Forsøgsmidler efter byfornyelseslovens § 11, stk. 5 til Boligselskabet AAB´s afdeling 68 til bygningsfornyelsesarbejder i ejendommen Burmeistergade 4-26 / Prinsessegade 57- 59
Forsøgsmidler efter byfornyelseslovens § 11, stk. 5 til Boligselskabet AAB´s afdeling 68 til bygningsfornyelsesarbejder i ejendommen Burmeistergade 4-26 / Prinsessegade 57- 59
Bygge- og Teknikudvalget
DAGSORDEN
for ordinært møde onsdag den 29. oktober 2003
Sager til beslutning
16. Forsøgsmidler efter byfornyelseslovens § 11, stk. 5 til Boligselskabet AAB´s afdeling 68 til bygningsfornyelsesarbejder i ejendommen Burmeistergade 4-26 / Prinsessegade 57- 59
BTU 493/2003 J.nr. 629.0005/03
INDSTILLING
Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller, at
at Bygge- og
Teknikforvaltningen bemyndiges til at modtage Erhvervs- og Boligstyrelsens
tilsagn om ekstraordinær bevillingsramme på 25.000.000 kr.,
at Bygge- og
Teknikforvaltningen bemyndiges til at meddele tilsagn om støtte til
gennemførelse af bygningsfornyelsesarbejder på den omhandlede ejendom i overensstemmelse
med byfornyelseslovens regler herom,
at Bygge- og
Teknikforvaltningen bemyndiges til at afholde de med bygningsfornyelsesarbejderne
og forsøgsprojektet forbundne udgifter,
at
RESUME
Erhvervs- og Boligstyrelsen har i skrivelse af 30. september 2003, der
vedlægges som bilag A meddelt Københavns Kommune, at styrelsen vil
tildele kommune en ekstraordinær ramme til forsøg og ombygning på 25.000.000
kr. Forudsætning for bevillingen er, at Københavns Kommune vedtager en
bygningsfornyelsesbeslutning for ejendommen Burmeistergade 4 – 26 /
Prinsessegade 57 – 59, der tilhører Boligselskabet AAB afdeling 68. Afdelingen
rummer 84 lejligheder med et samlet boligetageareal på 8.433 m2 og
er beliggende på Christianshavn. Bevillingen svarer til 2.600 kr. pr. m2
boligetageareal i ombygningsudgifter, samtidig med at den dækker udgifter til
genhusning, Byggeskadefonden og udvikling af nedennævnte projektbeskrivelse.
Projektet tager udgangspunkt i udviklingskontrakten kaldet "Projekt
Værktøjskassen", der er indgået den 15. december 1999 mellem Byfornyelse
København og det daværende By- og Boligministerium og blandt andet omfatter
forsøg med praktisk afprøvning af præfabrikerede byggeprodukter. I rammebeløbet
på de 25,0 mio. kr. indgår et beløb på 1,4 mio. kr. med 100 % statsrefusion.
Det konkrete forsøg omfatter afprøvning af præfabrikerede lette
badeværelser og indebærer udskiftning af samtlige
badeværelser i ejendommen. De eksisterende badeværelser blev i 1977 med
saneringsstøtte opbygget som lette kabiner med træskellet og krydsfiner med
vinyl på gulve og vægge. Den valgte trækonstruktion med tynd vinyl har
efterfølgende vist sig at være sårbar overfor fugt. Konstruktionerne lever
desuden ikke op til By- og Byg´s (tidligere SBI) nuværende anvisninger for
etablering af badeværelser. Herudover er det heller ikke muligt at få
håndværkere til at give garanti på reparationsarbejder på vinylbelægningen.
Konstruktionerne vurderes derfor som en særlig risikabel bygningsdel.
I ombygningen skal 64 af de 84 badeværelser udføres som lette
badeværelser, det vil sige, at badeværelserne er et stålbaseret produkt af
præfabrikerede elementer, der samles til et komplet og færdigt
installationsapteret badeværelse. Produktet, der er tysk, er tilpasset danske
myndighedskrav- og godkendelsesordninger samt dansk design således, at
produktet indvendigt ligner et traditionelt badeværelse. De resterende 20
badeværelser gennemføres som traditionelle tunge badeværelser med støbte gulve
og vægge m.v.
