Dispensation fra lokalplan "Krausesvej"

1. Skrivelse af 4. oktober 2001 fra advokatfirmaet Kim Steen

På vegne af Birgitte Knudsøn, Silkeborggade 21, 3. tv. protesteres mod enhver form for gårdsammenlægning og opførelse af to punkthuse, idet der alene må være tale om lav bebyggelse. Indsigelsen er endvidere tiltrådt af Johny Jensen, Silkeborggade 21, 2. tv.

Bemærkning

Gårdsammenlægning kan kræves gennemført i henhold til lokalplanens § 9, stk. 4, hvorefter ubebyggede arealer og parkeringsanlæg efter magistratens (nu Bygge- og Teknikudvalgets) nærmere bestemmelse skal indgå i fællesanlæg. Bestemmelserne vil blive pålagt nybyggerierne, mens kravet ikke vil kunne gøres gældende overfor allerede eksisterende bebyggelse. I praksis gennemføres fælles gårdanlæg normalt kun, hvis der blandt karreens beboere er enighed om det.

Vedrørende synspunktet om, at der kun må opføres lav bebyggelse, skal oplyses, at lokalplanen foreskriver, at bebyggelse skal opføres i 4 etager plus eventuel udnyttet tagetage (§ 5, stk. 4, pkt. c). Der er således ved Borgerrepræsentationens endelige vedtagelse af lokalplanen taget stilling til bebyggelsesformen på stedet, idet der på baggrund af beboerindsigelser i forbindelse med den offentlige høring om lokalplanforslaget blev foretaget ændringer i planen fra sluttet randbebyggelse til en mere åben struktur i form af såkaldte parvise punkthuse forbundet af en transparent mellembygning og med 10-11 m frie mellemrum mellem bygningerne.

2. Skrivelse af 5. oktober 2001og i fortsættelse heraf skrivelse af 15. oktober 2001 fra advokatfirmaet Gert Hallig

Det oplyses, at Gert Hallig repræsenterer Andelsboligforeningen Skanderborggade 4- 6, ejeren af ejendommen Skanderborggade 2, Andelsboligforeningen Silkeborggade 17 m.fl., Andelsboligforeningen Silkeborggade 15 m.fl. samt ejerforeningen Silkeborggade 21 m.fl. Fristen for indgivelse af høringssvar begæres udsat til den 31. december 2001. Som begrundelse herfor henvises til forvaltningslovens § 8, stk. 1, om parters adgang til at lade sig repræsentere af eksempelvis sagkyndige, samt det forhold, at der inden for den angivne tidsfrist ikke er tid til at afholde møder i de berørte andelsbolig- og ejerforeninger. Det anføres, at de nævnte ejendomme og beboere har en direkte interesse i sagens afgørelse, idet udnyttelsen af den omhandlede, ubebyggede grund har indflydelse på boligernes kvalitet, ejendommenes værdi, parkeringsforhold m.v. På den baggrund findes nævnte personkreds omfattet af forvaltningslovens partsregler. Endv idere anmodes om aktindsigt.

Bemærkning

For at den i forbindelse med en naboorientering i henhold til planlovens § 20 hørte personkreds kan opnå partsstatus i henhold til forvaltningsloven, skal der konkret for den enkelte foreligge en væsentlig og individuel interesse i den aktuelle afgørelse. Dette skal således alene vurderes i relation til de i forbindelse med dispensationssagens rejste forhold. Bygge- og Teknikforvaltningen har ikke fundet, at nogen af de nævnte foreninger og personer har en så væsentlig og individuel interesse i dispensationssagens afgørelse, at de i henhold til forvaltningsloven opnår partsstatus. De af advokatfirmaet anførte begrundelser er generelle forbehold for en bebyggelse på ejendommen, der i henhold til den gældende lokalplan kan bebygges, jf. i øvrigt bemærkningerne under 1. Der henvises for så vidt angår den nærmere argumentation for denne afgørelse til Bygge- og Teknikforvaltningens som bil ag 2 fremlagte brev af 7. november 2001, hvori indsigeren meddeles ovenstående. Ifølge telefoniske oplysninger fra Naturklagenævnets sekretariat er denne afgørelse indbragt for Naturklagenævnet. Naturklagenævnet har ikke endnu behandlet klagen.

