Redegørelse om igangsætning af forslag til lokalplan "Karens Minde" med tilhørende forslag til tillæg til Kommuneplan 2001

Bygge- og Teknikudvalget

 

DAGSORDEN

for ordinært møde onsdag den 29. oktober 2003

 

 

Sager til drøftelse

 

26.      Redegørelse om igangsætning af forslag til lokalplan "Karens Minde" med tilhørende forslag til tillæg til Kommuneplan 2001

 

BTU 476/2003  J.nr. 611:152.0001/03

 

 

INDSTILLING

Bygge- og Teknikforvaltningen og Økonomiforvaltningen fremsender nærværende redegørelse til drøftelse i henholdsvis Bygge- og Teknikudvalget og Økonomiudvalget med henblik på udarbejdelse af forslag til lokalplan "Karens Minde" med tilhørende forslag til tillæg til Kommuneplan 2001.

 

RESUME

Med brev af 16. juni 2003 anmoder Sundhedsforvaltningen Bygge- og Teknikforvaltningen om at iværksætte lokalplanarbejde og støttesag for et område ved Verdisvej således, at der kan opføres et plejeboligbyggeri med 40 plejeboliger med tilhørende servicearealer og 20 rehabiliteringspladser.

Der har tidligere været igangsat en lokal- og kommuneplanlægning for området, som imidlertid blev sat i bero i forbindelse med budget 2000. Sundhedsforvaltningen udarbejdede herefter en 10-årig handle- og tidsplan på plejeboligområdet, der har udmøntet sig i, at der i Budget 2003 er afsat penge til plejeboliger i Kongens Enghave. Bygge- og Teknikforvaltningen har udtalt, at det tidligere udpegede område ved Verdisvej stadig findes velegnet til formålet, hvorfor Sundhedsforvaltningen har anmodet om, at lokalplanlægningen igangsættes for dette område.

Der er en række lokale beboergrupper i området, der er imod inddragelse af rekreative arealer til boliger på Karens Minde-området, og som derfor har foreslået alternative placeringer af plejeboligbebyggelsen. Bygge- og Teknikforvaltningen har set nærmere herpå og finder fortsat, at den mest egnede placering er på Karens Minde-området.

Lokalplanområdet foreslås afgrænset af Wagnersvej mod nord, Pumpehusvej mod øst, godsshunten mod syd og mod vest af Tartinisvej, boligblokkene ved Glinkasvej, Rubinsteinsvej samt Sjælør Boulevard. En del af det ca. 11 ha store område er i kommuneplanen udlagt til boligformål, hvor de bebyggelsesregulerende bestemmelser fastlægges i den videre planlægning. Det foreslås, at arealet til plejeboligerne ændres til et institutionsområde med en bebyggelsesprocent på 110, og at det sydøstligste hjørne af området fastlægges til et B1-område, hvor der ønskes muliggjort tæt-lavt boligbyggeri. Det resterende boligområde foreslås ændret til område for fritidsformål. Det eksisterende rammeområde til boliger på Karens Minde-området er på ca. 39.500 m². Ca. 5.000 m² heraf foreslås ændret til institutionsområde (plejeboligerne), ca. 14.500 m² foreslås ændret til tæt-lav boligbebyggelse (B1) og de resterende ca. 20.000 foreslås ændret til fritidsformål (O1).

 

SAGSBESKRIVELSE

Baggrund

Med brev af 16. juni 2003 anmoder Sundhedsforvaltningen Bygge- og Teknikforvaltningen om at iværksætte lokalplanarbejde og støttesag for et område ved Verdisvej således, at der kan opføres et ca. 5.500 m² stort plejeboligbyggeri med 40 plejeboliger med tilhørende servicearealer og 20 rehabiliteringspladser.

