Forsøgsmidler efter byfornyelseslovens § 11, stk. 5 til Boligselskabet AAB's afd. 6 til bygningsfornyelsesarbejder i ejendommen Kirkegårdsvej 45-47/Tycho Brahes Alle 30-36 og 31-33/Sofies Brahes Alle 2

Bygge- og Teknikudvalget

 

DAGSORDEN

for ordinært møde onsdag den 29. oktober 2003

 

 

Sager til beslutning

 

14.      Forsøgsmidler efter byfornyelseslovens § 11, stk. 5 til Boligselskabet AAB's afd. 6 til bygningsfornyelsesarbejder i ejendommen Kirkegårdsvej 45-47/Tycho Brahes Alle 30-36 og 31-33/Sofies Brahes Alle 2

 

BTU 492/2003  J.nr. 629.0006/03

 

 

INDSTILLING

Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller, at Bygge- og Teknikudvalget overfor Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

at Bygge- og Teknikforvaltningen bemyndiges til at modtage Erhvervs- og Boligstyrelsens tilsagn om ekstraordinær bevillingsramme på 25.000.000 kr.,

at Bygge- og Teknikforvaltningen bemyndiges til at meddele tilsagn om støtte til gennemførelse af bygningsfornyelsesarbejder på den omhandlede ejendom i overensstemmelse med byfornyelseslovens regler herom,

at Bygge- og Teknikforvaltningen bemyndiges til at afholde de med bygningsfornyelsesarbejderne og forsøgsprojektet forbundne udgifter,

at Bygge- og Teknikudvalget bemyndiges til i fornødent omfang på kommunens vegne at garantere for lån, i overensstemmelse med byfornyelseslovens § 65 til finansiering af bygningsfornyelsesarbejderne, i det omfang finansieringen ikke kan gennemføres, medmindre der stilles særlig sikkerhed for långivningen

 

 

RESUME

Erhvervs- og Boligstyrelsen har i skrivelse af 30. september 2003, der vedlægges som bilag A meddelt Københavns Kommune, at styrelsen vil tildele kommune en ekstraordinær bevillingsramme til forsøg og ombygning på 25.000.000 kr. En forudsætning for bevillingen er, at Københavns Kommune vedtager en bygningsfornyelsesbeslutning for ejendommen Kirkegårdsvej 45 – 47 / Tycho Brahes Allé 30 – 36 og 31 – 33  / Sofie Brahes Allé 2, der tilhører Boligselskabet AAB afdeling 6. Afdelingen rummer 85 lejligheder med et samlet boligetageareal på 6.239 m² og er beliggende på Amager. Bevillingen svarer til 3.000 kr. pr. m² boligetageareal i ombygningsudgifter, samtidig med at den dækker udgifter til genhusning, Byggeskadefonden og udvikling af nedennævnte projektbeskrivelse.

I rammebeløbet indgår et beløb på 1.097.500 kr. med 100 % statsrefusion til et udviklingsprojekt om brandsikring af hovedtrapper af træ ved brug af trapperumssprinkler og direkte varsling til brandvæsenet.

Ombygningen omfatter renovering af eksisterende badeværelser i 18 lejligheder og etablering af badeværelser i 67 lejligheder samt udskiftning af køkkener i samtlige 85 lejligheder. I ombygningen inddrages bitrapperne til badeværelserne, og der etableres derfor et antal nye trapper fra det fri til ejendommens kældre på gårdsiden. Ejendommens hovedtrapper bevares som trætrapper, og trapperne udstyres med sprinkleranlæg med direkte varsling til brandvæsenet

 

SAGSBESKRIVELSE

Baggrund

Byfornyelse København ønsker i samarbejde med Nova 5 arkitekter, Dominia A/S rådgivende ingeniører og Dansk Brand- og Sikringsteknisk Institut at gennemføre et forsøgsprojekt i forbindelse med udskiftning af badeværelser og køkkener. Forsøget omhandler brandsikring af trætrapper ved brug af trapperumssprinkler. Formålet med forsøget er at bevare hovedtrapper af træ i bygninger med 6 etager i forbindelse med byfornyelse og brandsikre disse ved hjælp af sprinkling i stedet for at udskifte trapper til brandsikre BS-30 stål- eller betontrapper, når bitrapper nedlægges i forbindelse med etablering af badeværelser og køkkener. 