3. Skrivelse af 5. oktober 2001 fra Indre Østerbro Bydel

Det fremgår, at bydelsrådet har tiltrådt en indstilling fra Trafik-, Miljø- og Havneudvalget, hvorefter rådet tager naboorienteringen til efterretning med en række bemærkninger, idet sagen derudover oversendes til bydelens Børne- og Ungdomsudvalg med henblik på supplerende bemærkninger. Bydelsrådet er betænkelig ved størrelsen af opholdsarealet og er endvidere bekymret over tankerne om fælles gårdanlæg. Endvidere opfordrer man til, at den ene halvdel af det planlagte dobbelte punkthus i forbindelse med nabogrunden droppes, så institutionen kan disponere over hele den nuværende matr.nr. 4155 UK til legeareal. I forbindelse med projektet ønskes desuden indrettet de nødvendige p-pladser, uden at det må forringe institutionens legeareal.

Bemærkning

Vedrørende etablering af fælles gårdanlæg henvises til bemærkning herom under 1, idet skal tilføjes, at i tilfælde af indretning af fælles gårdanlæg tænkes institutionens friareal/legeareal ikke at indgå på lige fod med boligejendommenes friarealer, men kan i lighed med institutioner andre steder være almindeligt tilgængeligt uden for institutionens åbningstid og eventuelt kun en del af arealet.

Størrelsen af projektets friareal og opholdsareal er acceptabel ifølge Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningens 9. kontor, idet der efterfølgende er der indgået aftale med ejeren af matr.nr. 4008 UK om, at der erhverves yderligere 180 m² grundareal fra denne ejendom i forbindelse med magelæg mellem de to ejendomme, således at institutionens friarealprocent bliver 90, og opholdsarealet inklusive tagterrasse vil udgøre 105 pct. af etagearealet.

For så vidt angår forslaget om at droppe den ene halvdel af det forudsatte dobbelte punkthus i Skanderborggade, skal bemærkes, at dette vil være til hinder for gennemførelse af lokalplanens bebyggelsesprincip, samt at det må anses for økonomisk urealistisk at gennemføre et boligbyggeri med kun én bolig pr. etage med en grundplan på ca. 90 m² brutto, hvorfra skal trækkes areal til trappe og elevator (ca. 10 m²).

Lokalplanen foreskriver en parkeringsdækning på 1 plads pr. 100 m² etageareal med krav om, at parkering ikke må indrettes på terræn, men kan anlægges i underjordiske anlæg eller andetsteds i kvarteret efter magistratens (nu Bygge- og Teknikudvalgets) nærmere bestemmelse (§ 9, stk. 2, pkt. b). Det ansøgte nybyggeri udløser et parkeringskrav på 8 pladser. Imidlertid er der ikke tilstrækkelig plads til parkeringskælder under bygningen, og det anses ikke for hensigtsmæssigt at etablere parkering under institutionens legeareal, ligesom alene rampen til parkeringskælderen ville optage en uforholdmæssig stor del af det ubebyggede areal. Derfor er forvaltningen indstillet på, at parkeringskravet sikres ved tinglysning af parkeringsdeklaration, hvilket indebærer forpligtelse til deltagelse i etablering af fælles parkeringsanlæg i kvarteret eller indbetaling til en eventuelt kommende k ommunal parkeringsfond, når/hvis kommunalbestyrelsen måtte forlange det. Indtil én af ovennævnte løsninger bliver aktuelle vil parkering i forbindelse med institutionen i praksis foregå som gadeparkering, hvilket anses for acceptabelt på baggrund af, at institutionen ikke skønnes at medføre noget nævneværdigt behov for parkering, bortset fra ganske kortvarig parkering i forbindelse med enkelte forældres aflevering og afhentning af deres børn.

Efter udløbet af høringsfristen 8. oktober 2001 er modtaget følgende henvendelser:

4. Skrivelse af 12. oktober 2001 fra Indre Østerbro Bydel, Børne- og Ungdomsudvalget

Børne- og Ungdomsudvalget udtrykker indledningsvis, at man er positiv over for skabelsen af nye instutionspladser i bydelen. Man er imidlertid bekymret over institutionens meget lille udeareal ikke alene i forhold til vuggestueanvendelsen, men især fordi institutionen i takt med ændringer i institutionsbehovet på længere sigt skal kunne fungere som integreret institution, hvor det lille udeareal ikke vil kunne udgøre et tilstrækkeligt tilbud til de lidt større børn (op til 5 år).

