Redegørelse for udarbejdelse af lokalplan for et område ved Ragnhildgade og Rovsingsgade, "Ragnhildgade Nord"

DAGSORDEN

for ordinært møde onsdag den 30. januar 2002

10. Redegørelse for udarbejdelse af lokalplan for et område ved Ragnhildgade og Rovsingsgade, "Ragnhildgade Nord"

BTU 23/2002 J.nr. 611:245.0001/01

Bygge- og Teknikforvaltningen fremsender nærværende redegørelse til Bygge- og Teknikudvalgets drøftelse med henblik på udarbejdelse af et lokalplanforslag for ovennævnte område, der er den nordøstlige del af Københavns Kommunes oplagsplads ved Ragnhildgade i bydelen Ydre Nørrebro.

Kommuneteknik København (KTK) ønsker at afvikle sin brug af den nordøstlige del af deres værkstedsplads (Værkstedsbyen) ved Rovsingsgade, idet arealet mellem Ragnhildgade, Rovsingsgade og Lersø Parkallé ikke længere skønnes nødvendig for KTK's funktioner. Det overflødige areal er på knap 10.000 m² og rummer i dag en spredt skur- og garagebebyggelse, som vil blive nedrevet. I den anledning har Rådgivende Ingeniører og Arkitekter (RIA) efter anmodning fra KTK udarbejdet et skitseforslag til fremtidig anvendelse og bebyggelse af arealet. Skitseforslaget viser, hvordan arealet eksempelvis kunne rumme en børneinstitution og en boligbebyggelse med indpasning af "særboliger efter almenboligloven" samt et etnisk kulturcenter.

I henhold til den netop vedtagne Kommuneplan 2001 er området langs Lersø Parkallé fra Haraldsgade til Rovsingsgade, herunder det aktuelle areal, fastlagt til boliger (B3-område). Det tilgrænsende område på vestsiden af Ragnhildgade, der er den resterende del af KTK's ejendom, er fastlagt til tekniske anlæg (T2-område). Det aktuelle område er ikke omfattet af lokalplan.

Den foreslåede anvendelse vurderes at medføre en så væsentlig ændring af de bestående forhold og have et sådant omfang, at det forudsætter udarbejdelse af en lokalplan for området. Skitseforslaget overholder rammebestemmelserne i kommuneplanen.

I henhold til den af Borgerrepræsentationen i mødet den 13./14. juni 2001 vedtagne indstilling om "Boliger for alle – boligpolitisk strategiplan" er det bl.a. hensigten, at der afsættes midler til en intensiveret boligsocial indsats med boliger / bofællesskaber for særligt udsatte grupper. I forlængelse heraf er der den 25. oktober 2001 indgået aftale med Boligselskabernes Landsforenings 1. kreds om, at der inden for de nærmeste år skal opføres 3 - 500 særlige boliger med kommunal anvisningsret for psykisk syge, handicappede og eventuelt misbrugere, samt at sådanne boliger placeres spredt i den eksisterende boligmasse. Herudover har Bygge- og Teknikudvalget den 30. maj 2001 tiltrådt en udtalelse til Familie- og Arbejdsmarkedsudvalget om muligheder for placering af boliger til såkaldt "skæve eksistenser". Heri blev der bl.a. peget på heromhandlede areal som en mulighed.

Med det aktuelle areal er der tale om en kommunalt ejet grund, hvor der i større omfang vil være mulighed for at udmønte de boligpolitiske strategier bl.a. i forhold til særlige gruppers boligbehov. Det er imidlertid tvivlsomt, om lokalplanområdet er tilstrækkeligt stort til at kunne rumme både et etnisk kulturcenter, en institutionsbebyggelse og en blandet boligbebyggelse af en størrelse, der i et ønskeligt omfang tilgodeser de boligpolitiske intentioner. Forinden udarbejdelse af et lokalplanforslag må der derfor tages stilling til, hvilken arealanvendelse, der bør lægges til grund for lokalplanudarbejdelsen.

