Udkast til lov om byfornyelse og byudvikling
Udkast til lov om byfornyelse og byudvikling
Bygge- og Teknikudvalget
DAGSORDEN
for ordinært møde onsdag den 29. oktober 2003
Sager til beslutning
13. Udkast til lov om byfornyelse og byudvikling
BTU 495/2003 J.nr. 620.0007/03
INDSTILLING
Bygge- og Teknikforvaltningen
indstiller at
RESUME
Erhvervs- og Boligstyrelsen har den 8. oktober 2003 fremsendt forslag til lov om byfornyelse og byudvikling og anmodet om svar inden den 22. oktober 2003.
I sagsbeskrivelse redegøres indledningsvis for de væsentligste ændringer i forslaget set i relation til gældende lovgivning. Forslaget indeholder på en lang række punkter afgørende ændringer. Dette gælder både i relation til økonomiske og fordelingsmæssige bestemmelser, gennemførelsesmæssige bestemmelser samt ejeres og lejeres vilkår.
På denne baggrund er i sagsbeskrivelsen udformet et høringssvar, der med forbehold for den efterfølgende politiske behandling er tilsendt ministeriet den 22. oktober 2003. Af høringsudtalelsen fremgår bl.a.,
at der bør afsættes flere midler til offentlig støttet byfornyelse
at de gældende råde-over bestemmelser bør fastholdes
at den tidligere finanslovaftale, hvorefter der er øremærket 4 x 25 mio. kr. til ældre almene ejendomme forudsættes opfyldt
at staten i overensstemmelse med tidligere tilkendegivelse stiller ekstraordinære rammer til rådighed for de tidligere kvarterløftsområder
at andelsboliger bør sidestilles med udlejningsejendomme for så vidt angår de arbejder, der kan støttes, og at støtten sættes til 50 % af de støtteberettigede udgifter
at der også til andels-/ejerboliger bør kunne gives garanti til belåningen
at påbudsmuligheden ved kondemnering fastholdes
at forslaget om, at kommunerne skal godkende et ombygningsregnskab indenfor tre måneder, opgives
at også andelshavere og ejere skal have ret til genhusning
at muligheden for at give tilskud til beboere, der selv finder en erstatningsbolig bevares.
De forringelser, som lovforslaget medfører i relation til lejerne, har ikke umiddelbart betydning for kommunens muligheder for gennemførelse af byfornyelsen. Det er derfor valgt ikke at protestere herimod, idet der i stedet – såfremt der er politisk opbakning hertil – er mulighed for
at kommunen som betingelse for at yde støtte til gennemførelse af bygningsfornyelse i beboelsesejendomme fortsat kan kræve, at mindst 50 % af lejerne tilslutter sig
at der bortset fra ved bagatelagtige lejestigninger ydes størst mulig indfasningsstøtte til betaling af forbedringslejen.
Forvaltningen har heller ikke gjort indvendinger mod, at den almene sektor eller bygninger, opført 1950-1970 udgår af loven, idet det vurderes, at nedskæringerne bedst tåles af sådanne ejendomme.
SAGSBESKRIVELSE
Baggrund
Erhvervs- og Boligstyrelsen har den 8. oktober 2003 fremsendt udkast til forslag til lov om byfornyelse og byudvikling og anmodet om svar inden 22. oktober 2003.
Til belysning af forslaget, som
med tilhørende bemærkninger tidligere er tilsendt
Under hensyn til den korte høringsfrist har forvaltningen den 22. oktober 2003 med forbehold for efterfølgende politisk behandling tilsendt Erhvervs- og Boligstyrelsen et høringssvar.
Høringssvaret er gengivet under II.
I. Beskrivelse af lovforslag
Den ny lov forudsættes at træde i kraft den 1. januar 2004, hvor lov om byfornyelse samtidig ophæves.
Efter forslaget til formålsbestemmelse påhviler det kommunerne at medvirke til
at igangsætte udvikling og omdannelse af problemramte byer og byområder, der gør dem attraktive for bosætning og private investering,
at styrke grundlaget for private investeringer i problemramte byområder gennem en koordineret og integreret indsats, som skal rette sig mod hele området gennem boligsociale og områdemæssige foranstaltninger samt gennem istandsættelse af boliger, bygninger og etablering af friarealer, og
at skabe velfungerende boliger og boligområder beliggende uden for de i nr. 2 nævnte byområder gennem istandsættelse og ombygning af boliger, der er væsentligt nedslidte, samt etablering og forbedring af friarealer.
