Forlængelse af kommunal godkendelsesordning ved udlejning af almene nybebyggelser

Bygge- og Teknikudvalget Bygge- og Teknikudvalget

DAGSORDEN

for ordinært møde onsdag den 29. august 2001

Sager til beslutning

11. Forlængelse af kommunal godkendelsesordning ved udlejning af almene nybebyggelser

BTU 363/2001 J.nr. 444.0002/98

INDSTILLING

Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller, at Bygge- og Teknikudvalget overfor Borgerrepræsentationen anbefaler,

at den kommunale godkendelsesordning for almene nybebyggelser videreføres i endnu en periode indtil 1. oktober 2005, dog således at medejerboliger undtages

at Bygge- og Teknikudvalget bemyndiges til fremover at træffe beslutning om forlængelse eller ændring af den kommunale godkendelsesordning

RESUME

Borgerrepræsentationen besluttede i juni 1996 som led i kommunens boligpolitiske bestræbelser, at der som forsøg skulle indføres en kommunal godkendelsesordning omfattende almene bebyggelser, der blev taget i brug efter 1. juli 1996. Forsøget, der senere ved Borgerrepræsentationens beslutninger den 28. august 1997 og den 24. september 1998 er forlænget frem til den 1. oktober 2001, indebærer, at boligorganisationernes udlejning af boliger i disse bebyggelser skal godkendes af kommunen i hvert enkelt tilfælde.

Ordningen har indtil nu omfattet godt 900 almene boliger og godt 1.300 ansøgninger, hvoraf 80 (6 %) ikke er blevet godkendt. Halvdelen af de ikke-godkendte ansøgninger skyldes manglende dokumentation, mens omkring 40 ansøgninger er afslået af økonomiske årsager, idet huslejen har oversteget halvdelen af husstandsindtægten. På grund af lempede regler i lov om individuel boligstøtte er der siden 1. januar blot givet afslag på 2 ansøgninger af økonomiske årsager.

Uanset, at kommunen således kun i meget begrænset omfang - og i mindre omfang end tidligere - har mulighed for at nægte at godkende boligorganisationens udlejning, og ordningen dermed ikke giver kommunen den store indflydelse på, hvem der flytter ind, foreslås den eksisterende ordning forlænget i endnu en periode frem til 1. oktober 2005.

Der er herved lagt vægt på, at hovedparten af de almene boliger i Storkøbenhavn er omfattet af godkendelsesordninger, samt på at godkendelsesordningen i sig selv kan tænkes at påvirke, hvem der søger bolig i de pågældende bebyggelser, og at ordningen giver kommunen mulighed for løbende at følge udviklingen i de enkelte bebyggelser. Det skønnes ikke hensigtsmæssigt at udvide ordningen til at omfatte yderligere almene boliger i kommunen, og medejerboliger foreslås holdt udenfor. På samme måde forudsættes "nye" boliger, der tilvejebringes ved ombygning o.l., holdt udenfor godkendelsesordningen.

Det foreslås, at Borgerrepræsentationen bemyndiger Bygge- og Teknikudvalget til fremover at træffe beslutning om forlængelse eller ændring af godkendelses-ordningen.

SAGSBESKRIVELSE

Baggrund

I henhold til lov om almene boliger samt støttede private andelsboliger m.v. § 61 (tidligere lov om boligbyggeri §14), jfr. udlejningsbekendtgørelsen § 24, kan kommunalbestyrelsen beslutte, at boligorganisationernes udlejning af ledige lejligheder skal godkendes i hvert enkelt tilfælde.

I forlængelse af kommunens boligpolitiske program besluttede Borgerrepræsentationen i juni 1996 (B.F. 1996, s. 1549 - 1558), at der som forsøg skulle indføres en kommunal godkendelsesordning omfattende bebyggelser, der blev taget i brug efter 1. juli 1996, idet en række undersøgelsesresultater havde bestyrket antagelsen om, at der i de nyopførte almene boligbebyggelser i København i væsentligt omfang skete udlejning til tilflyttere fra andre kommuner samt til personer på overførselsindkomst. Forsøget blev i første omgang godkendt for perioden frem til den 1. oktober 1997, men er efterfølgende forlænget ved Borgerrepræsentationens beslutninger i møderne den 28. august 1997 (B.F. 1997, s. 2082 - 2105) frem til 1. oktober 1998 og den 24. september 1998 (sagsnr. 476/98) frem til 1. oktober 2001, hvor forsøget udløber, med mindre Borgerrepræsentationen træffer anden beslutnin g.