 

Sundhedsforvaltningen fremlagde allerede i 1998 planer om at opføre plejeboliger ved Verdisvej, og Bygge- og Teknikforvaltningen og Økonomiforvaltningen udarbejdede i den anledning en redegørelse om igangsætning af kommune- og lokalplanarbejde for Karens Minde-området. Redegørelsen blev drøftet på Økonomiudvalgets møde den 1. juni 1999 (ØU121/99) og på Bygge- og Teknikudvalgets møde den 2. juni 1999 (BTU 250/99). I forbindelse med budget 2000 blev planerne imidlertid sat i bero, jf. notat drøftet på Bygge- og Teknikudvalgets møde den 2. februar 2002 (BTU 15/2000). Samtidig blev det besluttet, at Sundhedsforvaltningen skulle udarbejde en handle- og tidsplan for de kommende 10 år på plejeboligområdet, hvilket har udmøntet sig i det nu aktuelle ønske.

 

Det tidligere igangsatte lokalplanarbejde medtog hele Karens Minde-området, jf. bilag 1 og 2, bl.a. på baggrund af ønske fra det dengang eksisterende Kongens Enghave Bydelsråd om en lokalplan for Karens Minde-området, der fastholder områdets anvendelse og rekreative karakter, bortset fra plejeboligerne ved Verdisvej.

 

I forbindelse med Københavns Kommuneplan 2001 er rammerne for lokalplanlægningen blevet ændret for området. I Kommuneplan 1997 var hele den sydlige del af Karens Minde-området udlagt til et boligområde, hvor der kunne opføres 3-400 boliger. I Kommuneplan 2001 blev den ca, 18.000 m² store Haveforeningen Frederiksholm ændret til fritidsformål, og de tilbageværende områder til boligformål fik en ny bemærkning om, at de bebyggelsesregulerende bestemmelser fastlægges i den videre planlægning, hvorfor der også skal udarbejdes kommuneplantillæg.

 

Den af Sundhedsforvaltningen udarbejdede plejeboligplan påpeger det ønskelige i en mere ligelig fordeling af plejeboliger mellem de enkelte bydele, hvor Kongens Enghave er en bydel uden plejeboliger. Af Københavns Kommunes budgetaftale for 2003 fremgår det derfor, at der skal opføres 40 plejeboliger samt 20 rehabiliteringspladser i Kongens Enghave. Sundhedsforvaltningen forventer et plejeboligbyggeri med et etageareal på ca. 5.500 m².

 

På baggrund heraf er Bygge- og Teknikforvaltningen blevet spurgt om egnede placeringer i Kongens Enghave til plejeboliger, hvor forvaltningen har udtalt, at det tidligere udpegede areal ved Verdisvej stadig findes velegnet til formålet. Efterfølgende er Bygge- og Teknikforvaltningen som nævnt blevet anmodet om at igangsætte udarbejdelsen af en lokalplan for at muliggøre byggeriet.

 

De lokale beboergruppers forslag til alternative placeringer

I forbindelse med Kvarterløftprojektet i Kongens Enghave blev der nedsat en række beboergrupper i området, som arbejder med forskellige temaer, og herudover er der taget nye initiativer. Den nyeste forening i området er "Det Grønne Knæ", der ønsker at bevare hele området ved Karens Minde og Tippen til et rekreativt område.

 

På baggrund af henvendelser fra de lokale beboergrupper har der i september 2003 været afholdt et møde mellem Bygge- og Teknikforvaltningen og repræsentanter fra 5 beboergrupper: Karens Minde-gruppen, Det grønne Knæ, Trafikgruppen, Karens Minde-Lauget og Børnenes Dyremark.

 

Beboergrupperne tilkendegav deres utilfredshed med, at man vil gøre indhug i de rekreative værdier, der findes på Karens Minde-området, og de ønsker ingen bebyggelse her. Beboerne mener, at en placering af plejeboliger ved Verdisvej vil give meget trafik i det ellers rolige boligområde, hvor de tilstødende veje er blevet lukket for trafik, vil indskrænke moseområdet og i øvrigt vil ødelægge de rekreative værdier i bydelen.

 

Beboergrupperne gjorde opmærksom på, at man ikke er imod plejeboliger i Kongens Enghave, men at de bør placeres et andet sted i bydelen, hvor det eksisterende fredelige boligkvarter ikke berøres i så væsentlig en grad. Beboergrupperne foreslog forskellige alternative placeringsmuligheder. Forvaltningen kunne afvise nogle af placeringerne på mødet, men har set nærmere på andre efterfølgende og har udarbejdet et notat herom, jf. bilag 3.

