Redegørelse om igangsætning af forslag til lokalplan "Irlandsvej"
Redegørelse om igangsætning af forslag til lokalplan "Irlandsvej"
Bygge- og Teknikudvalget
DAGSORDEN
for ordinært møde onsdag den 29. oktober 2003
Sager til drøftelse
27. Redegørelse om igangsætning af forslag til lokalplan "Irlandsvej"
BTU 494/2003 J.nr. 611:153.0001/03
INDSTILLING
Bygge- og Teknikforvaltningen fremsender nærværende redegørelse til udvalgets drøftelse med henblik på udarbejdelse af forslag til lokalplan "Irlandsvej".
RESUME
Arkitektfirmaet B+ arkitekter og designere har på vegne af Schaumann A/S fremsendt en anmodning om udarbejdelse af en lokalplan for den ca. 27.000 m2 store ejendom Irlandsvej 93 med henblik på at skabe det planmæssige grundlag for opførelse af en bebyggelse med ca. 150 rækkehuse i 2 og 2½ etage. Bebyggelsen har en præcis udformning med nord/sydgående boliglænger. Denne systematik understreges og forstærkes af et diagonalt sti- og pladsforløb. Hovedadgangen sker langs den sydfor liggende transformatorstation, hvor også en del af parkeringen er placeret. Et stærkt forurenet areal mod Irlandsvej udlægges som friareal samt parkeringsområde beplantet med træer.
"Gyldenrisparken", der er opført i sidste halvdel af 1960'erne og rummer knap 500 lejligheder samt børneinstitutioner m.v., har behov for omfattende renovering og fornyelse på grund af vedligeholdelsesmæssige problemer samt utidssvarende boligindretninger. På baggrund af tilsagn om omprioriteringsmidler fra Landsbyggefonden er der med Byfornyelse København som rådgiver igangsat en proces, der sigter mod udarbejdelse af et konkret forslag til renovering m.v. Arbejdet ledes af en styregruppe med deltagelse af beboere i området samt repræsentanter fra Landsbyggefonden og en række af kommunens forvaltninger.
Lokalplanområdet foreslås desuden at omfatte et såkaldt erstatningsareal, der søges nedlagt som vejareal med henblik på afhændelse, samt en ejendom bebygget med en transformerstation tilhørende Københavns Energi.
Lokalplan området foreslås opdelt i underområderne I, II, III og IV, der ud gør hver af områdets 4 ejendomme.
For område I, den påtænkte rækkehusbebyggelse, må bebyggelsesprocenten ikke overstige 60, og friarealet skal være af størrelsesordenen 100 pct. af etagearealet. Med bestemmelserne om bebyggelsens omfang, placering og ydre fremtræden foreslås, der taget udgangspunkt i det foreliggende skitseprojekt. En bebyggelsesprocent på 60 forekommer dog ikke opnåelig med udgangspunkt i rækkehusbebyggelsen og et friarealkrav på 100 pct. Den skitserede bebyggelsesplan giver en bebyggelsesprocent på ca. 55.
For område II, "Gyldenrisparken", foreslås, at bebyggelsesprocenten ikke må overstige 80. Lokalplanen skal muliggøre om- og tilbygning, ekstra tagetager m.v. samt muliggøre opførelse af nye institutionsbygninger til erstatning for de eksisterende meget nedslidte pavilloner.
For område III fastlægges en bebyggelsesprocent på 40 og et friareal på 100 pct. af etagearealet. Området kan anvendes til opførelse af en børneinstitution eller til villaer.
SAGSBESKRIVELSE
Med brev af 16. oktober 2003 har arkitektfirmaet B+ arkitekter og designere på vegne af bygherre Schaumann A/S fremsendt en anmodning om udarbejdelse af en lokalplan for ejendommen Irlandsvej 93, matr.nr. 2273 Sundbyvester, København med henblik på at skabe det planmæssige grundlagt for opførelse af en boligbebyggelse med ca. 150 rækkehuse.
På naboejendommen mod øst, matr.nr. 2272 ibid. ligger
Lejerbo's boligbebyggelse "Gyldenrisparken", opført i perioden 1966-68.