Det er tanken, at de konkrete erfaringer med gennemførelsen opsamles,
ligesom det om nogle år senere forventes muligt at kunne vurdere
konstruktionerne
SAGSBESKRIVELSE
Byfornyelse København og det daværende By- og
Boligministerium har den 15. december 1999 indgået en udviklingskontrakt kaldet
"Projekt Værktøjskassen", der sætter rammerne for udvikling, afprøvning og
implementering af en række proces-værktøjer til samtlige faser i
byggeprocessen. Formålet med udviklingskontrakten er at udvikle værktøjer, som
kan effektivisere byfornyelsesprocessen.
Baggrunden for "Projekt Værktøjskassen" er en erkendelse af,
at en del produktivitetsudviklingsforsøg stopper, når byggesagen er afsluttet,
og effekten af indsatsen er konstateret. Projektet sigter mod, at udviklingen
af produktivitetsfremmemetoder – de såkaldte værktøjer – skal ske, når
egnede opgaver foreligger. Efter en afprøvning af forsøget følger en
rapportering af effekten og en eventuel revision af værktøjet indtil dette anses
for tilstrækkelig velafprøvet. Herefter optages det i håndbog for renoveringssager
og kan indgå i den fremtidige byfornyelsesproces.
"Projekt Værktøjskassen" indeholder 9 procesværktøjer,
hvoraf " Trimmet planlægning – 2. generations afprøvning af logistikværktøjer"
afprøves i den aktuelle ejendom. Herudover gennemføres tillige en praktisk
afprøvning af præfabrikerede lette badeværelser med felttest. Denne afprøvning
gennemføres af SBS Byfornyelse.
Værktøjet "Trimmet planlægning – 2. generations afprøvning i
logistikværktøjer" har til formål at udvikle værktøjet i forhold til
forudsætninger "Ydre forhold" (bygherre- og beboerkommunikation/-logistik) og
"Information" (logistikprojektering og informationsflow fra projekterende til
udførende) med det formål at tage fat på de mere "bløde"
kommunikationsorienterede dele af logistikbegrebet samt at anvise veje for
introduktion af logistiktænkning i projekteringen som en væsentlig forudsætning
for yderligere produktivitetsforbedringer i byggeprocessen.
Herudover vil der blive foretaget en praktisk afprøvning af
præfabrikerede lette badeværelser med felttest. Formålet med denne felttest er
at sikre, at de leverede og monterede lette badeværelser har gennemgået en
række laboratorietests hos By og Byg (Statens Byggeforskningsinstitut).
Herudover vil man tilstræbe sig, at de lette badeværelser lever op til en
kvalitet, der som minimum svarer til en håndværksmæssigt korrekt udført støbt
badeværelse, og man vil sikre sig, at de lette badeværelser kan leveres og
monteres til en pris, der er minimum 25 % lavere end et støbt badeværelse samt
at badeværelserne har en forventet levetid på minimum 30 år. Endelig vil man
sikre sig, at montagetiden på det lette badeværelse er hensigtsmæssig og kort
for derved at reducere genhusningsbehovet.
Byfornyelse København har ansøgt Erhvervs- og Boligstyrelsen
om støtte på 1.400.000 kr. til udvikling af "Projekt Værktøjskassen" i
byfornyelsen. Herudover har Byfornyelse København ansøgt om en ramme på
23.600.000 kr. til ombygning af ejendommen Burmeistergade 4 – 26 /
Prinsessegade 57 – 59, Boligselskabet AAB afdeling 68, med henblik på
afprøvning af udviklingsprojektet. Beløbet indeholder tillige udgifter til
midlertidig genhusning og bidrag på 1,5 % af ombygningsudgiften til
Byggeskadefonden vedrørende Bygningsfornyelse.
Erhvervs- og Boligstyrelsen vil på baggrund af ansøgningen
tildele Københavns Kommune en ekstraordinær ramme på 25.000.000 kr. incl. de
1.400.000 kr. med 100 % statsrefusion til udviklingsprojektet. Det er en
betingelse, at kommunen vedtager en bygningsfornyelsesbeslutning for den
omhandlede ejendom, samt at Erhvervs- og Boligstyrelsen modtager og godkender
en afrapportering af projektet for gennemførelsen af ombygningsarbejderne. Den
ekstraordinære ramme til renovering af ejendommen, udgifter til midlertidig
genhusning og bidrag på 1,5 % af ombygningsudgiften til Byggeskadefonden
vedrørende Bygningsfornyelse udgør således 23.600.000 kr. Selve
ombygningsudgiften er opgjort til 22.088.075 kr. svarende til ca. 2.600 kr. pr.
m2 boligetageareal.
