Dispensation fra lokalplan nr. 261 "Provstevej" i forbindelse med opførelse af plejeboliger for multihandicappede mv.

DAGSORDEN

for ordinært møde onsdag den 30. august 2000

14. Dispensation fra lokalplan nr. 261 "Provstevej" i forbindelse med opførelse af plejeboliger for multihandicappede mv.

BTU 385/2000 J.nr. 611:166.0003/00

Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller, at Bygge- og Teknikudvalget godkender,

Bygge- og Teknikudvalget tiltrådte den 10. maj 2000 (BTU 225/2000) en indstilling om godkendelse af et projekt til opførelse af bebyggelsen "Provstegården" samt til-sagn om støtte hertil.

Som det fremgik af sagsfremstillingen forudsatte projektet vedrørende bebyggelsesprocent, etageantal, skrå hjørneafskæring og kviste i tagetagen dispensationer fra den gældende lokalplan nr. 261 "Provstevej" samt byggelovsmæssig dispensation om højde og afstand til skel. Dispensationerne kunne dog først meddeles efter forudgående naboorientering, idet forvaltningen som udgangspunkt kunne anbefale dispensationerne. Forvaltningens indstilling om støtte blev derfor givet under forbehold for efterfølgende tiltrædelse af de fornødne dispensationer efter gennemførelse af naboorientering.

Der er i forbindelse med naboorientering om dispensation fra lokalplan og ligeledes fornøden dispensation fra bygningslovgivningen modtaget fem skriftlige henvendelser fra omboende. Henvendelserne omhandler overskridelsen af bebyggelsesprocenten, bygningshøjden, manglende hjørneafskæring, bebyggelse i skel samt bemærkninger til facadeudformningen mod Theklavej.

Sagen forelægges for Bygge- og Teknikudvalget under hensyn til dens karakter, her-under at de modtagne henvendelser ud fra en samlet vurdering betragtes som væsentlige indsigelser, idet forvaltningen kan anbefale de beskrevne dispensationer på betingelse af, at skure i skel mod matr.nr. 6 kq, Utterslev opføres i terrænniveau med naboejendommen og i en maksimal højde på 2,5 m.

Familie- og Arbejdsmarkedsudvalget tiltrådte den 12. april 2000 en indstilling om principgodkendelse af opførelse af bebyggelsen "Provstegården" indeholdende 29 plejeboliger til multihandicappede samt serviceareal og dagcenter. Projektet er en del af den af Borgerrepræsentationen i mødet den 26. januar 1999 (BR 63/99) godkendte udbygningsplan for voksne udviklingshæmmede. Som led i planen hjemtages ca. 60 københavnere fra Københavns Amt inden for de næste år, og der skal etableres boliger m.v. til disse indbyggere. Bygge- og Teknikudvalget tiltrådte den 10. maj 2000 forvaltningens indstilling om over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen at anbefale godkendelse og støttetilsagn til bebyggelsen, som er udarbejdet af Bornebusch Tegnestue A/S for Boligselskabet AKB, København, afdeling 0602 og Københavns Kommune, Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen, for så vidt angår servicearealer og dagcenter.

Økonomiudvalget har i mødet den 20. juni 2000 tiltrådt, at der overfor Borgerrepræsentationen anbefales, at der gives den fornødne bevilling til projektet.

Projektet opføres som in-fill i en del af karréen Theklavej, Thoravej, Provstevej og Glasvej. Boliger med servicearealer opføres som en 3½ - 4 etages randbebyggelse med et skarpt hjørne på 90º mod Provstevej/Theklavej. Tagetagen udformes som en penthouse-etage med lav taghældning og lette facader. Penthouseetagen har tilbage-trukket facade mod gadesiden, medens den flugter de underliggende etager mod størstedelen af gårdsiden. Mod gårdsiden opføres en mindre 3-etages tilbygning, der af-trappes over 3 etager med tagterrasser. Mellem Thoravej 17 og 21 opføres dagcentret som en 2-etages randbebyggelse med fladt tag og elevatoroverbygning. Halvdelen af den øverste etage indrettes med væksthus og tagterrasse. Hele bebyggelsen er hævet ½ etage over terræn for at undgå indbliksgener.

De 2 bebyggelser er forbundet med en let 1-etages forbindelsesbygning i glas, som ligger på tværs af gårdarealet. I tilknytning til den ca. 104 m² store forbindelsesbyg-ning opføres et 68 m² stort væksthus.

