Støtte til 5 ejendomme efter byfornyelseslovens kapitel 3, § 11, stk. 5, for år 2001

DAGSORDEN

for ordinært møde onsdag den 28. november 2001

27. Støtte til 5 ejendomme efter byfornyelseslovens kapitel 3, § 11, stk. 5, for år 2001

BTU 531/2001 J.nr. 620.0024/01

Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller, at Bygge- og Teknikudvalget godkender,

I mødet 13. juni 2001 (BR 289/01) blev Bygge- og Teknikudvalget bemyndiget til at træffe beslutning om bygningsfornyelse til nedenstående 5 ejendomme, der samlet rummer 700 lejligheder og 41.033 m² boligetageareal.

Den samlede ombygningsudgift anslås at udgøre ca. 162 mio. kr. hvortil kommer knap 10 mio. kr. til genhusning. Ejernes egenfinansiering forventes at udgøre knap 64 mio. kr., hvilket indebærer offentlige tilskud i forhold til ca. 108 mio. kr.

Af den tidligere afsatte ramme på 88,0 mio. kr. til § 11, stk. 5 sager er 8,9 mio. kr. reserveret til ejendommen Horsensgade 10 – 12 i indstilling behandlet på Bygge- og Teknikudvalgets møde den 24. oktober 2001. Der er således 79,1 mio. kr. tilbage af den afsatte ramme på 88,0 mio. kr.

Der forhandles for tiden med Odense Kommune om overdragelse til Københavns Kommune af en uforbrugt ramme for 2001 på ca. 15 mio. kr., der vil kunne anvendes på disse sager.

De ejendomme, der ikke vil kunne indpasses i kommunens restramme for indeværende år vil modtage tilsagn i år 2002, når Københavns Kommunes ordinære ramme til bygningsfornyelse udmeldes af By- og Boligministeriet.

I mødet den 13. juni 2001 (BR nr. 289/01), tiltrådte Borgerrepræsentationen indstilling fra Bygge- og Teknikudvalget af 16. maj 2001 om reservation af midler til ansøgninger om støtte i henhold til byfornyelseslovens kapitel 3, § 11, stk. 5 samt redegørelse for bevillingsudviklingen i år 2000.

De 88,0 mio. kr. blev foreslået afsat til følgende ejendomme: Jægersborggade 5 – 19 m.fl. (A/B Jæger), Ryesgade 104/ Sortedam Dossering 85 ( Brødrene Soldenfelts Stiftelse), Mecklenborggade 5 – 7, Peder Skrams Gade 14 / Holbergsgade 12, Dybbølsgade 55, Dybbølsgade 57 – 59 / Sankelmarksgade 1 og Nørre Side Allé 5 – 7 / Møllegade 34. De tre sidstnævnte ejendomme er beliggende i kommende byfornyelseskarreer.

Bygge- og teknikforvaltningen har efterfølgende foretaget forhandling med følgende 5 ejendomme: Ryesgade 104/ Sortedam Dossering 85 (Brødrene Soldenfelts Stiftelse), Jægersborggade 5 – 19 (A/B Jæger), Peder Skrams Gade 14 / Holbergsgade 12, Nørre Side Allé 5 – 7 / Møllegade 34 og Dybbølsgade 55.

Bygge- og teknikforvaltningen skal på den baggrund indstille, at der tildeles neden-stående ejendomme maksimeret bevillinger på i alt 98,4 mio. kr. til gennemførelse af bygningsfornyelsesarbejder på ejendommene. Hertil kommer skønnede udgifter til midlertidig/permanent genhusning på i alt 9,8 mio. kr.

Af den afsatte ramme på 88,0 mio. kr. har forvaltningen i indstilling behandlet på Bygge- og Teknikudvalgets møde den 24. oktober 2001 (BTU 442/01) indstillet ejendommen Horsensgade 10 – 12 til at modtage en maksimeret bevilling på 8,9 mio. kr. til bygningsfornyelsesarbejder, idet ejendommen blandt andet har fælles toiletter på bagtrapperne.

Efter denne indstilling er der således 79,1 mio. kr. tilbage af den afsatte ramme på 88,0 mio. kr. Forvaltningen foreslår nedenstående ejendomme meddeles tilsagn til bygnings-fornyelsesarbejder i henhold til byfornyelseslovens kapitel 3, § 11, stk. 5 på nærmere angivne vilkår.