Bygge- og Teknikforvaltningens bemærkninger og
forslag
Gennemførelsen af udviklingsprojektet forudsætter således at
der skabes mulighed for bygningsfornyelsesarbejder på ejendommen Burmeistergade
4 – 26 / Prinsessegade 57 - 59 der ejes af Boligselskabet AAB, afdeling 68 og
har et samlet boligetageareal på 8.433 m2. Ejendommen, der er opført
i 6 etager som sluttet randbebyggelse rummer 84 boliger bestående af 1 stk.
1-værelses lejlighed med et boligareal på 21 m2, 5 stk. 2-værelses lejligheder
med boligarealer på 56 m2, 7 stk. 3-værelses lejligheder med boligarealer på
mellem 85m2 og 113 m2, 66 stk. 4-værelses-lejligheder med
boligarealer på mellem 80 m2 og 113 m2 samt 5 stk.
5-værelses lejligheder med boligarealer på 120 m2 . Ejendommen, der
ligger på Christianshavn har i bydelsatlas for Indre By / Christianshavn høj
bevaringsværdi for Burmeistergade 12 – 26 i SAVE-systemet, mens den øvrige del
har middel bevaringsværdi. Ejendommen er ikke omfattet af en lokalplan.
De oprindelige badeværelser i ejendommen blev i 1977 med
saneringsstøtte opbygget som lette kabiner med træskellet og krydsfiner med
vinyl på gulve og vægge. Den valgte trækonstruktion med tynd vinyl har
efterfølgende vist sig at være sårbar overfor fugt. Konstruktionerne lever desuden
ikke op til By- og Byg´s (tidligere SBI) nuværende anvisninger for etablering
af badeværelser. Herudover er det heller ikke muligt at få håndværkere til at
give garanti på reparationsarbejder på vinylbelægningen. Konstruktionerne
vurderes derfor som en særlig risikabel bygningsdel. Der er tale om en
råde-over ejendom, der efter saneringen blev solgt til en almen afdeling.
Der er af Byfornyelse København i samarbejde med NIRAS
Rådgivende ingeniører og planlæggere A/S udarbejdet et forslag til bygningsfornyelsesarbejder,
der omfatter udskiftning af samtlige badeværelser i ejendommen. De 64 af de 84
badeværelser udføres som lette badeværelser, det vil sige, at badeværelserne er
et stålbaseret produkt af præfabrikerede elementer, der samles til et komplet og
færdigt installationsapteret badeværelse. Produktet, der er tysk, er tilpasset
danske myndighedskrav- og godkendelsesordninger samt dansk design således, at
produktet indvendigt ligner et traditionelt badeværelse. De resterende 20
badeværelser gennemføres som traditionelle tunge badeværelser med støbte gulv
og vægge m.v.
Ombygningsudgiften på 24.088.075 kr. svarende til en
investering på ca. 2.600 kr. pr. m2 anses som udgangspunkt at være
100 % vedligeholdelse.
Økonomi
Gennemførelsen af den omhandlede sag skønnes at give en
belastning på den kommunale økonomi på følgende områder:
Ombygningstabet skal i henhold til byfornyelsesloven
finansieres kontant. Tabet udgør ca. 22,3 mio. kr., hvoraf kommunens andel
udgør ca.11,2 mio. kr.
Udgifter til midlertidig genhusning i
ombygningsperioden og udgifter til bidrag på 1,5 % af de samlede
ombygningsudgifter til Byggeskadefonden vedrørende Bygningsfornyelse indgår i
den samlede bevilling på 25.000.000 kr. med ca. 1,3 mio. kr., hvoraf kommunen
skal betale halvdelen eller ca. 0,65 mio. kr.
Den samlede kommunale udgift kan således anslås til at
udgøre i størrelsesorden 11,8 mio. kr.
Det skønnes, at det er muligt at kunne indpasse beslutningen
i den beløbsramme, der på Plan & Arkitekturs afsnit af investeringsoversigten
for 2003 – 2006 er afsat til byfornyelsesformål, konto 0.15.3.
Budgetansvarlig institution: 44010 Plan &
Arkitektur.
Miljøvurdering
Forslagets forbedring af bygningerne skønnes at forlænge
bygningernes levetid og udnytter derigennem eksisterende ressourcer.
Kommunen har i pjecen "Miljøorienteret byfornyelse og
nybyggeri" opstillet en række krav, der skal overholdes.
BILAG VEDLAGT
A. Skrivelse af 30.9.2003 fra Erhvervs- og Boligstyrelsen.
B. Oversigtsplan visende ejendommen Burmeistergade 4 – 26 /
Prinsessegade 57 - 59.