Forslag til lokalplan "Nørregade" med tilhørende forslag til tillæg til Kommuneplan 1997

DAGSORDEN

for ordinært møde onsdag den 30. maj 2001

5. Forslag til lokalplan "Nørregade" med tilhørende forslag til tillæg til Kommuneplan 1997

BTU 266/2001 J.nr. 611:229.0001/01

Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller, at Bygge- og Teknikudvalget overfor Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

Økonomiforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget overfor Borgerrepræsentationen anbefaler,

I Bygge- og Teknikudvalgets møde den 4. april 2001 (BTU 143/2001) og i Økonomiudvalgets møde den 24. april 2001 (ØU 83/2001) blev forvaltningernes redegørelse om udarbejdelse af lokalplan og tillæg til Kommuneplanen 1997 for området afgrænset af Nørregade, Nørre Voldgade, Fiolstræde og Krystalgade drøftet.

Det foreliggende lokalplanforslag er udarbejdet efter de af Bygge- og Teknikudvalget tiltrådte retningslinier. Anledningen til forslaget er et ejerønske om at indrette dele af det tidligere Daells Varehus til hotel samt at bevare de nederste etager til butiksformål. Samtidig revideres det samlede plangrundlag for karreen.

Lokalplanen har til formål at sikre et bymiljø i området med blandede funktioner, herunder at øge andelen af helårsboliger, muliggøre den ønskede hotel- og butiksindretning samt bevare de nederste etager til butiksformål. Endvidere sikrer lokalplanen områdets bevaringsværdige bebyggelse, herunder at ombygning af den tidligere varehusbebyggelse sker med respekt for de omgivende bygninger. Friarealforholdene i tilknytning til varehusgrunden forbedres ved, at gårdrummene overdækkes og indrettes med fælles opholdsarealer.

Lokalplanen er ikke i overensstemmelse med rammerne for lokalplanlægning i henhold til Kommuneplan 1997. Der fremsættes derfor samtidig forslag til kommuneplantillæg. Dette ændrer grænserne for de eksisterende områder i karreen fastlagt til henholdsvis boliger (B-område), boliger og serviceerhverv (C-område) og serviceerhverv (S-område). For S-området kræves det, at mindst 10 % af det samlede etageareal anvendes til boliger, og hotelprojektet muliggøres gennemført.

Lokalplanen fastlægger den maksimale størrelse for de enkelte butikker i karreen og den samlede maksimale ramme for butiksareal - alt i overensstemmelse med planlovens regler om detailhandel og det tillæg nr. 13 til Kommuneplan 1997, som Borgerrepræsentationen vedtog i juni måned 2000.

Der er truffet aftale med ansøger om, at der ud over indretning af ca. 4.200 m² boligetageareal i S-området, opføres ca. 6.000 m² nyt boligbyggeri i til helårsboliger i Glyptotekskvarteret på den ubebyggede ejendom, der er omfattet af lokalplan nr. 191 "Edvard Falcks Gade", og opføres eller indrettes 2.000 m² boligetageareal andet steds i Indre By. Aftalen er en forudsætning for, at indpasning af et større antal boliger i forbindelse med hotelprojektet kan undlades som ønsket af ansøger, og den er dermed en forudsætning for at forvaltningen kan anbefale planforslagenes vedtagelse. Aftalen rummer også forhold om forventet byggesagsbehandling, mulig udstykning i Daells Varehus-grunden m.v.

Trafikken i forbindelse med af- og påsætning af gæster til hotellet vil ifølge ansøger udgøre 3 - 4 busser i gennemsnit pr. dag i sommerhalvåret og ca. 50 taxier pr. dag. Ved at dobbeltrette Krystalgade mellem Nørregade og etablere en vendeplads ved Universitetets østlige port til Krystalgade vil taxier og andre personbiler med gæster til hotellet kunne køre både til og fra hotellet ad Nørregade. Busser med gæster til og fra hotellet henvises til at holde på den eksisterende plads for turistbusparkering på Frue Plads. Trafikforholdene er ikke omfattet af lokalplanen, men reguleres via færdsels- og vejlovgivningerne.