Til opfyldelse af nr. 1 og 2 i formålsbestemmelsen indføres som afløser for helhedsorienteret byfornyelse det mere omfattende områdefornyelse, og der indføres regler om, at den tildelte ramme først og fremmest skal anvendes i omr åder, der er omfattet af en områdefornyelse.
Der sker en omfattende ændring af reglerne om bygningsfornyelse, hvilket bl.a. indebærer regelforenkling, forringet støtte til andels- og ejerboliger, større ejer og lejerbetaling, og indførelse af frivillighed i stedet for tvang i relation til ejerne og vice versa i relation til lejerne.
Styringen af byfornyelsesmidlerne ændres i overensstemmelse med et tidligere herfra fremsat ønske fra en investeringsramme til en udgiftsramme, hvilket bl.a. vil sige, at det alene er statens andel af støtten, der medtages på finansloven. Der er i 2004 regnet med en statslig udgiftsramme på 300 mio. kr.
Områdefornyelse
Kommunen kan med henblik på at styrke grundlaget for private investeringer træffe beslutning om områdefornyelse i følgende områder:
1. nedslidte byområder i større og mindre byer
2. nyere boligområder med store sociale problemer og
3. ældre erhvervs- og havneområder, som er udpeget som byomdannelsesområder efter § 11 i lov om planlægning
Nr. 1 og 2 er omfattet af den gældende lovs regler om helhedsorienteret byfornyelse, mens nr. 3 er ny.
Vedrørende sidstnævnte er i bemærkningerne til lovforslaget bl.a. anført:
Støtten foreslås anvendt til områder, som ikke umiddelbart kan omdannes på markedsvilkår, fordi investorerne er tilbageholdende på grund af usikkerhed, bl.a. med hensyn til risikoen for forurening, uklare ejerforhold og hensynet til de eksisterende erhverv, som gør det vanskeligt for en investor at vurdere muligheder og risici ved omdannelse. Områderne er karakteriseret ved, at anvendelse af bebyggelse og ubebyggede arealer til erhvervsformål, havneformål, eller lignende aktiviteter skal ændres, således at områderne kan anvendes til boligformål, institutionsformål, centerformål, rekreative formål samt erhvervsformål, der er forenelige med anvendelse til boligformål.
I modsætning til nr. 1 og 2, hvor der f.eks. kan gives støtte til istandsættelse af pladser og opførelse/indretning af beboerhuse, gives støtten til nr.3 alene til den afklarings- og planlægningsindsats, som kommunalbestyrelsen skal foretage som grundlag for, at private investorer efterfølgende vil investere i selve omdannelsen.
Udover at kommunalbestyrelsen i forbindelse med udarbejdelsen af et byfornyelsesprogram skal etablere et forpligtende samarbejde med de parter, der måtte blive berørt af kommunalbestyrelsens beslutning om områdefornyelse, er der som noget nyt foreslået, at kommunalbestyrelsen kan formalisere samarbejdet gennem dannelse af et partnerskab.
Af bemærkningerne til lovforslaget fremgår bl.a., at kommunalbestyrelsen herved har mulighed for at etablere samarbejde med private investorer m.v. i form af et byudviklingsselskab, som har til formål at forestå udviklingen af det udpegede område.
Det foreslås, at der ud af den årlige byfornyelsesramme i finansloven afsættes 50 mio. kr. til områdefornyelse, og at kommunerne skal bidrage med mindst det dobbelte, således at den samlede aktivitet minimum vil udgøre 150 mio. kr.
Det foreslås endvidere, at tildelingen af den statslige udgiftsramme til den enkelte beslutning højst kan udgøre 10 mio. kr. Forslaget indebærer, at hvis statens bidrag udgør 10 mio. kr., skal kommunens bidrag udgøre mindst det dobbelte, hvilket betyder, at projektet støttes med minimum 30 mio. kr.
