Redegørelse for igangsættelse af bevarende lokalplan for grundejerforeningen Fremads område

DAGSORDEN

for ordinært møde onsdag den 28. november 2001

29. Redegørelse for igangsættelse af bevarende lokalplan for grundejerforeningen Fremads område

BTU 529/2001 J.nr. 611:242.0001/01

Bygge- og Teknikforvaltningen fremsender nærværende redegørelse til udvalgets drøftelse med henblik på iværksættelse af et lokalplanarbejde.

Grundejerforeningen Fremad's område er beliggende mellem Amagerbrogade mod vest og Grækenlandsvej mod øst. Foreningen tæller i alt 101 medlemmer, og bebyggelsen udgøres af 50 dobbelthuse samt det i forhold hertil atypiske "Fremadshuset".

På baggrund af en generalforsamlingsbeslutning anmoder grundejerforeningen Fremads bestyrelse om, at der udarbejdes en bevarende lokalplan for bebyggelsen, da en stor del af bebyggelsens nu ca. 100 år gamle dobbelthuse står over for at skulle gennemgå omfattende renoveringer og moderniseringer. Bebyggelsen er ikke omfattet af servitutter, lokalplan eller lignende tinglyste bindinger, der indeholder anvendelses- eller bygningsmæssigt regulerende bestemmelser for området, som kan sikre bebyggelsens ydre fremtræden.

I Kommuneplan 1997 er bebyggelsen udpeget som bevaringsværdig bebyggelse af særlig byarkitektonisk værdi på grund af helhedspræg eller større sammenhængende træk, hvor målet på kort sigt er bevarende lokalplanlægning. I rammerne for lokalplanlægningen er området udlagt som et B*-område, et boligområde med særlige bestemmelser.

På grund af ændringer og ombygninger har bebyggelsen allerede i dag i arkitektonisk henseende mistet noget af sit helhedspræg. Ændringerne på ejendommene er i mange tilfælde udført meget forskelligartet og med manglende tilpasning til bygningernes oprindelige udtryk. De mest gennemgående ændringer er udskiftning af vinduer, ændringer af kviste og frontispicer samt tilbygninger, såsom karnapper, carporte og vindfang.

Formålet med at udarbejde en lokalplan for området er at fastholde eller opgradere bebyggelsen helhedspræg og derved styrke bebyggelsens arkitektoniske særpræg. Lokalplanen skal desuden have til formål at bevare bebyggelsens grønne præg med vejtræer og små forhaver.

Dobbelthusene vil som helhed blive udpeget som bevaringsværdige i lokalplanen for så vidt angår den oprindelige del. Lokalplanen skal indeholde bestemmelser, der angiver retningslinier for ombygnings- og vedligeholdelsesarbejder, samt retningslinier for hvor og i hvilket omfang, der må tilbygges.

Området, der omfatter ejendommene tilhørende medlemmer af grundejerforeningen Fremad, afgrænses af Amagerbrogade mod vest og Grækenlandsvej mod øst, sydskel af ejendommene langs Rodosvej mod nord og nordskel af ejendommene langs Amsterdamvej mod syd, jf. bilag A, luftfoto af området, og bilag B, kortudsnit. Bebyggelsen tæller i alt 50 dobbelthuse samt "Fremadshuset", beliggende på hjørnet af Fremads Allé og Amagerbrogade og opført af foreningen i 1902 til beboelse og butik.

Med brev af 11. juni 1999 anmoder grundejerforeningen Fremads bestyrelse på baggrund af en generalforsamlingsbeslutning om, at der udarbejdes en bevarende lokalplan for bebyggelsen. I brevet påpeges det, at en stor del af bebyggelsens nu ca. 100 år gamle dobbelthuse står over for at skulle gennemgå omfattende renoveringer og moderniseringer, hvorfor der er behov for retningslinier, der sikrer, at bebyggelsens ensartede præg og særlige arkitektoniske fremtræden fastholdes.