"Gyldenrisparken" har fra Landsbyggefonden modtaget tilsagn om støtte fra
omprioriteringsmidler til en omfattende renovering og fornyelse på grund af
vedligeholdelsesmæssige problemer m.v. På baggrund heraf er der med Byfornyelse
København som rådgiver igangsat en proces med henblik på udarbejdelse af et
forslag til opretning af bebyggelsen m.v. og varetagelse af sagens videre
forløb. Arbejdet ledes af en styregruppe med deltagelse af boligorganisationen
og beboere i området samt repræsentanter for Landsbyggefonden og de af
kommunens forvaltninger, der er involverede i området: Familie- og
Arbejdsmarkedsforvaltningen, Uddannelses og Ungdomsforvaltningen samt Sundhedsforvaltningen.
Endvidere deltager Økonomiforvaltningen samt Bygge- og Teknikforvaltningen for
så vidt angår de tilsynsmæssige og øvrige bygningsmæssige forhold. Det foreslås
derfor, at lokalplanen også skal omfatte denne bebyggelse.
Det foreslåede lokalplanområde omfatter desuden del af
vejarealet, matr.nr. 694 ibid., der er et såkaldt erstatningsareal, som
Grundejerforeningen Sofienhøj søger nedlagt som vejareal med henblik på
afhændelse. Endelig foreslås lokalplanen at omfatte den tilgrænsende ejendom
matr.nr. 2240 ibid., der tilhører Københavns Energi og er bebygget med en
transformerstation.
Området
Med forvaltningens forslag afgrænses området som vist på bilag 1, Lokalplanområdet, af
Irlandsvej, Vejlands Allé, vestskel af ejendommen matr.nr. 675 ibid. bagskel af
villaerne langs sydsiden af Vejlands Allé, Amagerbrogade og Gyldenrisvej. Bilag 2 er et luftfoto af området.
Eksisterende forhold
Området består af 4 ejendomme, der fremtræder med hver deres
selvstændige identitet. I de efterfølgende afsnit er hver nærmere beskrevet.
Irlandsvej 93
Schaumann A/S har indgået aftale med Freja ejendomme A/S om
at erhverve ejendommen, der har et grundareal på knap 27.000 m2. Den
har tidligere været anvendt som busterminal, og især den vestlige del af
grunden er belastet af undergrundsforurening. Som det fremgår af den
efterfølgende beskrivelse af projektet, har dette konsekvens for bebyggelsens
disponering. I afsnittet, Miljøvurdering, er de miljømæssige forudsætninger
nærmere beskrevet. Der er meddelt tilladelse til at nedrive de eksisterende
værkstedsbygninger.
"Gyldenrisparken"
"Gyldenrisparken" er opført i sidste halvdel af 1960'erne og
fremtræder som et tidstypisk eksempel på montagebyggeri, udformet systematisk
og konsekvent med en tendens til at forekomme monoton. Medvirkende til denne
fremtræden er også en indholdsløs indretning af arealerne mellem boligstokkene,
jf. bilag 2, Luftfoto og bilag 3, "Gyldenrisparken",
situationsplan.
Bebyggelsen opdeles af en øst/vestgående midterakse. På den
sydlige del ligger nord/sydgående boligblokke i en fast takt. På den nordlige
del ligger lange boligstokke i kanten, og de store arealer i midten, der er
adskilt af en enkelt blok, er indrettet med boldbaner og græsplæner. Midt i
området ligger en række institutioner i pavilloner, mens et plejehjem og
butikker er orienteret mod Amagerbrogade. Langs nord- og vestskellene er ejendommen
kantet af træer.
Bebyggelsen som helhed er nedslidt og har et påtrængende
behov for facaderenovering. Da bebyggelsen rummer et uforholdsmæssigt stort
antal 1- og 2-rums boliger, er fornyelse af boligtyper, herunder
boligsammenlægninger, også ønskelig. Herudover er der behov for omdannelse af
friarealerne.
Grundarealet udgør ifølge BBR godt 80.000 m2, og
bebyggelsen har et samlet etageareal på godt 44.500 m2, hvoraf ca.
34.000 m2 anvendes til boliger, herunder husvildeboliger. De
resterende ca. 10.000 m2
er fordelt med ca. 3.500 m2
til butikker, herunder et Kvickly-varehus, og knap 6.500 m2 til institutioner: 2
børneinstitutioner, en fritidsklub, et plejehjem og et dagcenter.
Boligbebyggelsen er for størstedelen opført i 4 etager. Institutionerne midt i
bygningskomplekset er indrettet i 1. etages pavilloner, der er meget nedslidte.
