Dispensation fra lokalplan nr. 310 "Teglværkshavnen" i forbindelse med opførelse af to bygninger på ejendommen Teglholm Allé 16

DAGSORDEN

for ordinært møde onsdag den 30. august 2000

11. Dispensation fra lokalplan nr. 310 "Teglværkshavnen" i forbindelse med opførelse af to bygninger på ejendommen Teglholm Allé 16

BTU 371/2000 J.nr. 611:153.0008/00

Arkitektfirmaet Hvidt & Mølgaard A/S har på vegne af NCC Danmark A/S søgt om tilladelse til at opføre to identiske kubeformede bygninger på Teglholm Allé 16. Bygningerne tænkes placeret i umiddelbar nærhed af den allerede eksisterende og geometrisk identiske "kube 1" på Teglholm Allé 15.

Der er i denne sammenhæng ansøgt om dispensation fra lokalplan nr. 310 "Teglværkshavnen" for så vidt angår:

• gesimshøjden
• højden af bebyggelsen i forhold til modstående vejlinier mod nordvest og nordøst
• højden af bebyggelsen i forhold til skel mod naboejendommene mod sydøst matr.nr. 363 ibid. samt mod sydvest matr.nr. 470 ibid.
• deltagelse i fællesanlæg som betingelse for ibrugtagning

Forvaltningen kan anbefale, at der gives de nødvendige dispensationer fra bestemmelserne i lokalplanen vedrørende gesimshøjde, højde i forhold til skel mod naboejendommene og højden i forhold til modstående vejlinie. Dette begrundes med, at den eksisterende bygning benævnt "kube 1" er bygget med tilsvarende mål. Af hensyn til bebyggelsens arkitektoniske idé, der bygger på en gentagelse af geometrisk identiske kubeformer placeret med en indbyrdes afstand på 22 m svarende til kubernes grundplan på 22 x 22 m, finder forvaltningen dispensationerne begrundede. For så vidt angår bebyggelsens højde i forhold til skel mod naboejendommen matr.nr. 363, foreligger et positivt tilsagn fra ejendommens ejer, Købehavns Havn.

Bygge- og Teknikudvalget har på mødet den 8. december 1999 generelt bemyndiget Bygge- og Teknikforvaltningen til at dispensere fra bestemmelserne i lokalplan nr. 310, § 11, litra a), b) og c) vedrørende etablering og tilslutning til særlige fællesanlæg som betingelse for ibrugtagning. Forvaltningen er indstillet på at give disse fornødne dispensationer administrativt på sædvanlig betingelse af indbetaling til opførelse af den kommende bro over Teglværksløbet samt deltagelse i etableringen af de fastlagte fællesanlæg.

Der er i forbindelse med naboorientering indkommet en indsigelse fra Man B&W Diesel A/S. Selskabet ønsker ikke, at der gives dispensation fra lokalplanens § 11, litra a), omhandlende etablering af broen over Teglværksløbet, idet man af hensyn til trafikafviklingen ønsker denne etableret snarest.

Arkitektfirmaet Hvidt & Mølgaard A/S har på vegne af NCC Danmark A/S ansøgt om tilladelse til at opføre to identiske bygninger på ejendommen Teglholm Allé 16, del af matr.nr. 249 Kongens Enghave, København. Der er i denne sammenhæng ansøgt om dispensation fra lokalplan nr. 310 "Teglværkshavnen" for så vidt angår:

• gesimshøjden
• højden af bebyggelsen i forhold til modstående vejlinier mod nordvest og nordøst
• højden af bebyggelsen i forhold til skel mod naboejendommene mod sydøst matr.nr. 363 ibid. samt mod sydvest matr.nr. 470 ibid
• deltagelse i fællesanlæg som betingelse for ibrugtagning

Projektet omfatter to kubeformede administrationsbygninger i 5 etager på i alt 4.852 m² etageareal.

Bygningerne, der er geometrisk identiske med den netop til Gillette Group Nordic A/S opførte kube på Teglholm Allé 15, har en kvadratisk grundplan på ca. 22 x 22 m og tænkes placeret med en tilsvarende indbyrdes afstand på ca. 22 m. Bygningerne, der er benævnt "kube 2" og "kube 3", har identiske facader, der udføres med skalmur og bærende betonbagmur og curtain wall af glas/alu med bærende betonsøjler og -bjælker.

Der vedlægges en tegning, "bilag A", som viser bygningernes placering og udformning. Tegningerne er nedfotograferede og derfor ikke målfaste.

Ejendommen er omfattet af lokalplan nr. 310 "Teglværkshavnen" og beliggende i lokalplanens underområde II.

