003.

Da de ansøgninger, der kunne imødekommes svarede til de afsatte 28 mio. kr., finder forvaltningen, at der næste år bør afsættes samme andel til kriterium 2-4, d.v.s. 28 mio. kr. Af samme årsag foreslås arealbegrænsningen i denne støtteform på 150 m² ved lejlighedssammenlægninger fjernet, hvilket er i overensstemmelse med kommunens boligpolitiske målsætninger om tilvejebringelse af flere familieboliger.

Kriterium 5, beliggenhed i nuværende og udpegede byfornyelsesområder, er indført for at give en besparelse på de statslige rammer til tung byfornyelse; det vil sige indsats efter byfornyelseslovens § 11, stk. 1. Forvaltningen vurderer fortsat, at midlerne til aftalt boligforbedring bør anvendes til at understøtte den tunge byfornyelse.

Efter vedtagelsen i Borgerrepræsentationen den 12. juni 2002 (BR 331/02) af indstilling om de kommende års byfornyelse er der nu 11 karreer, der er udpeget som kommende byfornyelseskarreer, jfr. vedlagte kortbilag.

Kriterium 6, beliggenhed i kvarterløftområde foreslås opretholdt uændret, idet der er en forpligtelse til at understøtte kvarterløftbestræbelserne med andre bevillinger.

Kriterium 7, installationsmangler, svampeskader, funderingsproblemer, energibesparende foranstaltninger og klimaskærm gererelt foreslås ligeledes opretholdt. Udvidelsen af dette kriterium i år 2001 var en succes i forhold til år 2000, hvor kommunen ikke modtog mange ansøgninger fra private udlejningsejendomme.

De krav/betingelser jf. nedenfor, der i øvrigt er knyttet til kriterierne skønnes hensigtsmæssige og foreslås opretholdt uændret. Herudover foreslår forvaltningen, at alle arbejder i henhold til tilskudsordningen skal gennemføres i overensstemmelse med kommunens retningslinier i pjecen "Miljøorienteret byfornyelse og nybyggeri".

Forvaltningen skal på denne baggrund foreslå følgende kriterier for prioriteringen i 2003:

1. Ejendomme, beliggende langs veje, der i Trafik- og Miljøplanen er udpeget som særligt støjplagede, og hvor der ønskes gennemført støjbeskyttende foranstaltninger mod gade i form af vinduesudskiftninger og støjværn med videre.

Kommunen rummer i dag omkring 15.000 boliger med et biltrafikalt støjniveau over 70 dB(A) og over 50.000 boliger med en støjbelastning på 65 – 70 dB(A). Indsatsen bør først og fremmest tilgodese de mest støjbelastede boliger beliggende langs kommunens overordnede vejnet.

Der afsættes her en beløbsramme på op til 24 mio. kr. til denne prioritet. Af de 24 mio. kr. afsættes der 6 mio. kr. til private andelsboligforeninger, og de resterende 18 mio. kr. afsættes til private udlejningsejendomme.

2. Ejendomme uanset beliggenhed, hvis der foretages sammenlægning af små boliger.

Der kan normalt kun forventes støtte til udgifterne ved sammenlægningen, men såfremt alle eller næsten alle lejligheder sammenlægges, kan der forventes støtte til alle arbejder, der sædvanligvis udføres i forbindelse med en byfornyelsesbeslutning.

Denne prioritet er et led i realiseringen af kommunens boligpolitiske målsætninger.

3. Ejendomme uanset beliggenhed, hvis der foretages ekspansion af boliger op i tagetager.

Der kan forventes støtte til selve ekspansionen og til taget. Det vil dog være en betingelse, at projektet er økonomisk forsvarligt, og at udgiften pr. m² etageareal ikke overstiger nybyggeriets pris.

Denne prioritet er ligeledes et led i realiseringen af kommunens boligpolitiske målsætninger.

4. Ejendomme, hvor erhvervslejemål konverteres til eller tilbageføres til boligstatus.

Indsatsen omfatter i overensstemmelse med kommunens boligpolitiske målsætninger lejemål beliggende i områder, der planmæssigt ønskes anvendt til boligformål eller hvor boligandelen ønskes styrket, eksempelvis i dele af Indre By.

Der afsættes her en beløbsramme på op til 28 mio. kr. til prioritet 2 – 4. Af de 28 mio. kr. afsættes der 7 mio. kr. til private andelsboligforeninger, og de resterende 21 mio. kr. afsættes til private udlejningsejendomme.

