Dispensation fra lokalplan nr. 325 "Ørestad City Center" i forbindelse med bebyggelse med parkeringsdæk, butikslokaler, kontorer og konferencefaciliteter mv.

DAGSORDEN

for ordinært møde onsdag den 30. august 2000

13. Dispensation fra lokalplan nr. 325 "Ørestad City Center" i forbindelse med bebyggelse med parkeringsdæk, butikslokaler, kontorer og konferencefaciliteter mv.

BTU 377/2000 J.nr. 611:193.0003/00

Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller, at Bygge- og Teknikudvalget godkender,

Projektselskabet af 1.10.1996 (TK Development og Steen & Strøm, Danmark), der står for opførelsen af det regionale center "Field's" i Ørestad City i lokalplanens område I, og som har option på ca. 11.500 m² grundareal inden for område II, ønsker nu at udnytte dette areal, der er beliggende ud til Øresundsforbindelsen, til parkeringshus kombineret med butikslokaler, kontorer samt konferencefaciliteter i tilknytning til og arkitektonisk integreret i centeret. Arkitektfirmaet C.F. Møllers Tegnestue har for projektselskabet udarbejdet et skitseprojekt til byggeriet. Parkeringshuset ligger i umiddelbar forlængelse af biografkomplekset på hjørnet af Ørestads Boulevard. Det er bygherrens hensigt at tilvejebringe et markant skulpturelt forløb af bygningsvolumener, der understreges af materialer med ens stoflig karakter. Projektets gennemførelse forudsætter visse dispensationer fra lokal planens bestemmelser.

Bortset fra butikslokalerne, der er på ca. 850 m², er anvendelse til parkeringshus m.v. i overensstemmelse med lokalplanens bestemmelser. Parkeringshuset overskrider den i lokalplanen fastlagte maksimale gesimshøjde for denne bygningsdel med 0,6 m. Endvidere er konferencedelen med hensyn til placering og udformning ikke i overensstemmelse med det fastlagte princip om kambebyggelse. Overbygningen over centergaden med konferencedelen samt gangbroer kræver ligeledes dispensation.

Efter forvaltningens opfattelse er det fremsendte skitseprojekt integreret i centerbebyggelsen og besidder arkitektonisk kvalitet. Etablering af butikslokaler i stueetagen ud mod centergaden og overbygning af denne vil tilføre mere liv i gaden, og det vurderes, at konferencedelen på grund det bebyggelsesmæssige slægtskab med højhus og biograf byarkitektonisk vil indgå harmonisk i bygningsfronten mod Øresundsforbindelsen. Den meget begrænsede overskridelse af gesimshøjden på bebyggelsen i øvrigt finder forvaltningen, er acceptabel set i forhold til det overordnede bebyggelsesprincip.

Opførelse af parkeringshuset i stedet for serviceerhverv på optionsarealet indebærer, at forvaltningen må tage forbehold overfor, om denne erhvervsbebyggelse vil kunne opføres andetsteds i område II.

Det indstilles, at forvaltningen med forbehold vedrørende det endelige projekt bemyndiges til at meddele de fornødne dispensationer på betingelse af, at butiksarealet medgår i beregningen af det maksimale etageareal til butiksformål i område I.

Da dispensationerne ikke anses at berøre andre i området end Ørestadsselskabet som grundejer, og selskabet er indforstået med de foreslåede ændringer, vurderes naboorientering ikke at være fornøden.

Projektselskabet af 1.10.1996 (TK Development og Steen & Strøm, Danmark) står for opførelsen af det regionale center "Field's" i Ørestad City i lokalplanens område I, og selskabet har endvidere option på ca. 11.500 m² grundareal inden for område II. Selskabet ønsker nu at udnytte optionsarealet, der er beliggende ud til Øresundsforbindelsen, til parkeringshus kombineret med butikslokaler på ca. 850 m², kontorer og konferencefaciliteter i tilknytning til det hotel, der opføres integreret i centeret. Arkitektfirmaet C.F. Møllers Tegnestue, der tillige har tegnet centerbebyggelsen, har for projektselskabet udarbejdet skitseprojektet til det aktuelle byggeri. Projektet tager i høj grad udgangspunkt i, at bebyggelsen på optionsarealet såvel funktionelt som arkitektonisk skal indgå i en helhed med centerbebyggelsen.

