Ansøgning om opførelse af et dobbelthus på ejendommen Engdraget 23

DAGSORDEN

for ordinært møde onsdag den 26. september 2001

10. Ansøgning om opførelse af et dobbelthus på ejendommen Engdraget 23

BTU 402/2001 J.nr. 432:132.0006/01

Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller til Bygge- og Teknikudvalgets drøftelse,

• hvorvidt der skal gives dispensation fra byggelovens § 6 B, stk. 1, nr. 1, om bebyggelsesprocent, og fravigelse af byggeservituttens bestemmelse om, at hver etage kun må tjene til bolig for en enkelt familie, samt
• hvorvidt der – som følge af byggelovens § 10 A i forbindelse med en udstykning af ejendommen i to selvstændige parceller med lovlig vejadgang – skal gives dispensation fra byggelovens § 6 A, stk. 1, om mindste grundstørrelse, og § 6 B, stk. 1, nr. 1, om bebyggelsesprocent, herunder dispensation fra § 10 A, samt fravigelse af byggeservituttens bestemmelse om størrelsen af det tilladeligt bebyggede areal.

Ejendommens ejer ønsker tilladelse til at opføre et dobbelthus på ejendommen. Oprindelig ansøgte ejeren om tilladelse til at opføre et 2-etages dobbelthus med mansardtag og frontispicer. Forvaltningens forhandlinger med ejeren har resulteret i dette reviderede projekt fra Euro-Pre A/S om opførelse af dobbelthus i 1½ etage med kviste. Endvidere ønskes opført to mindre skure.

Det reviderede projekt forudsætter visse dispensationer fra byggeloven og de for området gældende byggeservitutter, men projektet ligger indenfor, hvad der efter sædvanlig praksis dispenseres til.

Der er i forbindelse med naboorienteringerne modtaget indsigelser fra naboer samt fra grundejerforeningen.

Ejendommen er beliggende i Vigerslev Haveforstad. Ifølge Københavns Kommuneplan 1997 er det omhandlede område fastlagt som boligområde B1, til fritliggende bebyggelse med en eller to boliger, med et maksimalt etageantal på to, eksklusive tagetage, og med en maksimal bebyggelsesprocent på 40.

I henhold til de for området ved deklaration, lyst 2. april 1917, pålagte byggeservitutter må der opføres villabebyggelse med 3 beboelseslag; stue, 1. sal og mansardetage, som ikke må afsluttes med fladt tag. For villabebyggelsen gælder i øvrigt blandt andet, at der på ejendommen kun må opføres én beboelsesbygning med det foran angivne antal til beboelse indrettede etager (beboelseslag). Hver etage (beboelseslag) må kun tjene til bolig for én familie. Kun 2/7 af parcelarealet må bebygges, af hjørnegrunde må dog 1/3 af parcelarealet bebygges; i intet af tilfældene må de på fremtidige vejarealer liggende forhaver medregnes i parcelarealet som ubebygget areal.

Bygninger skal holdes mindst 9,415 m fra tilstødende vejes midtlinier. Bygningerne må sammenbygges i et antal af indtil 6, når opførelse sker samtidig. Når kun 2 bygninger ønskes sammenbyggede, kan dette dog ske, uden at opførelsen sker samtidig, når der på nabogrunden læses en deklaration, hvorved den nuværende ejer forpligter sig og fremtidige ejere til ved grundens bebyggelse at opføre den eventuelle bygning i tilslutning til den i skellet opførte bygning på en sådan måde, at de færdige bygninger harmonerer i deres ydre. Til de andre sider og, hvis retten til sammenbygning ikke benyttes, på alle sider må bygninger holdes så langt fra nabogrund, at vinduer kan anbringes derimod.

På baggrund af en ændring i byggeskikken for 2-familiehuse blev forvaltningen af Den samlede Magistrat ved resolutioner af henholdsvis 17. november 1986 og 11. maj 1992 og efterfølgende af Bygge- og Teknikudvalget bemyndiget til at dispensere fra de københavnske villaservitutters bestemmelser om antal boliger pr. etage samt om størrelsen af det tilladeligt bebyggede areal i forbindelse med opførelse af dobbelthuse.

Byggelovens § 6 A, stk. 1, foreskriver, at der ikke må foretages udstykning, matrikulering eller arealoverførsel, hvorved der vil fremkomme ejendomme med et mindre areal end 700 ², heri ikke medregnet vejareal eller areal, der skal holdes ubebygget som følge af hjørneafskæring eller byggeliniepålæg til sikring af vejanlæg.