Et acceptabelt bebyggelsesmæssigt hovedprincip kunne basere sig på en videreførelse af bebyggelsen i det tilstødende boligområde, dvs. med en randbebyggelse mod Lersø Parkallé og Rovsingsgade, samt en mindre bebyggelse i gårdrummet.

Der kan være forurening af undergrunden fra den hidtidige anvendelse, hvilket må undersøges nærmere, ligesom brugen af den bibeholdte vejplads må ske med respekt for lokalplanområdets nye anvendelse. På vejpladsens areal langs Ragnhildgade er der ved lokalplanområdets sydvestlige grænse inden for de seneste år opført en lav bygning til kontorformål, en anvendelse som vil kunne udbygges som afskærmning i forhold til det fremtidige boligområde.

Områdets nuværende udseende og dets nærmeste omgivelser fremgår af vedlagte bilag 1 og 2, henholdsvis luftfoto og oversigtsplan, mens skitseforslaget fremgår af bilag 3.

Kommune Teknik København (KTK) har ikke længere brug for den nordøstlige del af deres ejendom matr. nr. 5457 Udenbys Klædebo Kvarter - arealet mellem Ragnhildgade, Rovsingsgade og Lersø Parkallé. Arealet vil derfor kunne ryddes for den nuværende spredte skur- og garagebebyggelse og overgå til anden anvendelse i overensstemmelse med kommuneplanen.

I den anledning har RIA udarbejdet en idéskitse til en fremtidig anvendelse og bebyggelse af arealet med boligbyggeri, herunder boliger for særlige grupper, samt en daginstitution og et kulturcenter m.v. for forskellige etniske grupper. Projektet er nærmere beskrevet nedenfor.

Gennemførelse af nybyggeriet forudsætter udarbejdelse af en lokalplan. Da der ikke påtænkes ændringer i de umiddelbart tilstødende områder, foreslås lokalplanområdet begrænset til det aktuelle areal, afgrænset af Ragnhildgades sydvestlige forlængelse, Rovsingsgade, Lersø Parkallé og det nordlige skel af matr. nr. 6015 Udenbys Klædebo Kvarter og dettes forlængelse til sydvestsiden af Ragnhildgade. Den nordlige del af Ragnhildgade, som er offentlig vej, rækker således ind på området. Denne vejstrækning forventes at kunne nedlægges som vej og tillægges grunden.

Lokalplanområdet ligger i bydelen Ydre Nørrebro på grænsen til bydelen Ydre Østerbro ved den trafikerede Lersø Parkallé, der er ført under Rovsingsgade og baneterrænet og dermed ligger forsænket i forhold til lokalplanområdet. Afstanden til vejen er ca. 25 m.

Lokalplanområdet har et samlet grundareal på knap 10.000 m² og rummer oplagsplads med nogle skure og halvtage, som vil blive nedrevet. Grunden er let stigende mod Rovsingsgade og er i dag vejbetjent fra Ragnhildgade.

Den resterende del af KTK's ejendom udgør ca. 35.000 m² og skal fortsat anvendes til oplagsplads, kommunalt kursuscenter mv. Indretningen og brugen af denne del af ejendommen vurderes at kunne tilrettelægges således, at der ikke forventes uacceptable miljømæssige gener. Der må imidlertid ske en nærmere afklaring i forbindelse med det videre planarbejde.

Syd for lokalplanområdet og i umiddelbar tilknytning hertil ligger en almen boligbebyggelse i 3½ etage med 246 lejligheder, der er opført af Arbejdernes Andelsboligforening i 1987 på baggrund af den her gældende lokalplan nr. 75, der alene omfatter dette område. Bebyggelsen er formet som 3 tre-længede bebyggelser, som er afsluttet mod Lersø Parkallé af en gennemgående længebygning, der samtidig danner beskyttelse mod vejen. Bebyggelsen er i røde tegl med teglklædte sadeltag. Bebyggelsen rummer en række bolig- og bebyggelsesplanmæssige kvaliteter.

Øst for Lersø Parkallé ligger Andelsboligforeningen Studsgaard fra 1967-70 som en stokbebyggelse med almene boliger i 8 etager og ældreboliger i 5-etager, i alt 411 lejligheder, samt supermarked og postkontor.

