Forslag til lokalplan "Bispebjerg Bakke" med tilhørende forslag til tillæg til Kommuneplan 2001

DAGSORDEN

for ordinært møde onsdag den 30. januar 2002

4. Forslag til lokalplan "Bispebjerg Bakke" med tilhørende forslag til tillæg til Kommuneplan 2001

BTU 33/2002 J.nr. 611:246.0001/02

Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller, at Bygge- og Teknikudvalget overfor Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

Økonomiforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget overfor Borgerrepræsentationen anbefaler,

På baggrund af offentligt udbud af den kommunen tilhørende ejendom matr. nr. 227 m.fl. Utterslev, København, hvor tilbudsgiverne opfordredes til ikke alene at indgive tilbud på en kontant købesum, men tillige fremlægge et skitseprojekt til bebyggelse af ejendommen, besluttede Borgerrepræsentationen i mødet den 1. november 2001 at afhænde ejendommen til Haandværkerforeningens Fond (Alderstrøst) og Foreningen RealDanmark.

Det nedsatte bedømmelsesudvalg vurderede, at det fremsendte projektforslag er enestående, originalt og kunstnerisk interessant, og vil fremstå markant i området. Projektet vurderedes at kunne højne såvel boligkvaliteten som det arkitektoniske og håndværksmæssige niveau i nybyggeri i København.

For at muliggøre opførelsen af ovennævnte projekt fremsættes derfor forslag om vedtagelse af vedlagte forslag til lokalplan med tilhørende forslag til tillæg til Kommuneplan 2001.

Bebyggelse må højst opføres i 4 etager, dog således at bebyggelsen gives en skulpturel tårnagtig afslutning mod nord i 8 etager.

Friarealdækningen skal være af størrelsesordenen 100 % af etagearealet, og friarealerne skal gives en parkagtig karakter, ligesom adgangs- og opholdsarealer på terræn skal udformes således, at de tilgodeser bevægelseshæmmedes færdsel på arealerne.

Endvidere forudsættes tinglyst fornødne deklarationer til sikring af ledninger mv.

Endelig fastlægges den eksisterende boligbebyggelse mod Bispebjerg Bakke som bevaringsværdig.

Forslaget til tillæg til Kommuneplan 2001 ændrer områdets nuværende fastlæggelse som B1-område til et B1*-område med mulighed for opførelse af boligbebyggelse i indtil 4 etager og med en maksimal bebyggelsesprocent på 40, medens de generelle rammebestemmelser for områder for boliger og de øvrige betingelser for B1-områder i Kommuneplan 2001 fortsat vil være gældende, herunder bestemmelsen om, at etageantal og bebyggelsesprocent kan overskrides med den del, der medgår til enkelte nærmere angivne bygningsdele, der er begrundet i særlige blandt andet arkitektoniske hensyn, eksempelvis skulpturelt udformede bygningsdele. Disse bestemmelser muliggør blandet andet tårnagtige og skulpturelt udformede bygningsdele, herunder projektets nordlige opbygning i 8 etager.

I mødet den 1. november 2001 (BR 437/01) tiltrådte Borgerrepræsentationen, at ejendommen matr. nr. 227 m.fl., Utterslev, København, Bispebjerg Bakke 20, afhændes til Haandværkerforeningens Fond (Alderstrøst) og Foreningen RealDanmark på nærmere angivne vilkår, og at der udarbejdes et forslag til kommuneplantillæg og lokalplan for Bispebjerg Bakke 20 på baggrund af det til tilbuddet knyttede projektforslag.

Forud havde ejendommen været genstand for offentligt udbud, hvorunder der var fremkommet 7 købstilbud med tilhørende projektforslag.

Udbudsformen, hvor der ikke alene skulle indgives tilbud på en kontant købesum, men tillige fremlægges et skitseforslag til bebyggelse af ejendommen, var valgt for dels at sikre en høj arkitektonisk kvalitet af den kommende bebyggelse, dels for gennem salget og bebyggelsen af arealet at tilgodese kommunens boligpolitiske målsætning om tilvejebringelse af flere attraktive familieboliger.

Bedømmelsesudvalget pegede enstemmigt på købstilbuddet fra Haandværkerforeningens Fond (Alderstrøst) og Foreningen RealDanmark med tilhørende projektforslag af Professor Bjørn Nørgaard i samarbejde med arkitekterne Boldsen & Holm.

Bedømmelsesudvalget vurderede, at projektforslaget er enestående, originalt og kunstnerisk interessant, og at det vil fremstå markant i området. Valget af dette projekt vurderedes at kunne højne såvel boligkvaliteten som det arkitektoniske og håndværksmæssige niveau i nybyggeri i København.