Lokalplanforslaget er foranlediget af, at TK Development for Daells Ejendomme A/S har anmodet om udarbejdelse af en lokalplan, der kan muliggøre ombygning og indretning af hotel samt butikker og boliger i bebyggelsen på de ejendomme, der tidligere rummede Daells Varehus i Nørregade/ Krystalgade/ Fiolstræde. Der er i forbindelse hermed efter drøftelser med forvaltningen fremsendt et skitseforslag udarbejdet af Erik Møllers Tegnestue A/S til ombygning af ejendommene.

Samtidig revideres det samlede plangrundlag for hele karreen i overensstemmelse med kommuneplanens intentioner og rammer for lokalplanlægningen, idet byplan nr. 47 afløses af lokalplanen, og bestemmelserne i § 4 om bebyggelsens ydre fremtræden i lokalplan nr. 163 "Fiolstræde/ Rosengården" (strøggadelokalplan) erstattes af lokalplanen for så vidt angår de berørte ejendomme i Fiolstræde.

Der er i projektet indpasset et større antal boliger i overensstemmelse med kommunens boligpolitik. Imidlertid har ansøgeren af hensyn til sammenhæng og helhed i hotelprojektet argumenteret for, at selve stormagasinkomplekset bør forbeholdes hotel og butikker. Den øvrige del af de aktuelle ejendommes forhuse mod Fiolstræde 7 og 9 samt for- og sidehuse mod Nørregade 18, 20 og 24 er tilbudt indrettet til boligformål bortset fra kælder- og stueetagerne. Der indrettes her et samlet boligareal på ca. 4.200 m², overvejende som store boliger.

Ydermere har ansøger tilbudt at sikre opførelse af ca. 6.000 m² nyt boligbyggeri i til helårsbrug Glyptotekskvarteret på den ubebyggede ejendom matr. nr. 328 Vestervold Kvarter, København, der er omfattet af lokalplan nr. 191 "Edvard Falcks Gade", og opførelse eller indretning af 2.000 m² andet steds i Indre By. Der er truffet aftale med ansøger herom. Aftalen er en forudsætning for, at indpasning af et større antal boliger i forbindelse med hotelprojektet kan undlades som ønsket af ansøger, og den er dermed en forudsætning for, at forvaltningerne kan anbefale planforslagenes vedtagelse. Aftalen rummer også forhold om forventet byggesagsbehandling, mulig udstykning i Daells varehus-området m.v. Aftalen er vedlagt til gennemsyn som bilag 1.

Lokalplanen, der omfatter hele karreen begrænset af Nørregade, Nørre Voldgade, Fiolstræde og Krystalgade, har til formål at sikre et alsidigt og levende bymiljø ved en blanding af funktioner, herunder at øge boligandelen i overensstemmelse med kommuneplanens målsætning om flere boliger i City.

Lokalplanen vil muliggøre gennemførelsen af det i foranstående afsnit Baggrund nævnte projekt til etablering af hotel og butikker i den tidligere stormagasinbebyggelse. Ejendommene Nørregade 12-24, Krystalgade og Fiolstræde 3-9 fastlægges til serviceerhverv med krav om, at mindst 10 pct. af etagearealet anvendes til boliger, nærmere bestemt i Nørregade 18-24 og Fiolstræde 7-9. De øvrige ejendomme mod Nørregade og ejendommene mod Nørre Voldgade fastlægges til boliger og serviceerhverv. De resterende ejendomme mod Fiolstræde (nr. 11-33) fastlægges til boliger fra 1. sal og opefter. Boliger i hele karreen skal anvendes til helårsbeboelse. Nye boliger, eksempelvis i tagetager, skal i videst muligt omfang indrettes med en størrelse, der ikke er mindre end 85 m². Opdeling og sammenlægning af eksisterende boliger skal overholde dette arealkrav.

For bebyggelsen langs Fiolstræde bibeholdes bestemmelserne i § 3 om bebyggelsens anvendelse i lokalplan nr. 163 "Fiolstræde/ Rosengården" (strøggadelokalplan).