De ejendomme der ikke vil kunne indpasses i kommunens restramme for indeværende år vil modtage tilsagn i år 2002 når Københavns Kommunens ordinære ramme til bygningsfornyelse udmeldes af By- og Boligministeriet.

Ejendommen ejes af Brødrene Soldenfeldts Stiftelse og administreres af København Kommunes Sundhedsforvaltning. Sundheds- og Omsorgsudvalget er stiftelsens be-styrelse.

Ejendommen, der rummer 125 lejligheder, har et samlet boligareal på 5.039 m². Ejendommen er i princippet kondemnabel, idet ejendommen ikke opfylder gældende brandkrav (korridorejendom), og samtlige lejligheder er ensidigt vendt og uden selv-stændig wc og bad. Ejendommen er i bydelsatlas for Østerbro fastsat til høj bevarings-værdi med karakter 2 i SAVE-systemet og er ikke omfattet af lokalplan. Ejendommen er efterfølgende blevet fredet.

Soldenfelts Stiftelse ønsker ejendommen ombygget således, at korridorerne nedlægges, og de 125 ensidige lejligheder ændres til i alt 88 lejligheder i størrelsesorden 1 – 3 værelser med boligarealer på mellem 39 m² og 104 m². Lejlighederne forsynes med selvstændige køkkener og badeværelser. Der er i ombygningsforslaget 19 forskellige typer planløsninger på lejlighederne.

Ombygningen svarer til en totalistandsættelse af ejendommen, det vil sige, at tag og fag udskiftes/istandsættes, korridorer nedlægges, lejlighederne ombygges, fundaments-arbejder, varmeanlægsarbejder, udskiftning af installationer, etablering af ventilation samt forberedelse af tagetage til fremtidig beboelse. Herudover indeholder ombygnings-forslaget ligeledes etablering af 2 bofællesskaber på hver 150 m2 til 3 beboere med fælles badeværelse. De 3 enkeltværelser i bofællesskaberne forsynes med eget køkken.

Ombygningsforslaget er udarbejdet i overensstemmelse med beboernes ønsker, og ca. 75 % af beboerne går ind for projektforslaget. Projektforslaget er herudover godkendt af Skov- og Naturstyrelsen.

Sundheds- og Omsorgsudvalget har i mødet den 22. oktober 2001 (SOU 298/01) tiltrådt Sundhedsforvaltningens indstilling om bemyndigelse til Sundhedsforvaltningen til at indgå aftale med beboerne om gennemførelse af ombygningsarbejderne og i øvrigt bemyndigelse til på stiftelsens vegne at foretage de videre fornødne foranstaltninger i forbindelse med projektets gennemførelse.

Det samlede anslåede budget for ovennævnte arbejder udgør ca. 83,6 mio. kr. svarende til ca. 16.000 kr. /etagem² incl. bidrag på 1,5 % af ombygningsudgiften til Byggeskade-fonden vedrørende Bygningsfornyelse. Forvaltningen finder, at ejendommen bør om-bygges af hensyn til korridorsituationen. Forvaltningen har foretaget en forhandling med stiftelsen, og forvaltningen skal på denne baggrund indstille, at der tildeles ejen-dommen en maksimeret bevilling på 47 mio. kr. incl. bidrag på 1,5 % af ombygningsud-giften til Byggeskadefonden vedrørende Bygningsfornyelse.

Det vil i forbindelse med gennemførelse af arbejderne være nødvendig med permanent og midlertidig genhusning. Udgifterne til genhusning kan opgøres til ca. 7,8 mio. kr. og den samlede maksimerede bevilling skal således udgøre 54,8 mio. kr.

Stiftelsen skal derfor selv finansiere ca. 36,6 mio. kr. af selve ombygningsudgiften på ca. 83,6 mio. kr.

Ejendommen ejes af Andelsboligforeningen Jæger, der købte ejendommene i 1993 af Kaj Wilhelmsens konkursbo. Ejendommen, der rummer 521 lejligheder, har et samlet etageareal på 31.075 m2. Lejlighederne varierer i størrelse 1 – 7 værelser med bolig-arealer på mellem 25 og 136 m². Ejendommen er beliggende på Ydre Nørrebro, og ejendommen er i bydelsatlas for Nørrebro fastsat til middel bevaringsværdi med karak-ter 4 i SAVE-systemet og er ikke omfattet af lokalplan.