Proceduren for ansøgning om støtte til områdefornyelse er i store træk følgende:
Kommunen kan i første omgang søge om at få reserveret midler fra den afsatte investeringsramme til et nærmere udpeget område. Opnår kommunen meddelelse om reservation, skal den udarbejde et byfornyelsesprogram i samarbejde med områdets interessenter, og den skal endvidere udarbejde en investeringsredegørelse for området, der angiver mulighederne for såvel de private som de offentlige investeringer. Når programmet er vedtaget, ansøges om endeligt tilsagn om statsstøtte.. Tilsagnet gives i form af en udviklingskontrakt mellem økonomi- og erhvervsministeren og kommunen.
Uddelingen af udgiftsrammen til områdefornyelse foreslås at ske efter følgende prioriterede rækkefølge:
1. Traditionelle byfornyelsesområder, det vil sige nedslidte byområder i større byer hvor behovet for bygningsfornyelse er væsentligt, og nedslidte områder i mindre byer, der er karakteriseret ved funktionsudtømning og fraflytning af erhverv og borgere m.v.
2. nyere boligområder med store sociale problemer i større byer og
3. ældre erhvervs- og havneområder, som ikke umiddelbart kan omdannes på markedsvilkår.
Til en særlig bygningsfornyelsesindsats i de områder, som har fået tildelt udgiftsramme til områdefornyelse forudsættes reserveret maksimalt 50 mio. kr. Tildelingen vil ske på grundlag af ansøgninger.
Herudover forudsættes anvendelsen af den resterende ramme prioriteret således, at midlerne først og fremmest anvendes i områder omfattet af en områdefornyelse.
Bygningsfornyelse
Der sker en omfattende ændring af reglerne om bygningsfornyelse, hvilket bl.a. indebærer:
at aftalt boligforbedring ophører
at der vedrørende bygningsarbejder ikke kan ydes støtte til almene boliger og støttede kollegier m.v.
at adgangen til at træffe beslutning om og yde støtte til nybyggeri ophæves
at der vedrørende bygningsarbejder alene kan træffes beslutning/ydes støtte efter ansøgning fra ejeren (frivillighed i stedet for krav)
at muligheden for at råde over ejendomme/bygninger begrænses til bygninger, som det er nødvendigt at nedrive af hensyn til en friarealbeslutning.
Herudover indeholder forslaget såvel i relation til støtteart som til støtteomfang væsentlige ændringer, som først og fremmest berører indehavere af ejerboliger og andelsboliger og lejere, hvor støtten reduceres kraftigt.
Under hensyn til ovennævnte differentiering af støtteart og støtteomfang imellem de forskellige kategorier, er forslaget opdelt således, at kap. 3 omhandler private udlejningsboliger, kap. 4 ejerboliger og andelsboliger, kap. 5 erhverv og kap. 6 friarealer. Hvert kapitel er suppleret med regler om procedure og klagemuligheder m.v.
ad private udlejningsejendomme
Støtten kan ydes til udlejningsboliger, som mangler installationer i form af tidssvarende opvarmning, wc eller bad i boligen, eller som er opført før 1950 (efter gældende lov 1970) og er væsentligt nedslidt.
Er bare et af ovennævnte kriterier opfyldt, vil der kunne ydes støtte til samme arbejder, som kan støttes efter den gældende lov.
Støtten kan alene gives efter ansøgning fra ejeren, og muligheden for at meddele påbud om istandsættelse eller gennemtvinge nedrivning – bortset fra af hensyn til at indrette fælles friarealer - bortfalder, hvilket. betyder, at nedrivning af beboelsesbygninger i forhusrækken, der er for medtaget til at sætte i stand på forsvarligt økonomisk grundlag, kun kan gennemføres med ejerens indforståelse,
Byfornyelseslovens regler om lejeberegning, varsling og vetoret udgår, således at lejernes forhold alene reguleres af reglerne i lejelovgivningen. Da lejeforhøjelsen efter de gældende regler beregnes på baggrund af ydelsen på et 30-årigt realkreditlån, mens de efter lejelovgivningen som udgangspunkt beregnes på baggrund af ydelsen på et 20-årigt realkreditlån, vil ændringen medføre en større lejerbetaling, hvorved bemærkes, at den årlige begyndelsesydelse på et 30-årigt 5 % kontantlån i dag er på ca. 7,4 %, mens den på et tilsvarende 20-årigt lån er på ca. 8,7 %.
