Redegørelse for igangsættelse af lokalplanarbejde for området afgrænset af Tuborgvej, Emdrupvej, jernbanens terræn samt Søborghusrenden ("Lundedalsvej") med tilhørende forslag til tillæg til Kommuneplan 1997

DAGSORDEN

for ordinært møde onsdag den 30. august 2000

18. Redegørelse for igangsættelse af lokalplanarbejde for området afgrænset af Tuborgvej, Emdrupvej, jernbanens terræn samt Søborghusrenden ("Lundedalsvej") med tilhørende forslag til tillæg til Kommuneplan 1997

BTU 378/2000 J.nr. 611:217.0001/00

Bygge- og Teknikforvaltningen og Økonomiforvaltningen fremsender nærværende redegørelse til Bygge- og Teknikudvalgets og Økonomiudvalgets drøftelse med henblik på udarbejdelse af et lokalplanforslag med tilhørende tillæg til Kommuneplan 1997 for ovennævnte område i bydelen Ydre Østerbro.

Bygge- og Teknikforvaltningen har modtaget anmodning om udarbejdelse af lokalplan for et område nordvest for Lundebakken med henblik på opførelse af boligbebyggelse og bebyggelse til serviceerhverv/undervisning. Der er endvidere forespurgt om, hvorvidt området sydøst for Lundebakken vil kunne anvendes til forskellige former for undervisning.

De omhandlede anvendelser vil ikke fuldt ud kunne tilvejebringes inden for kommuneplanens nuværende rammebestemmelser for lokalplanlægning, der fastlægger området til såvel boliger og serviceerhverv (C1) som blandet erhverv (E1). Gennemførelse af den foreslåede lokalplan forudsætter således et kommuneplantillæg.

Området rummer to mindre boligenklaver og har herudover tidligere været anvendt til forskellige former for fremstillingserhverv, oplagspladser m.m. I løbet af de seneste årtier er flere af erhvervsbygningerne taget i brug til forskellige former for undervisning. På denne baggrund og foranlediget af ovennævnte aktuelle henvendelse finder forvaltningen, at der er behov for en stillingtagen til områdets fremtidige anvendelse og bebyggelsesmuligheder – især da området har en attraktiv beliggenhed med hensyn til både rekreative muligheder og trafikal tilgængelighed. Det tilstræbes, at et lokalplanforslag med tilhørende kommuneplantillæg forelægges udvalgene og Borgerrepræsentationen i løbet af dette efterår.

Det påtænkte lokalplanområde og dets omgivelser ses på det som bilag 1 vedlagte luftfoto.

Hovedparten af området nordvest for Lundebakken anvendes i dag af Emdrup Savværk & Træhandel ApS, der forventes at flytte derfra. Flere tidligere erhvervsbygninger i området sydøst for Lundebakken er i de senere år indrettet til forskellige former for undervisning. Plandirektoratet har ført en række drøftelser med interessenter i området, herunder KHR A/S arkitekter, Monberg & Thorsen A/S samt DSB. På baggrund af disse forventninger om store omdannelser i området i de kommende år er det efter forvaltningens opfattelse ønskeligt med en planlægningsmæssig afklaring af de fremtidige bebyggelses- og anvendelsesmuligheder. Med udgangspunkt i forholdene i området således som de beskrives i det følgende skal det foreslås, at lokalplanområdet afgrænses af Tuborgvej, Emdrupvej, jernbanens terræn og Søborghusrenden, jf. bilag 1 og 2.

Området omfatter i alt ca. 26.000 m² grundareal, hvoraf DSB ejer ca. 14.000 m² og Københavns Kommune i alt ca. 7.000 m². Det samlede etageareal er på ca. 4.000 m², og området er således meget ekstensivt bebygget, jf. bilag 2.

En stor del af området anvendes af Emdrup Savværk & Træhandel ApS, som dels ejer arealet ved Lundebakken/Lundedalsvej, dels anvender en stor del af de af DSB og Københavns Kommune ejede arealer i den nordlige del af området. Bebyggelsen på disse arealer består på grund af den særlige funktion kun af et par store staklader samt enkelte mindre skure.

Arealerne langs jernbanen rummer en noget forfalden, blandet skur- og garagebebyggelse, som bl.a. rummer et hegnsfirma, brevdueforeninger, m.m.

Rækkehusbebyggelsen i områdets sydlige del består af 9 toetagers rækkehuse, opført i 1947, der i 1997 af Ejendomsselskabet TOR I/S er solgt til beboerne. I 1999 er der gennemført en udstykning af ejendommen i 9 parceller samt et fællesareal. Vejadgang til hver af de 9 boliger er i forbindelse med udstykningen sikret ved tinglyst deklaration om et udlæg til privat fællesvej langs ejendommenes østskel med udkørsel til Lundedalsvej. Bebyggelsesprocenten for rækkehusene varierer fra 32 til 40 (inklusive andel af vej og fælles grønning).