Lokalplanen indeholder mere detaljerede bestemmelser om omfang og udformning af hotelkomplekset m.v. For den øvrige ældre bevaringsværdige bebyggelse i karreen indeholder lokalplanen bestemmelser, der sikrer bevaringsværdien, udformet i overensstemmelse med den typologisering af bebyggelsen, som er anvendt i de af Borgerrepræsentationen i 1999 vedtagne 10 lokalplaner i Indre By og med de deri indeholdte bestemmelser om ændringer mv. Lokalplanen vil ligeledes indeholde bestemmelser om, at gårdarealerne i videst muligt omfang indrettes som opholdsarealer for beboere og brugere, og at parkering, der fastsættes til 1 parkeringsplads pr. 100 m² etageareal, ikke må indrettes på terræn. Lokalplanen er ikke til hinder for matrikulær udstykning af Nørregade 18 og 20 samt Fiolstræde 7 og 9 i selvstændige parceller, som ønsket af ansøger.

Særlig hvad angår lokalplanens bestemmelser om butikker og forholdet til de kommuneplanmæssige bestemmelser herom skal bemærkes følgende:

Lokalplanen fastlægger den maksimale størrelse for de enkelte butikker i karreen og en ramme for det samlede butiksareal - alt i overensstemmelse med planlovens regler om detailhandel og det tillæg nr. 13 til Kommuneplan 1997, som Borgerrepræsentationen vedtog i juni måned 2000.

Kommuneplantillæg nr. 13 indeholder bestemmelser om, at det samlede bruttoareal til butikker i Indre By ikke må øges. Der er dog fortsat mulighed for en løbende fornyelse, raffinering og omlokalisering af butikslivet i City, indenfor denne "0-ramme". Der er således givet mulighed for, at der i Indre By kan etableres 5 nye udvalgsvarebutikker med op til 2.000 m2 bruttoetageareal og 5 med op til 1.500 m2 bruttoareal, hvilket er over planlovens hovedregel om, at udvalgsvarebutikker maksimalt må have et bruttoareal på 1.000 m2.

Tillæg nr. 13 indeholder også bestemmelse om, at i det tidligere Daells Varehus indskrænkes butiksarealet til kælderen, stuen og 1. sal.

Efter en planmæssig vurdering af områdets butikssammensætning og bygningsstruktur er der i lokalplanen givet mulighed for 2 ud af de 5 muliggjorte udvalgsvarebutikker i Indre by på op til 2.000 m2 brutto samt 1 af de 5 muliggjorte udvalgsvarebutikker på op til 1.500 m2 brutto.

I den forbindelse bemærkes, at projektet i det tidligere Daells Varehus indeholder et samlet butiksareal på ca. 8.300 m2 brutto. I hotelprojektet er der planlagt 3 store butikker over planlovens hovedregel med et samlet areal på godt 6.100 m2. 2 af disse butikker er større, end hvad bestemmelserne i kommuneplantillæg nr. 13 umiddelbart muliggør, og også større end de i lokalplanforslaget fastsatte bestemmelser.

Dette kan tillades, da der er tale om ændringer indenfor et eksisterende lovligt indrettet butiksareal - hidrørende fra det tidligere stormagasin, og sådanne ændringer kan ikke reguleres planmæssigt. Lokalplanens bestemmelser finder derfor først anvendelse, såfremt fremtidige (nye) butikker indrettes i området.

Det kan dog oplyses, at de i lokalplanen fastlagte bestemmelser for store butikker over planlovens hovedregel samlet set ikke afviger væsentligt fra de størrelser, som de 3 ønskede butikker udgør.

I Kommuneplan 1997 er den nordøstlige del af karreen fastlagt til boliger (B-område), den nordvestlige del er fastlagt til boliger og serviceerhverv (C-område), mens den sydligste del, hvor det tidligere stormagasins bygninger er beliggende, er fastlagt til serviceerhverv (S-område).

I forslaget til kommuneplantillæg er S-området udvidet med en del af B- og C-områderne for at muliggøre gennemførelse af det udarbejdede hotelprojekt. Der er i den forbindelse også foretaget en mindre regulering af grænsen mellem B- og C-området i overensstemmelse med de faktiske ejendomsmæssige forhold. Desuden er foreslået en særlig *-bemærkning for det fremtidige S-område, hvorefter boligandelen skal udgøre mindst 10 pct. af det samlede etageareal.