Andelsboligforeningen har efter erhvervelse af ejendommen gennemført kapitel III-boligforbedringsarbejder for i alt 110 mio. kr. fordelt over 4 etaper. Andelsboligfore-ningen har herudover modtaget tilskud efter daværende lov om privat byfornyelse for i alt 26 mio. kr. samt CO₂-tilskud på godt 1 mio. kr. til indlæggelse af fjernvarme. Ud-giften til etablering af fjernvarme udgjorde ca. 23 mio. kr.

Andelsboligforeningen har herudover gennemført ustøttede arbejder for 10 mio. kr. til etablering af beboervaskeri, badeanstalt med 6 brusekabiner, beboerlokale, ekstra isolering i tagetagen, gårdrenovering med fugtsikring i baggård, mobilsuganlæg for affaldhåndtering, råd- og svampearbejder i 7 opgange, kommunikationscentral med internet og intern registrering af telefon og tv samt udgravning af kældrene i 3 opgange og etablering af pulterrum i disse kældre.

Herudover har andelsboligforeningen modtaget tilsagn om tilskud efter tilskuds-ordningen Aftalt Boligforbedring til lejlighedssammenlægninger på godt 16 mio. kr.

Andelsboligforeningen står overfor nu at skulle gennemføre følgende arbejder: etablering af dræn, istandsættelse af underfacader mod gadeside, udbedring af diverse rådskader, udbedring af diverse mangler samt udgravning af kældre m.v.

Gennemførelsen af disse arbejder "færdiggør" de tidligere kapitel III-boligforbed-ringsarbejder omkring ejendommens klimaskærm. Efter gennemførelsen af disse arbejder vil andelsboligforeningens bygninger fremstå med nye tætte tagflader, istandsatte og tætte facader samtidig med, at der sikres mod opstigende grundfugt og indtrængende overfladevand. Herudover vil udgravning af en mindre del af kælderne sikre, at der etableres pulterrum til samtlige lejligheder til erstatning for de pulterrum, der blev fjernet i forbindelse med de første kapitel III-boligforbedringsarbejder.

Det samlede anslåede budget for ovennævnte arbejder udgør 40,3 mio. kr., og forvalt-ningen finder, at arbejderne bør gennemføres nu af hensyn til sikring af ejendommen mod den opstigende grundfugt. Forvaltningen har foretaget en forhandling med andels-boligforeningen, og forvaltningen skal på denne baggrund indstille, at der tildeles ejen-dommen en maksimeret bevilling på 30,3 mio. kr. Hertil lægges bidraget til Bygge-skadefonden vedrørende Bygningsfornyelse på 1,5 % af ombygningsudgiften eller ca. 0,5 mio. kr. i alt ca. 30,8 mio. kr. Andelsboligforeningen må derfor selv finansiere 10 mio. kr. af selve ombygningsudgiften på 40,3 mio. kr.

Det skønnes, at midlertidig genhusning ikke er nødvendig i forbindelse med gennemførelsen af arbejderne.

Efter gennemførelse af de aktuelle ansøgte arbejder er der samlet investeret ca. 226 mio. kr. i ejendommen svarende til ca. 7.300 kr. pr. m2 etageareal, hvorefter ejendommen vil være stabiliseret med hensyn til klimaskærm og forsynet med tidssvarende opvarmning.

Ejendommen ejes af Andelsboligforeningen Peder Skrams Gade 14 / Holbergsgade 12. Ejendommen har i 2000 ansøgt om kapitel 3-støtte, idet det er konstateret, at ejendommen synker, hvilket skyldes, at ejendommen oprindeligt er funderet på murede fundamenter med kombination af træramme, træpæle og træslyngværk på sætningsgivende jordlag.

Ejendommen, der rummer et samlet etageareal på 2.110 m² samt 16 boliger bestående af 1 stk. 2-værelses lejlighed på 82 m², 4 stk. 3-værelses lejligheder med boligarealer mellem 84 og 106 m² samt 11 stk. 4-værelses lejligheder på boligarealer mellem 106 og 124 m² er beliggende i Indre By. Ejendommen er i bydelsatlas for Indre By fastsat til høj bevaringsværdi med karakter 3 i SAVE-systemet og er ikke omfattet af lokalplan. Ejendommen er herudover omfattet af en saneringsplan, og saneringsarbejder er gennemført i starten af 1980 èrne. I forbindelse med saneringsarbejdernes gennemførelse havde man ingen kendskab til fundamentproblemerne.

