Bygge- og Teknikudvalget

 

DAGSORDEN

for ordinært møde onsdag den 29. oktober 2003

 

 

Sager til beslutning

 

25.      Dispensation fra lokalplan nr. 331 "Holmen" med tillæg nr. 1

 

BTU 487/2003  J.nr. 611:102.0004/03

 

 

INDSTILLING

Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller, at Bygge- og Teknikudvalget godkender,

at  der meddeles dispensation fra bestemmelserne i lokalplan nr. 331 "Holmen II" med tillæg nr. 1 om anvendelse og bebyggelsens udformning i forbindelse med opførelse af en boligbebyggelse inden for lokalplanens område IB

 

RESUME

På Bygge- og Teknikudvalgets møde den 8. oktober 2003 indstillede Bygge- og Teknikforvaltningen, at der meddeles dispensation til anvendelse samt bebyggelsens udformning og placering i forbindelse med opførelse af en boligbebyggelse på det sydøstlige hjørne af Danneskiold-Samsøes Allé og Galionsvej i lokalplanens område IB. Bebyggelsen indeholder 42 boliger fordelt på 4 etager og penthouseetage samt parkering i kælderen.

 

Indstillingen omfattede bl.a. dispensation til en fremrykning af bebyggelsen på 6 m i forhold til det i lokalplanen fastlagte byggefelt, hvilket udvalget ikke tilsluttede sig. På baggrund heraf indstiller forvaltningen, at der meddeles dispensation til anvendelse samt til bebyggelsens udfor mning med en åbning mod syd.

 

Bygningen indrettes til boliger, hvilket ikke er i overensstemmelse med lokalplanens krav om, at bebyggelsen skal indrettes til serviceerhverv eller offentlige formål, hvor maksimalt 25 pct. må indrettes til boliger, samt fra bestemmelsen om, at stue og 1. sal skal indrettes til parkering. Bebyggelsen placeres i flugt med Motortorpedobådshallen (MTB-hallen). Mod syd dog kun for så vidt angår ca. 10 m i hver ende af bygningen, i det flugten ved de midterste ca. 30 m markeres med en ca. 1,5 m høj plint samt en pergola i stueetagen. Udformningen er derved ikke i overensstemmelse med lokalplanens bestemmelse om, at den skal placeres i flugt med MTB-hallen med en husdybde på ca. 33 m.

 

Forvaltningen har foretaget en forudgående naboorientering. For en nærmere gennemgang af indsigelsernes indhold henvises til vedlagte indstilling af 8. oktober 2003 samt ligeledes vedlagte notat om lokalplandispensationer.

 

SAGSBESKRIVELSE

Baggrund

På Bygge- og Teknikudvalgets møde den 8. oktober 2003 (BTU 460/2003) jf. vedlagte bilag 1 indstillede Bygge- og Teknikforvaltningen, at der meddeles dispensation til anvendelse og bebyggelsens placering, herunder dens udformning, i forbindelse med opførelse af en boligbebyggelse inden for lokalplanens område IB. For så vidt angår bebyggelsens placering omfattede dispensationen bl.a. en fremrykning af bebyggelsen i forhold til det i lokalplanen fastlagte byggefelt på 6 m, hvilket udvalget ikke kunne tilslutte sig. På baggrund heraf indstiller forvaltningen, at der meddeles dispensation til anvendelse til boligformål samt til bebyggelsens placering for så vidt angår bygningens udformning. Af det vedlagte bilag 2, Situationsplan, fremgår bebyggelsens udformning og placering inden for det fastlagte byggefelt. 

Projektet er udarbejdet af arkitektfirmaet Ladegaard & Christiansen Arkitekter på vegne af Keops Development A/S, og det omfatter en boligbebyggelse med 42 boliger fordelt på 4 etager og penthouseetage samt parkering i kælderen. Bebyggelsen ligger på det sydøstlige hjørne af Galionsvej og Danneskiold-Samsøes Allé, på parcel af umatr. areal Christianshavns Kvarter, København.

 

Plangrundlag

Ejendommen er omfattet af lokalplan nr. 331 "Holmen II" med tillæg nr. 1 og er beliggende i lokalplanens område IB.

 

Af lokalplantillæggets § 4, stk. 2, jf. lokalplantegning nr. 27.471, fremgår en principiel fordeling af anvendelsen. Det aktuelle areal er her fastlagt til serviceerhverv og offentlige formål, med bestemmelse om, at op til 25 pct. af etagearealet må anvendes til boligformål. For lokalplanområdet under ét gælder, at mindst 40 pct. af etagearealet skal anvendes til boliger (eksklusive de 6 kanonbådsskure langs Erdkehlgraven).

