Kvarterløftprojekter i Holmbladsgade-kvarteret - 5. runde
Kvarterløftprojekter i Holmbladsgade-kvarteret - 5. runde
Bygge- og Teknikudvalget
DAGSORDEN
for ordinært møde onsdag den 26. november 2003
Sager til beslutning
13. Kvarterløftprojekter i Holmbladsgade-kvarteret - 5. runde
BTU 547/2003 J.nr. 621.0003/03
INDSTILLING
Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller, at Bygge- og Teknikudvalget godkender,
at
Bygge- og Teknikforvaltningen efter byfornyelseslovens kap. 3, § 11,
stk. 5, meddeler bindende tilsagn til 7 projekter om bygningsfornyelse af 8
ejendomme i Holmbladsgade-kvarteret, indenfor et beløb på 28,5 mio. kr. af den
i år 2003
af Erhvervs- og Boligstyrelsen til Kvarterløft
Holmbladsgade-kvarteret tildelte særlige bevillingsramme på 30,0 mio. kr.
RESUME
Erhvervs- og Boligstyrelsen har ved skrivelse af 28. februar 2003 givet Københavns Kommune tilsagn om en ekstraordinær byfornyelsesramme til Kvarterløft Holmbladsgade-kvarteret på 30,0 mio. kr., hvoraf op til 1,5 mio. kr. kan anvendes til den særlige informationsindsats i området, herunder udgivelse af det lokale blad HolmBladet.
I forhold til ejendommene i kvarterløftområdet udmeldte Bolignetværket i Holmbladsgade-kvarteret, at der ved fordeling af byfornyelsesmidlerne i denne runde primært ville blive prioriteret ejendomme med toilet på bagtrappen og utidssvarende opvarmning, hvilket i muligt omfang er sket.
Ved udløbet af ansøgningsfristen den 15. august 2003 var der indkommet 12 ansøgninger. Ansøgningerne har været behandlet i et vurderingsudvalg, der består af 3 repræsentanter fra Bolignetværket i Holmbladsgade-kvarteret, 2 repræsentanter fra Byfornyelseskontoret i Plan & Arkitektur samt 1 repræsentant fra Kvarterløftsekretariatet i Holmbladsgade-kvarteret. Styregruppen for Kvarterløft Holmbladsgade-kvarteret har på møde den 27. oktober 2003 godkendt vurderingsudvalgets indstillinger om ansøgningerne.
Efterfølgende har én af de indstillede ejendomme meddelt, at der ikke blandt beboerne kunne opnås flertal for projektet, og denne ejendoms ansøgning bortfaldt derfor. Forvaltningen har i stedet for denne ejendom kunne indstille 3 andre ejendomme til at opnå støtte, hvilket er godkendt af formanden for styregruppen som efterretningssag.
Forvaltningen foreslår, at Bygge- og Teknikudvalget godkender, at der tildeles støtte efter byfornyelseslovens § 11, stk. 5, til 8 ejendomme med i alt 28,5 mio. kr. af den for 2003 afsatte særlige ramme til bygningsfornyelse i kvarterløftsområdet Holmbladsgade-kvarteret. Med en enkelt undtagelse er alle ejendommene bevaringsværdige i henhold til normal praksis ved lokalplanlægning.
Rammen på 28,5 mio. kr. foreslås fordelt mellem 6 private andelsboligforeninger, 1 ejerlejlighedsforening og 1 udlejningsejendom med tilsammen 245 boliger. Hertil kommer 1,5 mio. kr. til den særlige informationsindsats i kvarteret. Af den samlede ramme på 30 mio. kr. udgør 18 mio. kr. ombygningstab, som finansieres af kommunen/ staten, mens 12 mio. kr. udgør værdiforøgende udgifter, som finansieres af ejerne med forbedringstilskud. Ejerne supplerer bevillingen med en egenfinansiering på 3,533 mio. kr., således at den samlede investering udgør 33,533 mio. kr.
De omfattede forbedringer indebærer, at én ejendom med toiletter på bagtrappen får etableret WC/bad, én ejendom får indlagt fjernvarme og varmt vand, én ejendom får mulighed for forsøg med lejlighedssammenlægninger med etablering af WC/bad, én ejendom får indrettet fælles tagterrasse, én ejendom får udskiftet badeværelsesgulve og faldstammer og tre ejendomme får etableret friarealer. Arbejderne omfatter derudover for flere af ejendommene tag, facader og ventilations-/ isoleringsforanstaltninger.
