Dispensationer fra lokalplan "Islands Brygge Syd"

DAGSORDEN

for ordinært møde onsdag den 28. november 2001

18. Dispensationer fra lokalplan "Islands Brygge Syd"

BTU 528/2001 J.nr. 611:156.0007/01

Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller, at Bygge- og Teknikudvalget godkender,

Triarc Arkitekter har på vegne af JM Danmark A/S fremsendt projekt til en boligbebyggelse kaldet "Jutlandiahus" til godkendelse. På Bygge- og Teknikudvalgets møde den 24. oktober 2001 indstillede Bygge- og Teknikforvaltningen, at Bygge- og Teknikudvalget bemyndigede forvaltningen til at meddele nærmere beskrevne dispensationer i forbindelse med opførelse af 3 boligbebyggelser på Islands Brygge.

Af beslutningsprotokollen fremgår det, at Bygge- og Teknikudvalget afviste indstillingen for så vidt angår "Jutlandiahus". Projektet er efterfølgende blevet bearbejdet primært for så vidt angår udformningen af facaderne.

Den omhandlede ejendom er omfattet af lokalplan nr. 303 med tillæg nr. 1 "Islands Brygge Syd", og er beliggende i område I. Gennemførelse af projektet som ansøgt kræver fortsat dispensationer fra lokalplanens bestemmelser om byggefelter, om gesimshøjde, om højde i forhold til afstand til anden boligbebyggelse inden for området og om etablering af adgang fra boligopgange til begge facader.

Som det fremgår af sagsbeskrivelsen, kan forvaltningen anbefale dispensationerne med begrundelse i den arkitektoniske udformning, som er blevet yderligere bearbejdet og præciseret i det reviderede projekt.

Triarc Arkitekter har på vegne af JM Danmark A/S fremsendt projekt til en boligbebyggelse kaldet "Jutlandiahus" til godkendelse. På Bygge- og Teknikudvalgets møde den 24. oktober 2001 (BTU 461/2001) indstillede Bygge- og Teknikforvaltningen, at Bygge- og Teknikudvalget bemyndiger forvaltningen til at meddele nærmere beskrevne dispensationer i forbindelse med opførelse af 3 boligbebyggelser beliggende i underområde I i lokalplanen for Islands Brygge Syd (den tidligere Soyakagefabrik). Projektet, som indeholder 40 boliger med en gennemsnitsstørrelse på 122 m², er udformet som et længehus i 6 etager samt penthouseetage og parkeringskælder.

Af beslutningsprotokollen fremgår det, at Bygge- og Teknikudvalget afviste indstillingen for så vidt angår "Jutlandiahus".

I henhold til lokalplanens bestemmelser skal bebyggelse inden for område I placeres inden for de på en af lokalplanens tegninger fastlagte principielle byggefelter, jf. bilag A. Husdybden må ikke overstige ca. 12 m for boligbebyggelse. Gesimshøjden må ikke overstige ca. 21 m og bygningshøjden ikke ca. 25 m. Bebyggelsens højde må ikke overstige 0,8 gange afstanden til anden boligbebyggelse inden for området. Disse bestemmelser kan dog lempes under forudsætning af, at beboelses-, opholds- og arbejdsrum opnår tilfredsstillende lysforhold.

Lokalplanen fastlægger desuden, at der fra boligopgange skal være adgang til begge facader.

I tillæg nr. 1 til lokalplanen, der bl.a. justerer byggefelterne i område I og rummer bebyggelsesregulerende bestemmelser for bebyggelse i område II, hvor de tilsvarende bestemmelser er lempet således, at gesimshøjden ikke må overstige 24 m, og bygningshøjden ikke må overstige 27 m. Tilbagerykning af penthouseetagen er her præciseret til minimum 1 m. Højde- og afstandsforholdene er lempet således, at bygningshøjden fastholdes til 0,8 m gange afstanden til anden boligbebyggelse inden for området, dog 4/3 gange afstanden såfremt den ene eller begge de to berørte bygningsdele er gavle.