Formålet med forsøgets 2. etape er, at forsøget skal godtgøre, at det ved sprinkling af trapperum med brandbare materialer er muligt at tilvejebringe samme sikkerhedsniveau, som lovgivningen foreskriver. Sprinkleranlægget skal derfor sikre, at trappen og træpaneler m.v. ikke bidrager til en brand i trapperummet i 30 minutter. Der vil derfor efter ombygning af ejendommen forsøgsvis vil blive påsat 4 brande i et af trapperummene til dokumentation af brandsikkerheden.  

Byfornyelse København har ansøgt Erhvervs- og Boligstyrelsen om støtte på 1.097.500 kr. til udvikling af projektet om brandsikring af trætrapper i byfornyelsen.  Herudover har Byfornyelse København ansøgt om en ramme på 23.902.500 kr. til ombygning af ejendommen Kirkegårdsvej 45 – 47 / Tycho Brahes Allé 30 – 36 og 31 – 33 / Sofie Brahes Allé 2, der tilhører Boligselskabet AAB afdeling 6, med henblik på afprøvning af udviklingsprojektet. Beløbet indeholder tillige udgifter til midlertidig genhusning og bidrag på 1,5 % af ombygningsudgiften til Byggeskadefonden vedrørende Bygningsfornyelse. 

Erhvervs- og Boligstyrelsen vil på baggrund af ansøgningen tildele Københavns Kommune en ekstraordinær ramme på 25.000.000 kr. incl. de 1.097.500 kr. med 100 % statsrefusion til udviklingsprojektet. Det er en betingelse, at kommunen vedtager en bygningsfornyelsesbeslutning for den omhandlede ejendom, samt at Erhvervs- og Boligstyrelsen modtager og godkender en afrapportering af projektet for gennemførelsen af ombygningsarbejderne. Den ekstraordinære ramme til renovering af ejendommen, udgifter til midlertidig genhusning og bidrag på 1,5 % af ombygningsudgiften til Byggeskadefonden vedrørende Bygningsfornyelse udgør således 23.902.500 kr. Selve ombygningsudgiften udgør 19.217.500 kr. svarende til ca. 3.000 kr. pr. m² boligetageareal.

 

Boligselskabet AAB foretager herudover en egenfinansiering på 14.198.000 kr. til gennemførelsen af arbejderne, hvorefter den samlede ombygningsudgift udgør 33.415.500 kr. svarende til ca. 5.300 kr. pr. m² boligetageareal.  

 

Bygge- og Teknikforvaltningens bemærkninger og forslag

Gennemførelsen af udviklingsprojektet forudsætter således at der skabes mulighed for bygningsfornyelsesarbejder på ejendommen Kirkegårdsvej 45 – 47 / Tycho Brahes Allé 30 – 36 og 31 – 33 / Sofie Brahes Allé 2, der ejes af Boligselskabet AAB, afdeling 6 og har et samlet boligetageareal på 6.239 m². Ejendommen, der er opført i 6 etager som sluttet randbebyggelse rummer 85 boliger bestående af 16 stk. 2-væ-relses lejligheder med boligarealer på mellem 56 m² og 61 m², 65 stk. 3-værelses lejligheder med boligarealer på mellem 71m ² og 88 m², 4 stk. 4-værelses-lejligheder med boligarealer på 101 m². Ejendommen, der ligger på Amager er i bydelsatlas for Amager vurderet til høj bevaringsværdi med karakter 3 i SAVE-systemet, hvilket lokalplanmæssigt i almindelighed anses for bevaringsværdig. Ejendommen er ikke omfattet af en lokalplan. 

