Endelig vedtagelse af tillæg nr. 2 til lokalplan nr. 310 "Teglværkshavnen" med tilhørende tillæg til Kommuneplan 2001
Endelig vedtagelse af tillæg nr. 2 til lokalplan nr. 310 "Teglværkshavnen" med tilhørende tillæg til Kommuneplan 2001
Bygge- og Teknikudvalget
DAGSORDEN
for ordinært møde onsdag den 29. oktober 2003
Sager til beslutning
21. Endelig vedtagelse af tillæg nr. 2 til lokalplan nr. 310 "Teglværkshavnen" med tilhørende tillæg til Kommuneplan 2001
BTU 477/2003 J.nr. 611:135.0001/03
INDSTILLING
Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller, at Bygge- og Teknikudvalget
over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,
at
tillæg nr. 2 til lokalplan nr. 310 "Teglværkshavnen" vedtages
endeligt med den under sagsbeskrivelsen foreslåede ændring af tillæggets § 6
stk. 2, pkt. d, om bortfald af afstandskravet mellem gavlbygninger.
Økonomiforvaltningen
indstiller, at Økonomiudvalget over for Borgerrepræsentationen anbefaler,
at det til
ovennævnte lokalplan hørende tillæg til Kommuneplan 2001 vedtages endeligt.
RESUME
Den offentlige høring fandt sted fra 24. juni til 30 september 2003.
I høringsperioden er modtaget 12 henvendelser, heraf 4 fra offentlige
myndigheder.
Københavns Energi og Familie-
og Arbejdsmarkedsforvaltningen, der ikke har bemærkninger.
Miljø- og Forsyningsforvaltningen gør opmærksom på, at de miljøkrav, der
stilles til Louis Poulsen Lighting A/S og Metro Cash&Carry Aps, kan løses
på en sådan måde, at de ikke er til hinder for lokalplantillæggets endelige
vedtagelse, men det skal sikres, at grænseværdierne for støj overholdes senest
ved boligernes ibrugtagning.
Akademirådet anser forslaget for et visionært initiativ,
og håber, at de planlagte arkitektoniske kvaliteter, forslaget lægger op til,
realiseres.
Arkitektfirmaerne Gröning Arkitekter og Arkitema, der repræsenterer interessenter
i området, har synspunkter vedrørende bebyggelsens volumen, anvendelse og
arkitektoniske udtryk.
Forvaltningen finder
ikke, at de forslåede ændringer harmonerer med de intentioner om arkitektonisk
variation og bymiljø, som ligger til grund for forslaget. Indsigelserne giver
således ikke anledning til forslag om ændringer i forslaget, bortset fra en
bestemmelse om, at bebyggelsens højde ikke må overstige 1,5 x afstanden mellem
gavle ved karréhjørner, der foreslås at bortfalde. Baggrunden herfor er ønsket
om at fastholde bebyggelsens byarkitektoniske motiv.
Rådet for Bæredygtig Trafik ønsker hele Sluseholmen som bilfrit område,
og enkelte indsigere ønsker etablering af den muliggjorte stibro fra
Frederikskaj til den nye bebyggelse på Sluseholmen for at binde det
eksisterende Kongens Enghave sammen med den nye bydel.
Forvaltningen
vurderer, at bilfri boligområder forudsætter tiltag uden for områderne, som muliggør
parkering m.m., hvilket der ikke er planmæssigt grundlag for. Vejen Sluseholmen
og den planlagte bro over Teglværkshavnen er en nødvendig forbindelse til
betjening af det samlede Teglværkshavnsområde. Der kan på nuværende tidspunkt
ikke tages endelig stilling til den foreslåede nye stibro over Fordgraven, idet
der er flere muligheder for at forbedre fodgænger- og cykelforbindelserne til
Sydhavn Station og det øvrige Kongens Enghave. Stibroen, der er muliggjort i
lokalplanen, vil indgå i en samlet vurdering på et senere tidspunkt.
Sonofon anser det for en nødvendighed, at der i den aktuelle og fremtidige
lokalplaner indarbejdes retningslinier for etablering af sendemaster for
trådløs komunikation. Specifikt ønsker selskabet en eksisterende 48 m høj
sendemast, der er placeret på grunden ved Aalborg Portland, indarbejdet i
planforslaget.