Endvidere anmoder udvalget om, at der indtænkes lys/skygge i forhold til bygningsplaceringen og i selve bygningen. I projektet vil store dele af udearealet henligge i slagskygge fra bygningen selv. Inde i selve bygningen placeres de primære opholdsrum mod nord, mens sekundære rum placeres mod syd. Yderligere anses det for et problem, at den interne disponering sker omkring en midterkerne med trappe og elevator, der bevirker, at institutionen på en uhensigtsmæssig måde opdeles i to sektioner uden helhed og sammenhæng. Man peger på muligheden for at undlade at opføre det planlagte boligbyggeri i forbindelse med nabomatriklen og søge gennemført en alternativ placering af institutionen. Endelig peges på muligheden af at indrette institutionen i en af de kommunalt ejede villaejendomme i Krausesvejområdet. Der peges konkret på 4 villaer, der i dag bruges til henholdsvis pædagogisk psykologisk rådgivning, filial af Skolen på Kastelsvej, der bruges sjældent, samt skolepsykiatrisk center og pædagogisk psykologisk rådgivning. Det fremgår, at borgmester P. Bregengaard og borgmester W. Larsen-Jensen tidligere har bekræftet skriftligt, at de er enige i disse forslag. I forbindelse med udvalgets behandling af sagen har indgået en henvendelse fra en borger, Berit Christensen. Henvendelsen er vedlagt brevet. (Det bemærkes, at hovedindholdet i henvendelsen er identisk med nedenfor nævnte skrivelse af 18. oktober 2001 fra Berit Sys Christensen m.fl.)

Bemærkning

For så vidt angår friarealdækningen henvises til bemærkning herom under 3.

Det er rigtigt, at en stor del af institutionens friareal vil henligge i skygge fra bygningen, især om formiddagen, hvilket selvfølgelig ikke er optimalt, men dog acceptabelt ifølge Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningens 9. kontor. Dele af friarealet vil dog få sol allerede fra de tidlige formiddagstimer, og størstedelen af friarealet vil få sol i løbet af eftermiddagen i sommerhalvåret, jf. de vedlagte solskyggediagrammer, bilag 5. Ligeledes vil den 120 m² store tagterrasse modtage sol fra de tidlige formiddagstimer til hen på eftermiddagen.

Hvad angår den interne disponering af institutionen, ligger spørgsmål uden for de emner, der kan reguleres i en lokalplan, hvorfor bydelsrådets bemærkninger herom ikke skal kommenteres her.

Hvad angår forslaget om at droppe opførelsen af boligbyggeri på nabomatriklen 4008 UK (og dele af omhandlede matrikel) henvises til bemærkningerne under 3, idet yderligere bemærkes, at en sådan løsning må anses for at være i modstrid med lokalplanens principper, hvorfor der ikke vil kunne meddeles dispensation hertil.

Hvad angår de nævnte alternative placeringer af institutionen, skal bemærkes, at alle de nævnte fire villaer ligger i lokalplanens underområde I, der er fastlagt til offentlige formål og private institutioner m.v. af almen karakter, hvorfor indretning af børneinstitution umiddelbart vil være mulig i henhold til lokalplanen.

Indholdet i den vedlagte henvendelse fra Berit Sys Christensen kommenteres under 5.

5. Skrivelse af 18.oktober 2001 fra Berit Christensen og Per Schandorff

Det oplyses, at A/B Silkeborggade 15/Krausesvej 19-21, A/B Silkeborggade 17-19, Ejerforeningen, Silkeborggade 21, A/B Skanderborggade 4-6, Skanderborggade 2, Silkeborggade 23-25, Viborggade 74-76 og Skanderborggade 1 har tilsluttet sig skrivelsens synspunkter. Skrivelsen indeholder en omfattende, kritisk gennemgang af sagens planmæssige og arkitektoniske aspekter, med udgangspunkt i de bemærkninger og indsigelser, som beboerne fremkom med i forbindelse med den offentlige høring om lokalplanforslaget i 1994. Det hævdes, at det omhandlede projekt ikke er i tråd med kommunens arkitekturpolitik, og at man ønsker at undgå en gentagelse af den fejltagelse, som nabobyggeriet på den anden side af Krausesvej er udtryk for.