Lokalplanforslaget er i overensstemmelse med forslaget til kommuneplantillæg. For så vidt angår yderligere om indholdet af forslaget til lokalplan og forslaget til kommuneplantillæg samt baggrunden herfor henvises der til den som bilag A vedlagte redegørelse og til planforslagene, der er vedlagt som henholdsvis bilag B og bilag C.

Hotellet er indstillet på at leje pladser i parkeringsanlægget under Israels Plads til de gæster, som kommer i egen bil. Levering af varer til både hotellet og butikkerne sker i gården til Nørregade nr. 20. Til hotellet forventes i størrelsesordenen 8 vare- og lastbiler pr. dag. Hertil kommer trafik i forbindelse med butikkerne, som vurderes at være af samme størrelsesorden som ved den nuværende anvendelse af ejendommen. Denne trafik forventes ikke at føre til væsentlige problemer.

Herudover vil etablering af hotel føre til trafik i forbindelse med af- og påsætning af gæster. Ifølge oplysninger fra ansøger påregnes trafikken i forbindelse med hotellet at udgøre 3 - 4 busser i gennemsnit pr. dag i sommerhalvåret (lidt færre i vinterhalvåret) og ca. 50 taxier pr. dag.

Krystalgade dobbeltrettes på strækningen mellem Nørregade og en nyindrettet vendeplads ved Universitetets østlige port til Krystalgade. Hermed vil taxier og andre personbiler med gæster til hotellet kunne køre både til og fra hotellet ad Nørregade. Herved opnås den bedste tilgængelighed for taxi- og personbilkørsel til hotellet, samtidig med at vendepladsen vil begrænse antallet af biler, som efter ophold ved hotellet kører videre ad Krystalgade og Landemærket til Gothersgade og undervejs krydser de to gågader Fiolstræde og Købmagergade. Til gengæld vil der ske en lille stigning i personbiltrafikken i Nørregade fra Krystalgade i retning mod Nørre Voldgade, men denne stigning vurderes ikke at give anledning til problemer med trafikafviklingen eller andre gener. Udformningen af Krystalgade mellem Nørregade og Fiolstræde, herunder den nævnte vendeplads, fremg&arin g;r af tegning i den som bilag A vedlagte redegørelse.

Den begrænsede bredde af Krystalgade medfører, at det ikke uden indgreb i nabokarreens ejendomme vil være muligt at etablere en vendeplads, som også kan benyttes af busser. Busser med gæster til og fra hotellet henvises derfor til at holde på den eksisterende plads for turistbusparkering af kortere varighed på Frue Plads. Denne løsning vil kræve, at der indføres et generelt forbud mod buskørsel i Krystalgade i lighed med det forbud, der i dag gælder i blandt andet Strandgade på Christianshavn. Herved vil det ikke være muligt at busbetjene Krystalgade og Peder Hvidtfeldts Stræde. Derudover vil løsningen ikke kræve ændringer i trafikreguleringen, idet busserne i lighed med de busser, der benytter holdepladsen på Frue Plads i dag, vil kunne køre til pladsen fra Nørre Voldgade ad Nørregade, og fra pladsen ad Nørregade til Vestergade og videre til Rådhuspladsen .

Udformning af trafiklægningen er ikke omfattet af lokalplanen, men reguleres via færdsels- og vejlovgivningerne.

I forlængelse af indstilling vedrørende koncept for dialog med borgerne om byens fysiske planlægning, der er tiltrådt af Borgerrepræsentationen i mødet den 29. marts 2001 (BR 111/01), foreslås følgende dialogstrategi.

På baggrund af områdets centrale beliggenhed, herunder de trafikale forhold, etableres der i offentlighedsperioden følgende dialogaktivitet:

• Etablering af en særlig hjemmeside, der opbygges med en informationsdel og en dialogdel.
• Gennemførelse af en udstilling i lokalområdet.
• Gennemførelse af et borgermøde i lokalområdet.