De støtteberettigede arbejder opdeles fortsat på grundlag af lejelovens regler i forbedringsarbejder og vedligeholdelsesarbejder.
Udgifterne til vedligeholdelsesarbejderne kan som efter den gældende lov støttes med et kontant tilskud svarende til hele udgiften, men intentionen er fortsat, at der skal være den højst mulige egenbetaling og dermed det mindst mulige tilskud.
Med hensyn til forbedringsudgifterne erstattes reglerne om forbedringstilskud og byfornyelsesboligsikring af tilskud i form af indfasningsstøtte, der ligesom de førnævnte regler skal sikre en glidende overgang for lejerne, inden forbedringsforhøjelsen slår fuldt igennem.
Indfasningsstøtten udgør det første år to tredjedele af den del af lejeforhøjelsen, der overstiger 155 kr. pr. m2 bruttoetageareal (prisniveau 2004), mens kommunen efter et skøn kan yde tilsvarende eller mindre indfasningsstøtte til en lejeforhøjelse på 155 kr. eller derunder pr. m2 bruttoetageareal.
Støtten ydes i 10 år og nedsættes hvert år med lige store andele. I modsætning til de gældende regler bortfalder ved en lejers fraflytning den del af støtten, som vedrører den pågældende bolig.
Der kan fortsat stilles garanti for den midlertidige og endelige belåning, herunder - hvilket er nyt – for en eventuel egenfinansiering af vedligeholdelsesudgifterne.
Reglen om hel eller delvis tilbagebetaling af vedligeholdelsesstøtte ved statusskift (ændret anvendelse eller ny ejerform) er bevaret med den ændring, at skifte fra udlejningsboliger til andelsboliger nu også er omfattet. Endvidere er foreslået genoplivning af tidligere regler om hel eller delvis tilbagebetaling ved salg inden for en årrække på maksimalt 20 år, og om, at ministeren kan beslutte, at der skal ske hel eller delvis tilbagebetaling af støtten til vedligeholdelsesudgifterne, såfremt ejendommens økonomi forbedres af generelle årsager.
Ad ejerboliger og andelsboliger
Støtten kan ydes til ejerboliger og andelsboliger, som mangler tidssvarende opvarmning eller wc, eller som er opført før 1950 (efter gældende lov 1970) og er væsentligt nedslidt.
Støtten kan alene ydes til istandsættelse af bygningens klimaskærm og til afhjælpning af kondemnable forhold, hvilket i forhold til den gældende lov betyder, at der bortset fra til wc ikke mere kan ydes støtte til forbedringsarbejder i andelsboliger.
I modsætning til private udlejningsejendomme kan der ikke mere – heller ikke efter anmodning fra ejeren – ydes tilskud til nedrivninger,
Der kan ydes kontant tilskud på op til en fjerdedel af de støtteberettigede udgifter eller, såfremt der er tale om fredede eller bevaringsværdige bygninger, på op til en tredjedel, hvor der efter den gældende lov kan ydes fuldt tilskud til samtlige tabsudgifter.
Der kan ikke mere stilles garanti for den midlertidige eller endelige belåning.
Ved salg inden for en årrække på maksimalt 20 år vil støtten efter nærmere vilkår helt eller delvis kunne kræves tilbagebetalt.
Efter den gældende lov har kommunerne mulighed for, som et alternativ til den almindelige bygningsfornyelse, at benytte en særlig enkel og ubureaukratisk mulighed for at støtte istandsættelsesarbejder i bl.a. fredede og bevaringsværdige beboelsesbygninger. Ordningen indebærer, at kommunalbestyrelsen nedsætter et bygningsforbedringsudvalg, som har den fulde kompetence til at behandle støtteansøgninger og meddele tilsagn om støtte. Støtten kan meddeles til alle ejendomstyper og gives som rente- og afdragsfri lån, der forfalder ved ejerskifte.
Udvalget kan genbruge tilbagebetalte midler.
Bestemmelsen om bygningsforbedringsudvalg er efter forslaget indsat i kapitlet om ejerboliger og andelsboliger, idet dog kommunalbestyrelsen kan fastsætte bestemmelser om udvalgets kompetence, og idet der ikke er bestemmelser om muligheden for at tildele anden støtte, end tilskud til en fjerdedel/tredjedel af de støtteberettigede udgifter.