Emdrup Savværk & Træhandel ApS planlægger at ophøre med virksomheden i området og ønsker at sælge grunden, ligesom såvel DSB som Københavns Kommune agter at afhænde deres arealer.

På den baggrund er der for arealerne i området, bortset fra rækkehusbebyggelsen, af KHR A/S arkitekter og Monberg & Thorsen A/S udarbejdet et skitseforslag til bolig- og erhvervsbebyggelse, jf. bilag 3. Boligbebyggelsen i den nordlige del er udformet som 4 koblede dobbelt-punkthuse hver i 2 etager med tagetage. Det samlede boligetageareal er på ca. 7000 m². Boligbebyggelsen ønskes eventuelt opført som privat finansierede ungdomsboliger af hensyn til de nærliggende uddannelsesinstitutioner. Erhvervsdelen øst for den eksisterende rækkehusbebyggelse er udformet som en krum fløj i 4 etager til serviceerhverv/undervisning. Langs Emdrupvej og jernbanens terræn, vest for rækkehusene, er foreslået en sammenhængende eller i 2 fløje opdelt bebyggelse i 2 etager ligeledes til serviceerhverv/undervisning. Det samlede erhvervsetageareal er på ca. 7.000 m².

Området rummer et grundareal på små 23.000 m², hvoraf staten ejer ca. en tredjedel, mens resten – bortset fra mindre arealer ved Søborghusrenden – ejes af private grundejere.

Bebyggelsen består af en række større erhvervsbygninger samt en enkelt boligbebyggelse og er overvejende placeret mod Emdrupvej. Det samlede etageareal er på ca. 17.000 m², og bebyggelsesprocenten for området som helhed er på ca.75.

Den tidligere Radiometer-bebyggelse, Emdrupvej 72, er den mest dominerende bebyggelse i området. Den er i 4 etager og er oprindeligt opført til kontorer og fabrikation. I 1998 er den indrettet til forskellige former for undervisning for Danmarks Lærerhøjskole, Den Grafiske Højskole og Danmarks Pædagoghøjskole.

Ejendommen, Emdrupvej 54, rummede tidligere renseri- og farverivirksomhed. Bygningen er i 4 etager med en række 1 etages supplementsbygninger. Danmarks Lærerhøjskole anvender i dag denne bebyggelse.

Herudover rummer området en boligbebyggelse i 3 etager på ejendommen Emdrupvej 56-68. Bebyggelsen er opført i 1937 og indeholder 45 overvejende mindre boliger.

På ejendommen Emdrupvej 70, ligger en større 1- og 2-etages værktøjsfabrik, der miljømæssigt hører til forureningsklasse 3 – uvæsentlig forurening – med 50 m's afstandskrav til boliger og anden forureningsfølsom anvendelse. Ved Tuborgvej 152 ligger en mindre servicestation.

I henhold til rammebestemmelserne for lokalplanlægning i Kommuneplan 1997 er området nordvest for Lundebakken fastlagt til boliger og serviceerhverv, såsom administration, liberale erhverv, butikker, hoteller, erhvervs- og fritidsundervisning, samt håndværk og andre virksomheder, der naturligt kan indpasses i området (C1-område), se bilag 4. Endvidere kan der indrettes kollektive anlæg og institutioner samt andre sociale, uddannelsesmæssige, kulturelle og miljømæssige servicefunktioner, der er forenelige med anvendelsen til boliger og serviceerhverv. Den maksimale bebyggelsesprocent er 110, det maksimale etageantal eksklusive tagetage er 5, og friarealprocenten for boliger og erhverv skal være henholdsvis 60 og 15.

Området sydøst for Lundebakken er fastlagt til lettere industri-, værksteds-, håndværks-, lager-, engros- og transportvirksomhed med dertil hørende administration og lignende samt til serviceerhverv, såsom administration, liberale erhverv, erhvervs- og fritidsundervisning, samt andre virksomheder, der naturligt kan indpasses i området (E1-område). Endvidere kan der tillades virksomheder af offentlig/almen karakter, såsom tekniske anlæg samt institutioner og andre sociale, uddannelsesmæssige og kulturelle servicefunktioner, der er forenelige med anvendelsen til blandet erhverv. På hver ejendom kan det, hvis det er miljømæssigt forsvarligt, tillades, at der opføres eller indrettes enkelte boliger for indehaver, bestyrer, portner eller andre personer med lignende tilknytning til virksomheden. Den maksimale bebyggelsesprocent er 110, det maksimale etageantal eksklusive tagetage er 5, den maksimale bygning shøjde 20 m og friarealprocenten skal være 15.