I brevet oplyses det desuden, at man fra foreningens side har nedsat en arbejdsgruppe, der vil stille forslag til indholdet i lokalplanen, ligesom man har til hensigt at lokalplanens udarbejdelse skal ske i et tæt samarbejde mellem Plan & Arkitektur og foreningens medlemmer repræsenteret ved den nedsatte arbejdsgruppe.

Den 23. november 1999 deltog repræsentanter fra Plan & Arkitektur i et debatmøde med grundejerforeningen om lokalplanarbejdet. Her redegjorde man for forvaltningens synspunkter i forbindelse med udarbejdelse af en bevarende lokalplan for området, samt for hvilke forhold, der bør reguleres. Efterfølgende har der været en debat om det forestående lokalplanarbejde i foreningen, og den før omtalte arbejdsgruppe har udarbejdet et forslag til indhold i en lokalplan. Forslaget har været forelagt for grundejerforeningens medlemmer og blev vedtaget på en ekstraordinær generalforsamling den 9. maj 2001. Repræsentanter fra grundejerforeningen fremlagde det vedtagne forslag for Plan & Arkitektur ved et møde den 13. juni 2001.

Fremad er en af flere byggeforeninger, der omkring 1900 blev grundlagt i Sundbyerne. Umiddelbart øst for Fremad på modsatte side af Grækenlandsvej findes byggeforeningerne Bien og Broderskabet. Disse bebyggelser har et vist fællesskab med Fremad og består ligeledes af dobbelthuse med 2-4 boliger. Bebyggelsen i byggeforeningen Bien er opført i 1906 og Broderskabet omkring 1910-12. De er altså kommet til umiddelbart efter Fremad. Den øvrige omgivende bebyggelse er ligeledes opført efter Fremad, som derfor har ligget i meget landlige omgivelser de første år efter opførelsen.

Grundejerforeningens bebyggelse består som nævnt af 50 dobbelthuse samt det atypiske "Fremadshuset". Ejendommene er udstykker fra gården Landlyst, hvis ombyggede stuehus stadig kan ses på Mikkel Skovs Allé for enden af Obdams Allé. Grundstenen til bebyggelsen blev lagt den 11. august 1901. Husene er opført efter standardtegninger udarbejdet af arkitekt Georg A. Rasmussen i 1½ etage med afvalmet skifertag og pudsede facader. Standarden var 2 små kviste mod gadesiden, men mod ekstrabetaling kunne man få udført for eksempel en stor dobbelt frontispice udsmykket med klassisk søjlemotiv, en såkaldt "frontispice med tempel", eller man kunne få udgravet fuld kælder, hvor standarden ellers var en krybekælder med en lille viktualiekælder i tilknytning til køkkenet. Et enkelt hus, kaldet "formandens hus", fordi det opførtes af byggeforeningens første formand, er udf& oslash;rt i særligt fine tegl og fremstår derfor i blank mur, og skiller sig på den måde ud fra mængden. Bilag D viser de oprindelige facadetegninger samt et historisk foto, og bilag E viser fotos af typiske detaljer.

De enkelte ejendomme, altså et halvt dobbelthus, blev opført med et etageareal på ca. 105 - 110 m², og normalt fordelt på 2 boliger, en i stueetagen bestående af 2 stuer, entré og køkken, der som regel var beboet af ejeren selv, samt en lille 2-værelses med pulterrummet omdannet til køkken på 1. sal til udlejning. Generelt fremtræder husene i dag med tilbygninger, og den enkelte ejendom beboes kun af én familie.