 

Af bestemmelserne i § 6, stk.1, pkt. b, fremgår det, at nybyggeriet A, jf. den som bilag 3 vedlagte lokalplantegning nr. 27.416, skal opføres inden for byggefeltet i flugt med MTB-hallen, med en gesimshøjde på ca. 13 m, en husdybde på ca. 33 m og en længde på ca. 50 m. Bygningshøjden må ikke overstige ca. 17 m. Der må højst indrettes 4 etager samt udnyttet tagetage i form af en penthouseetage, der holdes i en afstand af 3 m fra facader og gavle. Det fremgår videre, at kælderen samt stue og 1. sal skal indrettes til parkering. Med samme erhvervsrummelighed kan en alternativ indretning af bygningen finde sted, hvis det ud fra arkitektoniske og funktionelle hensyn er velbegrundet.

 

Afvigelse fra bestemmelserne

Bygningen indrettes til boligformål, hvilket ikke er i overensstemmelse med lokalplanens krav om, at bebyggelsen skal indrettes til serviceerhverv eller offentlige formål, hvor maksimalt 25 pct. må indrettes til boligformål,  og bestemmelsen om, at stue og 1. sal skal indrettes til parkering.

 

Bebyggelsen placeres mod syd kun i flugt med MTB-hallen for så vidt angår ca. 10 m i hver ende af bygningen, mens flugten i åbningen på de midterste ca. 30 m markeres med en ca. 1,5 m høj plint samt en pergola langs stueetagen. Bebyggelsen er derfor ikke i overensstemmelse med lokalplanens bestemmelse om, at den skal placeres i flugt med MTB-hallen med en husdybde på ca. 33 m og en længde på maksimalt 50 m. Det skal bemærkes, at bebyggelsen overholder de øvrige i lokalplanen fastlagte bestemmelser, herunder om bygningshøjder. Disse forhold er derfor ikke omfattet af dispensationen.

 

Naboorientering

Der henvises til indstilling af 8. oktober 2003 med bilag, (BTU 460/2003), jf. vedlagte bilag 1, for så vidt angår forvaltningens redegørelse for den gennemførte naboorientering samt de indkomne henvendelser samt til det som bilag 4 vedlagte notat om lokalplandispensationer.

 

Dispensation

Forvaltningen vurderer, at ændringen af anvendelsen fra serviceerhverv til beboelse er i overensstemmelse med intentionerne i lokalplanen, da det fremgår, at mindst 40 pct. af det samlede etageareal skal anvendes til boliger. En øget boliganvendelse på attraktive lokaliteter er ligeledes i overensstemmelse med kommunens overordnede boligpolitik.

 

Forvaltningen vurderer endvidere, at bebyggelsens fremtræden med boligfacader i stedet for facader til parkering i stue og på 1. sal er en bymiljømæssig forbedring. Det er desuden forvaltningens vurdering, at bebyggelsen udformet med en plint/kælder hævet ca. 1,5 m over terræn, der spænder ud i hele byggefeltets bredde, samt en pergola langs den åbne og sydvendte del af gårdhave, fremtræder som en udfyldning af byggefeltets dimensioner på ca. 33 x 50 m. Forvaltningen finder derfor, at bebyggelsen acceptabel i forhold til den i lokalplanen forudsatte bebyggelsesstruktur. Det vurderes i den forbindelse, at indretning til boligformål i en bebyggelse, der udfylder byggefeltet i 4½ etage er vanskelig at udforme med tilfredsstillende daglysforhold i alle boliger.

 

På baggrund af ovennævnte bemærkninger anbefaler forvaltningen, at der kan meddeles dispensation til anvendelsen samt bebyggelsens udformning som ansøgt med bebyggelsen placeret i overensstemmelse med det i lokalplanen fastlagte byggefelt.

 

BILAG VEDLAGT

Bilag 1         Kopi af indstilling af 8. oktober 2003 (BTU 460/2003)

Bilag 2         Situationsplan

Bilag 3         Lokalplantegning nr. 27.416

Bilag 4         Notat vedrørende meddelelse af dispensationer fra lokalplaner

 

BILAG VEDLAGT TIL GENNEMSYN I BORGMESTERENS FORKONTOR, RÅDHUSET, 1. SAL VÆRELSE 36

Bilag A        Kopi af 15 indsigelser i forbindelse med naboorientering

 

Jens Ole Nielsen