Langs syd- og vestsiden af Søborghusrenden er der som led i et overordnet sammenhængende cykelrutenet planlagt en grøn cykelstiforbindelse med gangsti i 6½ m's bredde. Forslag til dette overordnede net er drøftet af Bygge- og Teknikudvalget i mødet den 2. februar 2000.

Ved Lundedalsvej, bl.a. på ejendommene matr.nr. 930 og 1033 Emdrup, København, jf. bilag 2, ligger resterne af den såkaldte "Spærredæmning ved Emdrup", der etableredes i 1880'erne som et led i den københavnske landbefæstning. Som synlig rest af et forsvarsanlæg omfattes spærredæmningen af Naturbeskyttelseslovens bestemmelse om fortidsminder og deres beskyttelseslinier.

Søborghusrenden, der udgør lokalplanområdets nordlige begrænsning, er omfattet af Naturbeskyttelseslovens bestemmelser om vandløb og beskyttelseszoner omkring disse.

Udkast til lokalplan for området vil derfor blive forelagt Skov- og Naturstyrelsen, henholdsvis Kulturhistorisk Kontor og Landskabskontoret.

Af bilag 1 og 5 fremgår det, at Søborghusrenden, der forløber langs hele nordsiden af lokalplanområdet, udgør en fremtrædende del af områdets struktur. Søborghusrenden tjener overordnet til at lede vand fra Utterslev Mose til Emdrup Sø, men den udgør samtidig et attraktivt grønt element, som i sit videre forløb har forbindelse dels til Utterslev Mose, Emdrupparkens Idrætsanlæg m.m., dels til arealerne omkring Emdrup Sø. Den rekreative værdi af området kan øges betydeligt, såfremt friarealerne inden for lokalplanområdet placeres og udformes i et samspil med Søborghusrenden og dens tilhørende beplantning, og når der etableres offentlig stiforbindelse langs Søborghusrenden med forlængelser mod vest og - med en krydsning af Tuborgvej - mod øst, jf. bilag 5.

Som det ses, er lokalplanområdet på flere sider omgivet af åbne, grønne områder - dels villakvarterer, dels Emdrup Sø, idrætsanlæg og nyttehaver. Forvaltningen finder, at sådanne kvaliteter taler for, at området, som i dag overvejende er præget af erhvervsbebyggelse, i højere grad end foreslået kan udnyttes til boligbyggeri, jf. afsnittet Lokalplanudarbejdelse.

Som det fremgår af afsnittet Baggrund er der allerede sket en væsentlig etablering af undervisningsformål i området sydøst for Lundebakken, og det må forventes, at der vil være ønske om yderligere udbygning med undervisningsinstitutioner. Man finder det derfor rigtigt, at placering af denne type funktioner i et vist omfang tilgodeses i den fremtidige udbygning af området.

Lokalplanområdet er velforsynet med kollektiv trafik. Emdrup Station (S-tog) ligger inden for en afstand af ca. 300 m, og på Emdrupvej og Tuborgvej kører for tiden fem buslinier.

Også tilgængeligheden for den individuelle vejtrafik er god, idet de tilgrænsende veje er overordnede: Emdrupvej er fordelingsgade og Tuborgvej er - som en del af Ring II - en regional vej med direkte forbindelse til Helsingørmotorvejen, jf. bilag 5.

Lokalplanudarbejdelse

På baggrund af ovenstående foreslås et lokalplanforslag udarbejdet efter følgende retningslinier.

Anvendelse, jf. bilag 6:

• Den nordvestlige del af området, område I, som har en attraktiv beliggenhed omgivet af villaområder og tæt på rekreative funktioner fastlægges til boligformål. Den nuværende rækkehusbebyggelse forudsættes bibeholdt.
• Den sydøstlige del af området, område II, fastlægges til boliger og serviceer-hverv/undervisning. Underområde A foreslås anvendt til serviceerhverv med mulighed for udvidelse af den eksisterende bebyggelse ved Emdrupvej, dels i begrænset omfang langs vejen, dels mod nord langs Søborghusrenden. Den nordlige del, som skyder sig ind i boligområdet kan alternativt anvendes til boliger i sammenhæng med den øvrige boligbebyggelse i område I. Underområde B foreslås reserveret til boliger, idet der i dag ligger en boligbebyggelse af en sådan alder og kvalitet, at den forudsættes opretholdt, og da arealet ned mod Søborghusrenden skønnes velegnet til boligformål. Underområde C fastlægges på grund af beliggenheden mod de trafikerede veje, Tuborgvej og Emdrupvej, til serviceerhverv/undervisning.
• I begge områder vil der kunne tillades placeret mindre, lokale offentlige institutioner m.v.
• Søborghusrenden fastlægges som et offentligt rekreativt strøg gennem området.