Ansøgningen blev forelagt RIA, som fandt, at det er påkrævet, at funderings- og fugtmæssige forhold bringes i orden, idet fundamenternes bæreevne og bygningens stabilitet er truet, hvis der ikke foretages noget.

Andelsboligforeningen har i 2001 opretholdt ansøgningen om støtte, og det samlede budget for udbedring af funderingsproblemerne er opgjort til knap 6 mio. kr.

RIA har herudover påpeget, at der skal investeres yderligere ca. 825.000 kr. til for-ventede merudgifter til pælefundering og til yderligere geoteknisk bistand og tilsyn. Den samlede investering incl. alle øvrige omkostninger kan opgøres til ca. 7,3 mio. kr. Hertil skal lægges et bidrag på 1,5 % af ombygningsudgifterne til Byggeskadefonden vedrørende Bygningsfornyelse på 0,1 mio. kr. hvorefter den samlede investering udgør 7,4 mio. kr.

Forvaltningen finder, at ekstrafundering af ejendommen skal foretages nu af hensyn til ejendommens fremtidige eksistens. Forvaltningen har foretaget en forhandling med andelsboligforeningen, og forvaltningen skal på denne baggrund indstille, at der tildeles ejendommen en maksimeret bevilling på 3 mio. kr. Hertil lægges bidraget til Byggeskadefonden vedrørende Bygningsfornyelse på 1,5 % af ombygningsudgiften eller ca. 0,1 mio. kr. eller i alt ca. 3,1 mio. kr. Andelsboligforeningen skal derfor selv finansiere ca. 4,3 mio. kr. af selve ombygningsudgiften på ca. 7,3 mio. kr.

Det skønnes, at midlertidig genhusning ikke er nødvendig i forbindelse med gennem-førelsen af arbejderne.

Ejendommen ejes af Ejerforeningen Nørre Sideallé 5 – 7 / Møllegade 34. Ejendommen har i 2001 ansøgt om kapitel 3-støtte, idet ejendommen blandt andet indeholder fælles-toiletter på bagtrapper for en del af lejlighederne.

Ejendommen rummer et samlet etageareal på 1.989 m² samt 29 boliger bestående af 1 stk. 1-værelses lejlighed med boligareal på 49 m², 14 stk. 2-værelses lejligheder med bolig-arealer på mellem 48 og 74 m², 11 stk. 3-værelses lejligheder med boligarealer på mel-lem 72 og 84 m² samt 3 stk. 4- værelses lejligheder med boligarealer på mellem 75 og 84 m². Ejendommen er beliggende på Indre Nørrebro, og er i bydelsatlas for Nørrebro fastsat til middel bevaringsværdi med karakter 4 i SAVE-systemet. Den er ikke om-fattet af lokalplan, men er beliggende i kommende byfornyelsesområde.

Ejerforeningen står overfor nu at skulle gennemføre følgende arbejder: indlæggelse af wc/bad i de lejligheder der har fællestoiletter på bagtrapper, køkkenudskiftning, istand-sættelse af facader og kælder, vinduesudskiftning, renovering af trapper og udskiftning af diverse installationer m.v.

Ombygningsudgiften er opgjort til ca. 23,6 mio. kr. hvilket stort set svarer til en total istandsættelse af ejendommen. Hertil kommer et bidrag på 1,5 % af ombygningsud-giften til Byggeskadefonden vedrørende Bygningsfornyelse svarende til ca. 0,3 mio. kr. Herudover skal ejerne genhuses midlertidig hvilket beløber sig til ca. 2 mio. kr. Den samlede investering udgør ca. 25,9 mio. kr., svarende til 13.000 kr./m² etageareal.

Forvaltningen finder, at ejendommens kondemnable forhold bør afhjælpes nu. For-valtningen har foretaget en forhandling med ejerforeningen, og forvaltningen skal på denne baggrund indstille, at der tildeles ejendommen em maksimeret bevilling på 11,8 mio. kr. til dækning af 50 % af ombygningsudgifterne. Hertil læggges bidraget til Byggeskadefonden vedrørende Bygningsfornyelse på ca. 0,3 mio. kr. samt forventede genhusningsudgifter på ca. 2 mio. kr. eller i alt ca. 14,1 mio. kr. Ejerforeningen skal derfor selv finansiere ca. 11,8 mio. kr. af selve ombygningsudgiften på 23,6 mio. kr.

Ejendommen ejes af A/B Dybbølsgade 55. Ejendommen har i 2001 ansøgt om kapitel 3- støtte til en række vedligeholdelsesarbejder på ejendommen.