Bedømmelsesudvalget anførte blandt andet vedrørende det pågældende projekt, at forslaget "skiller sig afgørende ud og demonstrerer med meget høj kvalitet en bygningsmæssig, arkitektonisk komposition, der på en helt særegen måde forholder sig til stedet, dets omgivelser og topografi. Den overordnede arkitektoniske idé indeholder et væsentligt skulpturelt træk, der uden at forfalde til formalisme, både forstærker landskabets bevægelse og danner bløde overgange til omgivelserne.

Samtidig bidrager forslaget med et originalt boligprojekt med et efter danske forhold enestående forløb af rumligheder i de enkelte boliger.

Endelig indeholder forslaget store muligheder for en fornyelse af byggeprocessen, hvor formglæde, håndværk og industriel fremstilling er nødt til at gå hånd i hånd for at sikre både orden og variation.

Her er tale om et projekt med meget høj arkitektonisk værdi. Og med et formsprog, der sjældent ses i dansk boligbyggeri. Ved en realisering af dette projekt vil mangfoldigheden af Københavns boligudbud få en væsentlig kvalitativ forøgelse."

Udover boliger kan eventuelt indpasses enkelte institutioner og kollektive anlæg til dækning af kvarterets forsyning.

Bebyggelse må opføres i højst 4 etager, idet der dog i overensstemmelse med det foreliggende projekt fastlægges bestemmelse om en skulpturel tårnagtig afslutning i 8 etager mod nord. Endvidere er medtaget bestemmelser, som sikrer intentionerne og kvaliteterne, herunder det særlige arkitektoniske udtryk, materialeanvendelserne mv., i projektet.

Den eksisterende boligbebyggelse mod Bispebjerg Bakke (tidligere tjenestebolig for stadsgartneren) er i Bydelsatlas Bispebjerg vurderet til middel bevaringsværdi (kategori 4, der efter sædvanlig praksis i Københavns Kommune anses for bevaringsværdig), hvorfor denne bebyggelse i lokalplanen fastlægges som bevaringsværdig. Den må således ikke uden Bygge- og Teknikudvalgets særlige godkendelse nedrives, ombygges eller ændres. Den eksisterende gartneribygning mod jernbanens terræn er vurderet til kategori 5, hvorfor der ikke fastsættes bevaringsbestemmelse for denne bygning.

Friarealdækningen skal være af størrelsesordenen 100 % af såvel boligetagearealet som eventuelt etageareal til institutionsformål. De ubebyggede arealer skal gives en parkagtig karakter med blandt andet opholdsarealer for områdets beboere og brugere. Adgangs- og opholdsarealer på terræn skal udformes således, at de tilgodeser bevægelseshæmmedes færdsel på arealerne.

De nuværende vejlinier med tilhørende hjørneafskæringer opretholdes, og overkørsler til Bispebjerg Bakke skal etableres efter en forud af Bygge- og Teknikforvaltningen godkendt plan.

Der forudsættes tinglyst fornødne deklarationer til sikring af ledninger, herunder den rørlagte Lygte Å.

Der er endvidere optaget bestemmelse om, at bebyggelse og primære friarealer skal placeres, udføres og indrettes således, at beboere og brugere i fornødent omfang beskyttes mod støj og anden forurening fra vej- og banetrafik. Endvidere er bestemt, at bebyggelse ikke må tages i brug, førend bebyggelsen er tilsluttet Københavns Energis fjernvarmesystem og forsyning med bygas.

I Kommuneplan 2001 er lokalplanområdet udlagt som et B1-område (boliger). For B1-områder gælder, at bebyggelsesprocenten højst må være 40, etageantallet højst 2 eksklusive tagetage, og friarealprocenten 100 for boliger og 20 for erhverv. Etageantal og bebyggelsesprocent kan overskrides med den del, der medgår til enkelte nærmere angivne bygningsdele, der er begrundet i særlige blandt andet arkitektoniske hensyn, eksempelvis skulpturelt udformede bygningsdele. Desuden kan tillades kollektive anlæg og institutioner samt andre servicefunktioner, der er forenelige med anvendelsen til boliger.

Lokalplanforslaget er ikke i overensstemmelse med Kommuneplan 2001, hvad angår bestemmelsen om maksimalt etageantal. Der fremsættes derfor samtidig forslag til kommuneplantillæg. Forslaget, der omfatter samme område som lokalplanen, ændrer B1-området til et B1*-område, hvor den særlige bestemmelse muliggør et maksimalt etageantal på 4. De generelle rammebestemmelser for områder for boliger og de øvrige betingelser for B1-områder i Kommuneplan 2001 er fortsat gældende. Derved muliggøres projektets afslutning mod nord med en tårnagtig, skulpturelt udformet opbygning i 8 etager.