Bebyggelsesstruktur, jf. illustrationsskitse bilag 7:

• Boligbebyggelsen i område I fastlægges under hensyntagen til de omgivende områders åbne og grønne karakter som kæde- eller rækkehusbebyggelse, punkthuse og lignende i maksimalt 2½ etage. Der forudsættes en forholdsvis åben bebyggelse, og bebyggelsesprocenten fastsættes til maksimalt 40. I lokalplanen vil der blive fastlagt byggefelter. I den nordligste del vil der kunne opføres en punkthusbebyggelse med udgangspunkt i det foreliggende skitseforslag. Den nuværende rækkehusbebyggelse forudsættes som nævnt opretholdt.
• Den fremtidige bebyggelse i område II må tage udgangspunkt i den nuværende bebyggelses placering overvejende langs Emdrupvej. Der fastlægges en randbebyggelse som en primær bebyggelsesmæssig "bræmme" mod Emdrupvej og Tuborgvej, hvorved der bl.a. opnås en beskyttelse af området mod vejstøj. Fra denne randbebyggelse langs Emdrupvej åbner bebyggelsen sig som "fingre" ned mod Søborghusrenden og muliggør derved det bedst mulige samspil mellem det offentlige stiområde langs Søborghusrenden og de private rekreative arealer, ligesom der med den gavlvendte bebyggelse opnås en åbenhed mod den overfor liggende villabebyggelse. I underområde A forventes den nuværende bebyggelse på Emdrupvej 72 bibeholdt, og der kan ske en forlængelse af randbebyggelsen mod vest, som dog må være så begrænset, at der ikke opstår væsentlige skyggegener f or rækkehusbebyggelsen. Mod øst kan der ske en større udvidelse, eventuelt ved påbygning på den nuværende bebyggelse. Udformningen af bebyggelsen i den nordlige ende af underområdet har været særligt drøftet med de tidligere nævnte interessenter, jf. afsnittet Baggrund. Såfremt der bliver tale om en erhvervs-/undervisnings-bebyggelse finder man, at bebyggelsen kan opføres som én bygning, der med den givne placering bør udformes, så den følger Søborghusrendens krumning, men dog gives en opløst form, der danner overgang mellem punkthusbebyggelsen mod nord og den gavlvendte bebyggelse mod øst. Højden bør relatere sig til den øvrige erhvervsbebyggelse i området, men bør ikke overstige 4 etager. Såfremt der bliver tale om en boligbebyggelse på dette sted, må denne med hensyn til bebyggelsens form, bygningshøjde m.v. udfor mes i overensstemmelse med de beskrevne bebyggelsesprincipper i område I. I underområde B forudsættes nybyggeriet udformet som længer, der udgår fra den bibeholdte boligbebyggelse mod Emdrupvej. Derved opnås en god bebyggelsesform med øst-vestvendte facader, som giver mulighed for en god boligindretning og samtidig muliggøres gode friarealer mellem længerne.I underområde C skal bebyggelsen ved hjørnet af Emdrupvej og Tuborgvej udformes som en samlet bebyggelse langs vejene for at opnå den bedste beskyttelse af de bagvedliggende områder mod vejstøj m.v. Bebyggelsesprocenten vil for område II som helhed blive fastsat til maksimalt 110, og bebyggelsen må opføres i højst 3-4 etager.

• I "Bydelsatlas Bispebjerg", der i 1991 udsendtes af Miljøministeriet, Planstyrelsen, i samarbejde med Københavns Kommune, er kun villaen Emdrupvej 54, der i dag benyttes af Danmarks Lærerhøjskole, klassificeret med "Høj bevaringsværdi" (skalatrin 3), jf. bilag 2. Villaen tænkes dog på baggrund af ovenstående betragtninger ikke lokalplanmæssigt fastlagt som bevaringsværdig, da den med sin placering i stor afstand fra Emdrupvej og Tuborgvej skønnes at være en hindring for opnåelse af en optimal fremtidig bebyggelsesstruktur.

Trafikstrukturen, jf. bilag 6 og 7:

• Området trafikbetjenes overvejende fra Emdrupvej. Den nuværende Lundebakken, som har et uhensigtsmæssigt forløb i forhold til en fremtidig bebyggelse af området, vil kunne nedlægges og erstattes af en forbindelse længere mod øst som principielt angivet på tegningen. Området betjenes endvidere via Lundedalsvej og den nuværende broforbindelse over Søborghusrenden.

