Dispensation til Energi E2 fra lokalplan nr. 310 "Teglværkshavnen"

DAGSORDEN

for ordinært møde onsdag den 26. september 2001

4. Dispensation til Energi E2 fra lokalplan nr. 310 "Teglværkshavnen"

BTU 394/2001 J.nr. 611:153.0013/01

Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller, at Bygge- og Teknikudvalget godkender,

Hvidt & Mølgaard A/S Arkitekter har på vegne af bygherre og grundejer, MTHS, ansøgt om tilladelse til at opføre et domicil for Energi E 2 på parcel af ejendommen matr.nr. 297 ibid. Projektet omfatter en 5-etagers kontorbygning med et etageareal på 12.500 m² placeret vinkelret på kajkant mod Teglværkshavnen.

Bygningen ønskes opført med en højde på 21,8 m med en afstand til kajkant på 11 m, hvilket er i modstrid med lokalplanens § 6, stk. 4, hvoraf det fremgår, at bebyggelsens højde ikke må overstige 8 m + afstand til grænsen mod havnebassiner. Desuden ønskes bygningen opført med facadematerialer af sort granit, hvilket er i modstrid med lokalplanens § 7, stk. 2, hvoraf det fremgår, at bebyggelsen overvejende skal fremtræde let og lys.

Forvaltningen kan anbefale, at der meddeles dispensation fra bestemmelsen om bygningens højde i forhold til kajkant. Begrundelsen er, at højdeoverskridelsen alene vedrører tagudhæng over tagterrassen, som er udformet i transparent glas og indgår som en arkitektonisk tilpasset del af bygningen.

Forvaltningen kan derimod ikke anbefale dispensation til, at facaden udføres i sort granit. Andrager har udarbejdet CAD-illustrationer af bygningen med sort granitfacade og efter anmodning fra forvaltningen alternativt i lys natursten. Forvaltningen finder, at illustrationerne godtgør, at bygningen vil fremstå arkitektonisk raffineret i lys natursten, og vurderer ikke, at udførelsen i sort granit vil medføre en højere arkitektonisk kvalitet eller en bedre indpasning i omgivelserne uanset de af andrager fremførte argumenter.

Bygge- og Teknikudvalget har på mødet den 8. december 1999 generelt bemyndiget Bygge- og Teknikforvaltningen til at dispensere fra bestemmelserne i lokalplan nr. 310, § 11, litra a), b) og c) vedrørende etablering og tilslutning til særlige fællesanlæg som betingelse for ibrugtagning. Forvaltningen er indstillet på at give disse fornødne dispensationer administrativt på sædvanlig betingelse af, at der ved byggeriets ibrugtagning indbetales et pristalsreguleret beløb på 50 kr. pr. m² etageareal til opførelse af den kommende bro over Teglværksløbet. Endvidere betinges deltagelse i etablering af de fastlagte fællesanlæg, herunder, at der foreligger projekter og tidsplaner for såvel etablering af ejendommens promenade som den vestlige del af den grønne kile gående fra Scandiagade til naboejendommen mod øst matr. nr. 146 ibid.

Bebyggelsen opføres delvis inden for de i henhold til lokalplanens § 4, stk 2, pkt. c fastlagte arealer mrk. A, hvor der skal opføres mindst 7.500 m² etagemeter boliger. Projektet forudsætter således, at disse boliger skal placeres på "A"-arealet nord for den grønne kile. Andrager har udarbejdet forslag til dette.

Inden sagen sendes i naboorientering, ønskes udvalgets stillingtagen. Der anmodes derfor om bemyndigelse til Bygge- og Teknikforvaltningen til at meddele dispensation, for så vidt angår bygningens højde i forhold til kajkant, såfremt der ikke i forbindelse med naboorienteringen fremkommer væsentlige indsigelser.

Hvidt & Mølgaard A/S Arkitekter har på vegne af bygherren og grundejeren, MTHS ansøgt om tilladelse til at opføre et domicil på parcel af ejendommen matr.nr. 297 ibid. Bygningen, som har et etageareal på 12.500 m², placeres vinkelret på kajkant mod Teglværkshavnen i en afstand af 11 m. og har en transparent gavlfacade mod havnefronten og nordfacade langs med den grønne kile. Bygningen er udformet med to lange kontorenheder, imellem hvilke der findes et overdækket glasatrium.