Butikkerne er også indrettet i 1-etages bygninger placeret langs Amagerbrogade,
hvor der desuden i en 7-etages bygning er husvildeboliger, pensionat samt
Lejerbos lokaladministration.
Erstatningsarealet
Arealet, der ligger på hjørnet af Irlandsvej og Vejlands Allé er på ca. 2.260 m2, og henligger som en grusbelagt plads, kantet af græsplæne med træer. Især langs sydsiden mod Irlandsvej 93 er træerne store og karakterfulde.< o:p>
En rapport om det planmæssige grundlag for vurderingen af
erstatningsarealerne i kommunen er godkendt af Bygge- og Teknikudvalget i mødet
den 6. juni 2001 (BTU 270/2001).
Rapporten lægges til grund for den fremtidige administration af disse
arealer. Om det aktuelle erstatningsareal anføres, at det med sin placering i
en villarække langs Vejlands Allé ingen særlig betydning har for områdets
planstruktur, men i forbindelse med en omdannelse bør den omgivende trærække bibeholdes
som et visuelt smukt og karakterfuldt element. En eventuel bebyggelse i form af
f.eks. en institution på arealet vil ikke forringe områdets struktur.
En anvendelse til andet formål forudsætter konvertering
efter vejlovens procedure for nedlæggelse af vejarealer. Forvaltningen er
bekendt med, at Grundejerforeningen Sofienhøj er i færd med at søge områdets
status ændret med henblik på at afhænde arealet til bebyggelse.
Transformerstationen
Ejendommen ligger på hjørnet af Irlandsvej og Gyldenrisvej
og er på godt 15.500 m2. Selve transformerstationen ligger på den
vestlige halvdel af grunden og fremtræder som en markant bygning i højde
svarende til en 4 etagers bygning. Den er opført i 1976 og fremstår med en lys
eternitpladebeklædning. På den østlige del af ejendommen ligger en 1-etages
garage- og værkstedsbygning.
Kvarteret
Lokalplanområdet ligger i den sydlige del af Sundbyvester og
er overvejende omgivet af velstrukturerede og homogene villakvarterer med mange
fine énfamiliehuse fra 1930'erne og 1940'erne. Homogeniteten brydes af enkelte
større bebyggelser i form af række- eller etagehuse, tekniske anlæg og
institutioner. Langs Amagerbrogade er bebyggelsen mere bymæssig og fremtræder
for størstedelen som sammenhængende etagebebyggelse.
Området ligger omtrent midt mellem de 2 grene af Metro,
Ørestadsbanen og Østamagerbanen med ca. 1,5 km's afstand til hver. På
Amagerbrogade, Irlandsvej og Englandsvej er der busforbindelser mod City, og på
Vejlands Allé er der tværgående forbindelse til bl.a. Bella Center og
metrostation. Sundbyvester Plads ca. 0,4 km fra området er busterminal.
Planforhold
I rammerne i Kommuneplan 2001 er Irlandsvej 93, den aktuelle
ejendom, udlagt som et B2-område. "Gyldenrisparken" er rammelagt som et
B3-område, erstatningsarealet som B1-område sammen med det tilhørende
villakvarter og transformerstationen som T2-område. Amagerbrogade er udpeget
som bydelscenter.
Ingen af bygningerne i området er med i kommunens
registrering af bevaringsværdige bygninger, SAVE-registreringen, og bebyggelsen
er heller ikke markeret i ByskabsAtlas København 2003.
På ejendommen matr. nr. 2272 Sundbyvester, København,
"Gyldenrisparken", er der i forbindelse med, at kommunen i 1994 solgte
ejendommen til Boligselskabet Lejerbo, tinglyst en skødeservitut den 22. juni
1994. Af servitutten fremgår det bl.a., at det samlede etageareal på ejendommen
ikke må overstige 42.972 m2, og at butiksarealet må ikke overstige
2.753 m2. Såfremt en eventuel renovering af bebyggelsen medfører et
øget etageareal, vil der skulle betales en tillægskøbesum herfor.
Projekter
Bebyggelsen på Irlandsvej 93 er foreslået udformet
med rækkehuse, der er disponeret som en stringent bebyggelse, der defineres af
afgrænsende mure, jf. bilag 4, Bebyggelsesplan.