Uddybning af indstilling og evt. alternativer hertil
Kriterier for afslag

Det indgik i beslutningsgrundlaget for Borgerrepræsentationens igangsætning og forlængelse af forsøget, at ordningen ikke kunne forventes at få den store indflydelse på, hvilke beboere, der flytter ind i bebyggelserne, idet kommunen kun har mulighed for at nægte godkendelse af boligsøgende, som ifølge ventelisten er berettiget til en lejlighed, hvis husstandens indkomst står i åbenbart misforhold til huslejens størrelse, og kommunen ud fra en konkret vurdering af husstandsmedlemmernes økonomiske og personlige forhold skønner, at husstanden ikke vil være i stand til at betale huslejen.

Hvis huslejen udgør mindre end halvdelen af husstandsindkomsten, kan kommunen ikke afslå at godkende udlejningen. Kommunen skal ved beregningen heraf tage udgangspunkt i den husstandsindkomst, der benyttes i lov om individuel boligstøtte. Reglerne herom er ændret pr. 1. januar 2000, således at indkomsten ikke længere nedsættes beregningsmæssigt med 25.500 kr. pr. barn i husstanden. Mulighederne for at give afslag på en ansøgning om boliggodkendelse er dermed forringet. I år 2000 er der kun givet et enkelt afslag med henvisning til husstandens økonomi. Det samme er tilfældet i år 2001, hvor der i den forudgående periode på 4 år er givet i alt 37 afslag med denne begrundelse.

Reglerne om godkendelsesordningen er optrykt på bagsiden af ansøgningsskemaet, der vedlægges som bilag til nærværende indstilling.

Erfaringsopsamling via godkendelsesordningen

Forsøgsordningen, der indtil videre omfatter 925 lejligheder, er siden 1. januar 1998 blevet administreret af Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen, 7. kontor (tidligere Magistratens 6. afdeling). Bortset fra 4 boliger i Kastrup er alle boligerne samtidig med godkendelsesordningen omfattet af særlige udlejningsforsøg. En række af disse forsøg omfattende afdelinger med tilsammen 779 boliger, jfr. nedenstående oversigt, går bl.a. ud på, at en andel af boligerne udlejes efter særlige kriterier. Kun 4 afdelinger med tilsammen 316 boliger er friholdt for kommunal anvisning i forsøgsperioden.

Følgende bebyggelser er omfattet af godkendelsesordningen:

Bebyggelse	Adresse	Boligselskab	Antal boliger	Kom. Anvisning	Forsøg
Utterslev Huse	Ruten	SB	196	0	Ja
Kastrup	Kastupvej 45	VB	4	¼	Nej
Dyvekevænget	Urmagerstien 2 – 34	FB	140	^1/₃	Ja
Aldersrogade	Aldersrogade 20	Lejerbo	54 ³⁾	^1/₃	Ja ¹⁾
Rosenhaven	Hammelstrupvej 10 – 22	FB	38	^1/₃	Ja
Dagøgade	Dagøgade 16 – 12 Røsågade 6, 10 – 12	VIBO	31	^1/₃	Ja ¹⁾
Norgesgade	Norgesgade 25 – 27	KSB	24	^1/₃	Ja
Sverrigsgade 2	Sverrigsgade /Hallandsgade	AAB	24	^1/₃	Ja ²⁾
Afdeling 72	Frederiksborgvej 191A -195B	AAB	33	^1/₃	Ja ²⁾
Absalonsgade	Absalonsgade 36 – 44	SAB	48	0	Ja
Prinsessegade	Prinsessegade 56 – 60	AKB	18	0	Ja
Nansensgade	Nansensgade 23 – 33	AKB	54	0	Ja
Prangerhuset	Halmtorvet 24 – 32/Gasværksvej 35	FB	46	^1/₃	Ja
Vibeengen	Engvej 13 – 39	VIBO	185	Særaftale ved første- gangsudl.	Ja
Viktoriagde	Viktoriagade/Istedgade	Lejerbo	30	^1/₃	Ja
I alt			925

