Dispensation fra lokalplan "Kalkbrænderihavnen"

DAGSORDEN

for ordinært møde onsdag den 28. november 2001

25. Dispensation fra lokalplan "Kalkbrænderihavnen"

BTU 523/2001 J.nr. 611:159.0009/01

Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller, at Bygge- og Teknikudvalget godkender,

• at den fornødne byggeret overføres fra byggefelt A, samt
• at der indarbejdes en mindre pavillon/kiosk til publikumsformål, der relaterer sig til og skaber liv på promenaden

Arkitektfirmaet Dissing + Weitling A/S har på vegne af Sjælsø Gruppen A/S søgt om tilladelse til at overføre en byggeret på 2.500 m² etagemeter fra byggefelt A til byggefelt D i lokalplan nr. 290 "Kalkbrænderihavnen", idet det fremgår, at der herved vil kunne skabes en mere harmonisk bebyggelse i den resterende del af byggefelterne A og B og ligeledes en mere harmonisk bebyggelse i byggefelt D. I byggefelt D er planlagt to projekter, dels en 2.500 m² stor udvidelse af AHTS, dels en 7.500 m² stor domicilbebyggelse for DFDS. I byggefeltet er allerede opført 4.500 m², således at der samlet opføres 14.500 m².

Det ansøgte forudsætter dispensation fra lokalplan nr. 290, hvori det maksimale bygningsomfang i byggefelt D fastlægges til 12.000 m² etageareal.

Forvaltningen kan anbefale dispensation, begrundet med at der herved ikke samlet set opføres mere bebyggelse, samt at der opnås en mere afbalanceret fordeling af bebyggelsen og et mere harmonisk arkitektonisk miljø. Dispensationen foreslås gjort betinget af, at der i forbindelse med DFDS-projektet indarbejdes en mindre pavillon/kiosk til publikumsformål, der relaterer sig til og giver liv til denne del af promenaden. Forvaltningen skønner, at naboorientering ikke er nødvendig.

Arkitektfirmaet Dissing + Weitling A/S har på vegne af Sjælsø Gruppen A/S søgt om tilladelse til at overføre ca. 2.500 etagemeter fra byggefelt A til byggefelt D i lokalplan nr. 290. Det fremgår, at den ansøgte omfordeling af byggemulighederne i de to byggefelter ikke vil påvirke intentionerne i lokalplanen, men tværtimod indebære en mere harmonisk bebyggelse. I byggefelt D planlægges to projekter, dels aktuelt en 7.500 m² domicilbebyggelse for DFDS, dels lidt senere en 2.500 m² tilbygning til AHTS' hovedsæde, der ligger i byggefelt F.

For nærmere oplysninger om de kommende bebyggelsesforhold i Kalkbrænderihavnen henvises til bilag 2, samt til bilag 3 og 4 for så vidt angår den kommende bebyggelse i byggefelt D. Det bemærkes, at der i forbindelse med byggeri i byggefelt D efter ønske fra Københavns Havn etableres et 16 m bredt promenadeareal på Sundkrogskaj, hvor lokalplanen fastlægger mindst 8 m, dog med mulighed at kræve en større bredde på strækninger med marinaaktiviteter, hvilket er tilfældet på Sundkrogskaj.

Københavns Havn, der er grundejer til den omhandlede del af byggefelt D, har fremsendt ejerfuldmagt vedrørende den ansøgte omfordeling af byggeret.

Det omhandlede område ligger i Kalkbrænderihavnen, der er omfattet af lokalplan nr. 290 "Kalkbrænderihavnen", som er vedtaget af Borgerrepræsentationen 6. november 1997 og endeligt bekendtgjort 26. november s.å. I lokalplanens § 6, stk. 2 fastlægges en række byggefelter. Magistraten (nu Bygge- og Teknikudvalget) kan tillade mindre afvigelser herfra, når den tilstræbte karakter af området ikke derved ændres. I stk. 3 fastsættes det samlede etageareal i lokalplanens underområde I til 65.000 m². Der henvises til bilag 1.

I § 6, stk. 3, pkt. e, fastlægges, at der i byggefelt D må opføres maksimalt 12.000 m² etageareal.

Forvaltningen skønner, at den fornødne dispensation er af underordnet betydning for ejere og brugere i lokalplanområdet og derfor ikke forudsætter den i planlovens § 20, stk. 1, foreskrevne naboorientering, men vil kunne meddeles uden forudgående naboorientering efter reglerne i § 20, stk. 2. Der er herved lagt til grund, at omfordeling af byggeret fra byggefelt A til byggefelt D ikke medfører et større bygningsomfang i området som helhed, og at der med det større bygningsomfang i byggefelt D opnås en mere afbalanceret og velproportioneret bebyggelse ud mod Sundkrogskaj på en måde, der er i bedre overensstemmelse med de oprindelige intentioner for området end ved en mindre intensiv bebyggelse i byggefeltet. Tilsvarende indebærer det reducerede bygningsomfang i byggefelt A en mere harmonisk bebyggelse i den resterende, ubebyggede del af byggefeltet, hvor restbyggemuligheden kun vanskeligt kan udnyttes på en he nsigtsmæssig måde inden for det relativt lille restbyggefelt.

I henhold til planlovens § 19, jf. lokalplanens § 16, kan der dispenseres fra bestemmelserne i en lokalplan, hvis dispensationen ikke er strid med principperne i planen.

Forvaltningen kan anbefale, at der meddeles dispensation fra lokalplanen begrundet med:

• Den ønskede omfordeling af byggeret mellem byggefelt A og D medfører ikke øget bebyggelse i området som helhed.
• Fordelingen af etagearealet på de enkelte byggefelter i lokalplanen er foretaget ud fra skønsmæssig vurdering forud for områdets udbygning. Omfordelingen af byggeret vurderes imidlertid på baggrund af de nu gennemførte byggerier at medføre en mere afbalanceret fordeling af bebyggelsen mellem de to byggefelter beliggende på de to modstående sider af havnebassinet og dermed et mere harmonisk arkitektonisk miljø.

Det foreliggende skitseprojekt (bilag 3 og 4) viser bebyggelsen placeret på en bastion indeholdende et delvis nedgravet parkeringsanlæg. Samme løsning, som er betinget af højden af grundvandsspejlet, er anvendt på stort set alle øvrige opførte bebyggelser i området. Bastionen langs den vestvendte, attraktive promenadestrækning bør gives en udformning, der bidrager til miljøet på promenaden, herunder ved etablering af trappeanlæg mellem bastionen og promenaden samt ved indpasning af en publikumsrettet funktion, der relaterer sig til og skaber liv på promenaden, der ellers må befrygtes at blive temmelig oplevelsesfattig langs bastionen.

Dispensationen foreslås herfra gjort betinget af, at der i forbindelse med bastionen mellem DFDS' domicil og AHTS' udvidelse søges indarbejdet en mindre pavillon/kiosk til publikumsformål.

Det ansøgte skønnes ikke at medføre væsentlige miljøpåvirkninger.

Lokalplantegning med angivelse af byggefelter m.v.

Bebyggelsesplan for Kalkbrænderihavnen

Luftperspektiv af bebyggelsen i byggefelt D

Facader af DFDS' kommende domicil

Perspektiv af kommende bebyggelse i resterende del af byggefelterne A og B

/Jens Ole Nielsen