Bebyggelsen indrammes af græsplæne med enkeltstående træer mod villaerne, og
trærækker mod "Gyldenrisparken" og mod transformatorstationen. Langs
transformatorstationen er også hovedtrafikadgangen samt en del af parkeringen
placeret. Et større areal mod Irlandsvej er stærkt forurenet, og det bliver
derfor udlagt som et fælles friareal sammen med et parkeringsområde beplantet
med træer. Den stramme bebyggelsesplan brydes diagonalt af et sti- og pladsforløb.
Herved opstår der variationer mellem de ubrudte nord/syd gående kig parallelt
med bebyggelsen og den vekslende oplevelse af smalle og bredere rum der løber
diagonalt gennem bebyggelsen. For at skabe mulighed for varierede
boligstørrelser og bygningsformer er rækkehusene indrettet i henholdsvis 2 og
2½ etage og til hver bolig hører en lille vestvendt have. Bebyggelsen udformes
i et nutidigt arkitektonisk formsprog med knappe kubiske former med markante
vindues-, altan og karnapmotiver, der modsvarer den præcise bebyggelsesplan,
jf. bilag 5, der viser principielle
facadeforløb og referencer.
Der skal i samarbejde med forvaltningen arbejdes videre med
detaljerne, herunder det diagonale sti- og pladsforløb. Desuden skal et samspil
med bl.a. "Gyldenrisparken" om f.eks. stiforløb overvejes.
For så vidt angår "Gyldenrisparken" er der som før
nævnt igangsat en proces for fornyelse af bebyggelsen. I den forbindelse er
områdets beboere blevet opfordret til at fremkomme med idéer og forslag. Denne
proces er ikke afsluttet. Forslagene kan f.eks. omhandle omdannelse af de ubebyggede
arealer, tilførsel af hele etager eller tagetager, tilbygninger, nedrivninger
og ikke mindst facaderenovering, der foruden den påkrævede betonrenovering kan
være nye facadebeklædninger og påbygninger. Det er ikke på nuværende tidspunkt
endelig fastlagt, hvordan den videre proces skal forløbe.
Den eksisterende bebyggelse har en bebyggelsesprocent på ca.
55, og der er et friareal på ca. 115 pct. af etagearealet. I forhold til en
mulig bebyggelsesprocent på 110 og en friarealprocent på 60 for boliger i
henhold til Kommuneplan 2001, er der en betydelig restrummelighed.
Til bebyggelsen er indrettet ca. 400 p-pladser, der er
placeret langs Gyldenrisvej ud for boligblokkene samt bag Kvickly. Der er
desuden indrettet en række p-pladser langs den nordlige interne fordelingsvej,
Store Krog.
Der foreligger ikke aktuelt et projekt for bebyggelse på erstatningsarealet.
Forvaltningen vil i forbindelse med den videre planproces forsøge at afklare,
hvorvidt Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen ønsker at erhverve ejendommen
til opførelse af en institution.
For så vidt angår transformerstationen har Københavns
Energi ingen aktuelle planer.
Lokalplanindhold
Området foreslås opdelt i områderne I, II, III og IV, der udgør hver af de 4 ejendomme. Opdelingen fremgår af bilag 1, Lokalplanområdet.
Lokalplanen skal udgøre det planmæssige grundlag for opførelse af en ny rækkehusbebyggelse i område I, samt ny bebyggelse i område III, formentlig til en dagin stitution. Det er desuden formålet, at fastlægge rammer for fornyelse af "Gyldenrisparken", område II, herunder sammenlægning af lejligheder, tilførsel af ekstra etageareal i form af tagetager, tilbygninger eller egentligt nybyggeri f.eks. til daginstitutioner. Område IV fastlægges til tekniske anlæg.
Det er desuden lokalplanens formål at angive retningslinier for de overordnende grønne træk i området, herunder bevaring af markante trærækker m.v.
Amagerbrogade er i Kommuneplan 2001 fastlagt til bydelscenter og bebyggelsen langs Amagerbrogade fastlægges derfor til butiksformål svarende til bestemmelserne i strøggadelokalplanen.
Område I fastlægges til helårsboliger. Bebyggelsesprocenten må ikke overstige 60, og friarealet skal være af størrelsesordenen 100 pct. af etagearealet. Boligerne er i gennemsnit 95-100 m2, med størrelser mellem ca. 85-120 m2. Med bestemmelserne om bebyggelsens omfang, placering og ydre fremtræden foreslår forvaltningen, at der tages udgangspunkt i det foreliggende skitseprojekt med fornøden bearbejdning.