Forvaltningen finder
ikke, at der på nuværende tidspunkt er tilstrækkeligt grundlag for at udarbejde
generelle bestemmelser om antenner. Forvaltningen finder heller ikke, at en 48
m høj sendemast kan indpasses i den fastlagte bebyggelsesplan, og der er i
øvrigt efterfølgende givet tilladelse til en placering af masten ved kloakpumpestationen
ved Slusen.
SAGSBESKRIVELSE
Baggrund
Borgerrepræsentationen
tiltrådte i mødet den 11. juni 2003 (BR 272/03) Bygge- og Teknikudvalgets
indstilling af 14. maj 2003 og Økonomiudvalgets indstilling 20. maj 2003 om
offentliggørelse af forslag til tillæg nr. 2 til lokalplan nr. 310 "Teglværkshavnen"
med tilhørende forslag til tillæg til Kommuneplan 2001.
Parallelt vedtog
Borgerrepræsentationen den 11. juni 2003 (BR 302/03) på baggrund af indstilling
fra Miljø- og Forsyningsudvalget, Bygge- og Teknikudvalget og Økonomiudvalget
en indstilling om dannelse af byggemodningsselskab. På den baggrund har
Københavns Havn A/S og Københavns Kommune den 6. august 2003 stiftet
Byggemodningsselskabet Sluseholmen P/S og har for Københavns Havn A/S erhvervet
den del af lokalplanområdet for hvilket en fuldgyldig lokalplan er foreslået.
Byggemodningsselskabet har forhandlet en optionsaftale med investorerne: Sjælsøgruppen
A/S, Nordicom A/S og JM Danmark, hvor
efter disse vil få købepligt til tre
karreer samt køberet til yderligere fem karreer.
Offentliggørelsesmaterialet
omfattende indstilling med bilag, orienteringsfolder og forslaget til tillæg
til lokalplan samt forslaget til tillæg til kommuneplan er vedlagt til
gennemsyn i Borgmester Søren Pinds forkontor, Rådhuset, 1. sal, værelse 36, som
bilag A.
Offentliggørelse
Planforslagene har
været offentliggjort i perioden fra den 24. juni 2003 til den 30. september
2003. Der er udsendt 445 pjecer til ejere, lejere og brugere samt 408 pjecer
til interessegrupper, foreninger og lignende.
I
offentlighedsperioden har der været afholdt en udstilling i Sydhavnens
bibliotek, der illustrerede planforslagenes indhold. Der blev den 15. september
2003 afholdt et borgermøde på Ellebjerg Skole. På dette møde deltog bl.a. et
panel af repræsentanter fra kommunen og 28 borgere. På mødet fremkom enkelte
kritiske bemærkninger til de foreslåede trafikale løsninger. Der vedlægges som bilag 1 et referat fra borgermødet og
som bilag 2 resultatet af de
evalueringsskemaer, der blev omdelt på mødet.
I høringsperioden
har der via Københavns Kommunes hjemmeside på internettet været mulighed for at
søge oplysninger om planforslagene, komme med debatindlæg eller sende sine
bemærkninger til planforslagene som mail. Der er i alt hentet 1932 pjecer ned
fra nettet, og der har været 3 indlæg på debatsiden. Fem af indsigelserne er
modtaget som e-mail-henvendelser.
I høringsperioden er
modtaget 12 henvendelser, der er vedlagt til gennemsyn i borgmester Søren Pinds
forkontor som bilag B. Sammendrag af
de respektive henvendelsers indhold og forvaltningens anbefalinger og
bemærkninger hertil fremgår af skema, vedlagt som bilag 3. Nedenfor er henvendelsernes indhold og forvaltningens
bemærkninger og anbefalinger sammenfattet i følgende afsnit:
1.
Henvendelser fra offentlige myndigheder
2. Den nye
bebyggelses volumen, placering og ydre fremtræden
3.
Trafikforhold mv.
4. Øvrige
forhold og bemærkninger
1. Henvendelser fra offentlige myndigheder
Akademirådet har ingen indvendinger mod
lokalplanforslaget, som de finder opløftende og et af de mere visionære
initiativer, Københavns planmyndighed har taget. Akademirådet håber, at de
planlagte bygningers arkitektoniske kvalitet lever op til det spændende
plangrundlag og ikke bliver som i Amsterdam, hvor facadebilledet med en collage
af vidt forskellige facader gentages i de næste gader.
Københavns Energi har ingen bemærkninger ud over, at der
forefindes 2 transformeranlæg, der skal flyttes, og at udgiften hertil betales
af ejerne af grundene.
Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen har ingen bemærkninger.
