Dispensation fra lokalplan nr. 308 "Wilders Plads II"

21. Dispensation fra lokalplan nr. 308 "Wilders Plads II"

BTU 141/2003 J.nr. 611:124.0002/03

Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller, at Bygge- og Teknikudvalget godkender,

L-Kastellet ApS har af Freja ejendomme A/S indtil den 31. august 2003 lejet den østlige bygning på ejendommen matr. nr. 625 Christianshavns Kvarter, København, Strandgade 85. L-Kastellet ApS søger på denne baggrund om tilladelse til indretning af hotel ("Mamamotel") med tilhørende restaurant og udeservering med åbningstid fra kl. 11.00 til 23.00 i perioden fra påsken 2003 til den 31. august 2003. Endvidere ønskes i tilknytning hertil indrettet et udstillingslokale.

Forvaltningen finder – bl.a. med henvisning til Naturklagenævnets afgørelse af 21. marts 2002 om "Luftkastellet", der blev behandlet på udvalgets møde den 23. maj 2002 (BTU 288/2002) - at den ønskede anvendelse er i overensstemmelse med den for området gældende lokalplan nr. 308 "Wilders Plads II", der fastlægger området til boliger og serviceerhverv såsom administration, liberale erhverv, butikker, hoteller, erhvervs- og fritidsundervisning, samt håndværk og andre virksomheder, der naturligt kan indpasses i området. Endvidere må der indrettes kollektive anlæg og institutioner samt andre sociale, uddannelsesmæssige, kulturelle og miljømæssige servicefunktioner, der er forenelige med områdets anvendelse til boliger og serviceerhverv.

Nægtelse af den ansøgte anvendelse kan således alene ske ved nedlæggelse af forbud i henhold til planlovens § 14 med henblik på udarbejdelse af en lokalplan, som regulerer det pågældende forhold. Nedlæggelse af et forbud skal være planlægningsmæssigt begrundet. Det er således en forudsætning, at kommunen ud fra en planmæssig vurdering finder, at der ikke bør placeres et hotel i det pågældende område.

Udeserveringen sker ved opstilling af 58 borde med 232 siddepladser langs bygningens nordøstlige og nordvestlige side samt opstilling af 64 liggestole langs bolværkerne. Mellem bordene og liggestolene er en 5 – 5,5 m bred passage. Forvaltningen kan anbefale en dispensation hertil fra lokalplanens krav om, at promenaden skal have en bredde på mindst 7,5 m, da der er tale om en midlertidig foranstaltning, og da promenaden på heromhandlede strækning endnu ikke indgår i en sammenhængende promenadestrækning. Dispensationen betinges af, at der ikke på promenadearealet opstilles mere end de viste 58 borde med 232 siddepladsen samt 64 liggestole.

Forvaltningen er af den opfattelse, at dispensationen kan meddeles uden forudgående naboorientering.

L-Kastellet ApS Har af Freja ejendomme A/S indtil den 31. august 2003 lejet den østlige bygning på ejendommen matr. nr. 625 Christianshavns Kvarter, København, Strandgade 85. Selskabet har søgt om tilladelse til indtil den 31. august 2003 at indrette hotel ("Mamamotel"), med tilhørende restaurant - herunder med udeservering – samt indretning af udstillingsvirksomhed i bygningen, der har et etageareal på ca. 1.400 m². Endvidere søges om tilladelse til bibeholdelse af en tidligere tilladt midlertidig pavillontilbygning på ca. 120 m² samt til opstilling af en badevogn sydvest for bygningen i tilknytning til en allerede opstillet toiletvogn. På vedlagte bilag 1 er vist indretning af bygningen og på vedlagte bilag 2 er vist beliggenheden af bygningen.

I midten af bygningen indrettes hotel, der består af 6 sovestuer, placeret med 2 hold á 3 stuer, hver med 8 senge. Foran stuerne etableres en indendørs "forhave" med kunstgræs, stakit og havelåge, og imellem haverne etableres en "vej" med fartstriber.

I den nordlige del af bygningen samt i pavillonen etableres restaurant til motellets gæster samt byens borgere med udeservering på havnefronten. Åbningstiden bliver fra kl. 11.00 – 23.00 fra påsken 2003 til 31. august 2003. På kajarealet nordøst og nordvest for bygningen opstilles stole og borde i lette materialer. Det anføres, at inventaret er udført i aluminium og derfor meget hensigtsmæssigt, såfremt situationen kræver en hurtig flytning. Der er på en medfølgende plan vist 58 borde med hver 4 stole (i alt 232 pladser) samt 64 liggestole opstillet langs med kajkanten. Mellem liggestole og borde er en 5 – 5,5 m bred passage.