5. Ejendomme, beliggende i nuværende eller udpegede byfornyelseskarreer.

Der kan forventes støtte til alle arbejder, der sædvanligvis udføres i forbindelse med en byfornyelsesbeslutning. Der opstår derved en mulighed for at mindske trækket på den ordinære ramme til den tunge byfornyelse.

6. Ejendomme, beliggende i de 5 kvarterløftområder.

Der kan ligeledes her forventes støtte til alle arbejder, der sædvanligvis udføres i forbindelse med en byfornyelsesbeslutning, men ejendommen må dokumentere, at der foreligger installationsmangler eller et opretningsbehov, der ikke kan forventes dækket uden støtte.

Kommunen er her forpligtet til at supplere op med midler i henhold til aftalen med regeringen om at understøtte kvarterløftprojekterne med andre bevillinger.

7. Ejendomme uanset beliggenhed med manglende wc, bad eller fjernvarme samt ejendomme med konstaterede råd- eller svampeskader eller funderingsmangler og tilsvarende, der truer ejendommens eksistens samt ejendomme, hvor der ønskes gennemført energibesparende foranstaltninger eller opretning af klimaskærm.

______________________________

Som nævnt ovenfor har Erhvervs- og Boligstyrelsen i forslag til ændring af byfornyelsesloven foreslået, at private andelsboligforeninger ikke længere skal være omfattet af tilskudsordningen. Såfremt Folketinget vedtager lovforslaget, finder forvaltningen, at kriterierne, der kun skal gælde for private udlejningsejendomme, kan sammenfattes til 3, da de beløbsmæssige begrænsninger for de enkelte kriterier ikke vurderes nødvendige med den interesse der erfaringsmæssigt er for støtteordningen. Det vil sige, at kriterium 1 – 4 kan slås sammen med kriterium 7.

Forvaltningen skal i så fald foreslå følgende ændrede kriterier for prioriteringen i 2003:

- støjbeskyttende foranstaltninger mod gade i form af vinduesudskiftninger og støj værn m.v. i ejendomme, beliggende langs veje, der i Trafik- og Miljøplanen er udpeget som særligt støjplagede,

Kriterium 1-3 er i prioriteret rækkefølge, men erfaringsmæssigt vil det være muligt at imødekomme alle ansøgninger fra 1. og 2. prioritet og de fleste eller alle efter 3. prioriteten. Det kan i denne forbindelse oplyses, at af de 220 mio. kr. til private udlejningsejendomme i kommunen, der i 2002 er tilbudt aftalt boligforbedring, er ca. 6 % beliggende i de udpegede byfornyelseskarreer og ca. 13 % til ejendomme i kvarterløftområderne.

For ejendomme beliggende i nuværende og udpegede byfornyelseskarreer samt for ejendomme beliggende i de udpegede kvarterløftområder gælder, at kommunen kan yde støtte til de arbejder kommunen normalt yder støtte til i forbindelse med den almindelige offentlige byfornyelse

___________________________

Generelt gælder, at der ved udvælgelsen vil blive lagt vægt på, at der samtidig tilbydes udførelse af ustøttede arbejder.

Endvidere vil det være en betingelse, at ejendommens beliggenhed eller benyttelse ikke strider mod en fysisk planlægning i øvrigt, og projektet respekterer bygningens karakter og omgivelser og bevaringsmæssige hensyn, samt, at ejendommen efter arbejdets gennemførelse vil være stabiliseret, så den kan påregnes bevaret i mindst 40 - 50 år.

Herudover vil det være en betingelse, at de planlagte arbejder ikke strider mod de i kommunen gældende retningslinier for facader og skilte, og at arbejderne gennemføres i overensstemmelse med kommunens retningslinier i pjecen "Miljøorienteret byfornyelse og nybyggeri".

I det omfang der etableres badeværelser, er det et krav, at de udføres som tung konstruktion, jfr. SBI anvisning nr. 169 og 180.

De 11 kommende udpegede byfornyelseskarreer er følgende, jfr. de vedlagte kortbilag:

Tøndergade-karreen begrænset af Tøndergade, Sundevedsgade, Vesterbrogade og Amerikavej.

Sundevedsgade-karreen begrænset af Sundevedsgade, Enghavevej og Vesterbrogade.

De 4 karreer på Vesterbro begrænset af Dybbølsgade, Sønder Boulevard og Flensborggade.

Amerikavej-karreen begrænset af Amerikavej, Trøjborggade og Vesterbrogade.