Man finder, at det foreliggende projekt er klodset, bl.a. med en flugtvejstrappe placeret 5 m ud fra gårdfacaden, og at bygningen reelt vil syne som ét volumen og ikke som to forbundne punkthuse. Projektets ydre form synes gennemført på bekostning af funktionen som daginstitution. Der synes ikke taget hensyn til sammenhængen med den omliggende bebyggelse. Om den for dispensationen nævnte betingelse (at der skal afgives grundareal til nabogrunden for at muliggøre et boligbyggeri i overensstemmelse med lokalplanens bebyggelsesprincipper) anføres, at der med opførelse af boligbyggeriet på den nærliggende Kryolitgrunden ikke er behov for yderligere boligtilførsel i kvarteret. Både institutionsbyggeriet og det forudsatte boligbyggeri har en bygningshøjde og et volumen, der vil nedsætte lys/solindfald i de eksisterende lejligheder og gårde, hvorved deres herlighedsværdi og salgsværdi forringes. Om n edlæggelsen af et stykke af Skanderborggade anføres, at der hermed sløjfes 24 parkeringspladser i et område, der allerede er plaget af parkeringsproblemer. Yderligere frygter man, at vejlukningen vil skabe trafikale problemer på Krausesvej. Man mener, at kvarteret og byggegrunden derfor indbyder til en stærkt begrænset bebyggelsesprocent. Endelig refereres til synspunkterne fra Bydelrådets Trafik-, Miljø- og Havneudvalg (beskrevet ovenfor). I et vedlagt idékatalog foreslås, at begge ubebyggede tomter udformes som institutionspark med 1-etages institutionsbebyggelse, hvorved undgås større bygningsfortætning, lukning af veje samt sløjfning af parkeringspladser, og der opnås fortsat udsigt fra eksisterende boliger og lysindfald i vestvendte rum i ejendommene ud mod Silkeborggade samt eftermiddagssol på de eksisterende gårdarealer. Der ønskes mulighed for vindues- og altanpartier i de nuvæ ;rende endegavle. Der foreslås en grøn miljøplan for områdets veje med hastighedsdæmpende bump. Der ønskes kvalitetspræget institutionsbyggeri, der tager udgangspunkt i institutionsfunktionen og tilfører området arkitektonisk kvalitet. Der ønskes retningslinier for udformning af gårdanlæg, så hver enkelt ejendom kan disponere deres areal under hensyntagen til det generelle miljø, f.eks. med bestemmelse om maksimal højde af hegn på 1,80 m. I samme forbindelse kritiseres projektets placering af en 3,60 m høj hegnsmur i forbindelse med et depotskur i det østlige naboskel.

Bemærkning

Hvad angår arkitekturen i institutionsprojektet skal bemærkes, at Plan & Arkitektur gennem drøftelser med projektets arkitekter har opnået et projekt, som man finder er arkitektonisk acceptabelt, og som Familie & Arbejdsmarkedsforvaltningen finder vil være en tilfredsstillende indrettet institutionsbygning. Lokalplanens bebyggelsesregulerende bestemmelser tager sigte på boligbyggeri, og det har oplagt været et problem at forme et institutionsprojekt, så disse bestemmelser har kunnet opfyldes på en meningsfuld måde.

Synspunktet om, at der ikke er behov for yderligere boligbyggeri i kvarteret, må anses for en gentagelse af diskussionen i forbindelse med lokalplanforslaget i sin tid, og der henvises til bemærkningerne herom under 1.

Hvad angår de påpegede lys- og skyggeforhold i gårdrummet skal bemærkes, at det omhandlede institutionsprojekt ikke har større højde end et byggeri, der strikt opfylder lokalplanens bestemmelser om højde og drøjde, hvorfor skyggeforholdene heller ikke er væsentlig anderledes, når man ser bort fra den skyggevirkning, som flugtvejstrappen vil medføre i et meget begrænset tidsrum hen på eftermiddagen.

Vedrørende det rejste spørgsmål om eventuel værdiforringelse af de eksisterende boliger i karreen ved nybyggeri på den omhandlede grund bemærkes, at der er taget stilling til bebyggelsesformen med vedtagelse af lokalplanen i sin tid, hvorfor der henvises til bemærkningerne under 1.