Formålet med lokalplanen er bl.a. at forøge den rekreative værdi af kajarealerne ved anlæg af sammenhængende offentligt tilgængelige promenader samt ved etablering af en grøn kile med rekreative arealer og et stianlæg for at tilføre området herlighedsværdier. Endvidere udvides bydelsgadenettet ved etablering af en broforbindelse over Teglværksløbet mellem de nuværende bydelsgader Teglholmsgade og Sluseholmen, jf. bilag D og E.

Lokalplanområdets afgrænsning og opdeling i underområder fremgår af bilag B.

Det fremgår af ovennævnte lokalplans § 6, stk. 3, at bebyggelsen højst må opføres i 5 etager samt udnyttet tagetage. Tagetagen kan udformes traditionelt eller som tilbagerykket etage afhængig af tagformen. I områderne II, III, IV og V må gesimshøjden ikke overstige ca. 19 m og bygningshøjden ikke ca. 23 m.

Det fremgår bl.a. af § 6, stk. 4, at bebyggelsens højde ikke må overstige afstanden til modstående vejlinie. Desuden må højden ikke overstige henholdsvis 4m + 0,8 x afstanden til naboskel mod boligejendomme og 4 m + afstanden til naboskel mod erhvervsejendomme. Endelig må højden ikke overstige henholdsvis 0,8 x afstanden til anden boligbebyggelse inden for området og afstanden til anden erhvervsbebyggelse inden for området. Afstanden beregnes ud fra den højeste af bebyggelserne.

Bygge- og Teknikudvalget har på mødet den 8. december 1999 (488/1999) generelt bemyndiget Bygge- og Teknikforvaltningen til at dispensere fra bestemmelserne i lokalplan nr. 310, § 11, litra a), b) og c), vedrørende etablering og tilslutning til særlige fællesanlæg som betingelse for ibrugtagning, hvorfor forvaltningen er indstillet på at meddele denne del af dispensationen administrativt, på betingelse af at der indbetales 50 kr. pr. m² etageareal (prisniveau 1. juli 1999), der opføres. Pengene indbetales som økonomisk sikkerhed for det pågældende byggeris forholdsmæssige andel til senere etablering af den fastlagte oplukkelige vejbro over Teglværksløbet mellem Støberigade og Sluseholmen. Endvidere betinges det, at der inden ibrugstagningstilladelse foreligger et af Bygge- og Teknikforvaltningen godkendt forslag til den grønne kiles nærmere udformning og en af Bygge- og Teknikforval tningen godkendt tidsplan for etableringen, samt at ejeren forpligter sig til at deltage i finansieringen af anlægget med en forholdsmæssig andel til senere etablering af det fastlagte fællesanlæg. Betingelsen tinglyses på ejendommen.

Ifølge lokalplanens § 6, stk. 3, må gesimshøjden ikke overstige ca. 19 m og bygningshøjden ca. 23 m.

De to ansøgte bygningers gesimshøjde er 20 m, hvorved den i lokalplanen fastlagte maksimale gesimshøjde overskrides med én meter.

Ifølge lokalplanens § 6, stk. 4, må bebyggelsens højde ikke overstige afstanden til modstående vejlinie. Bygningerne er vist ca. 12,8 m fra Teglholm Allés modstående vejlinie svarende til en højdeoverskridelse på ca. 7,2 m. Bygningen benævnt "kube 3" er derudover placeret ca. 17, 5 m fra modstående vejline til planlagt vej mod nordøst svarende til en højdeoverskridelse på ca. 2,5 m.

Ifølge lokalplanens § 6, stk. 4, må bebyggelsens højde ikke overstige 4 m + 0,8 x afstanden til naboskel mod boligejendomme og 4 m + afstanden til naboskel mod erhvervsejendomme. Bygningen benævnt "kube 2" er beliggende ca. 1 m fra skel mod sydvest, hvilket indebærer en højdeoverskridelse på ca. 15 m. Derudover er bygningerne benævnt "kube 2 og 3" beliggende ca. 10 m fra skel mod sydøst, hvilket indebærer en højdeoverskridelse på ca. 8 m. Ved flugtvejstrappen, der er 18,9 m høj, er der en afstand til skel på ca. 6,4 m, hvilket medfører en højdeoverskridelse på ca. 10 m.

Det er forudsat, at naboejendommen anvendes til beboelse, jf. lokalplanens § 4, stk. 2, litra c), hvorefter der skal placeres mindst 13.000 m² boligareal på arealet mrk. D, lokalplantegning nr. 27.254, hvilket areal omfatter naboejendommen mod sydøst matr.nr. 363 ibid., jf. bilag C.