Økonomiforvaltningen vurderer, at der er tale om en mindre ændring af rammedelen, der ikke strider mod kommuneplanens hovedprincipper. Der er derfor ikke forudgående indkaldt ideer, forslag mv., jf. planlovens § 23 c, stk. 1.

Lokalplanforslaget er i overensstemmelse med Kommuneplan 2001 efter vedtagelsen af ovennævnte tillæg.

På baggrund af områdets attraktive beliggenhed og det foreliggende projekts ganske særlige arkitektoniske kvaliteter foreslås følgende initiativer til opnåelse af dialog med borgerne i offentlighedsperioden:

• Etablering af en særlig hjemmeside, der opbygges med en informationsdel og en dialogdel
• Gennemførelse af en udstilling i lokalområdet
• Gennemførelse af et borgermøde i lokalområdet. Under hensyn til, at forslaget til lokalplan og til kommuneplantillæg har som formål at muliggøre opførelse af den projekterede boligbebyggelse med dennes unikke og nyskabende arkitektoniske kvaliteter, foreslås borgermødet afholdt som et orienteringsmøde med indlæg fra forvaltningen. Borgerrepræsentationens partier indbydes til at lade sig repræsentere på mødet med henblik på at kunne besvare spørgsmål og indgå i debat om planens indhold. Endvidere indbydes professor, billedhugger Bjørn Nørgaard samt bygherren og eventuelt dennes repræsentanter til at være tilstede og eventuelt redegøre for projektideen samt besvare opklarende spørgsmål.

Vedtagelsen af en lokalplan med tilhørende tillæg til Kommuneplan 2001, der muliggør opførelse af den projekterede boligbebyggelse, vil være en forudsætning for afhændelse af ejendommen Bispebjerg Bakke 20 til Haandværkerforeningens Fond (Alderstrøst) og Foreningen RealDanmark for den tilbudte købesum på 31.776.000 kr. kontant.

Der henvises til det nedenfor under høring anførte, samt den til lokalplanen hørende redegørelse (bilag A), hvori er redegjort for blandt andet forslagets miljø- og trafikmæssige konsekvenser, samt forholdet til kvarteret og de omgivende eksisterende bebyggelser.

I forbindelse med udarbejdelsen af lokalplanforslaget har Plan & Arkitektur foretaget høring af Kultur- og Fritidsforvaltningen, Uddannelses- og Ungdomsforvaltningen, Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen, Sundheds- og Omsorgsforvaltningen samt Miljøkontrollen og Københavns Energi under Miljø- og Forsyningsforvaltningen.

Kultur- og Fritidsforvaltningen, Uddannelses- og Ungdomsforvaltningen, Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen samt Sundheds- og Omsorgsforvaltningen har ingen bemærkninger til lokalplanforslaget.

Miljøkontrollen anbefaler med henvisning til Borgerrepræsentationens tiltrædelse af forslaget "Miljøorienteret byfornyelse og nybyggeri" i mødet den 1. marts 2001, at der i lokalplanens formålsparagraf indgår et afsnit om økologiske tiltag. Miljøkontrollen anbefaler desuden, at det af samme paragraf fremgår, at det også er en del af lokalplanens formål at beskytte brugere og beboere mod forurening og andre ulemper.

Det oplyses, at Bispebjerg Bakke er en lokalgade, hvor det ækvivalente trafikstøjniveau langs grundgrænsen af Miljøkontrollen vurderes til at ligge under 60 dB(A).

Den skitserede bebyggelse er, hvor den kommer nærmest jernbanen, ca. 25 m fra nærmeste spormidte. Miljøkontrollen vurderer, at byggeriet kan realiseres under forudsætning af, at der træffes de nødvendige afværgeforanstaltninger eventuelt i form af en jordvold, støjskærm eller lignende.

Miljøkontrollen anbefaler, at der i lokalplanen optages bestemmelse om, at bebyggelse og primære opholdsarealer i overensstemmelse med miljømyndighedernes krav skal placeres, udføres og indrettes således, at beboere og brugere skærmes mod støj og anden forurening fra vej og anden virksomhed i området. Det indendørs støjniveau i boliger og institutioner må ikke overstige 30 dB(A). Det udendørs støjniveau må på primære opholds- og friarealer ikke overstige 55 dB(A).