Der er mellem projektselskabet og Ørestadsselskabet aftalt en byggeret på 21.000 m² etageareal inden for optionsarealet, hvor byggerummeligheden i henhold til lokalplanen er ca. 28.800 m² ud fra bebyggelsesprocent 250.

Selskabet forventer at indsende hovedbyggeandragende for center, biografkompleks og parkeringshus m.v. i alt 175.000 m² etageareal i oktober. Konferencedelen opføres som en 2. etape, men skal konstruktionsmæssigt forberedes i forbindelse med opførelse af parkeringshuset.

Med opførelsen af parkeringshuset kan selskabet undlade det nederste af de 3 underjordiske parkeringsdæk, selskabet hidtil har kalkuleret med for at kunne indrette de maksimalt tilladte ca. 2.900 parkeringspladser til center og de 950 til "Park & Ride" i område I.

Med parkeringshusets indretning på centergadeniveau med busholdepladser og taxatilkørsel i umiddelbar nærhed af hotellet, imødekommes et ønske herom fra en potentiel hoteloperatør.

Med etablering af butikslokaler i parkeringshusets stueetage ønsker man at understrege samhørigheden mellem centeret i område I og den aktuelle bebyggelse og gøre den mellemliggende del af centergaden så livlig som muligt. Hensigten med udvidelsen af den planlagte konferencedel i hotellet er at kunne opfylde forudsætningerne for et bredere spekter af konferencer end hidtil forudsat. Såfremt der efterfølgende måtte vise sig ikke at være behov for konferencedelen, vil etagearealet i stedet kunne indrettes til kontorformål.

Lokalplan nr. 325 "Ørestad City Center" blev endeligt vedtaget af Borgerrepræsentationen den 15. juni 2000. Lokalplanområdet opdeles i 6 underområder. Det aktuelle projekt er beliggende i område I og II, jf. bilag A.

I område I beliggende mellem Arne Jacobsens Allé og Øresundsforbindelsen ud til Ørestads Boulevard skal der etableres et detailhandelscenter på indtil 40.000 m², og desuden kan der etableres stormagasin med op til 25.000 m² bruttoetageareal samt leisurecenter og biografkompleks og andre serviceerhverv.

Område II, der omfatter resten af området mellem Arne Jacobsens Allé og Øresundsforbindelsen ud til Center Boulevard, fastlægges til serviceerhverv. Der er ikke muliggjort butikker i dette område.

Langs centergaden, der forløber gennem begge områder i øst-vestlig retning skal bebyggelsens stueetage primært indrettes med publikumsorienterede funktioner. Parkeringsdækningen inden for de 2 områder skal være af størrelsesordenen og må ikke overstige 1 parkeringsplads pr. 100 m² etageareal. For centeret, inklusive leisure- og biograffunktionerne, gælder dog, at der må indrettes indtil 2.900 pladser. Endelig skal der etableres 950 pladser til "Park & Ride". Parkering i konstruktion kan indrettes i underjordiske anlæg og i parkeringshuse/-etager. Lokalplanens bestemmelser er ikke til hinder for, at parkeringspladser kan etableres uden for det underområde, de er relateret til.

Ved beregning af det byggelovsmæssige etageareal medregnes kun den del af parkeringshusets etageareal over terræn, der overstiger 25 pct. af bebyggelsens øvrige etageareal under forudsætning af, at denne bebyggelse ligger på samme ejendom. Hvis parkeringshuset har status af selvstændig erhvervsvirksomhed uden tilknytning til bebyggelsen, f.eks. i form af "Park & Ride", indgår det samlede etageareal i byggerummeligheden.