Ad erhverv
De førnævnte bestemmelser omhandler udelukkende beboelse, og det er derfor fastsat, at der for erhvervslokaler beliggende i en bygning med boliger også kan ydes støtte til istandsættelse af den del af klimaskærmen, der vedrører erhvervet, idet bestemmelsen ikke finder anvendelse på bygninger, der er offentlig ejet, eller hvor det offentlige har en ikke uvæsentlig indflydelse på driften.
Herudover er der under visse betingelser fortsat mulighed for at yde støtte til ombygning af private erhvervslokaler til udlejningsboliger, idet støtten i givet fald ydes efter reglerne for ejer- og andelsboliger. Efter ombygningen kan boligerne udlejes til markedslejen,
Der kan ikke mere ydes støtte til istandsættelse af rene erhvervsbygninger.
Ad friarealer
Både i relation til støtte og til gennemførelse er de gældende regler stort set bevaret, men der er dog foreslået følgende ændringer:
· En forenkling af proceduren
· Der kan ikke mere laves fælles gårdanlæg og fælleslokaler for én ejendom
· Beslutningen kan kun i begrænset omfang omfatte ejendomme opført efter 1950 og ejendomme omfattet af almenboligloven.
Erstatningsboliger m.v.
I reglerne om genhusning af beboere, fremskaffelse af erstatningsboliger og tilskud til beboere og erhvervsdrivende, der må fraflytte som følge af en bygningsfornyelsesbeslutning, er der foreslået en række ændringer.
De væsentligste af disse er:
Bortset fra i kondemneringstilfælde vil andelshavere og beboere, der selv ejer deres boliger, ikke mere kunne hverken permanent eller midlertidigt genhuses.
Efter den gældende lov har en husstand, hvis bolig ombygges som følge af en bygningsfornyelsesbeslutning, ret til at få anvist en erstatningsbolig, såfremt ombygningen for lejere medfører en lejeforhøjelse, der sammen med lejeforhøjelser for forbedringer gennemført i de sidste 3 år vil udgøre mere end 92 kr. pr. m2 bruttoetageareal (prisniveau 2003).
Nævnte grænse, der herefter kun gælder for beboelseslejere, hæves til 155 kr. pr. m2 bruttoetageareal (prisniveau 2004).
Reglerne om byfornyelsesboligsikring til genhuste beboere ophæves og erstattes af indfasningsstøtte, der ydes i form af tilskud på to tredjedele af forskellen mellem den hidtidige leje og lejen i den anviste erstatningsbolig på genhusningstidspunktet.
Indfasningsstøtten ydes i 10 år og nedsættes hvert år med lige store andele frem til tidspunktet for bortfaldet af støtten.
Der kan ikke mere ydes engangstilskud til lejere, der selv finder en anden passende erstatningsbolig.
Kondemnering
Med nedennævnte undtagelse videreføres de gældende bestemmelser med mindre justeringer.
Efter den gældende lov er det en betingelse for at nedlægge forbud, at det ud fra en samlet økonomisk, bebyggelsesmæssig og brand- og sundhedsmæssig vurdering ikke er rimeligt at påbyde gennemførelse af foranstaltninger til afhjælpning af faren.
Ifølge forslaget udgår denne bestemmelse, således at kommunalbestyrelsen dels ikke kan meddele påbud om gennemførelse af sådanne foranstaltninger, dels kan nedlægge forbud imod beboelse/ophold, uden at tage hensyn til udgifterne ved en afhjælpning af de forhold, der begrunder forbuddet.
Overgangsregler
Den gældende lov finder fortsat anvendelse på beslutninger, hvortil kommunen har hjemtaget bindende tilsagnsramme om offentlig støtte inden den 1. januar 2004, og kommunerne vil kunne hjemtage supplerende rammer til færdiggørelse af disse beslutninger.
For de beslutninger eller planlagte beslutninger, det ikke vil være muligt at tilsagnsdække i år, medfører overgangsbestemmelsen, at der skal træffes en supplerende beslutning på det nye lovgrundlag.
Dette berører først og fremmest en række beslutninger for enkeltejendomme efter § 11, stk. 5, ca. 11 beslutninger om gårdanlæg (Grønne Gårde) og en række sager, som Boligkommissionen ellers havde forhandlet på plads.