Lokalplanen muliggør, at der kan tillades mindre, arkitektonisk begrundede afvigelser fra de fastlagte byggefelter, husdybder og højder, når den struktur og karakter af området, som lokalplanen søger at skabe, ikke derved tilsidesættes.

"Jutlandiahus" er beliggende mellem et parkeringsanlæg mod vest indrettet i forbindelse med erhvervsbebyggelsen ved Islands Brygge og en intern vej mod øst. Erhvervsbebyggelsens parkeringsanlæg indrettes med 2 niveauer, et halvt nedgravet niveau og et niveau ca. 1,2 m over terræn. I boligbebyggelsen indrettes derfor parkering i en højtliggende kælder (gulvkote ca. 0,6 m under terræn). For at opnå en optimal udnyttelse af denne p-kælder udføres den i en bredde af ca. 18 m, der muliggør dobbeltsidig parkering omkring adgangsarealet samt tilkørsel i den sydlige gavl. Den øvrige del af bygningen har en husdybde på 12 m, jf. bilag A, der viser stueplan, facadeopstalter og snit i bygningen. På grund af den høje parkeringskælder udformes bebyggelsen ikke med adgange til begge facader.

Det høje kælderniveau bevirker, at bygningen har en gesimshøjde (overkant af muret altanværn) på ca. 21,7 m, og en bygningshøjde på ca. 24 m. Afstanden fra Jutlandiahus til bebyggelsen på modstående side af sivegaden er ca. 25 m.

Bebyggelsernes udformning medfører i mindre grad afvigelser fra det fastlagte principielle byggefelt, således som det er illustreret på bilag A.

Projektet afviger desuden fra bestemmelserne om gesimshøjde samt højde og afstand i forhold til anden boligbebyggelse: Bygningshøjden på ca. 24 m og gesimshøjden på ca. 21,7 m overstiger begge i forhold til byggefeltet på modstående side af sivegaden de fastlagte 0,8 m gange afstanden, således som det er illustreret på snittegningen på bilag B. Herudover overskrider gesimshøjden den fastlagte maksimale gesimshøjde med ca. 0,7 m. Endelig er de 3 opgange udformet uden adgang til begge facader.

Bebyggelsen kan forventes at stå færdig, før de i henhold til lokalplanen fastlagte fællesanlæg (Axel Heides Gade, havnepromenaden, den grønne kile samt stiarealet langs Islands Brygge) er etableret. I henhold til lokalplanens bestemmelser må bebyggelsen ikke tages i brug, før fællesanlæggene efter Bygge- og Teknikforvaltningens nærmere anvisning er etableret.

Forvaltningens vurdering

Arkitektkontoret Triarc har efter Bygge- og Teknikudvalgets afvisning af dispensationsindstillingen den 24. oktober 2001 bearbejdet facaderudtrykket og ændret udformning af gesimskant på bebyggelsen. Det er forvaltningens vurdering, at de arkitektoniske overvejelser, der har styret projektet, er tydeliggjort i den videre bearbejdning. Bebyggelsen er stadig udformet med tunge facadevægskiver og henholdsvis lodrette vinduesbånd i østfacaden med opgange og vandret vinduesmarkering i vestfacaden, hvor der også er store og meget anvendelige altaner. I det reviderede projekt er disse vandrette og lodrette markeringer styrket og vinduesarealerne øget. Gavlene har høj grad af åbenhed såvel i sydgavlen som i nordgavlen, der vender mod grønningen. Det er forvaltningens vurdering, at bebyggelsen vil fremstå arkitektonisk virkningsfuld med velproportionerede facader samt et markant gavlmotiv, der skyder ud i grønningen, jf. bilag C, der viser computervisualiseringer af projektet.