Fra en port mod Provstevej etableres en rampe, som giver niveaufri adgang til bebyggelsens hovedindgang inde i gårdrummet. Herudover er der portadgang fra Theklavej og Thoravej. Der etableres trappeadgang til boligerne fra Provstevej. Denne trappe har forbindelse til en elevator, der har stop på alle etager inkl. p-kælder. Dagcentret forsynes også med elevator og får trappeadgang fra Thoravej samt adgang fra den interne forbindelsesgang.

Der etableres pergolaer langs adgangsveje i gårdrummet og som hegn i naboskel mod ubebyggede arealer. Åbne partier i pergolaerne til nabogrundene udfyldes med træhegn. I skel mod matr.nr. 6 kq, Utterslev, København tænkes opført 2 mindre skure på i alt 28 m².

Forbindelsesbygningen, pergolaerne, og væksthuset opdeler gårdrummet i små gård-haver, der er udformet over forskellige sansetemaer som duft, lyd m.v.

Bruttoetagearealet er i alt 2.897 m² inkl. porte, væksthuse, forbindelsesgang, over-dækket indgang, ventilationsrum i tagetage og fradrag på 5% (121 m²) af grundarealet jf. bygningsreglementets kap. 2.2.3, stk. 3a om overdækkede arealer, der ikke medregnes. Beregningen er jf. gældende regler ekskl. de 2 skure på 28 m². Grundens areal udgør 2.419 m² i henhold til ejendomsoplysninger. På baggrund heraf kan bebyggelsesprocenten for ejendommen beregnes til ca. 120.

Lokalplanens krav om parkeringsdækning opfyldes ved, at der etableres parke-ringskælder med tilkørsel fra Theklavej til 15 p-pladser og der tinglyses 11 p-pladser med "parkeringsdeklaration".

Bygningerne vil fremstå i mørkerøde, blødstrøgne teglsten med lette facader i pen-thouseetagen. Vinduer og yderdøre udføres af træ/alu. Porte samt solafskærm-ningslameller vil fremstå i træ.

Projektet afviger fra bestemmelserne med hensyn til bebyggelsesprocenten på 110 (§ 5, stk. 1) og for dele af bebyggelsen fra kravet om etager på højst 3½ (§ 5, stk. 3) samt kravene om skrå hjørneafskæring ved Provstevej/Theklavej (§ 4, stk. 7) og om udformningen af tagetagen med kviste (§ 6, stk. 3). Gennemførelse af projektet forudsætter derfor, at der meddeles dispensation herom fra lokalplanen.

Kommunen kan i henhold til planlovens § 19, stk. 1, meddele dispensation fra lokalplanen, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen.

Byggelovens § 8, stk. 1, bestemmer, at bebyggelse ikke må opføres nærmere skel mod anden grund end 2,5 m.

Ifølge Bygningsreglement 1995, kap. 3.3, stk. 1b, må ingen del af bebyggelsen have større højde i forhold til skel end 3 m + 0,65 x afstand til naboskel.

Kommunen kan ifølge byggelovens § 22, stk. 1, meddele dispensation fra bestemmelserne i bygningslovgivningen.

Forvaltningen har i perioden 12. juli til 14. august 2000 foretaget den i henhold til planloven og byggeloven forudsatte forudgående naboorientering, jf. bilag 1. Høringsfristen er forlænget som følge af sommerferien. Der er inden for tidsfristen modtaget fem henvendelser. Henvendelserne er fremlagt på borgmesterens kontor.

1. Skrivelse af 3. august 2000 fra EDR, Københavns Afdeling, Theklavej 26

Palle Kruse gør som underskriver for Experimenterende Danske Radioamatører, Radioamatørernes Hus, Theklavej 26 (naboejendom til Provstegården) indsigelser mod bebyggelsesprocenten på ca. 120, og at etageantallet er højere end 3½, idet dette skønnes at give skyggegener for især foreningens ejendom. Derudover kritiseres et manglende skråt afskåret hjørne mod Theklavej/Provstevej, hvilket påstås at ville give dårlige oversigtsforhold i krydset. Foreningen kan ikke godtage, at byggeriet kommer nærmere end 2,5 m til skel og overskrider højdegrænseprofilet i forhold til foreningens ejendom.

 

Bemærkning

Overskridelsen af bebyggelsesprocenten på 110 er for en stor del begrundet i ønsket om at knytte bebyggelsen langs Theklavej og bebyggelsen langs Thoravej sammen med en klimabeskyttet forbindelsesgang på tværs af grunden, og i ønsket om at etab-lere et klimabeskyttede uderum (væksthuse) på såvel terræn som på etagerne til de multihandicappede brugere. Lokalplanens § 5, stk. 7, giver mulighed for overskridelse af den maksimale bebyggelsesprocent, når det bl.a. er funktionelt begrundet. De klimabeskyttede arealer er særligt ønskelige af hensyn til den daglige komfort for de kommende multihandicappede brugere.