Grundstørrelserne er mellem 200 og 300 m² og typisk omkring 280 m². Det bebyggede areal af det oprindelige halve dobbelthus udgør normalt 50-55 m², hvortil kommer eventuelle tilbygninger, garager, carporte og skure, hvorved mellem 25 og 40 pct. af grundarealet er bebygget. En enkelt ejendom har dog et bebygget areal på knap 60 pct., men oftest udgør det bebyggede areal ca. 30 pct. af grundarealet. Bebyggelsesprocenterne varierer mellem 35 og 60, en enkelt 90, alt efter grundstørrelser, samt udformning af tagetagen. På bilag C er de oprindelige huse indrammet, og det fremgår således heraf, at tilbygninger typisk er tilføjet på bagsiden af de oprindelige huse, og i øvrigt hvor stor et omfang tilbygninger, garager, carporte og skure har.

Oprindeligt var ejendommene mod gaden afgrænset af et stakit, som de fleste steder senere er erstattet af trådhegn eller levende hegn. Langs vejene Obdams Allé, Hollands Allé, Mikkel Skovs Allé, Fremads Allé og Grækenlandsvej blev der allerede i 1902 plantet allétræer, hvilket er karakteristisk og væsentligt for bebyggelsens helhedsindtryk også i dag, jf. bilag B, kortudsnit, samt bilag E, fotos fra området.

På grund af ændringer og ombygninger har bebyggelsen med de ca. 100 år gamle huse i dag i arkitektonisk henseende delvist mistet helhedspræget. De mest gennemgående ændringer er udskiftning af vinduer, ændringer af kviste og frontispicer, tilbygninger såsom karnapper, carporte, vindfang m.v. Herudover er der ændret ved en del facadeoverflader og anvendt nye tagmaterialer. Ændringerne på ejendommene er i mange tilfælde udført meget forskelligartet og med manglende tilpasning til bygningernes oprindelige udtryk, jf. bilag F, der viser aktuelle fotos af problematiske ændringer af bebyggelse.

På grund af denne i arkitektonisk henseende uheldige udvikling anser Bygge- og Teknikforvaltningen det er ønskeligt, at der udarbejdes nærmere retningslinier for, hvordan ændringer i bebyggelsen skal udføres, og på den baggrund meddelte man grundejerforeningen, at man var positivt indstillet over for at udarbejde en bevarende lokalplan for området.

I Kommuneplan 1997 er bebyggelsen udpeget som bevaringsværdig bebyggelse af særlig byarkitektonisk værdi på grund af helhedspræg eller større sammenhængende træk, hvor målet er bevarende lokalplanlægning på kort sigt. I rammerne for lokalplanlægningen er området udlagt som et B*-område, et boligområde med særlige bestemmelser. "Ved ombygning og retablering stilles ekstraordinære krav om arkitektonisk helhedsvirkning. I lokalplaner fastsættes bebyggelsesregulerende bestemmelser, som opretholder områdets særlige karakter".

I forslag til Kommuneplan 2001 er der ikke ændret ved disse planmæssige rammer.

Bebyggelsen er ikke omfattet af servitutter, lokalplan eller lignende tinglyste bindinger, der indeholder anvendelses- eller bygningsmæssigt regulerende bestemmelser for området, som på den måde kan sikrer bebyggelsens ydre fremtræden, bortset fra den del af bebyggelsen, der ligger langs Amagerbrogade, som er omfattet af strøggadelokalplan nr. 158.

Alle områdets veje bortset fra Amagerbrogade er private veje, som foreningen vedligeholder mod betaling fra grundejerne. Det drejer sig om Grækenlandsvej, Obdams Allé, Hollands Allé, Mikkel Skovs Allé og Fremads Allé. Samtlige disse veje er i henhold til deklarationer fra 1902 udlagt i en bredde af 18,83 m og anlagt i en bredde af 12,55 m. Vejudlægslinierne fungerer indirekte som bebyggelsesregulerende byggelinier.