SAGSBESKRIVELSE
Baggrund
Den 12. juni 2002 (BR 331/02) bemyndigede
Borgerrepræsentationen
Det lokale sekretariat for Kvarterløft
Holmbladsgade-kvarteret har på vegne af den lokale styregruppe i den som bilag B vedlagte skrivelse af 31.oktober
2003 meddelt, at styregruppen for kvarterløftsprojektet på møde den 27. oktober
2003 har vedtaget at indstille, at 6 ejendomme tildeles de i skrivelsen
opgjorte midler. Da ejendommen Hessensgade 31-33 efterfølgende har meddelt, at
det ikke var muligt blandt beboerne at opnå flertal for projektet, er de
overskydende midler indstillet anvendt til 3 andre ejendomme, jf. den som bilag C vedlagte skrivelse af 11.
november 2003 fra Plan & Arkitektur til Kvarterløft
Holmbladsgade-kvarteret. I den som bilag
D vedlagte skrivelse af 12. november 2003 fra det lokale sekretariat i
Kvarterløft Holmbladsgade-kvarteret er fordelingen tiltrådt efter drøftelse med
formanden for den lokale styregruppe.
Om de enkelte indstillinger fra den lokale styregruppe
oplyses:
1) Andelsboligforeningen Ålandsgade 10-14 har et samlet etageareal på 1635 m², fordelt på 30 boliger. Ejendommen har karakter 4 i SAVE-systemet, hvilket efter sædvanlig praksis ved lokalplanlægning vurderes som bevaringsværdig. Det indstilles, at der ydes støtte med 8.074.000 kr. til istandsættelse af facader og vinduer, udskiftning af tag, isolerings-/ ventilationsarbejder, udskiftning af toilet- og køkkenfaldstammer, udskiftning af koldtvandsledninger, udskiftning af toiletter til vandbesparende toiletter samt sammenlægning af 4 lejligheder til 2 med etablering af WC/bad i disse 2 lejligheder. Det er en betingelse, at de værdiforøgende arbejder fastsættes til 40 % af ombygningsudgifterne eller 3.158.000 kr., hvorfor der ikke stilles krav om yderligere egenfinansiering. Udgifterne til det samlede projekt på 8.074.000 kr. svarer til en udgift på 4.938 kr./m2.
2) Ejerforeningen Geislersgade 12-14 har et samlet etageareal på 750 m2, fordelt på 15 boliger. Ejendommen har karakter 4 i SAVE-systemet. I lokalplan nr. 362 for karréen er ejendommen ikke udpeget som bevaringsværdig. Ejendommen er beliggende i Ålandsgade-karréen, som der er truffet byfornyelsesbeslutning for. Der er ikke afsat midler til denne ejendom i beslutningen. Det indstilles, at der ydes støtte med 3.101.000 kr. til indlæggelse af fjernvarme, udskiftning af koldtvandsinstallationer og etablering af varmt vand , udskiftning af køkken- og toiletfaldstammer, udskiftning af tag, nye døre og vinduer, fac aderenovering, ventilation i kælder og nye elinstallationer. Det er en betingelse, at ejerforeningen etablerer fælles varmecentral med Geislersgade 16-18. Det er endvidere en betingelse, at ejerforeningen egenfinansierer 50 % af ombygningsudgifterne eller 3.009.000 kr. Den støttede udgift på 3.101.000 kr., svarende til 4.135 kr./m2 , udgør herefter 100 % ombygningstab. Den samlede forbedringsindsats svarer til 8.147 kr./m².
3) Andelsboligforeningen Carl Holm, beliggende Holmbladsgade 97/ Carlsgade 1, har et samlet etageareal på 1.302 m2, fordelt på 19 boliger og 2 erhverv. Ejendommen har karakter 4 i SAVE-systemet, hvilket efter sædvanlig praksis ved lokalplanlægning vurderes som bevaringsværdig. Ejendommen har udeliggende toiletter på bagtrappen. Det indstilles, at der ydes støtte med 9.865.000 kr. til reparation/ udskiftning af kloak i gård m.v., fugtsikringsarbejder i kælder, facaderenovering, udskiftning af gamle vinduer, isolering af gavl, etablering af WC/bad samt følgearbejde. Den værdiforøgende udgift udgør 5.799.000 kr., hvorfor der ikke stilles krav om yderligere egenfinansiering. Den samlede udgift svarer til 7.577 kr./m².