For så vidt angår etageantallet skal bemærkes, at etageantallet på 4 mod gårdsiden langs Theklavej og delvis mod gårdsiden langs Provstevej er begrundet i arbejdsfor-holdene for plejepersonalet, idet bebyggelsen ellers skulle udføres med skrå vægge i gangarealer. Dette kan betyde uhensigtsmæssige arbejdsstillinger for plejepersonalet under manøvrering af f.eks. rullestole og hospitalssenge.

Penthouseetagens udformning giver, jf. bilag B, en lavere bygningshøjde end, hvis bebyggelsen var udført med et saddeltag, som ikke ville kræve dispensation. Da solindfaldsvinklen er lav om eftermiddagen, er det bygningens totale højde og ikke facadehøjden, der bestemmer skyggelængden. Den øgede facadehøjde mod gård skønnes således ikke at medføre væsentligt forringede solforhold for de omboende i forhold til lokalplanens bestemmelser. Forvaltningen kan således anbefale, at der dispenseres for etagehøjden på 4 mod gård.

Opførelse af bebyggelse i skel er tilsidesat af lokalplanbestemmelserne jf. § 5, stk. 2 om overvejende sluttet randbebyggelse, hvilket også er den overvejende grund til skyggegenerne.

Opførelse af åben pergola i skel, bl.a. mod indsigers ejendom, er ikke bebyggelse i byggelovens forstand, men er omfattet af reglerne for hegn. Det forudsættes, at der forhandles indbyrdes mellem naboerne om udformningen af pergolaerne.

For så vidt angår oversigtsforholdene i forbindelse med den manglende skrå hjørneafskæring på hjørnet Theklavej/Provstevej skal bemærkes, at de planlagte plejeboliger er trukket tilbage til en arkitektonisk bestemt byggelinie, hvorved der opnås oversigtsforhold svarende til en 3 m hjørneafskæring mellem vejlinierne langs de to veje.

 

2. Skrivelse af 8. august 2000 fra Vibeke Drachmann, næstformand i AB Theklahus II, Theklavej 23, 1

Vibeke Drachmann, næstformand i AB Theklahus II, Provstevej 2D og 2E og Theklavej 25-27, hvor 2/3 af lejlighederne bliver genboer til Provstegården, gør som bestyrelsesmedlem og privatperson indsigelser mod det retvinklede hjørne af både trafikale og arkitektoniske grunde og mod penthouseetagen, som opfattes som en fuld etage. Det foreslås, at penthouseetagens facadelinie trækkes længere tilbage for ikke yderligere at reducere lysindfaldet i foreningens lejligheder. Trods indsigelserne tilkendegives, at man er glad og overrasket over bebyggelsen nydelige arkitektur og materialevalg.

 

Bemærkninger

Som bemærket under skrivelse nr. 1 giver det retvinklede hjørne ingen forringelser i de trafikale oversigtsforhold. Lokalplanens krav om en skrå hjørneafskæring på 3 m vurderes fremmed for bebyggelsens øvrige arkitektoniske fremtræden. Indvendigt vil et skråt hjørne begrænse fleksibiliteten i boligindretningen, hvilket vurderes uhensigtsmæssigt for de kommende beboere.

Penthouseetagen er ikke en fuld etage, da den er trukket tilbage fra facaden. Pen-thousetagens lave taghældning tillader et større lysindfald end et højere saddeltag med kviste, jf. bilag B, der ikke ville kræve dispensation.

 

3. Skrivelse af 10. august 2000 fra Peter Rotne på vegne af Ejerforeningen Thoravej 17

Peter Rotne, har på vegne af Ejerforeningen Thoravej 17 (naboejendom til bebyggelsens dagcenter) indgivet indsigelse til de skure, der påtænktes opført i skel mod ejerforeningens ejendom. På grund af terrænspring vil dette medføre en ca. 4 m høj "mur" mod vest, der vil begrænse solindfaldet i ejerforeningens haverum. Ejerforeningen kan acceptere et stakit i skel på højst 2,5 m og foreslår terrænnet fastholdt i niveau med ejerforeningens. Som alternativ foreslår ejerforeningen, at kommunen afholder udgifterne til at hæve dele af ejerforeningens have, hvilket ejerforeningen vurderer mere bekosteligt. Ejerforeningen anser i øvrigt Provstegården for et meget spændende projekt, der vil bidrage til at forskønne hele det tilstødende område, og forventer sig at blive gode naboer.