Bygningen ønskes opført med facade i sort granit. Det anføres, at bygningen med en mørk facade vil fremtræde som solide "stenklumper", hvori der udskæres til vinduer, og at denne idé har betydelig mindre effekt med lys facade, idet den kontrasterende virkning mellem let og tung er stærkere med mørk stenfacade. Derudover fremføres, at en mørk facade vil være en flot defineret væg mod den grønne kile, og at evt. solceller til solenergi, der fremtræder sorte, vil kunne indpasses i den mørke facade uden problemer. Endvidere finder man, at en mørkere facade vil være et tilskud til helhedsplanen herunder samspillet med Nokias nye byggeri. Bilag A og B viser CAD-illustrationer i farver af bebyggelsen set fra sydvest i henholdsvis sort granit og lys natursten.

Der vedlægges tegninger, bilag C og D, som viser bygningernes placering og udformning. Tegningerne viser derudover skitser til en mulig placering af 7.500 m² boliger på naboarealet mod nord. Tegningerne er nedfotograferede og derfor ikke målfaste.

Ejendommen er omfattet af lokalplan nr. 310 "Teglværkshavnen" og er beliggende i lokalplanens underområde II, delvis inden for arealet mrk. A.

Formålet med lokalplanen er bl.a. at fastlægge området til boliger og serviceerhverv med en høj grad af integration samt at forøge de rekreative kvaliteter i området ved anlæg af sammenhængende offentligt tilgængelige promenader langs kajer og etablering af en øst- vestgående grøn kile, der i gennemsnit skal være 45 m bred og have en bredde mindst 40 m, bortset fra strækningen, hvor den grænser direkte til havnebassinet. For at sikre trafikbetjeningen af det samlede lokalplanområde fastlægger lokalplanen, at bydelsgadenettet udvides ved etablering af en broforbindelse over Teglværksløbet mellem de nuværende bydelsgader Teglholmsgade og Sluseholmen, jf. bilag G og H.

Lokalplanområdets afgrænsning og opdeling i underområder fremgår af bilag E. Her er desuden vist det aktuelle byggeris placering.

Det fremgår af lokalplanens § 4, stk. 2, pkt. c, at der i lokalplanens underområde II på arealerne mrk. A skal placeres mindst 7.500 m² boliger, jf. bilag F. En andel af boligerne skal placeres i direkte tilknytning til havnefronten. Projektet forudsætter, at alle de i lokalplanen fastsatte 7.500 m² boliger placeres nord for den grønne kile på arealet mrk. A.

Bygge- og Teknikudvalget har på mødet den 8. december 1999 generelt bemyndiget Bygge- og Teknikforvaltningen til at dispensere fra bestemmelserne i lokalplan nr. 310, § 11, litra a), b) og c) vedrørende etablering og tilslutning til særlige fællesanlæg som betingelse for ibrugtagning, og forvaltningen er indstillet på at meddele denne del af dispensationen administrativt på betingelse af, at der indbetales 50 kr. pr. m² etageareal (prisniveau 1. juli 1999), der opføres. Pengene indbetales som økonomisk sikkerhed for det pågældende byggeris forholdsmæssige andel til senere etablering af den fastlagte oplukkelige vejbro over Teglværksløbet mellem Støberigade og Sluseholmen.

Det har hidtil været forventet, at broen ud fra trafikberegninger skulle etableres, når der er opført yderligere 200.000 m² etageareal, ca. 60.000 m² aktuelt er under opførelse eller taget i brug med midlertidig tilladelse. Etablering af broen, der er anslået til at koste ca. 30 mio. kr., forventes således at blive aktuel, inden der i forbindelse med opførelse af byggeri er skabt tilstrækkelig økonomisk grundlag for at finansiere hele anlægget. En realistisk fremtidig rummelighed for nybyggeri i de omhandlede områder skønnes at være af størrelsesordenen 600.000 m² etageareal.

Borgerrepræsentationen har den 16/17. juni 1999 (BR 233/99) tiltrådt, at Kommunen ved mellemfinansiering medvirker ved etableringen af den fastlagte bro over Teglværksløbet som fællesanlæg. Anlægsudgifterne til broen forudsættes betalt af grundejerne ved ibrugtagning af nybyggeri med et pristalsreguleret beløb på 50 kr. pr. m² etageareal. Kommunens medvirken vil bestå i at indskyde et beløb svarende til den realistiske rest-rummelighed. Efterfølgende nybyggeri vil blive forpligtet til at betale sin andel af fællesanlægget til kommunen.