 

Det fremgår af notatet, at hovedparten af de alternative placeringer af den ene eller anden årsag ikke er hensigtsmæssige. En placering på Karens Minde-området ved Pumpehusvej, syd for Strandparkskolen er en mulighed, men en bebyggelse hér bør være lav for at harmonere med de tilgrænsende kolonihaver, hvilket betyder, at det vil kræve et forholdsvis stort areal.

 

Desuden ønsker forvaltningerne ud fra en boligpolitisk synsvinkel at fastholde en mulighed for at opføre tæt-lav boligbyggeri på Karens Minde-området, og den bedste placering heraf vil byplanmæssigt være området syd for Strandparkskolen.

 

Med hensyn til beboergruppernes frygt for en stor stigning i trafikken til området som følge af plejeboligbebyggelsen finder forvaltningen ikke, at der er en reel baggrund herfor. Sundhedsforvaltningen vurderer, at biltrafikken i forbindelse med en plejeboligbebyggelse af denne størrelse er ret begrænset. På et døgn vil det normalt kun være 10-15 ud af 60 medarbejdere og enkelte besøgende, der kommer i bil. Herudover er det hjemmeplejen, der kører til og fra, hvilket også er i begrænset omfang.

 

En placering af plejeboligerne ved Verdisvej vil kræve det mindste areal, idet det foreslås, at området fastlægges til et institutionsområde med en bebyggelsesprocent på 110, som svarer til det omkringliggende boligområde. På baggrund heraf foreslår forvaltningerne, at plejeboligernes placering ved Verdisvej fastholdes.

 

Eksisterende forhold

Lokalplanområdet foreslås fortsat afgrænset af Wagnersvej mod nord, Pumpehusvej mod øst, godsshunten mod syd og mod vest af Tartinisvej, boligblokkene ved Glinkasvej, Rubinsteinsvej samt Sjælør Boulevard, jf. bilag 1 og 2. Området udgør ca. 11 ha og størstedelen ejes af Københavns Kommune.

 

Hovedbygningen til Karens Minde er opført i 1880 til brug for asyl. I 1914 blev hovedbygningen udvidet med en større tilbygning. Der er endvidere opført staldbygninger, hønsehuse, skure m.v. Karens Minde blev anvendt til institution for evnesvage, først som selvejende institution, senere som statsinstitution og efter udlægning af særforsorgen pr. 1. januar 1980 som kommunal institution. Bygningernes institutionsfunktion ophørte i slutningen af 1980´erne.

 

Herefter blev hovedbygningen renoveret, og i dag anvendes huset til kulturhus samt bibliotek. Kvarterløftsekretariatet for Kongens Enghave har også til huse her, men hovedparten af aktiviteterne i forbindelse hermed nedlægges ultimo 2003. Området syd for hovedbygningen bliver anvendt af Børnenes Dyremark, som bruger nogle gamle skure og udhuse samt en del af det grønne område, hvorpå der græsser heste og geder.

 

Vest for Børnenes Dyremark ligger C.P. børnehaven, der er en særlig daginstitution under Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen, og i den sydlige del af området ligger en tidligere spejderhytte, der anvendes af Fritidsklubben Rubinen, samt Haveforeningen Frederiksholm, med hvilken der i 1992 er indgået en lejekontrakt på 25 år gældende indtil 1. januar 2017, og som ifølge kolonihaveloven er fastlagt som varigt kolonihaveområde.

 

Det vil muligvis være nødvendigt at flytte den tidligere spejderhytte i forbindelse med opførelse af plejeboligbebyggelsen eventuelt til et andet sted på Karens Minde-området. På Pumpehusvej 10 ligger endvidere Strandparkskolen, der er en specialskole under Uddannelses- og Ungdomsforvaltningen.

 

Resten af Karens Minde-området fungerer som et offentligt rekreativt område, hvor der bl.a. eksisterer et ældre mosehul.