Væsentligt er samtidig de bebyggelsesmæssige forudsætninger, der bevirker dispensationerne, idet bebyggelsen er placeret i et byggefelt, der grænser tæt op til nabobebyggelsens parkeringsanlæg i 2 niveauer. Nederste etage har derfor, på de dele der ligger ud for parkeringsanlægget, forringet brugsværdi, jf. bilag B, principsnit i bebyggelsen. Denne etage indrettes derfor til parkering i en højtliggende kælder (gulvkote 0,6 m under terræn), der for at blive funktionel udføres med en bredde på ca. 18 m, hvilket er ca. 6 m bredere end den øvrige del af bygningskroppen. Foruden at opfylde kravet om parkering i konstruktion får man herved i tilgift mulighed for at indrette store vestvendte terrasser over denne del af parkeringskælderen, hævet en smule over de tilgrænsende parkeringsarealer. Etableringen af den høje kælder medfører imidlertid en øget bygningshøjde .

På baggrund af ovennævnte bemærkninger finder forvaltningen det acceptabelt, at bygningen overskrider lokalplanens bestemmelser om gesimshøjde med ca. 0,7 m samt højde i forhold til afstand til boligbebyggelsen mod øst. I den reviderede udformning er den markerede gesimskant reduceret med 0,3 m, og de øverste 0,3 m af værnet om tagterrasserne udformes let og placeres på indersiden af den murede del af altanbrystningen. Plan & Arkitektur vurderer, at det af arkitektoniske grunde ikke er tilrådeligt at minimere den øvre ramme eller "murbjælke" på facaden yderligere, da dimensioner på murfelterne i så fald ikke vil fremstå afstemte. Yderligere er trappeopgangene udformet som glasprismer, og det er dermed tilstræbt at gøre den overskridende del så transparent som muligt.

Indretningen af bebyggelsen med parkering i kælderniveau og overliggende terrasser vanskeliggør adgang til begge facader, hvilket i øvrigt heller ikke er hensigtsmæssigt med en placering op til erhvervsbebyggelsens parkeringsanlæg. Det er forvaltningens vurdering, at byggefeltets muligheder er udnyttet optimalt, den vanskelige placering taget i betragtning, hvorfor de fornødne dispensationer kan anbefales meddelt.

Bebyggelsen opføres, før alle de i lokalplanen fastlagte fællesanlæg er etableret. Den grønne kile er anlagt mellem gaden Islands Brygge og Artillerivej, udformning af promenader er fastlagt, og Bygge- og Teknikforvaltningen har godkendt udformning af gaden Islands Brygge samt udformningen af Axel Heides Gade, samt et af DS Industries A/S udarbejdet forslag til tidsplan for etablering af fællesanlæggene. I forbindelse med tidligere byggerier i området er der givet dispensation fra lokalplanens bestemmelse om fællesanlæggenes etablering som betingelse for tilladelse til ibrugtagning, da det ikke med rimelighed kan forventes, at fællesanlæggene etableres i deres helhed i forbindelse med påbegyndelsen af områdets første byggerier.

Bygge- og anlægsarbejderne i området vil pågå over en årrække, hvilket vil betyde, at visse fællesanlæg må etableres etapevis, og formodentlig først kan fremstå i helt færdig form, når næsten alle de tilgrænsende nybyggerier er opført.

Der vil i byggetilladelsen blive stillet betingelse om, at der ved ibrugtagning af bebyggelsen skal foreligge et af Bygge- og Teknikforvaltningen godkendt forslag til fællesanlæggenes nærmere udformning og tidspunktet for deres etablering, samt at ejeren forpligtes til at deltage i disse anlæg.

De foreslåede dispensationer har efter forvaltningens vurdering en sådan karakter og betydning for bl.a. andre grundejere i lokalplanområdet, at de forudsætter naboorientering. På baggrund af det oprindelige projektforslag for "Jutlandiahus" har man iværksat en naboorientering med høringsperiode fra den 9. oktober 2001 til den 23. oktober 2001 i lokalplanens område I. Der er ikke i forbindelse med naboorienteringen modtaget nogen indsigelser. Det ændrede projekt indebærer efter forvaltningens vurdering ikke en fornyet høring.

Bilag A Oversigtsplan, lokalplanens område I

Bilag B Stueplan samt principsnit i bebyggelse og parkeringsanlæg

Bilag C1-2 Computervisualisering

Bilag D Facader

Jens Ole Nielsen