I forbindelse med udarbejdelsen af lokalplanforslaget har Plan & Arkitektur foretaget høring af Økonomiforvaltningen, 9. kontor, Kultur- og Fritidsforvaltningen, herunder særligt Københavns Bymuseum, Uddannelses- og Ungdomsforvaltningen, Sundheds- og Omsorgsforvaltningen, Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen, Miljøkontrollen, Københavns Energi og Københavns Vand under Miljø- og Forsyningsforvaltningen samt Byggeri & Bolig under Bygge- og Teknikforvaltningen.

Økonomiforvaltningen, 9. kontor, Kultur- og Fritidsforvaltningen, Uddannelses- og Ungdomsforvaltningen, Sundheds- og Omsorgsforvaltningen, Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen, Københavns Vand samt Byggeri & Bolig har ikke bemærkninger til lokalplanforslaget.

Københavns Bymuseum fremsætter en række kommentarer/ forslag vedrørende placering af hovedindgangen til hotellet, herunder trafikforhold i den forbindelse, facadeudformning af Daells-bygningen ved hjørnet Fiolstræde/ Krystalgade samt forhøjet dæk i gården op ad det fredede hus i Nørregade 18.

Kommentarerne/ forslagene er indarbejdet i lokalplanforslaget i mulig udstrækning. Der er i øvrigt i lokalplanen optaget standardbestemmelse om, at arbejder på fredede bygninger ikke må igangsættes, før der er opnået tilladelse fra fredningsmyndighederne og om, at udgravning i grunden kan medføre påbud om midlertidig standsning i medfør af lov om museer m.v.

Miljøkontrollen anbefaler med henvisning til Borgerrepræsentationens tiltrædelse af forslaget "Miljøorienteret byfornyelse og nybyggeri" i mødet den 3. december 1998 samt forsamlingens tiltrædelse af en revision heraf i mødet den 1. marts 2001, at der i lokalplanens formålsparagraf indgår et afsnit om økologiske tiltag. Miljøkontrollen anbefaler desuden, at det af samme paragraf fremgår, at det også er en del af lokalplanens formål at beskytte brugere og eventuelle beboere mod forurening og andre ulemper. Miljøkontrollen anbefaler endvidere, at paragraffen om foranstaltninger mod forureningsgener opdeles i specifikke bestemmelser vedrørende støjgener, gener fra virksomheder samt jordbunds- og grundvandsforhold, eventuelt med henvisninger til love m.v. i fodnoter, hvor det skønnes nødvendigt.

Det oplyses, at Nørre Voldgade er en regionalgade, hvor det ækvivalente trafikstøjniveau er 68,5 dB(A). De øvrige gader er lokalgader, hvor det ækvivalente trafikstøjniveau skønnes at være mindre end 60 dB(A).

Miljøkontrollen vurderer, at der ikke i eller omkring lokalplanområdet findes virksomheder, der vil kunne medføre miljømæssige gener for beboere og brugere. Det oplyses, at Miljøkontrollen ikke er i besiddelse af konkret viden om forurening af jorden eller grundvandet i lokalplanområdet. Der har dog været forskellige baggårdsvirksomheder i form af bl.a. metalvarefabrik, malerværksted samt trykkeri indenfor karreen. Herfra kan der være sket forurening af jord og grundvand. Arealet ligger i et område med begrænsede drikkevandsinteresser.

Opmærksomheden henledes på, at der mange steder i København findes forurening i fyldjorden og i overfladejorden. Hvis der skal bortskaffes jord fra arealet, eller der bliver tale om at anvende arealet til følsomme formål, som f.eks. boliger med gårdanlæg, anbefaler Miljøkontrollen, at man lader et konsulentfirma undersøge jorden for indhold af miljøfremmede stoffer. Såfremt det besluttes at foretage en forureningsundersøgelse, vil Miljøkontrollen gerne kommentere et oplæg, før undersøgelsen udføres.