Sager efter aftalt boligforbedring, der har fået reservation inden den 1. januar 2004, færdigbehandles efter den gældende lov.
Kvarterløftsområder, hvortil der er afsat midler på finanslov 2000, færdigbehandles efter den gældende lov, idet bindende tilsagnsramme skal være hjemtaget inden 1. januar 2009.
Udgiftsrammer og støtte
Styringen af byfornyelsesmidlerne ændres fra en investeringsramme til en udgiftsramme, hvilket bl.a. vil sige, at det alene er statens andel af støtten, der medtages på finansloven. Der er i 2004 regnet med en statslig udgiftsramme på 300 mio. kr.
Til støtteudgifterne til områdefornyelse, hvortil der af den årlige statslige udgiftsramme forudsættes afsat 50 mio. kr., skal kommunerne selv afholde mindst det dobbelte beløb, hvilket som udgangspunkt vil sige, at staten højst refund erer en tredjedel.
De øvrige udgifter (bygningsfornyelse, genhusning og kondemnering m.v.), der alle ydes som tilskud, refunderes af staten med 50 %.
Tildelingen af rammen til områdefornyelse og det til bygningsfornyelse i områderne særligt afsatte beløb kan alene tildeles efter forhandling med staten.
Den resterende del af den statslige ramme til bygningsfornyelse fordeles fortsat mellem kommunerne efter objektive kriterier, der afspejler kommunernes byfornyelsesbehov, men det forudsættes som noget nyt, at kommunerne skal ansøge om at få tildelt en vejledende ramme. Begrundelsen for dette er, at staten undgår at tildele vejledende rammer til kommuner, som ikke har brug for det.
Kommunalbestyrelsen kan kun meddele tilsagn til en ejer om støtte, som udløser statslig refusion, hvis kommunalbestyrelsen forinden har opnået træk på sin udgiftsramme, og der synes ikke at være mulighed for at give mertilsagn.
Adgangen for kommunerne til at træffe beslutning uden statslig refusion, således at kommunerne selv afholder hele udgiften, er opretholdt og suppleret med en bestemmelse om, at kommunalbestyrelsen kan beslutte at yde tilskud til byfornyelsesforanstaltninger, der ikke i øvrigt kan ydes støtte til.
Ifølge bemærkningerne kan der vedrørende sidstnævnte f.eks. være tale om ombygning og istandsættelse af klimaskærm på bygninger, der indeholder privat erhverv, støtte til husstande, der flytter internt for at muliggøre lejlighedssammenlægninger eller tilskud til arkitekthjælp i forbindelse hermed.
Godkendte Byfornyelsesselskaber
Reglerne i den gældende lov om
godkendelse af byfornyelsesselskaber udgår efter forslaget. Dette indebærer
bl.a., at selskaberne efter fornødne vedtægtsændringer kan udføre opgaver uden
for den traditionelle byfornyelse samt at selskabernes skattefritagelse
bortfalder.
II. Høringssvar af 22. oktober 2003
Forvaltningen skal foreslå at følgende høringssvar tilsendes Erhvervs- og Boligstyrelsen som kommunens udtalelse, idet bemærkes, at det som anført i forslaget er fremsendt til styrelsen med forbehold for efterfølgende politisk behandling.
"Med skrivelse af 8. oktober 2003 har styrelsen udsendt ovennævnte forslag i høring og anmodet om bemærkninger senest onsdag den 22. oktober 2003.
Høringsfristen
har ikke muliggjort forudgående politisk behandling. Der tages derfor forbehold
heroverfor, idet bemærkes at sagen bl.a. forventes behandlet i
Indledningsvis skal man fremhæve det positive i, at Helhedsorienteret byfornyelse videreføres i styrket form under betegnelsen "Områdefornyelse". Positivt er også, at rammestyringen ændres fra aktivitetsrammer til udgiftsrammer.
Det er kommunens opfattelse, at det er mere afgørende, hvad der afsættes i finansloven, end om byfornyelsesloven ændres, og man skal fremhæve, at der uanset de opnåede fremskridt, der nævnes i de almindelige bemærkninger, i København fortsat er ca. 40.000 boliger uden bad, heraf ca. 24.000 i private andelsboligforeninger, og godt 7.000 uden indeliggende wc. Talrige ejendomme er dårligt vedligeholdt, og der er fortsat et stort behov for friarealforbedringer.