Miljø- og Forsyningsforvaltningen gør opmærksom på, at miljøkravene til Louis
Poulsen Lighting A/S kan løses inden for en gældende miljøgodkendelse af virksomheden.
Miljøkontrollen finder derfor ikke, at de støjproblemer, der er, er til hinder
for lokalplantillæggets endelige vedtagelse. Med hensyn til Metro
Cash&Carry Aps har beregninger vist, at den i planforslaget nævnte
støjafskærmning i skel delvis vil kunne sikre overholdelse af grænseværdierne
for støj. Resterende sikring vil kunne ske på selve virksomheden, og det er
derfor Miljøkontrollens opfattelse, at lokalplanforslaget kan vedtages, men at
det skal sikres, at grænseværdierne for støj overholdes senest ved boligernes
ibrugtagning.
2. Den nye bebyggelses volumen, placering og
ydre fremtræden
Gröning Arkitekter,
der repræsenterer en af investorerne, er fremkommet med specifikke
ændringsforslag til punkter i forslaget. Det anføres, at forudsætningerne i forslaget
er ændret for karré E´s vedkommende således, at intentionerne om et varieret
byggeri er i modstrid med det ønskede etageareal
på 18.416 m2. Det
nævnes i denne forbindelse, at etageantallet er blevet reduceret, samt at
grundarealet er blevet justeret ned således, at løbende facademetre og dermed boligkvm.
er reduceret.
Endvidere gives
udtryk for, at andre krav, bl.a. altan- og husdybder, der også gælder for den
øvrige bebyggelse, gør, at der ikke kan skabes den ønskede variation.
I erkendelse af, at
husdybden ikke bør øges, ønskes etageantallet forøget.
Bemærkninger: Lokalplanforslaget er udarbejdet ud fra et
samlet etageareal på 85.000 m2 for hele bebyggelsesplanen og i
samråd med investorerne. Der arbejdes i henhold til optionsaftalen med et
etageareal for karré E´s vedkommende på mellem ca. 17.334 m2 og ca.
18.416 m2, og inden for dette volumen vurderer forvaltningen at der
er mulighed for at opnå den ønskede variation. Med hensyn til det anførte om
reduktion af etageantallet, refererer dette utvivlsomt til, at bygningshøjden
mod Sluseløbet af hensyn til lysforholdene m.v. i forbindelse med
lokalplanforslaget blev reduceret fra 6-7 etager til 4-5 etager på en
strækning.
Arkitema K/S, der
ligeledes repræsenterer en investor, er fremkommet med specifikke
ændringsforslag til punkter i forslaget. Det ønskes bl.a., at stuetagerne i bebyggelsen
mod Sluseholmen ud over butikker også kan anvendes til boliger,.samt at der
ikke anføres etageantal på p-huset i karré F, idet etagehøjden på et p-hus er
forskellig fra almindelig etagehøjde.
Derudover ønsker
Arkitema, at det ikke skal være et krav, at etageantallet skal varieres,
men at det kan varieres. De fastlagte skrå højdegrænseplaner ønskes
fjernet, idet de strider imod bebyggelsesplanens øvrige krav til højder,
placering og husdybder. Endelig ønskers der mulighed for, at 2 kanalhuse
facademæssigt kan opføres ens ved siden af hinanden.
Bemærkninger: Det er et ønske, at stuetagen i bebyggelserne
mod Sluseholmen skal indrettes til publikumsorienterende erhverv m.v. af
bymiljømæssige grunde. Samtidig vurderes placering af boliger på dette sted
mindre hensigtsmæssigt som følge af miljøgener fra trafikken.
P-huset i karré F må
opføres i 6 etager, mod 5 etager i resten af karréen. Med krav om en etagehøjde
på 4 m i stuetagen, svarer den resterende højde til 5 parkeringsetager.
Idet variation er et
af de overordnede krav til bebyggelsen, finder forvaltningen ikke, at kravet
om, at etagehøjden skal varieres, bør fraviges, ligesom man er af den opfattelse,
at det er en byarkitektonisk kvalitet, at de enkelte kanalhuse har sit eget arkitektoniske
facadeudtryk.
De fastlagte skrå
højdegrænseplaner er ikke i fuld overensstemmelse med den fastlagte
bebyggelsesplan og de fastlagte bygningshøjder. I henhold til bebyggelsesplanen
, "lukker" karréerne sig omkring indsejlingen til kanalerne, hvilket er et
arkitektonisk vigtigt element. Karréernes gavle bør fremstå i fulde etager, 5
og 7 etager, hvorfor kravet til bygningernes højde på 1,5 x afstanden mellem
gavlene, ikke kan overholdes. Det skal derfor foreslås, at afstandskravet
gavlene imellem bortfalder.
