Redegørelse om igangsætning af forslag til tillæg nr. 1 til lokalplan nr. 182 "Sigbrits Alle" med tilhørende forslag til tillæg til Kommuneplan 2001
Redegørelse om igangsætning af forslag til tillæg nr. 1 til lokalplan nr. 182 "Sigbrits Alle" med tilhørende forslag til tillæg til Kommuneplan 2001
Bygge- og Teknikudvalget
DAGSORDEN
for ordinært møde torsdag den 29. januar 2004
Sager til drøftelse
21. Redegørelse om igangsætning af forslag til tillæg nr. 1 til lokalplan nr. 182 "Sigbrits Alle" med tilhørende forslag til tillæg til Kommuneplan 2001
BTU 60/2004 J.nr. 611:160.0001/04
INDSTILLING
Bygge- og Teknikforvaltningen og Økonomiforvaltningen fremsender nærværende redegørelse til drøftelse i henholdsvis Bygge- og Teknikudvalget og Økonomiudvalget med henblik på udarbejdelse af forslag til tillæg nr. 1 til lokalplan nr. 182 "Sigbrits Allé" med tilhørende forslag til tillæg til Kommuneplan 2001.
RESUME
Kaae Gruppen A/S har fremsendt skitseforslag til ny bebyggelse på ejendommen Englandsvej 3 / Sigbrits Allé 1-5, der ligger i et område omfattet af lokalplan nr. 182 "Sigbrits Allé" fra 1991.
Forvaltningen finder, at forslaget, der består af 3 punkthuse i 3½ etage, er for bastant og ikke i overensstemmelse med lokalplanens intentioner om fritliggende punkthuse, idet de foreslåede 3 punkthuse ligger meget tæt. Forvaltningens har foreslået en ny bebyggelse med 2 fritliggende punkthuse. Bygherren har tilsluttet sig dette og har efterfølgende fremsendt et skitseprojekt med 2 punkthuse i 4½ etage, alternativ i 3½ etage. Bebyggelsen er nu mere i overensstemmelse med lokalplanens intentioner, idet en sådan bebyggelse giver mere lys og luft indbyrdes og til de omkringliggende bebyggelser. Imidlertid er forslaget i strid med lokalplanens bestemmelser med hensyn til bebyggelsens placering, højde og bebyggelsesprocent, og det er på den baggrund, at nærværende indstilling er udarbejdet.
Set i forhold til karreen er forvaltningen af den opfattelse, at det bør overvejes at opføre punkthusene i 4½ et age for at give bygningerne bedre proportioner, idet det samtidig vurderes, at 2 punkthuse i denne højde afslutter karreen bedre byarkitektonisk. Til gengæld vil punkthuse i 3½ etage give bedre lysforhold for randbebyggelsen og bedre formidle overgangene mellem den eksisterende høje randbebyggelse og Eberts Villaby. På denne baggrund fremsendes begge forslag til drøftelse i udvalgene.
For ejendommen indebærer 2 punkthuse i 4½ etage en bebyggelsesprocent på ca. 135 og 2 punkthuse i 3½ etage en bebyggelsesprocent på ca. 110, mens bestemmelserne i lokalplan nr. 182 aktuelt muliggør bebyggelse med en bebyggelsesprocent på ca. 60 og på sigt ca. 80.
For hele lokalplantillægsområdet, der svarer til underområde I i lokalplan nr. 182, optages bestemmelser om helårsboliger og om, at boligerne skal have et gennemsnit på mindst 85 m2, og at ingen lejlighed må være mindre end 75 m2.
Vejudvidelseslinien langs Amagerbrogade foreslås ved samme lejlighed ophævet, idet en udvidelse af Amagerbrogade til en bredde på 25,1 m på dette sted ikke anses for fornøden, idet bydels- og strøggaden Amagerbrogade på den ca. 1,3 km lange strækning mellem Holmbladsgade og Højdevej overvejende har en bredde på 18,83 m og rummer en række bevaringsværdige bygninger. Enkelte steder er gaden bredere i forbindelse med tilbagerykninger ved nybyggeri og flere steder smallere på grund af eksisterende ældre bebyggelse.