• Langs Søborghusrenden fastlægges en offentlig stiforbindelse for fodgængere. Denne søges fremover givet de bedst mulige forbindelser videre til de tilstødende rekreative områder, f.eks. via den eksisterende forbindelse mod vest under banen. Samtidig må der søges den størst mulige integration mellem det offentlige rekreative strøg i Søborghusrenden og områdets private friarealer. Dog må der i forbindelse med boligbebyggelserne etableres beplantningsmæssige forhold, som sikrer en vis beskyttelse af boligernes opholdsarealer.

På bilag 7 er som eksempel vist en mulig fremtidig bebyggelse, som er udformet i overensstemmelse med de beskrevne lokalplanretningslinier. På denne illustrationsskitse er angivet de dele af den eksisterende bebyggelse, som skønnes at være af en sådan kvalitet og fremtidig anvendelighed, at de forudsættes bibeholdt, hvorved ca. 5.000 m² erhvervsetageareal fjernes. Den viste bebyggelse vil muliggøre nybyggeri, af størrelsesordenen 24.000 m². Hvis hele område A anvendes til erhverv, kan der opføres ca. 11.000 m² nye boligetageareal, mens der vil være mulighed for yderligere ca. 4.000 m², hvis den nordlige del af område A anvendes til boliger. Med en lejlighedsstørrelse på ca. 100 m² kan der således bygges 110 henholdsvis 140 store familieboliger.

Det ovenfor nævnte ønske om mulighed for opførelse af privat finansierede ungdomsboliger i den nordlige del af område I er – uanset overvægten af små boliger i kommunen som helhed – begrundet med beliggenheden nær store undervisningsinstitutioner, stationsnærheden og beliggenheden i et overvejende villapræget område. Omvendt vil etablering af ungdomsboliger være i modstrid med det offentliggjorte debatoplæg om boligpolitisk strategiplan, hvoraf fremgår, at boligudviklingen skal præges af større boliger med en attraktiv beliggenhed. Ved en udbygning af lokalplanområdet vil der fremover på grund af beliggenheden, den blandede anvendelse og den skitserede bebyggelsesform kunne skabes et nyt byområde, som kan rumme fine boligmæssige kvaliteter.

De beskrevne lokalplanbestemmelser forudsætter en ændring af de eksisterende rammer for lokalplanlægningen i henhold til Kommuneplan 1997, jf. bilag 4. Som angivet på bilag 6 forudsættes lokalplanens underområde I fastlagt til boligformål (B1-område) og underområde II til boliger og serviceerhverv/undervisning (C1-område). Der vil således samtidig med lokalplanforslaget blive udarbejdet et tilhørende tillæg til Kommuneplan 1997.

Plandirektoratet har anmodet Miljøkontrollen om en udtalelse til afstandskrav til henholdsvis erhvervsbyggeri og boligbyggeri af hensyn til støj og vibrationer fra S-banestrækningen på det op til lokalplanområdet grænsende jernbaneterræn.

Miljøkontrollen har i den anledning med henvisning til Miljøstyrelsens vejledning nr. 1, 1997, om " Støj og vibrationer fra jernbaner" oplyst, at mindsteafstanden fra nærmeste spor til nybyggeri er 25 m. Det blev endvidere oplyst, at Miljøkontrollen vil være indstillet på at godkende en mindre afstand ved erhvervsbyggeri, såfremt det kan dokumenteres ved måling, at grænsen for vibrationer på 75 dB (KB-vægtet accellerationsniveau) som angivet i Miljøstyrelsens "Retningslinier for måling og vurdering af vibrationer i det eksterne miljø", 1983, kan overholdes.

I øvrigt er det fra Miljøkontrollen oplyst, at den eksisterende fabrik, Emdrupvej 70, medfører afstandskrav til forureningsfølsom bebyggelse på 50 m.

1. Luftfoto af lokalplanområdet
2. Nuværende ejerforhold for området nordvest for Lundebakken samt bebyggelse med høj bevaringsværdi
3. Situationsplan med forslag til nybebyggelse udarbejdet af KHR arkitekter
4. Nuværende rammer for lokalplanlægningen i Kommuneplan 1997
5. Struktur/anvendelse i kvartererne, der omgiver lokalplanområdet
6. Sammenfatning af lokalplanbestemmelser
7. Illustrationsskitse med eksempel på bebyggelse efter lokalplanens retningslinier

Bjarne Winge Jens Jacobsen