Der er af Byfornyelse København i samarbejde med Dominia A/S Rådgivende ingeniører udarbejdet et forslag til bygningsfornyelsesarbejder, der omfatter renovering af eksisterende badeværelser i 18 lejligheder og etablering af badeværelser i 67 lejligheder samt udskiftning køkkener i samtlige 85 lejligheder. I ombygningen inddrages bitrapperne til badeværelserne, og der etableres et antal trapper til ejendommens kældre fra det fri på gårdsiden. Ejendommens hovedtrapper bevares som trætrapper, og trapperne udstyres med sprinkleranlæg med direkte varsling til brandvæsenet. Herudover vil man i forbindelse med ombygningen så vidt mulig foretage sammenlægning af enkelte lejligheder til 4-værelses lejligheder. 

Man kan på nuværende tidspunkt opgøre ombygningsarbejdernes forbedringsandel til ca. 28,0 mio. kr. incl. egenfinansieringen på 14,1 mio. kr., hvilket vil medføre en gennemsnitning stigning i lejen på ca. 300 kr. pr. m². Den samlede gennemsnitlige leje vil herefter udgøre ca. 725 kr. pr. m².

 

Økonomi

Gennemførelsen af den omhandlede sag skønnes at give en belastning på den kommunale økonomi på følgende områder:

 

Ombygningstabet skal i henhold til byfornyelsesloven finansieres kontant. Tabet udgør ca. 3,0 mio. kr., hvoraf kommunens andel udgør ca.1,5 mio. kr.  

Udgifter til midlertidig/permanent genhusning i ombygningsperioden og udgifter til bidrag på 1,5 % af de samlede ombygningsudgifter til Byggeskadefonden vedrørende Bygningsfornyelse indgår i den samlede bevilling på 25,0 mio. kr. med ca. 4,6 mio. kr., hvoraf kommunen skal betale halvdelen eller ca. 2,3 mio. kr.

Den samlede kommunale udgift kan således anslås til at udgøre i størrelsesorden 3,8 mio. kr.

Det er kommunens praksis at garantere for lån til finansiering i "fornødent omfang". Størrelsen er garantien fastsættes efter forhandling med långiver og forelægges Bygge- og Teknikudvalget konkret.

Det skønnes, at det er muligt at kunne indpasse beslutningen i den beløbsramme, der på Plan & Arkitekturs afsnit af investeringsoversigten for 2003 – 2006 er afsat til byfornyelsesformål, konto 0.15.3.

Budgetansvarlig institution: 44010 Plan & Arkitektur.

 

Miljøvurdering

Forslagets forbedring af bygningerne skønnes at forlænge bygningernes levetid og udnytter derigennem eksisterende ressourcer.

 

Kommunen har i pjecen "Miljøorienteret byfornyelse og nybyggeri" opstillet en række krav, der skal overholdes.

 

Høring

Forsøget har været forelagt Byggeri og Bolig samt Københavns Brandvæsen. Byggeri & Bolig har udtalt, at et forsøg i fuldskala i et konkret trapperum vil være yderst interessent set i forhold til byggesagsbehandlingen i kommunen. Københavns

Brandvæsen har ligeledes udtalt, at de meget gerne ser et sådan forsøg i fuldskala realiseret, og brandvæsenet stiller sig til disposition med rådgivning.

 

 

 

BILAG VEDLAGT

A. Skrivelse af 30.9.2003 fra Erhvervs- og Boligstyrelsen.

B. Oversigtsplan visende ejendommen Kirkegårdsvej 45 – 47 / Tycho Brahes Allé  30 – 36 og 31 – 33 / Sofie Brahes Allé 2.

 

  

Jens Ole Nielsen