For karreens randbebyggelse mod Amagerbrogade foreslås, at bygninger med bevaringsværdi 3 og 4 fastlægges som bebyggelsesplan, og at nybyggeri i øvrigt skal opføres som sluttet randbebyggelse i 5 etager med udnyttet tagetage. Husdybden må ikke overstige 10 m, og skal ved sammenbygning tilpasses de bevaringsværdige bygningers husdybder. Dette svarer heller ikke til lokalplanen bestemmelser, der fastlægger sluttet randbebyggelse i 25,1 m-linien i 4½ etage og 8 m´s husdybde
Da kommuneplan 2001 indeholder rammebestemmelser for området (B4*- område), der svarer til lokalplanenes bebyggelsesregulerende bestemmelser, forudsætter lokalplantillægget tilvejebringelse at et tillæg til kommuneplanen med samme indhold.
SAGSBESKRIVELSE
Med brev af 16. oktober 2003 har Kaae Gruppen A/S fremsendt skitseforslag, udarbejdet af tegnestuen Vandkunsten, til ny bebyggelse på ejendommen Englandsvej 3 / Sigbrits Allé 1-5, der omfatter matr. nr. 15 ai og 15 ay Sundbyvester, København. Forslaget tager udgangspunkt i randbebyggelsen langs Amagerbrogade, men forholder sig samtidig til den åbne bebyggelse i Eberts Villaby.
Der har i de senere år været fremlagt forskellige planer for bebyggelse på den aktuelle grund, men den eksisterende lokalplan nr. 182 fra 1991 muliggør kun bebyggelse på et specifikt byggefelt langs Englandsvej. På en del af matr. nr. 15 ai ibid, som tidligere var ejet af Københavns Kommune, samt en del af matr. nr. 15 ay ibid, medfører lokalplanen, at der kun må opføres ét punkthus, der på et senere tidspunkt skal kunne sammenbygges med en evt. ny randbebyggelse langs Amagerbrogade og om hjørnet mod Englandsvej i den her fastlagte udvidelseslinie. Den muliggjorte bebyggelse, der svarer til en bebyggelsesprocent på ca. 60 og på sigt på ca. 80, har vist sig ikke at være rentabel bl.a. på grund af bygningens begrænsede størrelse samt krav til p-kælder. Ingen af projekterne er derfor blevet realiseret.
Ansøger har nu erhvervet begge matrikler og ønskede i første omgang at opføre 3 punkthuse i 3½ etage. Forvaltningen fandt imidlertid forslaget for bastant, og ikke i overensstemmelse med lokalplanens intentioner om fritliggende punkthuse, idet de foreslåede 3 punkthuse lå meget tæt. Forvaltningens forslag til ny bebyggelse med 2 fritliggende punkthuse, som bygherren har tilsluttet sig, er mere i overensstemmelse med lokalplanen intentioner, idet en sådan bebyggelse giver mere lys og luft indbyrdes og til de omkringliggende bebyggelser. Bygherren har herefter fremsendt et skitseprojekt med 2 punkthuse i 4½ etage, alternativt i 3½ etage. Begge forslag er i strid med lokalplanens bestemmelser med hensyn til bebyggelsens placering, højde og bebyggelsesprocent. På denne baggrund foreslår forvaltningen et tillæg til lokalplan nr. 182 samt til kommuneplanen udfærdiget.