Miljøkontrollen gør endvidere opmærksom på, at Lygte Å, der er rørlagt, krydser lokalplanområdets sydlige del over en strækning på lidt over 100 m. Rørledningen ligger knap 1 m under terræn. Åen er optaget som kommunevandløb nr. 5 i Københavns Kommune. Det er Miljøkontrollens opfattelse, at Københavns Kommune fortsat skal være ejer af hele vandløbet, uanset eventuelt salg af og kommende byggeri på lokalplanområdet.

Åen er ikke omfattet af ændringer i forbindelse med den hidtidige vandområdeplanlægning for Københavns ferske vandområder. Men i de senere år er der opstået stor interesse for at integrere vandelementer i byområder af arkitektoniske, rekreative og byøkologiske grunde. Det er således ikke utænkeligt, at der kan komme nye planer for Lygte Å – enten i offentligt eller privat regi. Det skal bemærkes, at Miljøkontrollen for tiden ikke kender til planer for ændringer af Lygte Å. I øvrigt udtørrer åen i perioder.

For at beskytte åen bør der udlægges en 10 m bred beskyttelseszone over den. Beskyttelseszonen må ikke bebygges eller tilplantes med træer.

Miljøkontrollen skønner, at der ikke findes virksomheder i området, der vil indebære miljømæssige gener overfor den påtænkte anvendelse af lokalplanområdet.

Miljøkontrollen oplyser endvidere, at området siden 1911 og til nu har huset Københavns Kommunes Stadsgartneri, samt at der syd for den rørlagte Lygte Å har været losseplads, og at Økonomiforvaltningen i efteråret 1999 har ladet COWI udføre en forureningsundersøgelse af arealet, der har vist varierende former for og grader af jordbundsforurening.

De terrænnære jordlag i lokalplanområdet er generelt forurenet med tungmetaller og PAH-forbindelser. Derudover er der forurening efter tidligere aktiviteter på området, og konkret viden om en større olieforurening nær lokalplanområdets vestlige spids. På områdets sydlige spids, der har været anvendt til losseplads, er der konstateret forurening af tungmetaller, PAH-forbindelser og olieprodukter. I forbindelse med boligbyggeri eller lignende forureningsfølsomme aktiviteter anbefaler Miljøkontrollen, at den øverste halve meter jord på ubefæstede arealer erstattes af ren jord, samt at der sikres mod eventuel forurening af indeklimaet. Det anbefales, at der i lokalplanen optages bestemmelser om forureningsforhold.

Ved flytning af jord indenfor området skal der indhentes tilladelse fra Miljøkontrollen, såfremt dette skaber risiko for forurening. Overskudsjord skal bortskaffes efter anvisning fra Miljøkontrollen.

Miljøkontrollen gør endelig opmærksom på, at lokalplanområdet ligger i et område med drikkevandsinteresser, og størstedelen af området ligger indenfor en beskyttelseszone for en nødforsyningsboring til Bispebjerg Hospital.

I forbindelse med Borgerrepræsentationens vedtagelse af de miljømæssige retningslinier for "Miljøorienteret byfornyelse og nybyggeri" er det tiltrådt, at de vedtagne minimumskrav optages som bestemmelser i lokalplanerne i det omfang, planloven giver hjemmel hertil. I den her omhandlede lokalplan indføjes i formålsparagraffen efter sædvanlig praksis i en fodnote en henvisning til Borgerrepræsentationens vedtagelser. Miljøkontrollens ønsker i øvrigt er tilgodeset gennem optagelse af bestemmelser i lokalplanforslaget, i det omfang planloven muliggør det.

Københavns Energi, Vand meddeler ikke at have bemærkninger til lokalplanforslaget.

Københavns Energi, Afløb konstaterer, at det af bilagene til lokalplanforslaget fremgår, at man er bekendt med den offentlige kloakledning på området, og at beliggenheden af denne ledning og adgangsforhold til denne skal sikres på behørig vis ved tinglysning af deklaration.

Der er i lokalplanen optaget standardbestemmelse om tinglysning af fornødne deklarationer vedrørende sikring mv. af ledninger.

1. Redegørelse for lokalplanforslaget med tilhørende forslag til kommuneplantillæg samt luftfoto af området
2. Forslag til lokalplan "Bispebjerg Bakke"
3. Forslag til tillæg til Kommuneplan 2001

1. Høringssvar af 27. september 2001og 15. januar 2002 fra Miljøkontrollen
2. Høringssvar af 12. september 2001 fra Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen
3. Høringssvar af 10. september 2001 fra Kultur- og Fritidsforvaltningen
4. Høringssvar af 25. september 2001 fra Københavns Energi, Afløb
5. Høringssvar af 24. september 2001 fra Københavns Energi, Vand
6. Høringssvar af 21. september 2001 fra Uddannelses- og Ungdomsforvaltningen

Paul Sax Møller Jens Jacobsen