 

Kvarterløftsekretariatet har modtaget midler fra Byudviklingspuljen til at forbedre arealerne omkring Karens Minde hovedbygningen og til at etablere cykel- gangstier samt en hestesti gennem Karens Minde-området. Disse projekter bliver udført ultimo 2003. Cykel- og gangstien berører ikke de områder, hvor der planlægges boligbebyggelse.

 

Den ligeledes kommunale ejendom matr.nr. 345, ibid., som indgår i det areal, hvor plejeboligbebyggelsen tænkes placeret, er udlagt til vej og anvendes til plads med bl.a. parkering for boligerne ved Tartinisvej. I området omkring Karens Minde ligger en integreret institution på Rubinsteinsvej 51, og ved Rubinsteinsvej og Wagnersvej ligger Sjælør Kirke med tilhørende menighedslokaler og præstebolig.

 

Øst for Karens Minde-området ligger Haveforeningen Frederikshøj og Havebyen Mozart, som er to af de haveforeninger med helårsbeboelse, der skal lovliggøres, og som led heri bliver der i nær fremtid udarbejdet lokalplanforslag for disse områder. Vest og nord for området er der opført 3-4 etages boligblokke. Boligerne nærmest Karens Minde-området er opført i 3½ etage.

 

Karens Minde-området ligger i koblingspunktet mellem den bymæssige bebyggelse og naturområdet mod syd. Indgangen til området er præget af den flotte hovedbygning opført i renæssancestil omgivet af en "friseret" grøn have.

 

Når man bevæger sig videre ned i området passeres mere tilfældig skurbebyggelse samt arealer med mere uplejet beplantning. På den anden side af godsbanen ligger Valbyparken, kolonihaveforeningen Musikbyen, ubebyggede grønne arealer samt det fredede naturområde Tippen.

 

Karens Minde-området indgår i et grønt hovedtræk, som går fra Vestre Kirkegård, via Sjælør Boulevard over Tippen til Kalveboderne. Som led i kvarterløftprojektet for Kongens Enghave er der bl.a. blevet arbejdet med "Den grønne nerve", der krydser Sjælør Boulevard der har haft til formål at gøre strækningen Stubmøllevej/Ham­mel­strupvej, Mozartsvej, Borgbjergsvej og videre op til Tranehavevej til et grønt gadestrøg.

 

I Bydelsatlas Kongens Enghave er hovedbygningen til Karens Minde og en bygning nær hovedbygningen klassificeret med høj bevaringsværdi. Tre bygninger, der i dag anvendes til Børnenes Dyremark, er klassificeret med middel bevaringsværdi. Sjælør Kirke er klassificeret som en fredet bygning, og menighedsrådslokalerne i tilknytning hertil har høj bevaringsværdi.

 

Den sydlige og østlige del af Kongens Enghave består af opfyldninger. Mod syd lå den oprindelige kystlinie omtrent, hvor godsbanen er etableret. Der er blevet opfyldt med dagrenovation i de tidligere engområder fra o mkring 1910. Området syd for Karens Minde er opfyldt fra ca. 1940 og frem, først med fyld fra Københavns Sporveje og senere med overskudsjord, byggeaffald m.m. Karens Minde har oprindelig haft betegnelsen "fyldplads" og har kun været godkendt til at modtage rent jordfyld. Hvorvidt området er forurenet, er ikke oplyst. Miljøkontrollen har tidligere foretaget en forureningsundersøgelse på Karens Minde-området, hvor der blev undersøgt for tungmetaller og PAH'er, men der blev ikke påvist koncentrationer, der er højere end det generelle niveau for bymæssigt område, og der er ingen registrerede kemikalieaffaldsdepoter i lokalplanområdet.

 

Planforhold

Kommuneplan 2001

I Kommuneplan 2001 er lokalplanområdet udlagt til forskellige formål. Karens Minde-området er opdelt i 6 områder, jf. bilag 4. Området i Sjælør Boulevards forlængelse til syd for Strandparkskolen og arealet mod sydvest med Haveforeningen Frederiksholm er udlagt til fritidsområder (O1-områder), arealerne øst og vest herfor er udlagt til institutionsområder (O2-område), og de resterende 2 arealer er udlagt til boligområder (B*-områder), hvor de bebyggelsesregulerende bestemmelser fastlægges i den videre planlægning.

