Dispensation fra lokalplan nr. 303 "Islands Brygge Syd" i forbindelse med opførelse af domicilbygning for Håndværksrådet

DAGSORDEN

for ordinært møde onsdag den 30. august 2000

12. Dispensation fra lokalplan nr. 303 "Islands Brygge Syd" i forbindelse med opførelse af domicilbygning for Håndværksrådet

BTU 373/2000 J.nr. 611:156.0004/00

Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller, at Bygge- og Teknikudvalget godkender,

Med brev af 30. juni 2000 søger Arkitektgruppen i Aarhus på vegne af NCC Danmark A/S Ejendomme om tilladelse til at opføre et domicil for Håndværksrådet på havnefronten. Ejendommen er omfattet af lokalplan 303 "Islands Brygge Syd" og beliggende i lokalplanens område I.

Forvaltningen finder, at der er tale om et overbevisende projekt med en bebyggelse, som er tilpasset den særlige placering ved havnefronten, og med en nyfortolkning af specielt gavlpartiet mod havnefronten fremtræder bygningen i særlig grad også tilpasset den eksisterende bevaringsværdige nabobygning, Pressesiloen. Forvaltningen vil på den baggrund anbefale, at der kan meddeles de fornødne dispensationer til projektets gennemførelse.

Projektet er ikke i overensstemmelse med lokalplanens bestemmelser om husdybde for erhvervsbyggeri på maksimalt 15 m, om gesimshøjde på ca. 21 m og bygningshøjde på ca. 25 m, om maksimalt etageantal på 6 samt udnyttet tagetage samt om at bygningens højde ikke må overstige 0,8 gange afstanden til anden boligbebyggelse inden for området. Ibrugtagning af bebyggelsen vil desuden være afhængig af dispensation fra lokalplanens bestemmelser om, at bygningen ikke kan tages i brug, før der er etableret de i lokalplanen fastlagte fællesanlæg.

Ejendommen er omfattet af lokalplan 303, "Islands Brygge Syd" og beliggende i lokalplanens område I (se bilag A). Af lokalplanens bestemmelser i § 6, stk. 3, litra c fremgår, at husdybden ikke må overstige ca. 15 m for erhvervsbyggeri. Af § 6, stk. 3, litra d fremgår, at bebyggelsen højst må opføres i 6 etager med udnyttet tagetage, at gesimshøjden ikke må overstige ca. 21 m og bygningshøjden ikke ca. 25 m. Af § 6, stk. 3, litra e fremgår, at bebyggelsens højde ikke må overstige 0,8 gange afstanden til boligbebyggelse inden for området. I henhold til lokalplanens § 6, stk. 3, litra h, kan Bygge- og Teknikudvalget tillade mindre, arkitektonisk begrundede afvigelser fra de førnævnte bestemmelser, når den struktur og karakter af området, som lokalplanens søger at skabe, ikke derved tilsidesættes.

I henhold til lokalplanens bestemmelser om særlige fællesanlæg § 12, litra a, b, d og e fastlægges, at bebyggelse ikke må tages i brug, før der efter Bygge- og Teknikforvaltningens nærmere anvisning er etableret den i lokalplanen fastlagte Axel Heides Gade, den fastlagte grønne kile, den fastlagte havnepromenade og det fastlagte areal med træer og gangsti langs gaden Islands Brygge.

I henhold til lokalplanens § 6, stk. 3, litra b, må bebyggelsen først opføres, når begge silobygninger er ombygget til boliger. NCC Danmark A/S Ejendomme har med brev af 30. juni 2000 fremsendt principielt byggeandragende på indretning af boliger i Wennbergsiloen, som fra Plandirektoratet er besvaret med positiv tilkendegivelse og de fornødne dispensationer den 21. juli 2000.

Med brev af 30. juni 2000 søger Arkitektgruppen i Aarhus på vegne af NCC Danmark A/S Ejendomme om tilladelse til at opføre et domicil for Håndværksrådet. Bygningen opføres i 6 etager samt tilbagetrukket penthouseetage, hvor taget dog er trukket ud til bygningens facadeflugt. Over penthouseetagen etableres en udsigtsterrasse. I projektet er bygningen vist som 34,6 m lang og med en husdybde på 17,5 m. Bygningens højde er 22,8 m til penthouseetage (gesimshøjde) og totalhøjden er 26,4 m eksklusiv værn om udsigtsterrassen, som etableres med et omfang på ca. 10,4 x 6,5 m og orienteres mod havnefronten. Inklusive værn om udsigtsterrassen er bygningshøjden ca. 27,6 m. Bygningen placeres i en afstand af ca. 22,5 m fra boligbebyggelsen på modsatte side af gaden Islands Brygge. Begge bebyggelser placeres i byggefeltets afgrænsning mod gaden Islands Brygge, og bygningsafstanden vil svare til afstanden imell em byggefelterne.