 

Bemærkninger

Skurene er placeret i skel for at opnå den bedst mulige indretning af Provstegårdens mest solbeskinnede gårdrum, men dette vil som omtalt af indsigeren på grund af ter-rænspringet medføre forøgede skyggegener for naboejendommen i eftermiddagsti-merne. Da ejerforeningen kan acceptere et stakit i skel på indtil 2,5 m skal forvalt-ningen anbefale, at ejerforeningens forslag til etablering af skure på terræn i niveau med naboejendommen, jf. bilag A, imødekommes. I den forbindelse flyttes den ud-vendige trappe mod dagcentret. Derved etableres niveaufri adgang fra Theklavej til skurene, hvorimod forbindelsen mellem Provstegårdens gårdrum og skurene bliver en åben trappe.

 

4. Skrivelse af 10. august 2000 fra Karen Geuther og Yvonne Hasselroth, Provstevej 8 tv. og 8 th.

Karen Geuther og Yvonne Hasselroth, beboere/ejere i naboejendommen på Provste-vej, har indsigelser til Provstegårdens etageareal på 4 mod gårdsiden (hvormed der må menes etageantal). Det frygtes, at ejendomsværdien vil falde ved opførelse af en så høj bygning som Provstegården direkte ind til skellet mellem de 2 ejendomme. Endvidere anføres, at byggeriet vil reducere solindfaldet og forringe brugsværdien kraftigt. Det pointeres, at man ikke er imod bebyggelsen som bofællesskab og dagtilbud for multihandicappede, men er imod Provstegårdens størrelse og placering direkte til skel.

 

Bemærkninger

Byggelovens bestemmelser om bebyggelse i skel er tilsidesat af lokalplanbestemmelser jf. § 5, stk. 2 om sluttet randbebyggelse. Provstegårdens udformning er her modificeret i forhold til højden på indsigernes ejendom, idet Provstegården mod skel og med en facadelængde på ca. 8 m opføres med en stor åben tagterrasse i stedet penthouseetage. Højdeforskellen mellem naboejendommen og tagterrassens brystning er ca. 3,5 m. Den væsentligste årsag til reduktionen i solindfaldet er selve nybyggeriet. Da byggeriet formodes at højne omgivelsernes generelle standard, synes frygten for et fald i ejendomsværdien ikke umiddelbart begrundet.

 

5. Skrivelse af 12. august 2000 fra Janne Wedenborg, Theklavej 27

Janne Wedenborg (genbo til Provstegården) protesterer mod meddelelse af dispensa-tion i forhold til bebyggelsesprocent, antallet af etager og deres udformning mod Theklavej samt 90⁰ skarpt afskåret hjørne. Det findes betænkeligt, at der endnu engang gives dispensation fra lokalplanvedtægterne i området. Indsigelsen forholder sig kritisk til det fremsendte materiale, som vurderes utilstrækkeligt. Endvidere findes facadens forløb mod Theklavej ikke varieret og vurderes at overstige målene i lokalplanens § 6, stk. 2. Afslutningsvis foreslås, at tomten bliver anvendt til nærrekreativt område som tidligere foreslået af beboerne.

Der henvises til bemærkninger til skrivelse nr. 1 vedrørende bebyggelsesprocent, etageantal og skarpt afskåret hjørne.

Facadeforløbet mod Theklavej er ikke opdelt i traditionel forstand, men vurderes at kunne inddeles i forskellige enheder i henhold til rammerne i lokalplanens § 6 stk. 2, som således vurderes overholdt.

Begrundelsen for at dispensere fra lokalplanen er hensynet til de handicappede brugere, som har ganske bestemte behov, der er søgt tilgodeset i arkitekturen.

Vedrørende utilstrækkeligt materiale skal bemærkes, at det er oplyst i naboorienteringen, at sagsmaterialet har ligget til gennemsyn i Nordre Byplankontor, hvortil man også kunne henvende sig telefonisk.

I henhold til planlovens § 19, stk. 1, jf. lokalplanens § 15, kan der dispensere fra bestemmelserne i en lokalplan, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen.

Forvaltningen kan anbefale, at der meddeles fornødne dispensationer fra lokalplanen ud fra de anførte begrundelser på betingelse af, at skure i skel mod nabobebyggelsen, Thoravej 17, matr.nr. 6 kq, Utterslev opføres i terrænniveau med naboejendommen og i en maksimal højde på 2,5 m.

A. Planudsnit og principskitse for terrænforhold mod Thoravej 17 (side 1 og 2)

B. Sammenlignende principssnit

C. Illustrationsmateriale fra naboorientering af 12. juli 2000 (side 1 – 4)

1. Naboorientering af 12. juli 2000

2. Modtagne skrivelser i forbindelse med naboorientering.

Jens Ole Nielsen