Ifølge byggelovens § 6 B, stk. 1, nr. 1, må en ejendoms bebyggelsesprocent ikke overstige 25 for parcelhuse til helårsbeboelse.

Byggelovens § 10 A, stk. 1, fastslår, at når der opføres mere end ét enfamiliehus til helårsbeboelse på en ejendom, skal bebyggelsen opføres og anbringes således, at hver boligenhed med tilhørende grundareal kan udstykkes til en selvstændig ejendom med lovlig vejadgang.

Ved det nu fremsendte projekt (se bilag 1, 2, og 3) ansøger Euro-Pre A/S på vegne af ejendommens ejer Raymond Thomsen, Sæbyholmsvej 49, Valby, om tilladelse til at opføre et dobbelthus på ca. 284 m². Bygningen opføres i 1½ etage og indrettes med 2 selvstændige boliger med lodret lejlighedsskel. Hver beboelsesenhed får således et bruttoetageareal på ca. 142 m². Derudover opføres 2 stk. ca. 7 m² store opbevaringsskure.

Bygningen udføres i mursten med sortglaserede teglsten på taget. Der etableres 4 kviste mod syd og 4 kviste mod nord. Projektet er endvidere bilagt situationsplan (se bilag 4) til opdeling af ejendommen i 2 parceller, herunder udlæg til 3,5 m bred privat fællesvej.

Det ansøgte projekt overholder ikke nedenfor nævnte bestemmelser og forudsætter derfor dispensation fra disse.

Opførelse af dobbelthuset vil bevirke, at bebyggelsesprocenten, der er udtryk for ejendommens samlede etageareal i forhold til grundens areal, bliver ca. 39,5.

Servituttens bestemmelse om antal boliger pr. etage er ikke iagttaget.

Bestemmelserne i § 10 A fastslår, at når der opføres mere end ét enfamiliehus til helårsbeboelse på en ejendom, skal bebyggelsen opføres og anbringes således, at ejendommen – såfremt det ønskes – kan udstykkes i et antal parceller svarende til antallet af boligenheder.

Ved effektuering af en udstykning af ejendommen i 2 parceller (benævnt parcel 1 og parcel 2) vil nedenfor nævnte bestemmelser ikke være iagttaget, og det ansøgte forudsætter derfor også dispensation fra disse bestemmelser.

Nettogrundarealet (d.v.s. efter fradrag af areal udlagt til vej) af parcel 1 vil udgøre ca. 223 m². Parcel 2 vil få et nettogrundareal på ca. 359 m².

For såvel parcel 1 som parcel 2 vil bebyggelsesprocenten udgøre ca. 39,5.

På grund af udlæg til en 3,5 m bred privat fællesvej vil servituttens bestemmelse om tilladeligt bebygget areal ikke være overholdt. Overskridelsen svarer til ca. 23,8 m² for parcel 1.

Bygge- og Teknikforvaltningen kan anbefale de fornødne dispensationer under hensyn til, at det er kommunens holdning, at opførelse af dobbelthuse skal muliggøres i hidtidigt omfang, d.v.s. inden ikrafttræden af byggelovens § 10 A; at projektet er i overensstemmelse med kommuneplanen; at der siden byggeservituttens stiftelse i 1917 har været mulighed for opførelse af beboelsesbygninger i området indeholdende 3 boliger (med vandret lejlighedsskel), samt at forudsætningerne i den givne bemyndigelse om maksimalt etageantal, om bebyggelsesprocent og om antal boliger er iagttaget.

Der er endvidere henset til, at den ansøgte bebyggelse - såfremt de 2 boliger indrettes med vandret lejlighedsskel - vil kunne opføres under iagttagelse af såvel kommuneplanens rammebestemmelser om antal boliger og bebyggelsesprocent, som områdets servitutter om antal boliger og tilladeligt bebygget areal, og derved alene kræve dispensation fra byggelovens § 6 B, stk. 1, nr. 1, om bebyggelsesprocent.

Efter Bygge- og Teknikforvaltningens opfattelse ligger det reviderede projekt således indenfor, hvad der efter sædvanlig praksis kan dispenseres til.

-

I henhold til byggelovens § 22, stk. 1, kan der meddeles dispensation fra bestemmelserne i loven og de i medfør af loven fastsatte bestemmelser, når det skønnes foreneligt med de hensyn, som ligger til grund for de pågældende bestemmelser.

Dispensation fra bl.a. byggelovens § § 6 A, 6 B og 10 A, kan først meddeles, når der er forløbet 2 uger efter, at kommunalbestyrelsen har oplyst naboer til den omhandlede ejendom om, hvortil der søges dispensation, og om, at eventuelle bemærkninger kan fremsendes inden 2 uger, jf. lovens § 22, stk. 2.