For de 2 områder er fastlagt en række bebyggelsesregulerende principper, der bl.a. omhandler særligt markerede hovedelementer og randzoner, jf. bilag A.

Centerbebyggelsen skal opføres som sluttet randbebyggelse med en gesimshøjde i randen i kote 29-32. Herudover skal der mod Øresundsforbindelsen opføres en overbygning (biograf) i kote 32-37 og mod centergaden et højhus i kote 75-85.

I område II skal der langs Øresundsforbindelsen opføres en kambebyggelse bestående af 7 bygninger i maksimalt 11 etager og med gesimshøjder i kote 41-45. Mellem disse bygninger kan der opføres bebyggelse i maksimalt 6 etager og med en maksimal gesimshøjde i kote 27.

Tagopbygninger må opføres i en højde af indtil 3 m over de maksimale gesimshøjder. Stueetagen skal have en højde på mindst 5 m. De enkelte kambebyggelser skal have et bebygget areal på ca. 700 m².

Lokalplanen muliggør, at Bygge- og Teknikudvalget kan tillade mindre, arkitektonisk begrundede afvigelser fra de fastlagte byggefelter, husdybder, etageareal og bygningshøjder.

Parkeringshuset indeholder 6 fulde etager samt overbygninger i form af dels et kontorhus i 3 etager dels konferencefaciliteter i 2 etager, jf. bilag B-E. Parkeringshusets centergadeniveau indrettes med 8 bus- og 20 taxaholdepladser samt mod centergaden butikslokaler i størstedelen af husets facadelængde svarende til ca. 850 m². Herover etableres 5 parkeringsdæk med i alt ca. 1.000 parkeringspladser.

Projektet omfatter 30.500 m² parkeringsanlæg inklusive bus- og taxaholdepladser, butiksarealet på 850 m², kontorarealer på 2.700 m² og konferencefaciliteter på 6.000 m², hvoraf de 3.500 m² ligger i område II, resten i område I.

Bygningens stueetage udføres mod Øresundsforbindelsen af en base i natursten og mod de 3 øvrige sider overvejende i transparent glas. Parkeringsetagerne og kontordelen er tænkt som én bygningsenhed med ensartet facadebeklædning. Bygningen udføres som et glashus med en ydre beklædning af skærmteglslameller. I parkeringsdelen opsættes skærmtegl i et homogent mønster, der både gør bygningen transparent og antyder dens funktion. I kontordelen opsættes skærmtegl mere traditionelt i forhold til vinduespartier m.v.

Konferencedelen udføres med en ramme af stål. I gavlene mod Øresundsforbindelsen og over centergaden indrettes grønne haver bag rene glasfacader, og i facaderne i øvrigt udspares store glaspartier. Under konferencedelen føres åbne gangbroer over centergaden mellem parkeringshuset og centeret.

Bygningen bindes arkitektonisk sammen med nabobebyggelserne bl.a. ved fortsættelse af den base i natursten, der omslutter hele centerdelen, og som føres videre langs de øvrige bebyggelser mod Øresundsforbindelsen.

Proportionerne i kontordelen og konferencedelen relaterer til henholdsvis de fastlagte kambygninger vest for bygningen og de geometriske former i centerdelen, hotellet og biografen.

De påtænkte butikslokaler i område II er ikke i overensstemmelse med lokalplanens bestemmelser om, at butikker kun kan placeres i område I og IV.

Konferencedelen, hvis gesimshøjde ligger i kote 43, er placeret i byggefelter inden for område I og II, der er fastlagt med maksimale gesimshøjder henholdsvis i kote 32 og 27, samt uden for byggefelterne ved overbygning af centergaden, jf. A og B. Også gangbroerne mellem parkeringshuset og butikscentret ligger uden for byggefelterne.