For så vidt angår den i lokalplanen forudsatte nedlæggelse af en del af Skanderborggade skal bemærkes, at der herved nedlægges højst 8-10 kantstensparkeringspladser - og ikke som hævdet 24 pladser. Nedlæggelsen skønnes ikke at medføre de påståede trafikale problemer på Krausesvej.

Hvad angår forslaget om en institutionspark med lav bebyggelse henvises til bemærkningerne herom under 1.

Hvad angår forslaget om placering af vindues- og altanpartier på endegavle, kan man herfra gå ind for en sådan mulighed for ejendommen matr.nr. 3672 UK, Skanderborggade 3, idet der intet lokalplanmæssigt er til hinder herfor. Det skal imidlertid oplyses, at en sådan løsning forudsætter samtykke fra ejeren af matr.nr. 4008 UK og tinglysning af deklaration herom.

Hvad angår de efterlyste retningslinier for indretning af gårdanlæg, er det op til karreens beboere selv at tage initiativ hertil.

Som konsekvens af den fremførte protest mod placering af en 3,60 høj mur i forbindelse med et depotskur i naboskel ind mod et smalt gårdareal på den østlige naboejendom skal man herfra anbefale, at skuret gives en anden placering på institutionens grund, således at bygningssreglementets bestemmelser om bl.a. bebyggelsens højde og afstand i forhold til naboskel overholdes, samt at hegning mod de østlige naboejendomme overalt udføres med sædvanlig højde på 1,80 m.

6. Skrivelse af 18. oktober 2001 fra Christian Rasmussen m.fl.

I skrivelsen, som er underskrevet af 6 personer repræsenterende tre andelsboligforeninger, en ejerforening, en beboerrepræsentation og en ejer i området, gøres indsigelse mod det ansøgte projekt med hensyn til følgende forhold: Projektet anmodes om at overholde lokalplanens bestemmelse om en højde på 4 etager og eventuelt udnyttet tagetage, idet bestemmelsen ikke menes at åbne mulighed for dispensation. Projektets husdybde på 9,50 m kan kun accepteres, hvis gennemsnittet for bygningen overholder 9 m, hvilket projektet ikke gør. Placering af en flugtvejstrappe 5 m ud fra gårdfacaden vil forringe udsynet og dagslyset til matr.nr. 3434 UK. Størrelsen af friarealet opnås kun ved nedlæggelse af en del af Skanderborggade og en uhensigtsmæssig arealomfordeling mellem matr.nr. 4008 UK og 4155 UK. Omfordelingen medfører endvidere, at sammenlægning af gårdarealer umuliggøres. Inddragel se af vejarealer og indhegning heraf siges at være i modstrid med lokalplanens § 9, stk. 2, pkt. a, hvorefter forarealet skal udformes som fælles opholdsareal med præg af forhaver. Et opholdsareal på 87 pct. af etagearealet kan desuden ikke accepteres med mindre anvendelsen som vuggestue fastlåses og ikke senere overgår til børnehave og lignende. Parkering i forbindelse med institutionen vil medføre øget parkeringspres i området, og det må kræves, at der indgår parkeringspladser i projektet enten på terræn eller i kælder. Yderligere skal nedlagte gadeparkeringspladser erstattes i området. Byggeriet opfylder ikke kravet om dobbelte punkthuse med en let og transparent mellembygning. Hegningen omkring institutionslegepladsen ind mod naboejendommene menes at være i modstrid med bestemmelsen om etablering af fælles gårdanlæg, og særlig det påtænkte depotskur i skellet t il matr.nr. 3434 UK vil medføre total indelukning af ejendommens gårdareal.

Herudover fremføres, at boligbyggeri i forbindelse med institutionsbyggeriet ikke kan accepteres med mindre de to skitserede boligpunkthuse opføres i én etage.

Skrivelsen er vedlagt kopi af skrivelse af 18. oktober 2001 til Bygge- og Teknikforvaltningen, Vej & Park fra samme personkreds, hvormed der protesteres mod den forudsatte nedlæggelse af en del af Skanderborggade.