Bygge- og Teknikforvaltningen har i perioderne 4. - 25. januar og 22. juni - 13. juli 2001 foretaget den i henhold til byggelovens § 22, stk. 2, forudgående naboorientering, jf. bilag 5, 6, 7, 8, 9, 10 og 11.

Der er i den anledning modtaget henvendelser fra Valby Bydel, fra 2 naboer samt fra grundejerforeningen.

1. Brev af 18. januar 2001 fra Valby Bydel, Forsøgs- og Byplanudvalget (bilag 12)

Valby Bydel har ingen bemærkninger til, at der dispenseres fra byggeservituttens bestemmelser vedrørende vandret lejemålsskel.

Ejendommen er beliggende i Vigerslev Haveforstad, der fremstår med et varieret og velformet bebyggelsesmønster. Generelt set er det Valby Bydels holdning, at sådanne værdier bør bevares.

Efter besigtigelse af området er Valby Bydel af den opfattelse, at opførelse af det ansøgte hus i stil og volume vil virke fremmed for det pågældende område. Det skyldes ikke mindst, at det ansøgte hus på tegningerne er vist med mansardtag. Valby Bydel vil anbefale, at huset i stedet opføres med trempel og en regulær tagform, gerne med kviste.

Foreningen anfører, at man tidligere har indgivet indsigelse ved nybyggeri i forhold til, at villakvarterets særlige karakter vil blive totalt forandret, såfremt man dispenserer uden omtanke. Det gamle villakvarters særkende vil hermed forsvinde. Foreningen ønsker at bevare dette område og mener ikke, at den politiske beslutning/intention har været at fortætte området og ødelægge særpræget.

Foreningen ønsker i den konkrete byggesag, at der ikke gives den påtænkte dispensation til, at byggeprocenten udnyttes maksimalt, men at der tages hensyn til omkringliggende boliger. Det vil sige skyggevirkning, indsigt til nabo og trafik. Endvidere kræver foreningen, at grunden udstykkes, såfremt der ønskes lodret lejlighedsskel. Endvidere henvises til grundstørrelsen, da dette er væsentligt i forhold til udstykningen, og foreningen fastholder kravet om 700 m² pr. parcel for at bevare det grønne præg i området.

Foreningen anfører, at man har opfattet tidligere politiske beslutninger således, at det ikke har været sådan, at man administrativt giver dispensation op til en bebyggelsesprocent på 40, da det normale er en bebyggelsesprocent på 25 for en enkeltbeboelse med grundstørrelse på 700 m².

Foreningen frygter, at forvaltningens positive holdning vil bevirke, at man ved næste givne lejlighed vil give en ny dispensation.

Foreningen anmoder om foretræde for Bygge- og Teknikudvalget, såfremt dispensation gives.

Grundet den høje bebyggelsesprocent samt på grund af de meget små parceller vil byggeriets udformning skille sig kraftigt ud fra den eksisterende bebyggelse. En eventuel godkendelse af byggeriet vil danne præcedens for fremtidige byggeansøgninger i området og vil på langt sigt ødelægge det åbne og grønne miljø, som er en af områdets væsentlige kvaliteter. Der rejses især indsigelse mod dispensation vedrørende grundstørrelse og bebyggelsesprocent, men det anføres, at byggeriet forudsætter ikke blot én, men en række dispensationer.

Det er Jutta Rasmussens opfattelse, at grundens størrelse og beliggenhed ikke på nogen måde indebærer begrænsninger, der vanskeliggør byggeri inden for lovgivningens rammer. Det anføres tillige, at byggeriet vil forringe værdien af klagerens grund, både hvad angår grundens herlighedsværdi og potientielle salgsværdi. Hun finder det urimeligt, at der gives så omfattende dispensationer til byggeri, der er til skade for øvrige grundejere i området. Byggeansøgninger som er til skade for omkringboende grundejere bør, efter Jutta Rasmussens mening, kun gives, såfremt de ikke kræver dispensation fra eksisterende byggelovgivning, idet denne er bekendt for alle grundejere.

Det anføres, at den aktuelle byggesag vil skabe uacceptable gener for indsigerens ejendom, Engdraget 21. Da huset på Engdraget 21 ligger nord for det påtænkte byggeri, vil huset blive klemt inde mellem eksisterende etagehus på Engdraget 19 og den ca. 8,5 m høje foreslåede bygning mod syd. Dette vil give uacceptable gener, eftersom grunden vil blive afskåret fra sollys med stor skyggevirkning til følge samt få uacceptable indsynsgener fra 10 vinduer og 2 entredøre.