Vejudvidelseslinien langs Amagerbrogade til en bredde på 25,1 m foreslås ved samme lejlighed ophævet, idet en udvidelse af Amagerbrogade til en sådan bredde på dette sted ikke anses for fornøden, idet bydels- og strøggaden Amagerbrogade på den ca. 1,3 km lange strækning mellem Holmbladsgade og Højdevej overvejende har en bredde på 18,83 m og rummer en række bevaringsværdige bygninger. Enkelte steder er gaden bredere i forbindelse med tilbagerykninger ved nybyggeri og flere steder smallere på grund af eksisterende ældre bebyggelse. Der foreslås derfor fastlagt en 18,83 m vejlinie/vejudvidelseslinie, hvorved et flertal af bygningerne i lokalplanområdet, herunder bygninger med bevaringsværdi kan opretholdes.
Det har været overvejet også at ophæve en vejudvidelseslinie mod Englandsvej. Imidlertid anses den eksisterende forskydning i forhold til fordelingsgaden Øresundsvej i krydset ved Amagerbrogade, for trafikafviklingsmæssigt så uhensigtsmæssig, at forvaltningen foreslår, at denne vejudvidelseslinie fastholdes.
Området
Planområdet afgrænses som vist på bilag 1 af Englandsvej, Amagerbrogade, Christian II´s Allé samt
Sigbrits Allé svarende til underområde I i lokalplan nr. 182. Bilag 2 er et luftfoto af området.
Eksisterende forhold
Lokalplantillægsområdet
De aktuelle grunde er bebygget med flere erhvervsbygninger i 1-2 etager, der bruges til salg og reparation af brugte biler.
Det øvrige lokalplantillægsområde består 2-5½ etagers ejendomme udført som delvis sluttet randbebyggelse mod Amagerbrogade og på kortere strækninger langs Englandsvej, Søren Nordbys Allé og Christian II´s Allé. Mod Sigbrits Allé består bebyggelsen af større fritliggende ejendomme i 2-3 etager, samt umiddelbart syd for de aktuelle grunde af en større hjørnebygning i 5½ etage med gavle i skel. Friarealerne til randbebyggelsen er smalle.
Kvarteret
Lokalplantill ægsområdet ligger op til Amagerbrogade og Englandsvej. Langs Amagerbrogade er bebyggelsen bymæssig og fremtræder for størstedelen som sammenhængende etagebebyggelse med butikker i stueetagen. Den nordlige side af Englandsvej fremtræder som en sammenhængende randbebyggelse af forskellige typer bebyggelser, mens den sydlige del fra Sigbrits Allé mod vest består af Eberts Villaby med fritliggende bygninger i op til 2½ etage, der i Kommuneplan 2001 er udpeget som et område med særlig arkitektonisk værdi.
Planforhold
I rammerne i Kommuneplan 2001 er det aktuelle område, udlagt som et B4*-område med følgende bestemmelser:
"Bebyggelsen langs Englandsvej, Amagerbrogade og Christian II´s Allé skal opføres som sluttet randbebyggelse i højst 4 etager med mulighed for udnyttet tagetage. Husdybden må i stueetagen højst være ca. 9 m og i de øvrige etager ca. 8 m. Mod Sigbrits Allé må bebyggelsesprocenten ikke overstige 60, og bebyggelsen skal opføres som fritliggende punkthuse i højst 3 etager med mulighed for udnyttet tagetage. Friarealet skal i videst muligt omfang anlægges som opholdsareal."
Amagerbrogade er udpeget som bydelscenter.
I bydelsatlas Amagers registrering af bevaringsværdige bygninger, er enkelte af bygningerne i randbebyggelsen mod Amagerbrogade anført med høj bevaringsværdi og de øvrige samt bygningerne langs Sigbrits Allé med middel bevaringsværdi. En enkelt bygning har lav bevaringsværdi. Alle bygningerne på den aktuelle grund er af lav bevaringsværdi. I ByskabsAtlas København 2003 er området ikke markeret.