^{1) Forsøget omfatter kun fravigelse af børnefamiliernes fortrinsret til store boliger – ingen udlejning efter særlige kriterier.
^{2) Forsøget omfatter kun fravigelse af børnefamiliernes fortrinsret til store boliger og oprykningsretten mellem afdelinger – ingen udlejning efter særlige kriterier.

^{3) Heraf 30 boliger stillet til rådighed for Dansk Flygtningehjælp.}}
I perioden fra juli 1996 og til 1. juli 2001 har forvaltningen behandlet i alt 1.318 ansøgninger (heraf 948 førstegangsudlejninger og 370 genudlejninger) i de af ordningen omfattede afdelinger:
Knap 94 % af de modtagne ansøgninger eller i alt 1.238 blev godkendt. For de resterende 80 sager (6 %) gælder, at omkring halvdelen er afslået på grund af økonomiske årsager – den anden halvdel p.g.a. manglende dokumentation. Som nævnt ovenfor er der siden nye reglers ikrafttræden den 1. januar 2000 kun givet 2 afslag p.g.a. økonomiske forhold - et niveau, som må forventes at fortsætte.
Det kan endvidere oplyses, at den gennemsnitlige husstandsindkomst hos de boligsøgende, der har fået afslag, er på godt 157.000 kr. Med en husstandsstørrelse på 2,59 og 0,95 barn pr. husstand samt knap 40 % bopæl udenfor kommunen adskiller de "afviste" husstande sig ikke i øvrigt fra de godkendte husstande.
Den gennemsnitlige husstandsindkomst for de godkendte udlejninger udgør godt 321.000 kr., og 27 % af de boligsøgende husstande har en husstandsindkomst på over 400.000 kr. Disse husstande er fortrinsvis repræsenteret i afdelinger med forsøgsudlejning, som prioriterer "grøn anvisning", der giver fortrinsret til personer, der har arbejde i København, men bolig udenfor, og som friholdes for kommunal anvisning i forsøgsperioden. Eksempelvis udgør de 68 % af samtlige husstande, der har søgt bolig i Absalonsgade og Nansensgade, mens den tilsvarende andel for Aldersrogade er på 8 %.
Den gennemsnitlige husstandsindtægt er hos de godkendte førstegangsindflyttere lidt højere (godt 326.000 kr.) end hos de godkendte boligsøgende i genudlejningssituationen (knap 307.000 kr.). Dette er imidlertid ikke udtryk for en generel tendens, hvis man ser på de enkelte afdelinger. I Utterslev Huse er indtægtsniveauet ved genudlejning således godt 20 % højere end ved førstegangsudlejningen.
Knap halvdelen af de godkendte boligsøgende kommer fra en anden udlejningsbolig - privat (30 %) eller en almen (18 %) - mens 23 % kommer fra en ejer- eller andelsbolig. Resten kommer fra et værelse, en institution, andet eller oplysning om tidligere bopæl er ikke oplyst.
Om boligernes størrelse kan oplyses, at 55 % er på over 85 m². Dette skal sammenholdes med, at 46 % af de boligsøgende er enlige (10 %) eller par uden børn (36 %), mens børnefamilierne udgør 54 %.
62 % af de boligsøgende havde i forvejen bopæl i kommunen, mens 26 % boede i den øvrige del af Hovedstadsregionen.
Medejerboliger
Det forventes, at forskellige forsøg med medejerboliger vil indgå i kommende nybyggerier. Hvis de boligsøgende har de fornødne midler til at betale et medejerindskud, ses der ikke at være behov for yderligere at dokumentere de pågældendes økonomiske forhold. Det foreslås derfor, at medejerboliger ikke omfattes af godkendelsesordningen, såfremt denne videreføres.