Det er indsigerens opfattelse, at da den påtænkte bygning er så stor, at der kræves dispensation for at få den opført, vil det yderligere betyde, at husets placering på grunden bliver tættere på naboskel, end det ellers ville være nødvendigt. Forslaget vil give en bebyggelsesprocent på 39,5 og grundstørrelser med et nettoareal på 223 m² og 359 m², mod den normale bebyggelsesprocent på 25 og en grundstørrelse på 650-700 m². Ifølge forslaget skal der desuden opføres 2 skure samt anlægges parkeringspladser og vej. Samlet set er det naboens holdning, at det er uacceptabelt, at der bygges et dobbelthus, idet områdets grunde er for små. Nabogenerne bliver for store, dobbelthusene bliver for store med tilhørende indsyns- og skyggeproblemer samt reelt ingen mulighed for sollys. Det er uacceptabelt, at der på den i forvejen lille grun d bygges 2 skure og 4 parkeringspladser (da man bygger dobbelthuse bliver alt dobbelt). Det er uacceptabelt, at der anlægges bilvej og 4 parkeringspladser, inklusive eventuelle fremtidige carporte, lige på den anden side af den sydvendte hæk. Projektet vil forringe naboejendommenes værdi, med eventuelle erstatningssager til følge.

Bertil Mebius-Schröder og Lisa Mebius-Schröder Gamkjær anmoder om foretræde for Bygge- og Teknikudvalget, såfremt der gives dispensation.

Siden servituttens stiftelse i 1917 har der været mulighed for opførelse af beboelsesbygninger indeholdende 3 boliger (med vandret lejlighedsskel) uden udstykning af grundene.

Med hensyn til byggelovens § 10 A skal det bemærkes, at bestemmelserne finder anvendelse, når der på én ejendom opføres to eller flere enfamiliehuse til helårsbeboelse, enten som fritliggende enfamiliehuse eller som helt eller delvis sammenbyggede enfamiliehuse (dobbelthuse, rækkehuse, kædehuse, gruppehuse og lignende boligenheder med lodret lejlighedsskel).

§ 10 A gælder altså ikke for de såkaldte tofamiliehuse (med vandret lejlighedsskel).

Tilføjelsen af § 10 A i byggeloven, med virkning fra den 1. april 1991, skal ses i sammenhæng med lov om udstykning og anden registrering i matriklen.

Henset til at byggeskikken for 2-familieboliger undergik en ændring fra boligplacering i hver etage til placering ved siden af hinanden som dobbelthuse, var det indtil 1. april 1991 kommunens praksis at dispensere fra byggeservitutternes bestemmelse om antal boliger pr. etage. Denne byggeform underbygges af en række boligmæssige fordele i forhold til 2-familiehuset. Blandt andet opnås en lavere bygningshøjde, idet man ved dispensation fastsætter etageantallet til maksimalt 1½ etage. Der opstår en lettere og mere ligelig opdeling af grunden, herunder umiddelbar adgang for begge boliger til havearealet samt ugenert adgangsmulighed for hver bolig. Endvidere reduceres støjgener, såvel ved installationer som trapper m.v.

Der har således, inden ovennævnte skæringsdato, været mulighed for opførelse af dobbelthuse på de københavnske villagrunde, uden at dette var forbundet med krav om udstykning af grundene.

Byggelovens § 10 A fastslår, at når der opføres mere end ét enfamiliehus til helårsbeboelse på en ejendom, skal bebyggelsen opføres og anbringes således, at hver boligenhed med tilhørende grundareal kan udstykkes til en selvstændig ejendom med lovlig vejadgang.

Formålet med § 10 A er at tilvejebringe en mere naturlig sammenhæng mellem reglerne om udstykning og reglerne om bebyggelse. Bestemmelserne skal også skabe en større sammenhæng mellem byggeloven, lov om planlægning, vejlovgivningen og udstykningsloven, således at det kan sikres, at gennemslagskraften af de bebyggelsesregulerende bestemmelser bliver den samme, uanset om et antal enfamiliehuse opføres på en ejendom eller på hver sin udstykkede parcel.

§ 10 A vil også sikre, at der kommer til at gælde ensartede regler for bebyggelse, der fysisk er ens.

I de tilfælde, hvor udstykning ikke tidligere har været gennemført, har løsningen ofte været en opdeling af bebyggelsen i ejerlejligheder eller anpartslejligheder.