Som konsekvens heraf
foreslås § 6, stk. 2 pkt. d, ændret
til følgende ordlyd:
"Bebyggelsens højde må ikke overstige 0,8 x
afstanden til anden boligbebyggelse inden for området og ikke 1,0 x afstanden
til anden erhvervsbebyggelse inden for området. Bestemmelserne, der ikke
gælder, såfremt den ene eller begge de berørte bygningsdele er gavle kan lempes
under forudsætning af, at beboelses-, opholds- og arbejdsrum efter Bygge og
Teknikforvaltningens skøn opnår tilfredsstillende lysforhold".
Den foreslåede ændring er ikke af
en sådan karakter, at supplerende høring er påkrævet.
3. Trafikforhold mv.
Friluftsrådet bemærker først, at lokalplanens krav til
variation i facaderne forekommer at være et spændende brud på tidens lange
ensformige karréer. Der er tilfredshed
med, at højst 20 pct. af parkeringsdækningen må være på terræn, men man ser
helst at parkeringen helt forsvinder. Der er undren over formuleringen i
"baggrund for planforslagene", hvor der tales om "mere end halvdelen" af
parkeringsdækningen.
Rådet foreslår, at
terrænkoten på sydsiden af karréerne bør være højere end 1,6 for en sikkerheds
skyld, idet det er den maksimale vandstand ved storm ved særlige vindretninger.
Det forudsættes, at vejen Sluseholmen er offentlig vej, og øvrige veje er
private fællesveje, og så efterlyser rådet en beskrivelse af vejen Sluseholmen.
Rådet mener, at brobredderne er i strid med den almindelige vejregel om, at et
vejprofil ikke må indsnævres på broer. Endelig anføres, at en oplukkelig stibro
over Fordgraven er nødvendig.
Rådet for Bæredygtig Trafik v/ Kjeld A. Larsen
foreslår, at området udpeges til bilfrit boligområde. Det samme foreslås i en
henvendelse fra Kaj Jørgensen og Kjeld A.
Larsen.
En beboer i Rådmandsgade mener, at stibroen fra Frederikskaj til
Sluseholmen er en nødvendighed, idet broen vil binde Kgs. Enghave og den nye
bydel bedre sammen og lette trafikken for børn og unge, som i fremtiden vil
komme til at pendle mellem bydelene.
En beboer på Frederikshøj opfordrer til, at det gamle sporareal mellem
Sydhavnsgade og det bagvedliggende område indrettes til cykel- og gangsti for
at forbedre forbindelsen mellem Kgs. Enghave og Sluseholmen
Bemærkninger: Med hensyn til parkeringsdækningen gælder det
for hele det i kommuneplanen udpegede fokusområdet, der strækker sig fra
Sjællandbroen til Fisketorvet, at der skal etableres parkeringskældre, der
svarer til ca. halvdelen af parkeringsdækningen på én plads pr. 100 m2
etageareal. I det aktuelle lokalplanforslag er kravet skærpet til de 80 pct.
En af de vigtigste
idéer vedrørende indførelse af kanalmotivet i bebyggelsen, er den tætte
tilknytning til vandet, hvorfor forvaltningen har valgt terrænkoten på
kajkanten syd for karréerne så lav som muligt. Koten er fastlagt ud fra de
ekstreme vindforhold, der kan forekomme med års mellemrum. Dertil er terrænet
samtidig skrånende op mod bebyggelsen.
Vejen Sluseholmen er
ligesom de øvrige veje privat fællesvej, og vejprofilet er beskrevet i den
oprindelige lokalplan nr. 310.
Bilfri boligområder
forudsætter tiltag uden for områderne, som muliggør parkering m.m., hvilket der
ikke vurderes at være planmæssigt grundlag for. Vejen Sluseholmen og den
planlagte bro over Teglværkshavnen er en nødvendig forudsætning for
trafikbetjening af hele Teglværkshavnsområdet. Københavns Kommuneplan 2001
indeholder en rammebestemmelse om, at der skal anlægges 1 parkeringsplads pr.
100 m2 etageareal. Der kan ikke i lokalplanen indføjes bestemmelser,
som afviger fra rammebestemmelserne, uden at disse ændres.