Forvaltningen vurderer, at der er tale om et overbevisende projekt med en bebyggelse, som er tilpasset den særlige placering ved havnefronten, og med en nyfortolkning af specielt gavlpartiet mod havnefronten er Håndværksrådets nye domicil i særlig grad også tilpasset den eksisterende bevaringsværdige nabobygning, Pressesiloen. Forvaltningen er på den baggrund indstillet på at arbejde positivt for projektets gennemførelse (se bilag B, computervisualisering af bebyggelse set fra havnen).

Bygningen opføres med en husdybde på 17,5 m, hvilket ikke er i overensstemmelse med lokalplanens § 6, stk. 3, litra c, hvoraf det fremgår, at husdybden for erhvervsbyggeri ikke må overstige ca. 15 m. Bygningen opføres i fulde 6 etager og tilbagetrukket penthouseetage samt en udsigtsterrasse over penthouseetagen, hvilket efter gængs praksis udgør en selvstændig etage. Bygningens højde til penthouse (gesimshøjde) er 22,8 m, og totalhøjden 26,4 m, hvilket ikke er i overensstemmelse med lokalplanens § 6, stk. 3, litra d, hvoraf det fremgår, bebyggelsen højst må opføres i 6 etager med udnyttet tagetage og at gesimshøjden ikke må overstige ca. 21 m og bygningshøjden ca. 25 m.

Bebyggelsen placeres ca. 22,5 m fra boligbebyggelsen på modsatte side af gaden Islands Brygge. I henhold til lokalplanens § 6, stk. 3, litra e, må bebyggelsens højde ikke overstige 0,8 gange afstanden til anden boligbebyggelse inden for området, hvilket i henhold til bestemmelserne svarer til en maksimal bygningshøjde på ca. 18 m.

Tilladelse til at opføre bebyggelsen med en dybde på 17,5 m, gesimshøjde på 22,8 m, en total bygningshøjde på 26,4 m og 27,6 m inkl. værn, forudsætter således dispensation.

Bebyggelsen er beliggende i lokalplanens område I, og den omhandlede bygning må i henhold til § 12 ikke tages i brug, før der er etableret de i § 12, litra a, b, d, og e anførte fællesanlæg. Tilladelse til ibrugtagning af de ansøgte bebyggelser vil ikke kunne udstedes, da anlæggene, i henhold til planerne for fællesanlæggenes udbygning, ikke kan forventes etableret, inden bebyggelsen er klar til ibrugtagning. Ibrugtagning af bebyggelse, inden fællesanlæggene er etableret, kræver dispensationsprocedure.

Bygningen opføres med en dybde på 17,5 m svarende til husdybden på Pressesiloen. Bygningens gavlmotiv er ligesom Pressesiloen tredelt i en nyfortolket udformning, og der skabes herved en samhørighed de to bygninger i mellem, hvilket vurderes som en byarkitektonisk kvalitet.

Bygningen opføres i 6 etager samt tilbagetrukket penthouseetage, hvor taget dog trækkes ud til facadeflugt. Over penthouseetagen etableres en udsigtsterrasse, som danner pendant til Pressesiloens tårnbygning. Den er derved dels et byarkitektonisk element, dels et funktionelt tilskud til bebyggelsen. Bilag C viser opstalter af bygningens facader, og bilag D viser sammenhængen imellem bygningerne på havnefronten.

Bygningshøjden på henholdsvis 22,8 m til penthouseetage (gesimshøjde) og totalhøjde på 26,4 m eksklusiv værn om udsigtsterrasse på 1,2 m, i alt 27,6 m, er først og fremmest bestemt ud fra en arkitektonisk vurdering af bygningens proportioner med et passende forhold mellem bygningens dybde, længde og højde, men også ud fra en brugsmæssig betragtning, da en større rumhøjde giver bedre mulighed for naturlig ventilation, og der desuden ønskes en særlig stor rumhøjde (4 m) i stueetagen.