Miljøkontrollen anbefaler på baggrund af ovennævnte bemærkninger, at der i lokalplanen optages bestemmelser, som fastsætter, at beboere og brugere i fornødent omfang beskyttes mod støj og anden forurening fra trafik og anden virksomhed i området, at det indendørs støjniveau i boliger og institutioner ikke må overstige 30 dB(A), i lokaler til administration, hotel, undervisning og lignende ikke må overstige 35 dB(A), samt at det udendørs støjniveau for primære opholds- og friarealer i boligbebyggelser og lignende ikke må overstige 55 dB(A). Samtidig henvises der til fodnote om undergrundsforhold med reference til lov om forurenet jord samt til miljøbeskyttelsesloven, og til fodnote om trafikstøj i boligområder.

I forbindelse med Borgerrepræsentationens vedtagelse i 1998 af de miljømæssige retningslinier for "Miljøorienteret byfornyelse og nybyggeri" samt vedtagelse tidligere i år af en revision heraf er det tiltrådt, at de vedtagne minimumskrav optages som bestemmelser i lokalplanerne i det omfang, planloven giver hjemmel hertil. I den her omhandlede lokalplan indføjes i formålsparagraffen efter sædvanlig praksis i en fodnote en henvisning til Borgerrepræsentationens vedtagelser. Miljøkontrollens ønsker er endvidere tilgodeset gennem optagelse af bestemmelser i lokalplanforslaget i det omfang planloven muliggør det.

Københavns Energi oplyser, at der forefindes flere transformatorer med tilhørende elkabler, der skal tages hensyn til.

Endvidere gøres der opmærksom på bygassens positive egenskaber i tilknytning til byøkologi og krav om ressourcerigtige løsninger. Det nævnes, at i forhold til anvendelse af el til husholningsbrug, offentlige institutioner, erhverv og boligopvarmning er der energimæssige fordele ved at anvende bygas, og CO2 -belastningen og dermed bidrag til drivhuseffekten er under halvdelen sammenlignet med el. Det påpeges derfor, at det er oplagt generelt at bibeholde gasinstallationer til madlavning i forbindelse med byfornyelse og etablere gasinstallationer ved indretning af nye boliger, både i eksisterende ejendomme og i nybyggeri i områder, hvor der er mulighed for bygasforsyning. Derudover anbefales gasforsyning til institutions- og erhvervsbyggeri, hvor bygas kan anvendes i storkøkkener, vaskerier m.v. I det aktuelle lokalplanområde kan bygas primært anvendes i restauranter i det planlagte hotel, til madlavningsformål i eksiste rende og nye boliger og til tørretumblere og strygeruller i eventuelle vaskerier. Der henvises til revisionen af "Miljøorienteret byfornyelse og nybyggeri", hvorefter der nu ud over krav om, at gasinstallationer skal renoveres/ bevares ved byfornyelse, er vedtaget et krav om gas ved nybyggeri.

Der er i lokalplanen optaget standardbestemmelse om tinglysning af fornødne deklarationer vedrørende sikring m.v. af ledninger.

Ved revisionen af de også ovenfor i forbindelse med Miljøkontrollens høringssvar nævnte miljømæssige retningslinier for "Miljøorienteret byfornyelse og nybyggeri" blev tilslutning af nybyggeri til bygas et nyt minimumskrav, hvis ejendommene ligger inden for eller op til forsyningsområdet. I henhold til Borgerrepræsentationens beslutning skal de vedtagne minimumskrav optages som bestemmelser i lokalplanerne i det omfang, planloven giver hjemmel hertil. Under henvisning hertil er der i lokalplanen en bestemmelse om, at bebyggelse ikke må tages i brug før bebyggelsen er tilsluttet Københavns bygassystem.

1. Redegørelse for lokalplanforslaget med tilhørende forslag til kommuneplantillæg samt luftfoto af området.
2. Forslag til lokalplan "Nørregade".
3. Forslag til tillæg til Kommuneplan 1997.

1. Aftale med TK Development
2. Høringssvar af 8. maj 2001 fra Københavns Bymuseum.
3. Høringssvar af 7. maj 2001 fra Miljøkontrollen.
4. Høringssvar af 4. maj 2001 fra Københavns Energi.

Erik Jacobsen Jens Jacobsen