Det er derfor afgørende, at der afsættes betydelige midler til offentlig støttet byfornyelse, af hensyn til såvel den Københavnske boligmasses kvalitet og konkurrenceevne i forhold til det øvrige regionale boligmarked. Det er således utilfredsstillende, at indsatsen i høj grad er blevet forsinket af de seneste års nedskæringer.
I forslagets kap. 6 er den traditionelle karrevise byfornyelse videreført under overskriften "Friarealer". Der er fortsat mulighed for at foretage nedrivninger og friarealforbedringer i karreens indre, hvilket muliggør en videreførelse af den nuværende praksis, hvor en karreomfattende beslutning i større eller mindre grad suppleres med en fortrinsret til støtte til bygningsfornyelse.
Imidlertid er det ifølge forslaget ikke længere muligt at råde over ejendomme eller rive bygninger ned i forhusrækken, hvilket vil sige at ejendomme, der er for medtagne til at sættes i stand på et forsvarligt økonomisk grundlag og for gode til at kondemnere, ikke kan håndteres efter lovforslaget. Ej heller vil det være muligt at behandle ejendomme, hvor ejernes forhold gør det umuligt at gå til værks på sædvanlig vis. Sådanne ejendomme er få, men de har en ganske markant betydning, hvor de findes. Uden tvangsmidler vil byfornyelsen ikke kunne fungere optimalt som et planlægningsinstrument.
Også Kommunernes Landsforening har i skrivelse af 8. september 2003 talt for bevaring af råde-over bestemmelserne. Københavns Kommune har som boligpolitisk målsætning at skabe flere familieegnede boliger bl.a. ved sammenlægning af mindre lejligheder, der i København udgør næsten 50 % af boligmassen mod 18 % på landsbasis. Det er derfor utilfredsstillende, at forslaget medfører, at kommunens muligheder for at fremme sådanne centrale boligpolitiske målsætninger via byfornyelsen svækkes både ved bortfald af råde-over bestemmelserne og ændring af støttereglerne.
Det virker påfaldende, at regeringen viser en betydelig vilje til at tvinge lejerne i form af ophævelse af vetoregler m.m., men ikke en tilsvarende vilje til at give kommunerne muligheder for at tvinge selv den mest problematiske ejer.
Det foreslås, at almene ejendomme ikke skal kunne støttes efter loven. Ændringerne får ikke den store betydning i København, da kun 1,5 % af byfornyelsesmidlerne hidtil er gået til den almene sektor, der udgør 20 % af boligmassen.
Imidlertid
må man fastholde den tidligere finanslovsaftale, hvorefter der som ekstraordinære
rammer i 2002-2005 skulle øremærkes 4 x 25 mio. kr. til ældre almene ejendomme.
I øvrigt har almene ejendomme dannet ramme om flere forsøgsprojekter, og man
skal derfor foreslå, at der i den foreslåede forsøgsbestemmelse (§ 96) indføjes
en mulighed for at støtte almene ejendomme.
Ligeledes forventer man at staten vedstår sine tidligere tilkendegivelser og stiller ekstraordinære rammer til rådighed for de tidligere kvarterløftsområder i Kongens Enghave kvarteret og Holmbladsgade kvarteret, idet investeringsrammerne må omregnes til udgiftsrammer.
Efter forslaget vil det stort set være muligt at udføre de samme arbejder på private udlejningsejendomme som hidtil, men mulighederne for at gennemføre arbejder i ejerboliger og private andelsboliger begrænset stærkt.
Eftersom der i København er 90.000 private andelsboliger, hvoraf næsten alle er fra før 1950, overstiger byfornyelsesbehovet i den sektor behovet i den private sektor, der indeholder færre boliger, som endda gennemsnitlig er bedre, idet 27 % af andelsboligerne mangler bad mod 14 % i gennemsnit for alle sektorer.
Forringelsen af andelsboligernes vilkår er således i direkte modstrid med den erklærede hensigt, at målrette støtten til de dårligste ejendomme. I Københavns Kommune er 41 % af byfornyelsesrammerne hidtil anvendt på andelsboliger.