Nord for Rovsingsgade ligger et ca. 100 m bredt industri- og baneareal, som danner barriere mod det store grønne friareal på nordsiden af banen, Lersøparken og Kolonihaveparken. Afstanden til parken er ca. 600 m under banearealet i Lersø Parkallés tracé og gennem kolonihaveområdet.

Lokalplanområdet er velbeliggende i forhold til individuelle transportmuligheder, idet Rovsingsgade fører direkte til det regionale vejnet ved Lyngbyvej og til fordelingsgaden Tagensvej. Rovsingsgade, Lersø Parkallé og Haraldsgade er bydelsgader med trafikmængder i intervallet 8.000 – 10.000 køretøjer pr. døgn, mens Ragnhildgade er en lokalgade, der alene betjener gadens boliger samt delvis kursuscenter og oplagsplads, idet der hertil også er indkørsel fra Rovsingsgade.

Området er i forhold til S-banenettet placeret således, at Ryparken Station ligger ca. 800 m og Bispebjerg Station ca. 1100 m fra bebyggelsen. Til stoppestederne for buslinierne 42/43 og linie 39, der kører ad Lersø Parkallé og Haraldsgade, er der 3-400 m.

Udover de lokale butikker ved Haraldsgade ligger indkøbscentret Vibenshus ved Lyngbyvej i en afstand af ca. 600 m.

Klostervænget Skole ligger 600 m og Lundehusskolen 1000 m fra området; begge ligger ved Lersø Parkallé og kan nås via signalregulerede vejkryds.

Bydelen har en af de laveste dækningsgrader med daginstitutionspladser i kommunen. Der er derfor stort behov for den påtænkte 900 m² store børneinstitution med 5 integrerede grupper inden for heromhandlede lokalplanområde.

Bebyggelsen. Det af RIA udarbejdede skitseprojekt (se bilag 3) omfatter opførelse af en børneinstitution på den sydlige del af grunden i én etage med sydvendt friareal. Langs Lersø Parkallé placeres en etageboligbebyggelse i 4½ etage med et etageareal på ca. 4.500 m² svarende til ca. 55 familieboliger. I boligbebyggelsen påtænkes nogle af boligerne erstattet af en mindre andel boliger for særlige grupper. Arealet langs Rovsingsgade foreslås bebygget i op til 3½ etage med et etnisk kulturcenter på ca. 3.500 m² etageareal, herunder en særlig bygning til bederum m.v.

Bebyggelsesplanen er udformet, så der opnås et samspil mellem de tre anvendelseskategorier, og således at der skabes en sammenhæng til den eksisterende boligbebyggelse i Ragnhildgade. Bebyggelsen samles visuelt omkring et fælles gårdanlæg med boligbebyggelsen og det mulige kulturcenter udformet som randbebyggelse. Mod de trafikerede veje foreslås bebyggelsen udført med murede flader, evt. med karnapper, og mod fællesarealet tænkes facaderne udformet med en lettere karakter med altaner og større vinduespartier.

Samspillet mellem bebyggelserne understøttes af en fælles materialeholdning med brug af naturlige materialer som tegl og træ.

De ubebyggede arealer. Friarealerne er udformet efter en samlet plan som et visuelt sammenhængende fælles gårdanlæg med forbindelse til de i flere niveauer beliggende stier langs Lersø Parkallé. Arealet nord for børneinstitutionen integreres så vidt muligt i fællesanlægget, mens arealet syd for institutionsbygningen forbeholdes denne.

Parkering svarende til 1 p-plads pr. 100 m² etageareal er vist på den del af grunden, der udgør Ragnhildgades forlængelse, samt på et areal ved Rovsingsgade. Der vil i forbindelse med opførelse af et etnisk center eventuelt kunne etableres parkeringskælder.

Bebyggelsesprocenter. Bebyggelsesprocenten for børneinstitutionen vil på grund af det sædvanlige krav om 100% friareal være af størrelsesordenen 50, hvorfor den øvrige bebyggelse er foreslået med en højere bebyggelsesprocent, så den for området under ét bliver 110.