Nørre Sideallé-karreerne begrænset af Nørre Allé, Ahornsgade, Poppelgade og Møllegade.

Ålandsgade-karreen, begrænset af Ålandsgade, Holmbladsgade og Geislersgade.

Runddel-karreen, begrænset af Fynsgade, Prinsesse Charlottes Gade, Jagtvej og Nørrebrogade.

De 5 kvarterløftområder er følgende, jfr. de vedlagte kortbilag:

Nord Vest-kvarteret (Femkanten) begrænset af Skoleholdervej, Støvnæs Allé, Rådvadsvej, Utterslev Torv, Utterslevvej og Frederikssundsvej.

Holmbladsgade-kvarteret begrænset af Prøvestensbroen, Prags Boulevard, Uplandsgade, Amagerbrogade, Brysselsgade, Frankrigshusene, Wittenbergsgade, Lergravsvej og Amager Strandvej.

Kongens Enghave-kvarteret begrænset af Enghavevej, Bavnehøj Allé, Hørdumsgade, Gåsebæksrenden, Scandiagade, Gamle Vasbygade.

Nord Vest-kvarteret (Nord-Vest) begrænset af Birkedommervej, Tomsgårdsvej, Hulgårdsvej, Borups Allé, Hillerødgade langs kommunegrænsen, baneterrænet op til Lygten, Bisiddervej og Frederiksborgvej.

Nørrebro Park-kvarteret begrænset af Nørrebrogade, Banen, Lundtoftegade, Ågade langs kommunegrænsen og Jagtvej.

De arbejder, der sædvanligvis udføres i en byfornyelsesbeslutning i Københavns Kommune, tager sigte på følgende:

• at bygningerne istandsættes, så de er tætte og hele på tag og facader og er holdbare i 40-50 år,
• at bygningerne er forsynet med centralvarme forberedt for lavtemperatur og tilsluttet fjernvarmenettet,
• at bygningerne er isolerede (termovinduer eller forsatsrammer, isolering af vinduesbrystninger samt mod kælder og tag),
• at afhjælpe sundheds- og brandfare og herunder som et minimum, eget toilet med håndvask i hver lejlighed,
• at bygningerne har tidssvarende og ressourcebesparende installationer og armaturer,
• at boligerne, hvor det ønskes, forsynes med bad og moderniserede køkkener. Køkkener moderniseres dog alene, hvor forholdene nødvendiggør det og
• at boligerne har adgang til grønne opholdsarealer eller forsynes med altaner, hvor det bygningsmæssigt er muligt.

Tilskudsordningen er en ren statslig støtteordning, som blot administreres af kommunen.

Gennemførelsen af omhandlede sager skønnes at give en belastning på den kommunale økonomi på følgende områder:

Det forventes, at der kan blive tale om at foretage midlertidig eller permanent genhusning i enkelte sager. Omfanget af genhusning afhænger af omfanget af de arbejder, der foretages på ejendommen. Genhusning vil f.eks. ikke være nødvendig, såfremt der kun udføres tag/fagarbejder, mens genhusning anses for at være nødvendig ved f.eks. etablering af nyt badeværelse og udskiftning af køkkener. Endvidere kan der blive tale om genhusning, hvor forbedringsarbejderne indebærer huslejestigninger på over 86 kr./m² på årsbasis. Den samlede udgift til midlertidig og permanent genhusning skønnes at kunne udgøre op til i størrelsesorden 2 mio. kr. Udgifter til genhusning er refusionsberettigede udgifter, hvortil staten yder 50 % refusion.

Det skønnes, at det er muligt at kunne indpasse beslutningen i den beløbsramme, der på Plan & Arkitekturs afsnit af investeringsoversigten for 2003-2006 er afsat til byfornyelsesformål konto 00.25.3.01.

Kassemæssig dækning anvises af de på budgettet for 2003 under 44010 Plan & Arkitektur konto 0.15.3 til byfornyelse og boligforbedring optagne rådighedsbeløb og af de på budgetterne for de følgende år til samme formål forventede rådighedsbeløb.

Budgetansvarlig institution: Plan & Arkitektur.

Miljøvurdering

11 kortbilag visende de 11 kommende udpegede byfornyelseskarreer samt afgrænsningen af kvarterløftområderne Nord Vest-kvarteret (Femkanten), Holmbladsgade-kvarteret, Kongens Enghave-kvarteret, Nord Vest-kvarteret (Nord-Vest) og Nørrebro Park-kvarteret.

Jens Ole Nielsen