Lokalplan nr. 182 fastlægger fremtidige vejudvidelseslinier langs Amagerbrogade og Englandsvej, der i kommuneplanen er udpeget som henholdsvis bydelsgade og fordelingsgade, samt fremtidige byggefelter for ny randbebyggelse i 4½ etage langs disse gader. Søren Nordbys Allé kan nedlægges som vej og ved opførelse af randbebyggelse her skal der etableres en portåbning mod Amagerbrogade. Langs Sigbrits Allé er der fastlagt en bebyggelsesregulerende byggelinie. Der kan som afslutning på evt. ny randbebyggelse mod Englandsvej opføres et kvadratisk hus i 4½ etage med en facadelængde på ca. 12 m, der på sigt skal kunne sammenbygges med den eventuelle nye randbebyggelse. På den aktuelle grund kan der ikke opføres yderligere byggeri. Bebyggelse på de øvrige ejendomme langs Sigbrits Allé skal opføres som fritliggende punkthuse med facade i den fastlagte bebyggelsesregulerende byggelinie.
Punkthusene skal opføres i mindst 2 etager og højst 3 etager med mulighed for udnyttet tagetage. Bebyggelsens højde må ikke overstige ca. 14 m, og gesimshøjden må ikke overstige ca. 10 m. Husdybden må ikke overstige ca. 12 m, og facadelængden må ikke overstige ca. 14 m. Bebyggelsesprocenten må ikke overstige 60, og kun 1/4 af hver grund må bebygges. Bebyggelsens højde må ikke overstige afstanden til anden bebyggelse inden for området mod Amagerbrogade.
Parkeringsdækningen skal være af størrelsesordenen 1 p-plads pr. 100 m2 etageareal, og parkeringen må ikke indrettes på terræn.
Projekter
I den tidligere foreslåede nye bebyggelse med 3 punkthuse i
3½ etage er hvert af de 3 punkthuse udformet som smalle bygningskroppe
gennemskåret af et glasinddækket trapperum, der er med til at skabe
gennemsigtighed og luftighed i forhold til det bagved liggende gårdareal. Ved
bygningskroppenes relativt lave højde opnås yderligere rimelig lystilgang til
gården. Der lægges fra ansøgers side op til fællesgård for hele karreen, og der
er vist parkering i kælder. Bebyggelsen udformes i et nutidigt arkitektonisk
formsprog med markante vindues-, altan- og karnapmotiver og indeholder 24
lejligheder med et etageareal på 1.827 m2, hvilket svarer til en
bebyggelsesprocent på 140, og en gennemsnitlig lejlighedsstørrelse på 76 m2.
Forvaltningen er af den opfattelse, at det ønskede byggeri
er for bastant, og ønsker i overensstemmelse med intentionerne i den gældende
lokalplan en mere åben bebyggelse med fritliggende punkthuse som overgang til
Eberts Villaby. Forvaltningen finder samtidig, at det bør overvejes at øge
punkthusene med én etage til 4½ for at give bygningerne bedre proportioner og
for at give karreen bedre byarkitektonisk afslutning, herunder i samspillet med
de 2 eksisterende gavle. Til gengæld vil punkthuse i 3½ etage give bedre
lysforhold for randbebyggelsen og bedre formidle overgangen mellem den høje
randbebyggelse og villabyen. Bygherren har i overensstemmelse hermed fremsendt
et nyt skitseprojekt med 2 punkthuse i 4½ etage, alternativt i 3½ etage, jf. bilag 3, 4, 5 og 6. Skyggediagrammer der
illustrerer konsekvenserne af de to alternativer, vil blive fremlagt på mødet i
Med hensyn til lejlighedsstørrelser er bygherrens oprindelige forslag om et gennemsnit på 76 m2 ikke i overensstemmelse med kommunens boligpolitik, der forudsætter familieegnede boliger. I et område som heromhandlende stilles sædvanligvis i lokalplan krav om helårsboliger med et gennemsnit på mindst 85-95 m2 og krav om, at ingen bolig må være mindre end 75 m2. I bygherrens reviderede forslag er lejlighedstørrelserne derefter forøget til et gennemsnit på ca. 87 og ca. 88 m2 for 2 punkthuse i henholdsvis 3½ og 4½ etager svarende til bebyggelsesprocenter på ca. 110 og ca. 135.