Ejendommen, der rummer et samlet etageareal på 820 m² og 9 boliger bestående af 4 stk. 3-værelses lejligheder på 82 m², 4 stk. 4- værelses lejligheder ligeledes på 82 m² samt 1 stk. 6-værelses lejlighed på 164 m² (sammenlagt), er beliggende på Ydre Vester-bro. Ejendommen er i bydelsatlas for Vesterbro fastsat til middel bevaringsværdi med karakter 4 i SAVE-systemet og er ikke omfattet af lokalplan. Ejendommen er beliggende i kommende byfornyelsesområde.

Andelsboligforeningen står overfor at skulle gennemføre følgende arbejder: udskiftning af tag, tagvinduer og isolering, istandsættelse af kælder herunder etablering af fugtspær-re og omfangsdræn, istandsættelse af facader/sokkel, istandsættelse af vinduer, udskift-ning af udvendige døre, istandsættelse af hoved- og bitrapper og delvis fornyelse af kloakledninger.

Ombygningsudgiften er opgjort til 6,3 mio. kr. Hertil kommer et bidrag på 1,5 % af ombygningsudgiften til Byggeskadefonden vedrørende Bygningsfornyelse svarende til ca. 0,1 mio. kr. Den samlede investering udgør ca. 6,4 mio. kr. svarende til 7.800 kr./ m² etageareal.

Forvaltningen finder, at arbejderne bør gennemføres nu, idet ejendommen som nævnt er beliggende i udpeget kommende byfornyelsesområde og påregnes bevaret. Forvalt-ningen er i færd med at gennemføre en forhandling om egenfinansiering, og forvaltningen skønner på nuværende tidspunkt, at egenfinansieringen vil ligge mellem 1 og 2 mio. kr. Forvaltningen skal på denne baggrund indstille, at der tildeles ejendom-men en maksimeret bevilling på 5,4 mio. kr. incl. bidrag til Byggeskadefonden vedrør-ende Bygningsfornyelse. Bevillingens størrelse er som nævnt på nuværende tidspunkt ikke endeligt fastlagt, men forvaltningen skønner, at denne maksimalt vil kunne udgøre 5,4 mio. kr.

Det skønnes, at midlertidig genhusning ikke er nødvendig i forbindelse med gennem-førelsen af arbejderne.

Forvaltningens samlede indstilling kan skematisk opstilles som nedenfor:

Gennemførelsen af de omhandlede sager skønnes at give en belastning på den kom-munale økonomi på følgende områder:

Ombygningstabet skal i henhold til en nye byfornyelseslov finansieres kontant. Tabets størrelse skønnes at udgøre ca. 80,0 mio. kr. for samtlige ejendomme. Kommunens andel heraf udgør 50 % eller 40,0 mio. kr.

Udgifter til midlertidig/permanent genhusning i ombygningsperioden skønnes at udgøre 9,8 mio. kr. for ejendommene Ryesgade 104 / Sortedam Dossering 85 og Nørre Sideallé 5 – 7 / Møllegade 34. Kommunens andels heraf udgør 50 % eller 4,9 mio. kr.

Udgifter til den særlige boligsikring er endvidere afhængig af beboernes valg af midlertidig/permanent genhusning, og den eventuelle stigning i lejen som følge af anden lejlighed / tilbageflytning til ejendommen. Byfornyelsesboligsikringen ydes for en periode af 4 år. Udgiften kan derfor først opgøres, når der er fuldt kendskab til beboernes ønske. Udgiften kan dog anslås til 4 mio. kr.

Det skønnes, at det er muligt at kunne indpasse beslutningen i den beløbsramme, der på Plan & Arkitektur afsnit af investeringsoversigten for 2001-2004 er afsat til byfornyelsesformål, konto 00.25.15.3.01.

Budgetansvarlig institution: 44010 Plan & Arkitektur.

Forslagets forbedringer af bygningerne skønnes at forlænge bygningernes levetid og udnytter derigennem eksisterende ressourcer.

1. kortbilag visende ejendommen Ryesgade 104 / Sortedam Dossering 85

2. kortbilag visende ejendommen Jægersborggade 5 – 19 m.fl.

3. kortbilag visende ejendommen Peder Skrams Gade 14 / Holbergsgade 12

4. kortbilag visende ejendommen Nørre Sideallé 5 – 7 / Møllegade 34

5. kortbilag visende ejendommen Dybbølsgade 55

Jens Ole Nielsen