Kommuneplanlægning

I Kommuneplan 2001 er området fastlagt til boligformål (B3). Udover boliger, fortrinsvis familieboliger, kan der bl.a. tillades kollektive anlæg og institutioner, samt sociale, uddannelsesmæssige, kulturelle og miljømæssige servicefunktioner, som er forenelige med områdets anvendelse til boliger. Bebyggelsesprocenten er maksimalt 110, det maksimale etageantal er 5 eksklusive tagetage, og friarealet skal være 60 pct. af boligetagearealet og 15 pct. af et eventuelt etageareal til kulturelle formål. Parkeringsdækningen skal normalt være af størrelsesordenen 1 plads pr. 100 m² etageareal.

Nord for Rovsingsgade er arealet omfattet af lokalplan nr. 276, der fastlægger størstedelen af området til erhvervsformål, såsom industri-, værksteds- og lignende virksomheder. Langs Rovsingsgade fastlægges en bebyggelsesregulerende byggelinie i en afstand af 10 m fra vejlinien med henblik på senere at etablere en stiforbindelse i dette beplantnings- og afskærmningsbælte.

Arealet syd for lokalplanområdet er omfattet af lokalplan nr. 75, der har dannet baggrund for den almene boligbebyggelse på ejendommen.

Borgerrepræsentationen vedtog den 13. / 14. juni 2001 (BR 297/01) indstillingen vedrørende "Boliger for alle - boligpolitisk strategiplan". I den forbindelse er det tiltrådt bl.a., at der som led i aftalen om frikøb af tilbagekøbsrettigheder mellem Københavns Kommune og de almene boligorganisationer afsættes midler til en intensiveret boligsocial indsats med bolig-/bofællesskaber for særligt udsatte grupper. Der er mellem Københavns Kommune og Boligselskabernes Landsforenings 1. kreds efterfølgende den 25. oktober 2001 underskrevet aftale om, at der bl.a. inden for de nærmeste 4-6 år skal opføres 3-500 særlige boliger med kommunal anvisningsret for psykisk syge, handicappede og eventuelt misbrugere. Det tilstræbes, at sådanne "særboliger" etableres spredt i den eksisterende boligmasse.

Aktuelt planlægges en international idékonkurrence for sådanne specialboliger og bofællesskaber mellem Odense, Århus og Københavns kommuner med udskrivelse i foråret 2002 og afgørelse over sommeren. Heromhandlede areal anses for velegnet som et af konkurrenceområderne.

Den foreslåede anvendelse til boliger, børneinstitution og et kulturcenter med de angivne bebyggelsesprocenter, bygningshøjder m.v. overholder kommuneplanens rammebestemmelser.

Den af RIA skitserede videreførelse af boligbebyggelsen langs Lersø Parkallé forekommer byarkitektonisk og funktionelt velbegrundet. Ligeledes er den foreslåede placering af børneinstitutionen i den sydvestvendte del af området på grund af bl.a. solorienteringen og beliggenheden i forhold til de mest trafikerede gader hensigtsmæssig. Forslaget om en sammenhængende længebygning, der afslutter boligområdet mod Rovsingsgade, udgør endvidere en arkitektonisk veldefineret løsning, der vil understrege hele området som et helstøbt boligkvarter.

De bebyggelsesmæssige principper i det foreliggende skitseforslag kan således anbefales lagt til grund for udarbejdelsen af lokalplanforslaget.

Om der i området bør indpasses et etnisk kulturcenter, som foreslået af RIA, eller der på baggrund af den ovenfor beskrevne boligstrategi i højere grad skal satses på en større grad af blandede boligformer, herunder almindelige boliger og boliger / bofællesskaber til særligt udsatte grupper, er et planlægningsmæssigt hovedspørgsmål.