Bygningernes udformning og arkitektur er samtidig justeret og vil i det videre forløb blive yderligere bearbejdet i et samarbejde mellem ansøgers rådgiver og forvaltningen.
På baggrund af ovenstående fremsendes begge forslag til drøftelse i udvalgene.
Lokalplanindhold
Området fremgår af bilag 1, Lokalplanområdet.
Lokalplantillægget skal udgøre det planmæssige grundlag for
opførelse af en ny punkthusbebyggelse mod Sigbrits Allé samt ændre den i lokalplan
nr. 182 fastlagte bebyggelsesplan mod Amagerbrogade. Det er desuden
lokalplanens formål at fastlægge nye boliger til helårsboliger. Boligerne skal
have et gennemsnit på mindst 85 m2, og ingen lejlighed må være mindre
end 75 m2.
For punkthusbebyggelsen mod Sigbrits Allé gælder, at bebyggelse kan opføres i op til 3½ eller alternativt 4½ etage på nær matr. nr. 15az og 15dv ibid., der kun kan opføres i 3½ etage, idet afstanden til randbebyggelsen er forholdsvis mindre på disse matrikler. Bebyggelsesprocenten ikke må overstige 110 eller alternativt 135, og højst 1/3 af hver grunds areal må bebygges.
For randhusbebyggelsen gælder, at bygninger med bevaringsværdi 3 og 4 fastlægges som bebyggelsesplan, og at nybyggeri i øvrigt skal opføres som sluttet randbebyggelse i 5 etager med udnyttet tagetage, og at permanent fritstående gavle skal udformes som facader. Husdybden må ikke overstige 10 m, og skal ved sammenbygning tilpasses de bevaringsværdige bygningers husdybder. For de enkelte ejendomme vil bebyggelsesplanen, der fremgår af bilag 3, medføre bebyggelsesprocenter fra ca. 140 til ca. 430.
Med lokalplantillægget frafaldes 25,1 m vejudvidelseslinien mod Amagerbrogade og i stedet fastlægges en 18,83 m vejlinie/vejudvidelseslinie. Mod Englandsvej opretholdes vejudvidelseslinien, og mod Sigbrits Allé opretholdes den bebyggelsesregulerende byggelinie, mens bestemmelser om nedlæggelse af Søren Norbys Allé frafaldes.
Indhold af
kommuneplantillæg.
Området opretholdes som et B4*-område med ændring af de
særlige bestemmelser. Der lægges vægt på at bevare karré- og
bebyggelsesstrukturen mod Amagerbrogade og Christian II´s Allé. Bestemmelser om
bebyggelsesprocent og størrelsen af friareal kan i lokalplan erstattes af en
bebyggelsesplan, hvor bevaringsværdig bebyggelse indgår. For ejendomme mod
Sigbrits Allé gælder en maksimal bebyggelsesprocent på 110 eller alternativt
135.
Miljøvurdering
For så vidt angår den bymiljømæssige vurdering, skal det bemærkes, at punkthusbebyggelsen mod Sigbrits Allé vil fremtræde som en mellemproportional imellem villabebyggelsen og etagehusene langs Englandsvej og Amagerbrogade. Efter opførelsen af punkthusene vil kvarteret i højere grad fremtræde færdigt.
En miljøvurdering har endnu ikke fundet sted, men i forbindelse med den interne høring vil Miljøkontrollen blive anmodet om en udtalelse.
BILAG VEDLAGT
Bilag 1 Eksisterende lokalplan
Bilag 2 Luftfoto
Bilag 3 Bebyggelsesplan med 2 punkthuse
Bilag 4 Skitseprojekt af bebyggelse i 3½ etage
Bilag 5 Skitseprojekt af bebyggelse i 4½ etage
Bilag 6 Luftfotos med eksisterende forhold og indscannet projekt