Hvis der skal
etableres bilfri boligområder i København bør disse udpeges som led i en samlet
overordnet planlægning, hvor der tages højde for de krav, som må stilles til
sådanne områder. For at bilfri boligområder skal blive en succes, må man sikre
en meget attraktiv tilgængelighed for cykler og kollektiv trafik. Lokalplanområdet
har en endog meget høj tilgængelighed til det regionale vejnet, hvorfor bilen
er mere attraktiv i dette område end i de fleste andre dele af København.
I øvrigt er området
i væsenlig grad trafikalt fredeliggjort. Biltrafikken vil i langt overvejende
grad være samlet på vejen Sluseholmen, og i noget mindre grad på Nordre
Sluseholmskaj. På de øvrige veje og stier vil der kun være meget begrænset
biltrafik, og disse anlægges også som opholds- og legeområder.
Den foreslåede nye
stibro ved Fordgraven indgår i en samlet vurdering af mulighederne for at
forbedre fodgænger- og cykelforbindelserne til Sydhavn Station og det øvrige
Kongens Enghave. Følgende muligheder vil - bl.a. på grundlag af forhandlinger
med relevante grundejere – blive vurderet nærmere i den videre
planlægning:
1.
Etablering
af en et stibro mellem Sluseholmens nord-vestlige spids til Frederikskaj.
Herfra tænkes forbindelsen at forløbe via havnepromenaden på Frederikskaj til
krydset Sydhavnsgade/Scandiagade.
2.
Etablering
og udvidelse af en promenade langs Fordgraven, som indeholdt i lokalplan nr.
310, med en ny cykelforbindelse fra Sluseholmen til havnepromenaden på
Frederikskaj.
Mulighederne vil
blive vurderet i sammenhæng med etablering af cykelstier langs vejen
Sluseholmen, Støberigade og Teglholmsgade samt stien i den grønne kile, svarende
til bestemmelserne herom i lokalplan nr. 310.
Den foreslåede
cykel- og gangsti, der ønskes etableret på det gamle sporareal syd for
Sydhavnsgade, ligger uden for lokalplanområdet. Den anviste rute kan ikke anbefales,
idet den munder ud i Sydhavnsgade på et sted, hvor der ikke er mulighed for at
passere Sydhavnsgade. En sti ad Sporgade og Borgmester Christiansens Gade er en
bedre mulighed, og vil kunne forbindes med en evt. fremtidig stiforbindelse
over eller rundt om Fordgraven.
4. Øvrige forhold og bemærkninger
Sonofon er kommet med en generel og en specifik indsigelse mod, at
planforslaget ikke tager højde for sikring af trådløs telekommunikation i
Sydhavnen. Selskabet mener, at infrastruktur til telekommunikation helt
naturligt bør indgå i nye lokalplanforslag, idet mangel på planlægning
traditionelt fører til uhensigtsmæssige og fordyrende løsninger.
Specifikt gælder
indsigelsen en 48 m høj telemast, der er placeret ved Aalborg Portlands siloer,
der forventes nedrevet. Selskabet ønsker denne mast, der bl.a. benyttes af
Rigspolitiet, indpasset i lokalplanforslaget, således at nuværende og
fremtidige brugere kan opretholde trådløs telefoni.
Bemærkninger:
Det er forvaltningens opfattelse, at indpasning af en 48 m høj telemast i
den nye bebyggelse med boligkarréer ikke er mulig. Det er naturligt, at man i
den fremtidige bebyggelse vil kunne indpasse mindre teleantenner på samme måde
som i den øvrige by. Sådanne ønsker vil blive behandlet byggesagsmæssigt. Forvaltningen
har på et møde med Sonofon foreslået andre placeringer uden for lokalplantillægsområdet,
og der er efter indsendelse af indsigelsen givet tilladelse til placering af
masten ved kloakpumpestationen ved Slusen.
BILAG VEDLAGT
Bilag 1 Referat af borgermødet den 15. september
2003
Bilag 2 Evaluering af borgermødet.
Bilag 3 Skema over modtagne henvendelser og
forvaltningens bemærkninger
BILAG VEDLAGT TIL GENNEMSYN I BORGMESTERENS FORKONTOR,
RÅDHUSET, 1. SAL VÆRELSE 36
Bilag A Offentlighedsmaterialet
omfattende indstilling med bilag, orienteringsfolder og forslaget til lokalplan
Bilag B Kopi
af modtagne henvendelser
Erik Jacobsen