4) Udlejningsejendommen Holmbladsgade 27/ Halgreensgade 1-13 og Holmbladsgade 31/ Halgreensgade 2-4 og andelsboligforeningen Holmbladsgade 25/ Christian Svendsens Gade 1-9. Udlejningsejendommen har et samlet etageareal på 5.675 m2, fordelt på 85 boliger og 5 erhverv. Ejendommen Holmbladsgade 27/ Halgreensgade 1-13 har karakter 4 i SAVE-systemet, hvilket efter sædvanlig praksis ved lokalplanlægning vurderes som bevaringsværdig, og ejendommen Holmbladsgade 31/ Halgreensgade 2-4, der er beliggende i nabokarréen har karakteren 5 i SAVE-systemet , svarende til middel bevaringsværdi. Andelsboligforeningen Holmbladsgade 25/ Christian Svendsens Gade 1-9 har et samlet etageareal på 5.134 m2, fordelt på 76 boliger og 2 erhverv. Ejendommen har karakter 3 i SAVE-systemet, hvilket svarer til høj bevaringsværdi. Bortset fra ejendommen i nabokarréen udgør ejendommene en hel karré, og det indstilles, at der ydes støtte til etablering af fælles friarealer med 1.712.000 kr., heraf 165.000 kr. til den lille gård i nabokarréen for ejendommen Holmbladsgade 31/ Halgreensgade 2-4. Det er en betingelse, at der sker en fuldstændig sammenlægning af gårdarealerne i den store gård, og at der etableres fælles affaldssortering. I lighed med tidligere friarealforbedringer i kvarteret finansieret med kvarterløftmidler stilles der ikke krav om egenfinansiering.
5) Andelsboligforeningen Cumberlandsgade 9-15 har et samlet etageareal på 1.571m2, fordelt på 41 boliger. Ejendommen har karakter 3 i SAVE-systemet, men er i bydelsatlasset betegnet med middel bevaringsværdi. Det indstilles, at der ydes støtte til etablering af friarealer med 317.000 kr. I lighed med tidligere friarealforbedringer i kvarteret finansieret med kvarterløftmidler stilles der ikke krav om egenfinansiering.
6) Andelsboligforeningen Cumberlandsgade 10-14 har et samlet etageareal på 2.273 m2, fordelt på 40 boliger. Ejendommen har karakter 3 i SAVE-systemet, hvilket svarer til høj bevaringsværdi. Det indstilles, at der ydes støtte med 4.218.000 kr. til udskiftning at tag, maling af vinduer og døre, facadearbejder og etablering af fælles tagterrasse. Det er en betingelse, at den værdiforøgende udgift fastsættes til 2.078.000 kr., hvorfor der ikke stilles krav om yderligere egenfinansiering. Den samlede udgift svarer til 1.856 kr./ m2.
7)
Andelsboligforeningen Geislersgade 16-18 har et
samlet etageareal på 690 m2, fordelt på 15 boliger. Ejendommen har
karakter 4 i SAVE-systemet og er i lokalplan nr. 362 for karréen udpeget som
bebyggelse, der indgår i en bevaringsmæssig sammenhæng. Ejendommen er
beliggende i Ålandsgade-karréen, som der er truffet byfornyelsesbeslutning for.
Der er ikke afsat midler til denne ejendom i beslutningen. Det indstilles, at
der ydes støtte med 1.213.000 kr. til udskiftning
af badeværelsesgulve og gulvafløb samt udskiftning af 4 faldstammer. Det er
en betingelse, at den værdiforøgende udgift fastsættes til 965.000 kr., således
at ombygningstabet incl. bidrag til Byggeskadefonden udgør 248.000 kr. De
samlede udgifter til projektet er opgjort til 1.737.000 kr., hvilket betyder,
at egenfinansiering udgør 524.000 kr. . Den støttede udgift på 1.213 000 kr.
svarer til 1.758 kr./m2. Den
samlede udgift svarer til 2.517 kr./m².