Bebyggelsen placeres i byggefeltets afgrænsning mod gaden Islands Brygge og ca. 22,5 m fra byggefeltet til boligbebyggelse på modsatte side af gaden, hvilket i overensstemmelse med § 6, stk. 3, litra e svarer til en bygningshøjde på ca. 18 m, mod en højde på 26,4 m til tagfod for den aktuelle bebyggelse. Ud fra en byarkitektonisk betragtning er det ønskeligt, at bebyggelsen på begge sider af gaden Islands Brygge placeres i byggefeltets afgrænsning mod gaden for at opnå en klar bebyggelsesfront og et bymæssigt miljø. Bygningens enkle hovedform betyder, at det ud fra en arkitektonisk betragtning er uhensigtsmæssigt at aftrappe bebyggelsen mod gaden.

I henhold til lokalplanens § 6, stk. 3, litra e, kan bestemmelsen om, at bebyggelsens højde ikke må overstige 0,8 gange afstanden til anden boligbebyggelse inden for området, lempes under forudsætning af, at beboelses-, opholds- og arbejdsrum efter Bygge- og Teknikforvaltningens skøn opnår tilfredsstillende lysforhold. Da der er tale om en gavl, og der i øvrigt ikke i henhold til lokalplanens bestemmelser kan opføres yderligere bebyggelse på arealet mellem gaden Islands Brygge og havnepromenaden vurderes lys- og udsigtsforholdene at være tilfredsstillende med rige muligheder for kig over havneløbet på hver side af bygningen.

Det skal i den forbindelse bemærkes, at i det netop fremlagte tillæg til lokalplanen for område II forslås den maksimale husdybde for erhvervsbyggeri reguleret til 18 m, bygningshøjden generelt foreslås reguleret til henholdsvis en gesimshøjde på ca. 24 m og en bygningshøjde på ca. 27 m og bebyggelsens højde maksimalt 4/3 gange afstanden, såfremt den ene eller begge de berørte bygningsdele er gavle, hvilket i det aktuelle tilfælde svarer til en bygningshøjde på 30 m.

Bygningen opføres før de i lokalplanen fastlagte fællesanlæg som betingelse for tilladelse til ibrugtagning, er etableret. Det kan ikke med rimelighed forventes, at fællesanlæggene vil blive etableret straks og i deres helhed i forbindelse med påbegyndelsen af områdets første byggerier. En dispensation fra lokalplanens bestemmelse om tilladelse til ibrugtagning før fællesanlæggene er etableret vil derfor være betinget af, at der foreligger et af Bygge- og Teknikforvaltningen godkendt forslag til fællesanlæggenes nærmere udformning og en af Bygge- og Teknikforvaltningen godkendt tidsplan for etableringen.

DSI har allerede udarbejdet et forslag til tidsplan for etablering af fællesanlæggene, der starter med etablering af vejen Islands Brygge samt etablering af havnepromenade medio 2000. Anlæg og beplantning i den grønne kile påbegyndes ligeledes medio 2000. Disse arbejder er allerede igangsat. Anlæg af Axel Heides Gade er endnu ikke tidsfæstet, og placeringen afventer endelig vedtagelse af det netop fremlagte lokalplanforslag for "Islands Brygge Syd".

Bygge- og anlægsarbejderne i området vil pågå over en længere årrække, hvilket vil betyde, at visse fællesanlæg må etableres etapevis og formodentlig først kan fremstå i helt færdig form, når næsten alle de tilgrænsende nybyggerier er opført. Dette gælder blandt andet den grønne kile.

Opførelse af bebyggelse med de anførte afvigelser fra lokalplanens bestemmelser skønnes at være af en sådan karakter, at orientering i henhold til planlovens § 20 vil være påkrævet. Såfremt Bygge- og Teknikudvalget giver Bygge- og Teknikforvaltningen bemyndigelse til at meddele de nødvendige dispensationer, vil forvaltningen foretage den påkrævede naboorientering og herefter meddele de påkrævede dispensationer, såfremt der ikke i forbindelse med naboorienteringen fremkommer væsentlige indsigelser herimod.

Bilag A Situationsplan

Bilag B Computervisualisering af bebyggelsen set fra havneløbet

Bilag C Facader

Bilag D Computervisualisering af bebyggelsen ved havnefronten

Jens Ole Nielsen