 

Matr.nr. 345, ibid. indgår i kommuneplanen i et boligområde med en bebyggelsesprocent på 110 (B3-område). Ejendommen er i Byplanvedtægt nr. 15 fra 1948 opretholdt som et pladsareal i overensstemmelse med en ældre gade- og bebyggelsesplan.

 

Haveforeningerne "Mozart" og "Frederikshøj" øst for Karens Minde er udlagt til boligområder med særlig bestemmelse om, at områdets særlige karakter af åbent havehusområde søges opretholdt (B1*-område).

 

Kommuneplanmæssige overvejelser

Arealer af "Karens Minde" og området syd herfor har i flere kommuneplaner været udlagt til boligformål (B*-område). Rammerne i Kommuneplan 2001 for Karens Minde-området afspejler den tidligere lokal- og kommuneplanlægning, der blev igangsat i 1999, og som blev sat i bero.

 

På baggrund af en boligpolitisk synsvinkel, hvor Karens Minde-området er det eneste sted i Kongens Enghave, hvor man aktuelt kan opføre tæt-lavt boligbyggeri, foreslår forvaltningerne, at den syd-østligste del af området syd for Strandparkskolen fastlægges til boligområde (B1-område) med henblik på at opføre tæt-lavt boligbyggeri, jf. bilag 5, der er tilpasset den nuværende bebyggelsesstruktur i det omkringliggende område. Her vil ca. kunne opføres 50 rækkehuse i 1-2 etager.

 

Plejeboligbebyggelsens areal får status som institutionsområde med en bebyggelsesprocent på 110 (O3-område), der svarer til de omkringliggende bebyggelser. I den tidligere planlægningsfase var det forudsat, at bebyggelsesprocenten blev fastsat til 60, men dette foreslås ændret for at begrænse det nødvendige grundareal.

 

De tilbageværende arealer udlagt til boligformål foreslås ændret til fritidsformål. Det eksisterende rammeområde til boliger på Karens Minde-området er på ca. 39.500 m2. Ca. 5.000 m2 heraf foreslås ændret til institutionsområde (plejeboligerne), ca. 14.500 m2 foreslås ændret til tæt-lav boligbebyggelse og de resterende ca. 20.000 foreslås ændret til fritidsformål. Det betyder, at mere end halvdelen af arealerne på Karens Minde-området, der i dag er udlagt til boligformål, ændres til fritidsformål.

 

Plejeboligbebyggelsen – proces

I sager om støtte til plejeboliger er det Sundheds- og Omsorgsudvalget, der som budgetansvarlig udarbejder indstilling til Borgerrepræsentationen via Økonomi­udvalget om støtte til projektet i henhold til lov om almene boliger samt støttede private andelsboliger m.v. (almenboligloven).

 

Indstillingen sker efter høring af Bygge- og Teknikudvalget, der afgiver udtalelse om, hvorvidt projektet er i overensstemmelse med dels den for området gældende planlægning, dels opfylder intentionerne om arkitektonisk kvalitet og i øvrigt overholder gældende bestemmelser for at opnå støtte efter almenboligloven.

 

Efter en ændring af almenboligloven er det med virkning fra 1. januar 2003 en forudsætning for tilsagn om støtte til nyt alment byggeri og nye selvejende almene ældreboliginstitutioner, at bygherren er udpeget på baggrund af en åben konkurren­ce. Der henvises til den af Borgerrepræsentationen i mødet den 10. april 2003 tiltrådte indstilling om udbud af kommunal grundkapitallån til almene boliger (BR 173/03).

 

Bygge- og Teknikforvaltningen vil sammen med Sundhedsforvaltningen som led i støttesagsbehandlingen foranledige, at der afholdes fornøden bygherrekonkurrence, hvori tillige vil indgå valg af driftsherre og arkitekt.