Oversigt over fordeling af bevillingsramme samt midler
udenfor rammen:
|
Adresse |
Støttebeløb |
Egenfinansiering |
I alt |
|
Ålandsgade 10-14 |
8.074.000 |
|
8.074.000 |
|
Geislersgade 12-14 |
3.101.000 |
3.009.000 |
6.110.000 |
|
Holmbladsgade 97/ Carlsgade 1 |
9.865.000 |
|
9.865.000 |
|
Holmbladsgade 27-31/ Halgreensgade 1-13 og 2-4 og
Holmbladsgade 25/ Christian Svendsens Gade 1-9 |
1.712.000 |
|
1.712.000 |
|
Cumberlandsgade 9-15 |
317.000 |
|
317.000 |
|
Cumberlandsgade 10-14 |
4.218.000 |
|
4.218.000 |
|
Geislersgade 16-18 |
1.213.000 |
524.000 |
1.737.000 |
|
I alt |
28.500.000 |
3.533.000 |
32.033.000 |
Bygge- og Teknikforvaltningens
bemærkninger og forslag
Beslutning om bygningsfornyelse i henhold til forvaltningens
indstilling til
Det følger af denne lov, at staten kan bevilge refusion
indenfor 60 % af investeringsrammen. Det betyder i praksis, at maksimalt 60 %
af rammen på 30 mio. kr., d.v.s. 18 mio. kr., bør udgøre refusionsberettigede
udgifter. Værdiforøgende udgifter bør således udgøre minimum 40 % af rammen,
d.v.s. 12 mio. kr.
Der er ved gennemgangen og behandlingen af ansøgningerne
taget højde for denne fordeling af udgifterne. Af bevillingsrammen på 30 mio.
kr. udgør 18 mio. kr. refusionsberettigede udgifter og 12 mio. kr.
værdiforøgende udgifter. Der henvises til økonomiskema vedlagt i bilag C.
Forvaltningen kan anbefale indstillingen fra den lokale
styregruppe, idet bemærkes, at forvaltningen i lighed med de fire foregående
runder har deltaget i vurderingsudvalgets arbejde. Som nævnt i det foregående udgår ejendommen
Hessensgade 31-33 p.g.a. manglende tilslutning til projektet fra ejendommens
beboere, hvilket har givet mulighed for i stedet at indstille 3 andre ejendomme
til støtte.
Der er tale om maksimerede bevillinger, hvori indgår bidrag
til Byggeskadefonden vedrørende Byfornyelse m.v. Der er endvidere medtaget udgifter til
genhusning i de 2 konkrete sager, hvor projektets gennemførelse nødvendiggør
dette ( Ålandsgade 10-14 og Holmbladsgade
97/ Carlsgade 1).
I byfornyelseslovens § 57 er anført, at inden kommunalbestyrelsen
giver tilsagn om støtte efter § 56, stk. 1, optager den forhandling med ejeren
af ejendommen med henblik på at aftale, at ejeren selv finansierer en del af
ombygningsarbejderne.
Hertil bemærkes, at forvaltningen ikke agter at optage en
sådan forhandling om det støtteberettigede beløbs størrelse, idet
forhandlingsmulighederne anses for udtømt ved, at der som betingelse for
støtten til ovennævnte arbejder kræves, at de værdiforøgende udgifter/
egenfinansiering fastsættes som anført ovenfor, og at bevillingen maksimeres
til de anførte beløb under bemærkningerne til de enkelte ejendomme.
Økonomi
Gennemførelsen af bygningsfornyelsesopgaven skønnes at give
en belastning på den kommunale økonomi på følgende områder:
Af den samlede bevillingsramme på 30.000.000 kr. udgør
18.000.000 kr. refusionsberettigede udgifter ( udgifter til information og
rådgivning, ombygningstab, bidrag til
Byggeskadefond og genhusning), der udbetales kontant.
Derefter opnår kommunen refusion fra staten på 50 %. Den kommunale
udgift udgør herefter 9.000.000 kr.
Kassemæssig dækning anvises af det på budgettet 2003 og
følgende år for
Budgetansvarlig institution:
44010 Plan & Arkitektur.
De værdiforøgende udgifter på 12.000.000 kr. skal
finansieres af ejerne og belaster ikke den kommunale økonomi. Støtten ydes i
form af
forbedringstilskud, og udgifterne hertil afholdes af staten.
Miljøvurdering
Forslagets forbedring af bygningerne skønnes at forlænge
bygningernes levetid og udnytter derigennem eksisterende ressourcer.
BILAG VEDLAGT
A.
Erhvervs- og Boligstyrelsens skrivelse af 28. februar
2003
B.
Kvarterløft Holmbladsgade-kvarterets skrivelse af 31.
oktober 2003
C.
Plan & Arkitekturs skrivelse af 11. november 3003
med økonomiskema
D.
Kvarterløft Holmbladsgade-kvarterets skrivelse af 12.
november 2003
E.
Kortbilag visende de omhandlede ejendommes beliggenhed