I kommunens bygningsregistrering ( bydelsatlas Amager) har husene som helhed bortset fra ét enkelt fået middel karakterer i bevaringsværdi. Størstedelen har fået karakten 5 og enkelte har fået karakteren 6 på grund af problematiske tilbygninger, ændringer eller ombygninger. Et dobbelthus samt "Fremadshuset" på Fremads Allé 4, har fået karakteren 4. Dobbelthuset, der som tidligere nævnt kaldes "formandens hus", har fået karakteren 3. Sidstnævnte hus fremstår i blank gulstensmur med røde bånd og er derudover generelt velbevaret i alle detaljer og uden tilbygninger, jf. bilag C, bevaringsværdier, og bilag E, fotos fra området.

Formålet med at udarbejde en lokalplan for området er at styrke bebyggelsens arkitektoniske særpræg og derved opgradere bebyggelsens helhedspræg, fortrinsvis ved bestemmelser om bebyggelsens gadefacader sammen med de elementer, der vedrører gaderummet. Lokalplanen skal derfor også have til formål at bevare bebyggelsens grønne præg med vejtræer og små hegnede forhaver, mens der skal være større frihedsgrader mod havesiden.

Lokalplanen skal fastlægge området til helårsboliger. For bebyggelsen langs Amagerbrogade vil bestemmelser i den gældende strøggadelokalplan, der fastlægger bebyggelsens stueetager til publikumsorienterede serviceerhverv, såsom butikker, restauranter og lignende, blive indarbejdet i den nye lokalplan. Butikkerne i Fremadbebyggelsen langs Amagerbrogade er aktuelt indrettet til bager, tøjbutik, elinstallatør og café/restaurant.

Strøggadelokalplanen indeholder desuden bestemmelser om vedligeholdelse af facader mod vej samt krav om kommunens godkendelse af skiltning samt øvrig facadeudstyr og lignende. Bestemmelser herom vil i udvidet form indgå i den nye lokalplan.

Dobbelthusene vil som helhed blive udpeget som bevaringsværdige i lokalplanen for så vidt gælder den oprindelige del. Tilbygninger og udbygninger vil ikke fremgå af planen som bevaringsværdige, og disse bygningsdele vil derfor kunne ændres i overensstemmelse med bestemmelser, der ud over omfang og placering også fastlægger bebyggelsens ydre fremtræden.

Vedrørende bebyggelsens omfang på de enkelte ejendomme vil der blive fastlagt begrænsninger, der præciserer hvor, og i hvor stort omfang tilbygninger kan etableres. Dette kan eventuelt suppleres med bestemmelser om, hvor stor en procentdel af grundarealet der må bebygges, jf. bilag C, der viser det aktuelle omfang af tilbygninger, og bilag F, viser eksempler på tilbygninger og ændringer. Etageantallet fastlægges til 1 etage og udnyttet tagetage.

Lokalplanen skal indeholde bestemmelser om bygningernes ydre fremtræden, der sikrer, at bebyggelsens oprindelige arkitektoniske særpræg fastholdes eller retableres. Bestemmelserne skal omfatte retningslinier for udformning af vinduer og døre, kviste og frontispicer, evt. skorstene m.v., samt brug af materiale til tag og facader m.v., og eventuelt for valg af facadefarver.

Som udgangspunkt fastholdes de eksisterende vejudlægslinier, eventuelt konverteret til bebyggelsesregulerende byggelinier. En klar afgrænsning af bebyggelsen mod vej suppleret med hegnede forhaver og allétræer er vigtige elementer for at fastholde opfattelsen af den bebyggelsmæssige helhed og i forhold til intentionen om at bevare områdets grønne præg. Lokalplanen skal derfor også indeholde bestemmelser for disse forhold.

En bevarende lokalplan for området vurderes udelukkende på sigt at have positive konsekvenser for bymiljøet.

Bilag A: Luftfoto

Bilag B: Kort over lokalplanområdet

Bilag C: Kort med bevaringsværdier

Bilag D: Facadetegninger og historisk foto

Bilag E: Fotoeksempler der viser typiske detaljer fra bebyggelsen

Bilag F: Fotoeksempler der viser ombygninger og ændringer

Jens Ole Nielsen