 

Lokalplanindhold

Plejeboligbebyggelsen

Arealet til plejeboligbebyggelsen foreslås anvendt til institutionsformål med en maksimal bebyggelsesprocent på 110 svarende til bebyggelsesprocenten for det tilgrænsende område. Det maximale etageantal bør i forhold til beliggenheden ud til det rekreative areal formentlig begrænses til 3 etager.

 

Et byggeri på ca. 5.500 m² i tre etager med en bebyggelsesprocent på 110, et friarealkrav på 60 pct. af boligetagearealet og 15 pct. af etagearealet til servicefunktioner samt parkering på terræn kræver et nettoareal på ca. 5.000 m², som kan placeres, som vist på bilag 2. Forudsætningen er, at parkering etableres på vejareal.

 

Områdets boligbebyggelse er meget markant, og det lægger op til, at en forlængelse af facadelinierne i de eksisterende boligblokke respekteres, således at kiggene langs vejene fastholdes.

 

Tæt-lav boligbebyggelse

Syd for Strandparkskolen fastlægges et område til boligformål med parcelhuse, rækkehuse eller anden form for tæt-lavt boligbyggeri, med en afgrænsning ca. som vist på bilag 2. Ved placering af byggeriet skal der tages hensyn til nogle kloakledninger, ligesom byggelinier i Sjælørs Boulevards forlængelse skal respekteres. Der vil kunne opføres ca. 50 rækkehuse med et gennemsnitligt etageareal på ca. 110 m².

 

Godsbanen med støjvolde ligger ca. 50 meter fra de foreslåede boligers yderkant og vil næppe give problemer. For foden af støjvolden overholdes et støjniveau på 60 dB(A), hvilket svarer til det niveau, der skal overholdes ved boliger og institutioner. Miljøkontrollen vil i sit høringssvar belyse spørgsmålet nærmere.

 

Det rekreative område

Med forbehold for resultatet af den interne høring, jf. nedenfor foreslås det, at det resterende område udlægges til rekreative formål, hvilket i et vist omfang vil tilgodese lokale ønsker vedrørende Børnenes Dyremark og området omkring mosehullet samt en grøn stiforbindelse fra Sjælør Boulevard til bl.a. fodgængerbroen over godsbanen.

 

Bevaringsbestemmelser for Karens Minde hovedbygningen

Lokalplanen skal sikre bevaring af den nyrenoverede hovedbygning, der har høj bevaringsværdi.

 

Vejforhold, parkering og friarealer

Der vil blive taget stilling til vejforholdene omkring Karens Minde, herunder Wagnersvejs udformning. Vejadgangen til plejeboligbebyggelsen forventes at skulle ske ad Spontinisvej og Verdisvej, og parkeringsdækningen foreslås at være af størrelsesordenen 1 p-plads pr. 5 boliger samt 1 p-plads pr. 100 m² serviceareal, svarende til ca. 25 parkeringspladser.

 

I dag er der adgang til C.P. Børnehaven fra Pumpehusvej og over Karens Minde-området samt gennem haven ved hovedbygningen. Det vil blive vurderet nærmere, om der kan etableres en ny adgang til institutionen fra Rubinsteinsvej. I forbindelse med overvejelserne om den østlige del af lokalplanområdet, herunder boligbyggemulighederne, vil Pumpehusvejs fremtidige udformning blive fastlagt.

 

Ønsker fra andre forvaltninger

I forbindelse med lokalplanudarbejdelsen vil de øvrige forvaltninger blive hørt om eventuelle ønsker for området, og disse vil blive indarbejdet i lokalplanforslaget.

 

Miljøvurdering

I forbindelse med det videre planarbejde, herunder den interne høring af Miljøkontrollen, vil miljøforholdene blive nærmer belyst.

 

BILAG VEDLAGT

Bilag 1.        Luftfoto af lokalplanområdet

Bilag 2.        Lokalplanområdet med plejeboligområdet og tæt-lav boligområdet

Bilag 3.        Notat om de lokale beboergruppers forslag til alternative placeringer af plejeboliger i Kongens Enghave

Bilag 4.        Kommuneplanens rammer

Bilag 5.        Forslag til de fremtidige kommuneplanrammer

 

 

Erik Jacobsen                                                               Mette Lis Andersen