Man skal derfor foreslå, at andelsboliger sidestilles med udlejningsejendomme for så vidt angår de arbejder, der kan støttes, og da flere ejendomme har betydelige vedligeholdelsesproblemer, skal man foreslå, at støtten kan udgøre op til 50 % af de støtteberettigede udgifter.
Endvidere mangler lovforslaget en bestemmelse om garanti til andelsboligforeninger og ejerboliger, hvilket vil vanskeliggøre gennemførelsen af de besluttede arbejder, især i ejerlejlighedsejendomme, hvor der som regel er mindst 1 ejer, der ikke kan belåne sin lejlighed yderligere uden særlig sikkerhedsstillelse.
Såfremt det fastholdes, at kriteriet for at støtte en andelsboligforening er manglende wc, bør det i det mindste accepteres, at der etableres et egentligt badeværelse, hvilket svarer til gældende praksis ved påbud fra Boligkommissionen efter den nugældende lov.
Kondemneringsbestemmelserne opretholdes nogenlunde uændret, men muligheden for at meddele påbud om udførelse af nærmere angivne arbejder afskaffes. Der mangler således en mellemting mellem forbud og intet indgreb.
Der bør fortsat være en påbudsbestemmelse, hvorefter Boligkommissionen kan påbyde visse arbejder. Herom henvises til vedlagte notat af 17. oktober 2003 fra Kontoret for Boligkommissionen.
Fristen for kommunens godkendelse af regnskaber for enkeltejendomme foreslås halveret fra 6 til 3 måneder med den begrundelse, at "det administrative styringssystem BOSSINF-BYF til styring og kontrol af byfornyelsesudgifterne siden fastsættelsen af 6 måneders fristen er blevet udvidet til at omfatte regnskabsgodkendelsen, hvilket betyder en lettelse i den kommunale sagsbehandling".
Hertil bemærkes at de statslige indberetningssystemer ikke hidtil har bidraget til lettelse af enkeltsagsbehandlingen, men bidrager til at skabe et løbende overblik.
En seriøs sagsbehandling kan ikke forventes i alle tilfælde inden for 3 måneder, og man skal foreslå, at dette forslag genovervejes.
Genhusningsretten – også den midlertidige – for ejere og andelshavere foreslås afskaffet med den begrundelse, at de pågældende efter de nye regler er gået ind for projektet og dermed selv er skyld i problemet. Efter de nugældende regler har også lejere indflydelse på projekterne, men har desuagtet genhusningsret. Det er ikke usædvanligt, at beboerne går ind for projektet alene fordi det udløser genhusningsret for de pågældende.
Man skal foreslå, at de nugældende regler opretholdes, hvorefter arbejdets omfang – ikke ejerforholdene – er afgørende for genhusningsretten. I det mindste må der fastholdes en genhusningsret for ejere eller andelshavere, der skal flytte som følge af en beslutning om nedrivning af boliger i forbindelse med etablering af fælles gårdanlæg.
Adgangen til at yde et tilskud til dem, der selv finder en ny bolig mangler i forslaget. Denne bestemmelse har hidtil givet mange administrative og økonomiske besparelser, hvorfor den ikke alene burde fastholdes, men udvides til at omfatte midlertidig genhusning.
Med den påtænkte hurtige ikræfttræden af loven vil et antal beslutninger om forbedringer af enkeltejendomme, der er truffet efter den gældende lovs § 11, stk. 5 ikke kunne opnå rammetræk i år, så de kan realiseres efter nugældende regler. For så vidt angår andelsboligforeninger kan tilsvarende beslutninger ikke træffes efter de foreslåede nye regler.
I betragtning af, at de ganske omfattende ændringer, der sker med kort varsel, griber ind i igangværende planlægningsforløb, skal man foreslå, at lovens ikrafttræden udskydes til 1. juli 2004, så rammerne i 2004 til dels kan anvendes til færdiggørelse af de igangværende sager. Hermed undgås et muligt planmæssigt hul, som det også er omtalt i skrivelse af 2. september 2003".
BILAG VEDLAGT
· Notat fra Kontoret for Boligkommissionen af 17. oktober 2003
BILAG
VEDLAGT TIL GENNEMSYN I BORGMESTERENS FORKONTOR, RÅDHUSET, 1. SAL VÆRELSE 36
·
Forslag til lov om byfornyelse og byudvikling