Både hvad angår bestemmelsen om etageantal og maksimal husdybde er disse bestemmelser ikke en del af planens principper, hvorfor der i henhold til planlovens § 19, stk. 1, jf. lokalplanens § 14, kan meddeles dispensation. Der henvises i øvrigt til bemærkningerne under 1, idet skal tilføjes, at det ansøgte projekt ikke har en større højde end et byggeri med taghældning på 45 grader opført i fuld overensstemmelse med lokalplanens bestemmelser.

Flugtvejstrappen, som rettelig kun stikker 4,50 m ud fra gårdfacaden, vil til dels forringe udsynet fra lejlighederne på matr.nr. 3434 UK, men vil kun medføre egentlig skyggevirkning i et meget begrænset tidsrum hen på eftermiddagen.

For så vidt angår friarealprocenten henvises til bemærkning herom under 3, idet yderligere bemærkes, at den nævnte bestemmelse om præg af forhaver i lokalplanen ikke er til hinder for etablering af hegn. Ligeledes er man ikke enig i, at hegning mod naboejendommene er til hinder for etablering af fælles gårdanlæg og adgang til institutionens friarealer, jf. bemærkningerne herom under 3.

For så vidt angår parkering henvises til bemærkningerne herom under 3 og 5.

Man er ikke enig i, at projektet ikke opfylder bestemmelsen om bygningens fremtræden som punkthuslignende enheder forbundet af en let og transparent mellembygning, idet de to punkthuslignende enheder er udført i tungt murværk, mens mellembygningen i modsætning hertil er udført i overvejende glas.

Hvad angår de to skitserede punkthuse i forbindelse med naboejendommen matr.nr. 4008 UK henvises til bemærkninger under 1, 3 og 4.

Vej & Park forudsættes at forholde sig til de fremkomne indsigelser vedrørende nedlæggelse af en del af Skanderborggade i forbindelse med en kommende vejnedlæggelsesprocedure efter bestemmelserne herom i lov om private fællesveje.

I henhold til planlovens § 19, stk. 1, jf. lokalplanens § 14, kan der dispenseres fra bestemmelserne i en lokalplan, hvis dispensation ikke er i strid med principperne i planen.

Forvaltningen kan anbefale, at der meddeles dispensation fra lokalplanen begrundet med:

• Projektet harmonerer højdemæssigt med den opførte boligbebyggelse på den anden side af Krausesvej, hvor der i sin tid blev givet dispensation til 5 fulde etager mod, at mellemrummet mellem husene blev gjort større end krævet i lokalplanen. Det bemærkes, at en slavisk overholdelse af lokalplanbestemmelsen om 4 etager plus tagetage med 1 m høj trempel samt en taghældning på 45 grader ville medføre en større bygningshøjde end det aktuelle projekt.
• Husdybden på 9,50 er nødvendig for en hensigtsmæssig indretning af institutionen, hvor der gælder særlige normer for størrelsen af de enkelte rum/funktioner. Det bemærkes, at husdybden er mindre end nabohusets. Flugtvejstrappen er påkrævet i henhold til byggelovgivningen, og dens placering uden for byggefeltet skyldes byggelovgivningens krav om en afstand på 2,50 m fra facaden.
• Tagudformningen er valgt for at give bygningen et formmæssigt slægtskab med den opførte boligbebyggelse på den anden side af Krausesvej.
• Størrelsen af institutionens friareal og lege-/opholdsareal vurderes at være tilstrækkelig i det konkrete tilfælde.
• Den store mangel på børneinstitutioner på Østerbro, hvor den omhandlede placering indebærer en veltilgængelig og fredelig placering af en institution, samtidig med at det er muligt at udforme institutionsbyggeriet, så lokalplanens bebyggelsesprincip i al væsentlighed overholdes.

Dispensationen foreslås herfra gjort betinget af, at der foretages de foreslåede matrikulære ændringer af ejendommen grænser, således at det i forbindelse med naboejendommen, matr.nr. 4008 UK, bliver muligt at opføre et dobbelt punkthus til boliger efter lokalplanens bebyggelsesprincip, at institutionens friareal bliver tilgængeligt i et vist omfang for karreens beboere i forbindelse med indretning af fælles gårdanlæg, jf. lokalplanens § 9, stk. 4, såfremt karreens beboere måtte ønske det, samt at den i projektet viste 3,60 høje skurbygning placeret i skellet mod matr.nr. 3434 UK gives en anden placering på grunden og eventuelt en ændret højde, så bygningsreglementets bestemmelser overholdes.