Overvejelser om udvidelse af ordningen
Efter Borgerrepræsentationens seneste beslutning om at forlænge godkendelsesordningen har forvaltningen modtaget en henvendelse fra Samvirkende Boligselskaber (SAB) om udvidelse af ordningen til at omfatte yderligere de 6.861 lejligheder beliggende i boligselskabets ejendomme fra før 1996.
SAB ønsker via kommunens indtægtskontrol at sikre en social balance i de enkelte afdelinger og at få en mere afbalanceret beboersammensætning, end man har i dag. Samtidig ønsker man at beskytte kommende beboere mod for store boligudgifter i forhold til indkomsten og generelt at sikre alle beboere mod for store tab ved fraflytning.
På baggrund af de hidtidige erfaringer med godkendelsesordningen, jfr. ovenfor, skønnes det ikke sandsynligt, at kommunen via en udvidelse af ordningen vil kunne medvirke til en mere afbalanceret beboersammensætning eller bidrage til mindre tab ved fraflytning. Ressourceforbruget ved en udvidelse af ordningen som foreslået, vurderes ikke at stå i rimeligt forhold til den mulige gevinst, jfr. at kommunen i år 2000 og igen i år 2001 kun har givet et enkelt afslag på grund af husstandens økonomiske forhold. Det skal i øvrigt bemærkes, at SAB's ovennævnte ejendomme i 1999 er blevet omfattet af godkendte udlejningsforsøg.
Vurdering

Selv om afslagene i forbindelse med godkendelsesordningen må siges at være af beskedent omfang, er det forvaltningens opfattelse, at ordningen bør forlænges.

For det første er en række af de øvrige kommuner i Hovedstadsregionen omfattet heraf. Frederiksberg Kommune har en godkendelsesordning omfattende byggerier med en årlig husleje på over 650 kr. pr. m²(det vil bl.a. sige alle nye almene bebyggelser)og 70 % af de almene boliger i Københavns Amt er beliggende i kommuner med godkendelsesordninger. Det er tænkeligt, at godkendelsesordningen i sig selv kan påvirke, hvem der søger bolig i de pågældende bebyggelser.
For det andet giver godkendelsesordningen mulighed for løbende at følge udviklingen ved genudlejning i de enkelte bebyggelser gennem oversigtlige oplysninger om bl.a. husstandstyper, indkomstforhold og flyttemønstre m.v. Disse oplysninger har bl.a. betydning for vurderingen af de mange udlejningsforsøg, der er igangsat som led i bestræbelserne på at skabe en mere alsidig beboersammensæt-ning.
Da tilgangen af nye boliger til ordningen aktuelt er begrænset, vil den administrative belastning ved en forlængelse være af mindre omfang. Ved en eventuel øget tilgang i forbindelse med en stigning i det almene nybyggeri vurderes det ønskeligt, at udviklingen fortsat kan følges.
Ordningen forudsættes ikke at omfatte "nye" boliger, som tilvejebringes ved ombygning/sammenlægning af eksisterende lejemål eller evt. nye tagboliger i eksisterende bebyggelser, men kun lejligheder, der tilvejebringes ved nyopførelse af hele bebyggelser/afdelinger.
Det foreslås på denne baggrund, at Bygge- og Teknikudvalget af Borgerrepræsentationen bemyndiges til fremover at træffe beslutning om forlængelse eller ændring af den kommunale godkendelsesordning.
Økonomi
En forlængelse af den kommunale godkendelsesordning medfører ikke økonomiske forpligtelser for kommunen.
Høring
Ingen
Andre konsekvenser
Registreringen af oplysninger om de boligsøgendes økonomi m.v. er i overensstemmelse med anvisninger fra Datatilsynet tilrettelagt på en sådan måde, at dataene ikke kan henføres til enkeltpersoner. Databehandlingen omfattes derfor ikke af persondatalovens regler om anmeldelsespligt m.v.
BILAG VEDLAGT
Ansøgningsskema om godkendelse efter forsøgsordningen

Jens Ole Nielsen}

Til top