Rækkehusene opført i 2 og udvalgte steder i 2½ etage, friarealkravet på 100 pct. af etagearealet og al parkering på terræn medfører, at en bebyggelsesprocent på 60 ikke er opnåelig. Den skitserede bebyggelsesplan giver en bebyggelsesprocent på ca. 55. Parkering svarende til 1 plads pr 100 m2 etageareal indrettes på terræn.
Lokalplanen skal desuden indeholde bestemmelser, der fastholder de overordnede arkitektoniske intentioner om variationer og fastlægge et materialevalg.
Område II fastlægges også til helårsboliger, institutioner og butikker. Bebyggelsesprocenten foreslås fastlagt til maksimalt 80. I forhold til den nuværende bebyggelsesprocent på ca. 55 giver dette en væsentlig udbygningsmulighed. Friarealet skal være af størrelsesordenen 60 for boliger, 15 for erhverv og 100 for børneinstitutioner. Lokalplanen skal muliggøre tilbygning af ½-1½ etage for boligblokkene, der i dag er 4 etager, samt en tagetage på højhuset i 7 etager. Desuden skal der muliggøres opførelse af nye institutionsbygninger til erstatning for de eksisterende meget nedslidte pavilloner samt i et vist omfang mulighed for til- og ombygninger af boligblokkene.
Mulighed for udformning med nye facadematerialer og ændringer af vinduespartier samt tagudformning skal fastlægges.
For område III fastlægges en bebyggelsesprocent på 40 og et friareal på 100 pct. af etagearealet. Området kan anvendes til opførelse af en børneinstitution eller til villaer. I forbindelse med den efterfølgende interne høringsproces forventes anvendelsen af ejendommen afklaret.
Langs Vejlands Allé og Irlandsvej er der fastlagt vejudvidelseslinier, der desuden fungerer som bebyggelsesregulerende byggelinier. Disse forudsættes fastlagt i område III.
For så vidt angår område IV, transformerstationen,
forudsættes der ikke umiddelbart ændringer i bebyggelsesforholdene. Krav til
friarealer, herunder beplantning, overvejes. Desuden kan høring af Københavns
Energi medføre ønsker om særlige bestemmelser.
For så vidt angår den bymiljømæssige vurdering, skal det bemærkes, at rækkehusbebyggelsen på Irlandsvej 93 vil fremtræde som en mellemproportional imellem de omgivende villabebyggelser og etagehusene i "Gyldenrisparken". Efter opførelsen af rækkehusene vil kvarteret i højere grad fremtræde færdigt. En fornyelse af "Gyldenrisparken" er påkrævet og vil medføre en højnelse af bebyggelsens standard.
Miljøkontrollen har med brev af 10. juli 2003 leveret en foreløbig udtalelse vedrørende miljøforholdene på de omhandlede ejendomme. Af udtalelsen fremgår det, at det ikke vurderes, at der findes virksomheder i området, der vil være til gene for de påtænkte anvendelser. I forhold til transformerstationen anbefales et vejledende afstandskrav på 20 m fra skel.
Det oplyses videre, at der er konstateret kraftig forurening med olie i jord og grundvand på Irlandsvej 93. Forureningen har muligvis bredt sig til naboejendommen, erstatningsarealet, hvilket skal klarlægges nærmere i forbindelse med det videre sagsforløb.
Trafikstøjniveauet langs Irlandsvej
er beregnet til 65 dB(A) og langs Vejlands Allé 69 dB(A) for de pågældende
strækninger. Disse tal forekommer umiddelbart høje og bør efterprøves. Langs
Amagerbrogade er støjniveauet beregnet til 68 dB(A), og langs Følfodvej skønnes
det at ligge under 60 dB(A). Miljøstyrelsens vejledende grænseværdi for et
tilfredsstillende støjniveau i boligområder er 55 dB(A). I eksisterende tætte
boligområder accepteres dog et støjniveau på op til 65 dB(A).
BILAG VEDLAGT
Bilag 1 Lokalplanområdet
Bilag 2 Luftfoto
Bilag 3 "Gyldenrisparken",
situationsplan
Bilag 4 Bebyggelsesplan,
Irlandsvej 93
Bilag 5 Principielle
facadeforløb og referencer
Jens Ole Nielsen