For et etnisk kulturcenter taler den gode tilgængelighed for individuel trafik og beliggenheden mellem indre og ydre brokvarterer med traditionelt mange etniske beboere. Funktionerne i et sådant center er endnu ikke nærmere defineret, men erfaringsmæssigt er der risiko for, at intensiteten i aktiviteterne ved særlige lejligheder kan være af et sådant omfang, at der vil kunne opstå gener i forhold til boligbebyggelsen på grunden. Kulturcentret kan til gengæld forventes at være mindre følsomt for eventuelle mindre gener fra oplagspladsen, ligesom det trafikalt vil kunne betjenes direkte fra Rovsingsgade med begrænsede gener for eksisterende og kommende boliger.

For den udvidede blanding af boligformer taler først og fremmest, at der her er mulighed for på en kommunalt ejet grund i større omfang at udmønte de boligpolitiske strategier. Grunden muliggør med sin størrelse, at der kan disponeres på en måde, så de enkelte boligformer både kan opnå en tilstrækkelig "beskyttelse", og der samtidig kan opstå en ønskelig integrering. De velbeliggende sydvestvendte friarealer byder ligeledes på gode muligheder for en hensigtsmæssig disponering til formålet. Beliggenheden umiddelbart op til et eksisterende større boligområde skønnes herudover fordelagtig. Arealet ligger imidlertid i relativ stor afstand til større offentlige parkområder med Kolonihaveparken og Lersøparken på den modsatte side af jernbanen som de nærmeste. Endvidere er der relativ stor afstand til nærmeste S-station, mens der som n&aeli g;vnt kører flere buslinier på Lersø Parkallé bl.a. til City og i Haraldsgade.

Lokalplanområdet skønnes ikke umiddelbart tilstrækkeligt stort til, at der kan indpasses alle de nævnte funktioner. Forinden udarbejdelse af lokalplanforslaget bør der således politisk tages stilling til, hvorvidt et kulturcenter langs Rovsingsgade skal muliggøres, eller der skal sikres en større grad af blandet boligbebyggelse. Uanset hvilken af de to løsninger, der vælges, vil hovedprincipperne i det af RIA udarbejdede skitseforslag kunne lægges til grund for de bebyggelsesmæssige retningslinier.

Området fastlægges til boligformål med mulighed for indpasning af en børneinstitution samt eventuelt med placering af kulturelle funktioner langs Rovsingsgade.

Hovedparten af bebyggelsen placeres langs Lersø Parkallé og Rovsingsgade, idet muligheden for begrænset bebyggelse i det indre gårdrum, herunder en børneinstitution, fastlægges nærmere i forbindelse med den videre planlægning. Såfremt der bliver tale om mere blandede boligformer, vil bebyggelsen langs Rovsingsgade blive dimensioneret i overensstemmelse hermed, dvs. med en normal husdybde for boligbebyggelse.

Den maksimale bebyggelsesprocent for området under ét fastsættes til 110.

Friarealprocenten for boliger skal være i størrelsesordenen 60, for daginstitutioner 100 og for en eventuel kulturinstitution mindst 15 afhængig af den konkrete anvendelse.

Parkeringsdækningen skal være i størrelsesordenen 1 parkeringsplads pr. 100 m² etageareal. Pladserne kan placeres på den vestlige del af området, herunder den del af Ragnhildgade, der foreslås nedlagt. Ved anden anvendelse end boliger og daginstitutioner eller ved en højere parkeringsdækning forudsættes en del af parkeringen placeret i kælder.

På grund af ejendommens hidtidige anvendelse kan der være risiko for forurening af undergrunden. Der bør derfor foretages en nøjere undersøgelse af jordbundsforholdene, inden byggeri kan iværksættes.

Den fortsatte anvendelse af T2-området til oplagsplads m.v. vil kræve redegørelse for eventuelle miljøgener afhængig af anvendelsen i lokalplanområdet.

For erhvervsområdet nord for Rovsingsgade fastlægger den her gældende lokalplan nr. 276, at der ikke må udøves virksomhed, som i mere end uvæsentlig grad kan medføre forurening, med krav om en afstand på mindst 50 m til forureningsfølsom anvendelse. Den nærmeste del af erhvervsarealet anvendes for tiden til oplag af fx containere.

1. Luftfoto set fra sydøst.

2. Lokalplantegning med områdeafgrænsning.

3. Skitseforslag, rejst plan.

Jens Ole Nielsen