Fornylig har de større grundejere i området imidlertid rettet henvendelse til forvaltningen om en hurtigere etablering af broen, idet man på grund af kødannelser i Teglholmsgade i eftermiddagsmyldretiden har konstateret betænkeligheder hos mulige lejere/investorer. Grundejerne er derefter indstillet på for deres aktuelle ejendomme allerede nu at indbetale beløbet for de potentielle byggerummeligheder, såfremt kommunen tidligere end forventet vil opfylde sit tilsagn om medvirken, hvorved bemærkes, at der med de hidtil stillede krav og de potentielle rummeligheder bliver tale om indbetaling af beløb for mere end 200.000 m² etageareal svarende til indbetaling af godt 10 mio. kr.

Forvaltningen vil i samarbejde med Økonomiforvaltningen forhandle videre med grundejerne, herunder Københavns Havn, og resultatet heraf vil i givet fald blive forelagt Bygge- og Teknikudvalget samt Økonomiudvalget.

Med hensyn til den grønne kile og havnepromenader betinges det, at der inden ibrugtagningstilladelse foreligger et af Bygge- og Teknikforvaltningen godkendt forslag til den vestlige del af den grønne kile gående fra Scandiagade til naboejendommen mod øst matr. nr. 146 ibid., og en af Bygge- og Teknikforvaltningen godkendt tidsplan for etableringen, samt at ejeren forpligter sig til at deltage i finansieringen af anlægget med en forholdsmæssig andel til senere etablering af det fastlagte fællesanlæg. Betingelsen tinglyses på ejendommen. For så vidt angår havnepromenaden, betinges det, at der inden ibrugtagningstilladelse ligeledes foreligger et af Bygge- og Teknikforvaltningen godkendt forslag til promenaden fra den grønne kile med tilslutning til havnepromenaden på naboejendommen mod syd, matr.nr. 287 ibid., der er under etablering. Herefter vil ejendommens andel i promenaderne som fællesanlæg anses for at væ ;re tilgodeset.

Bygningen ønskes opført med facade sten i sort granit, hvilket er i modstrid med lokalplanens § 7, stk. 2, hvoraf det fremgår, at bebyggelsen overvejende skal fremtræde let og lys.

Bygningen ønskes opført med en højde på 21,8 m med en afstand til kajkant på 11 m, hvilket er i modstrid med lokalplanens § 6, stk. 4, hvoraf det fremgår, at bebyggelsens højde ikke må overstige 8 m + afstand til grænsen mod havnebassiner. Højdeoverskridelsen er dermed ca. 2,8 m.Dispensation

Kommunen kan meddele dispensationer fra lokalplanens bestemmelser, hvis dispensationerne ikke er i strid med principperne i planen. Dette fremgår af planlovens § 19, stk. 1, jf. lokalplanens § 16.

Forvaltningen kan anbefale, at der meddeles dispensation fra bestemmelsen om bygningens højde i forhold til kajkant. Begrundelsen er, at højdeoverskridelsen alene vedrører tagudhæng over tagterrassen, som er udformet i transparent glas og indgår som en arkitektonisk tilpasset del af bygningen.

Forvaltningen kan derimod ikke anbefale dispensation til, at facaden udføres i sort granit. Andrager har udarbejdet CAD-illustrationer af bygningen med sort granitfacade og efter anmodning fra forvaltningen alternativt i lys natursten, jf. bilag A og B. Forvaltningen finder, at illustrationerne godtgør, at bygningen vil fremstå arkitektonisk raffineret i lys natursten, og vurderer ikke, at udførelsen i sort granit vil medføre en højere arkitektonisk kvalitet eller en bedre indpasning i omgivelserne uanset de af andrager fremførte argumenter.

Det skal bemærkes, at forvaltningen finder, at tegningerne, bilag D, godtgør, at der fremtidigt kan placeres 7.500 m² boliger inden for den sydlige del af matr.nr. 305 og 451 ibid., således at lokalplanens bestemmelser i § 4, stk. 2, litra c, om et mindste boligareal og direkte tilknytning til havnefronten på arealerne mrk. A, jf. bilag F kan opfyldes.

Der udsendes naboorientering i henhold til planlovens § 20, stk. 1. BILAG VEDLAGT

Jens Ole Nielsen