Ændringerne i byggeloven skal derfor også ses i sammenhæng med de samtidigt gennemførte ændringer i ejerlejlighedsloven m.v., hvorved der er sket en afgrænsning af anvendelsen af disse love i forhold til udstykningslovens område. Disse bestemmelser tillader nu kun opdeling af en bygning i ejerlejligheder eller anpartslejligheder, når matrikulær udstykning ikke kan gennemføres. Når udstykning er tillagt prioritet forud for ejerlejlighedsopdeling m.v., skyldes det blandt andet, at parterne herved opnår en bedre retsstilling og kan få ejendomsret både til bolig og grund.

Af bemærkningerne til lovændringen fremgår det, at bebyggelser skal kunne opføres som hidtil.

Med henvisning til ovenstående samt henset til at tilsvarende bebyggelser på ligeledes tilsvarende grunde før 1. april 1991 kunne tillades opført, er kommunen som udgangspunkt positivt indstillet over for projekter om opførelse af dobbelthuse.

I den konkrete sag er det i øvrigt en betingelse for dispensation, at der på ejendommen tinglyses deklaration angående de fremtidige bebyggelsesmuligheder m.v. Det vil af en sådan deklaration blandt andet fremgå, at der på hver af de 2 parceller – foruden mindre udhuse til beboernes behov – kun må opføres en beboelsesbygning i højst 1½ etage indeholdende én bolig, at beboelsesbygningen skal opføres som sammenbygget over skellet mellem de 2 parceller efter Bygge- og Teknikforvaltningen, Byggeri & Boligs godkendelse, og at det i henhold til deklaration, lyst 2. april 1917, tilladeligt bebyggede areal samt bebyggelsesprocenten for de 2 parceller stedse udregnes under ét.

I den konkrete sag har Bygge- og Teknikforvaltningen endvidere taget i betragtning, at følgende bebyggelsesregulerende bestemmelser er iagttaget:

Byggelovens § 6 C, stk. 1, om antal etager og maksimal bygningshøjde på 8,5 m – det såkaldte vandrette højdegrænseplan.

Byggelovens § 8, stk. 1, om at bebyggelse skal holdes i en afstand af mindst 2,5 m fra skel mod nabo eller sti.

Bygningsreglement for småhuse, BR-S 98, afsnit 2.4.1, om bebyggelsens højde og afstand i forhold til vej, naboskel og sti – det såkaldte skrå højdegrænseplan.

Det skal i den forbindelse bemærkes, at de hensyn, der ligger bag reglerne om det skrå højdegrænseplan, ifølge byggelovens § 9, stk. 1, er at sikre tilfredsstillende bygningsafstande og lysforhold.

For så vidt angår spørgsmålet om forøget trafik må der herfra henvises til, at der servitutmæssigt er mulighed for indretning af 3 selvstændige beboelseslag, mod 2 boliger som ansøgt.

Ved vurdering af bebyggelsestæthed og områdets grønne præg er det Bygge- og Teknikforvaltningens opfattelse, at der må tages udgangspunkt i de vedtagne rammer, og der ses ikke i den konkrete sag at være forhold, der kan begrunde, at rammen ikke skulle kunne udnyttes.

Med hensyn til Valby Bydels indlæg af 18. januar 2001 kan det oplyses, at de fremførte bemærkninger alene relaterer sig til det oprindelige projekt, hvor dobbelthuset var tænkt udført i 2 etager med mansardtag og frontispicer.

I forbindelse med naboorientering af 22. juni 2001 er der ikke modtaget henvendelse fra bydelsrådet.

Efterfølgende er det telefonisk oplyst, at Valby Bydel ikke har bemærkninger til det reviderede projekt, idet dobbelthuset nu foreslås opført i 1 ½ etage med kviste.

-

Bilag 1: Facadetegning.

Bilag 2: Plantegning af stueetagen.

Bilag 3: Plantegning af 1. sal (tagetagen).

Bilag 4: Situationsplan.

Bilag 5 og 6: Naboorientering af 4. januar 2001.

Bilag 7, 8, 9, 10 og 11: Naboorientering af 22. juni 2001.

Bilag 12: Brev af 18. januar 2001 fra Valby Bydel.

Bilag 13 og 14: Breve af 21. januar og 12. juni 2001 fra Grundejerforeningen Vigerslev Haveforstad.

Bilag 15 og 16: Breve af 22. januar og 13. juli 2001 fra Jutta Rasmussen, Engdraget 25.

Bilag 17 og 18: Breve af 22. januar og 14. juni 2001 fra Bertil Mebius-Schröder og Lisa Mebius-Schröder Gamkjær, Engdraget 21.

Ole Sperling