Kommunen kan meddele dispensationer fra lokalplanens bestemmelser, hvis dispensationerne ikke er i strid med principperne i planen. Dette fremgår af planlovens § 19, stk. 1, jf. lokalplanens § 16.

Forvaltningen kan anbefale, at der gives de nødvendige dispensationer fra bestemmelserne i lokalplanens af § 6, stk. 3, vedrørende bebyggelsens gesimshøjde. Dette begrundes med, at den eksisterende bygning "kube 1" er bygget med en tilsvarende gesimshøjde på 20 m.

Af hensyn til bebyggelsens arkitektoniske idé, der bygger på en gentagelse af geometrisk identiske kubeformer, finder forvaltningen en overskridelse af gesimshøjden med 1 m begrundet.

Vedrørende bebyggelsens højde i forhold til Teglholm Allé og den fremtidige vej mod nordøst samt bebyggelsens højde i forhold til skel mod naboejendommen matr.nr. 470 ibid., kan forvaltningen anbefale en dispensation. Dette begrundes med, at NCC Danmark ejer eller repræsenterer ejerne af arealerne på vejens modsatte side og naboejendommen matr.nr. 470 ibid.

Vedrørende bebyggelsens højde i forhold til skel mod naboejendommen matr.nr. 363 ibid., anbefaler forvaltningen ligeledes dispensation, idet der foreligger et positivt tilsagn fra ejendommens ejer, Københavns Havn.

Det fremgår af lokalplanens § 6, stk. 4, at bebyggelsens højde ikke må overstige henholdsvis 0,8 x afstanden til anden boligbebyggelse inden for området og afstanden til anden erhvervsbebyggelse inden for området, hvilket medfører, at tinglysning af sædvanlig bygningsdeklaration på naboejendommen er ufornøden.

Plandirektoratet har i perioden den 25. juli til den 14. august 2000 foretaget den i Planlovens § 20, stk.1, forudsatte naboorientering (forlænget periode på grund af sommerferien). Der er i den anledning inden for tidsfristen modtaget 3 henvendelser.

1. Skrivelse af 11. august 2000 fra A/S Øresund, Sund & Bælt Holding

A/S Øresund oplyser, at man ingen kommentarer har til de anbefalede dispensationer, idet det bemærkes, at A/S Øresunds interesser primært er lokaliseret omkring Sydhavnsgade i området, hvor banetunnelen med tilhørende tekniske anlæg er beliggende.

 

2. Skrivelse af 8. august 2000 fra Man B&W Diesel A/S v/ advokat Jens Andersen

Man B &W Diesel A/S fremfører, at kommunen ikke bør dispensere fra lokalplanens §11, litra a), for så vidt angår etablering af bro over Teglværksløbet. Man fremfører, at den trafikbelastning, der vil opstå efter indflytning af igangværende byggeri på Teglholm Allé 24, gør det nødvendigt at få etableret den omhandlende bro snarest. Det fremføres, at byggeriet af de to nye administrationsbygninger yderligere vil accentuere dette. Man mener, at ønsket om at udskyde etableringen af broen skyldes, at kommunen afventer, at Aalborg Portland A/S flytter deres virksomhed fra Sluseholmen. Man har erfaret, at dette vil medføre, at broen etableres tidligst om 3 år, hvilket man finder urimeligt.

Broen over Teglværksløbet forventes ud fra det foreliggende grundlag og trafikale beregninger at skulle etableres, når der efter lokalplanvedtagelsen er opført omkring 200.000 m² etageareal i lokalplanområderne I-VI, hvilket Borgerrepræsentationen har tilsluttet sig i forbindelse med endelig vedtagelse af lokalplan nr. 310. Den totale rummelighed i lokalplanområderne I-VI er anslået til at være ca. 850.000 m², hvoraf ca. 250.000 m² er eksisterende bebyggelse, der måtte forventes bibeholdt. Der er siden lokalplanens vedtagelse givet byggetilladelse til i alt ca.37.000 m² etageareal i de omhandlede områder, hvortil kommer det omhandlede projekt på 4.852 m². Det er derfor forventet, at broen skal etableres, når der er opført yderligere godt 150.000 m² etageareal, idet det dog bemærkes, at den konkrete trafiksituation løbende vil blive vur deret.

3. Skrivelse af 16. august 2000 fra Københavns Havn v/ udviklingschef Verner Henriksen

Det oplyses, at man som ejer af matr.nr. 363, Kongens Enghave, København, intet har at indvende mod, at højden på bebyggelsen på del af matr.nr. 249 overskrider de i lokalplanens § 6, stk. 4 angivne højdebestemmelser mod naboskel.

Skrivelser i forbindelse med naboorientering

Jens Ole Nielsen