Konferencedelen kan anses for at erstatte den østligst beliggende kambygning, for hvilken der er forudsat en gesimshøjde i kote 41-45 og et bebygget areal på ca. 700 m². Konferencedelens bebyggede areal udgør ca. 3.000 m² (i område I og II).

Parkeringshuset overskrider den fastsatte maksimale gesimshøjde i kote 27 med 0,6 m, jf. bilag C og D.

Forvaltningen finder, at det aktuelle projekt til parkeringshus m.v. har funktionelle og arkitektoniske kvaliteter, og at det er indpasset i den samlede bebyggelsesstruktur omkring centeret og langs Øresundsforbindelsen på overbevisende måde. Forvaltningen kan derfor anbefale de beskrevne fornødne dispensationer fra lokalplanens anvendelsesmæssige og bebyggelsesregulerende bestemmelser og indstiller, at forvaltningen bemyndiges til at meddele disse med forbehold vedrørende det endelige projekt, herunder den mere detaljerede udformning af såvel de beskrevne dispensationskrævende forhold som andre elementer, såsom udformning og indretning af centergadeniveauet.

Da centret og parkeringshuset sandsynligvis opføres på samme ejendom, og derfor kun den del af parkeringshusets etageareal, der overstiger 25 pct. af etagearealet af den øvrige bebyggelse på ejendommen, skal medregnes i det byggelovsmæssige etageareal, vil der fremkomme en uudnyttet byggeret til serviceerhverv i forhold til lokalplanens rummelighed for det pågældende areal, og der tages forbehold over for, om denne vil kunne realiseres inden for den resterende del af område II, hvorved bemærkes, at bebyggelsesprocenten beregnes for hvert af underområderne som helhed.

Ud fra ønsket om, at centergaden skal være et aktivt byrum med publikumsorienterede funktioner, og på baggrund af placeringen vis a vis centeret anses det for hensigtsmæssigt, at der muliggøres butikker i stueetagen i parkeringshuset ud mod centergaden. Det er en forudsætning, at det samlede etageareal til butiksformål ikke øges, og butikslokalerne skal derfor medregnes i det fastlagte maksimale bruttoetageareal til butiksformål på 40.000 m² i område I.

I forhold til bebyggelsens fremtræden mod Øresundsforbindelsen findes det væsentligt, at konferencedelen ved sin placering østligere end den forudsatte kambebyggelse og med sine proportioner i gavlen relaterer til butikscentret, hotellet og biografkomplekset, samt at kontordelen med sin relativt slanke gavl indleder den tiltænkte rytme af kambebyggelser langs resten af facaden langs Øresundsforbindelsen, jf. bilag E.

Overbygningen over centergaden med det åbne rum i midten samt gangbroer vurderes at kunne blive et interessant tilskud til centergaden, såvel rumligt som oplevelsesmæssigt. Der skal i den forbindelse i øvrigt henvises til, at lokalplanforslaget "Ørestad City Center" oprindeligt indeholdt en hoteloverbygning over centergaden, men at denne efter ønske fra bygherren blev taget ud ved lokalplanens endelige vedtagelse.

Overskridelsen af den fastlagte gesimshøjde i kote 27 med 0,6 m finder forvaltningen så begrænset, at den er umiddelbart acceptabel, ikke mindst da overskridelsen fremkommer ved inddækning af brystning over den egentlige gesims i fortsættelse af facadebeklædningen i øvrigt.

Endelig lægger forvaltningen i sin anbefaling vægt på den påtænkte, raffinerede og indbyrdes afstemte materialebehandling af center, biografkompleks og parkeringshus.

Da dispensationerne ikke anses at berøre andre i området end Ørestadsselskabet som grundejer, og selskabet er indforstået med de foreslåede ændringer, vurderes naboorientering ikke at være fornøden.

Jens Ole Nielsen