Den sydlige del af bygningen ønskes anvendt til udstillinger i forbindelse med motellet. Det anføres, at Aktiv Havn og L-Kastellet samt en del forskellige fakulteter forbereder en udstilling, der skal gå i dialog med den kommende "Blå Plan", der forventes indledt med et debatoplæg udarbejdet af kommunen og Københavns Havn med konsulentbistand. Lokalet agtes foruden modeller af Københavns Havn brugt til paneldiskussioner og diverse workshops, og i det sideliggende bassin vil man vise 1:1 modeller af projekter, der kan være med til at "skabe liv i havnen", som er temaet for udstillingen. Det anføres, at projektet bakkes op af Copenhagen X.

Alternativt har L-Kastellet ApS søgt om tilladelse til etablering af "projekt SUPERTANKER" i den midterste del af bygningen. Stedet vil huse en udstilling og workshop som en forløber for den kommende debat i forbindelse med "Den Blå Plan" koordineret af L-Kastellet ApS og Aktiv Havn samt mange yngre kræfter fra Kunstakademiets Arkitektskole, Danmarks Designskole, Handelshøjskolen, Københavns Havn A/S og Københavns Kommune. Der er tale om et eksperiment, hvor ideer til udvikling af livet i Københavns Havn skabes, vises og diskuteres med henblik på de traditionelle beslutningsprocesser. Samtidig ansøges om i denne forbindelse at gøre brug af den midlertidige pavillon nord for bygningen.

Andrager har over for Byggeri & Bolig oplyst, at ansøgningen om "Mamamotel" har 1. prioritet, og at "SUPERTANKER" ønskes behandlet, hvis der ikke er mulighed for indretning af hotellet.

Ejendommen er omfattet af lokalplan nr. 308 "Wilders Plads II" og er beliggende i underområde II.

Formålet med lokalplanen er bl.a. at udgøre det planmæssige grundlag for en fortsat omdannelse af området fra tidligere erhvervsorie nterede anvendelser til et attraktivt bolig- og serviceerhvervsområde med bebyggelse af høj arkitektonisk kvalitet, som modsvarer og udnytter den unikke beliggenhed i Inderhavnen, og hvor der tages udstrakt hensyn til den eksisterende historiske, bevaringsværdige og for en dels vedkommende fredede bebyggelse i og uden for området. Som led heri skal bl.a. kajarealerne fastholdes gennem en fortsat sikring af sammenhængende offentligt tilgængelige promenader langs kajerne i hele området.

I henhold til lokalplanens § 4 fastlægges område II til boliger og serviceerhverv såsom administration, liberale erhverv, butikker, hoteller, erhvervs- og fritidsundervisning, samt håndværk og andre virksomheder, der naturligt kan indpasses i området. Endvidere må der indrettes kollektive anlæg og institutioner samt andre sociale, uddannelsesmæssige, kulturelle og miljømæssige servicefunktioner, der er forenelige med områdets anvendelse til boliger og serviceerhverv.

I henhold til lokalplanens § 6, stk. 5, forudsætter opførelse af ny bebyggelse i område II – bortset fra tilbygninger af begrænset omfang samt mindre bygninger i én etage, herunder skure, byøkologiske anlæg og lignende – tilvejebringelse af supplerende lokalplan. I forbindelse med vedtagelse af lokalplanen anførtes bl.a., "at det i lyset af såvel de modtagne indsigelser som boligpolitiske overvejelser om at øge antallet af boliger ved herlighedsværdierne og arbejdet i det netop nedsatte udvalg om udviklingen af havneområderne vil blive overvejet at stille krav om en større boligandel i den supplerende lokalplan for område II."

I henhold til lokalplanens § 10, stk. 4, skal der langs kajerne anlægges sammenhængende, offentligt tilgængelige promenader for fodgængere og cyklister med en bredde på mindst 7,5 m regnet fra indersiden af bolværkshammeren. Ved udformningen af promenader skal eksisterende brostensbelægninger langs kajen bevares. Promenaderne skal henligge uindhegnede.

Kommunen kan meddele dispensation fra lokalplanens bestemmelser, hvis dispensationerne ikke er i strid med principperne i planen. Dette fremgår af lov om planlægning § 19 og lokalplanens § 16.

Forvaltningen vurderer, at den ansøgte anvendelse til hotel med tilknyttet restaurant samt udstillinger er i overensstemmelse med lokalplanens § 4, der muliggør indretning af hoteller og kulturelle servicefunktioner, der er forenelige med områdets anvendelse til boliger og serviceerhverv.

Der henvises i denne forbindelse til Naturklagenævnets afgørelse af 21. marts 2002 vedrørende en af forvaltningen meddelt tilladelse til i bygningen midlertidigt at indrette forsamlingslokale til maksimalt 1050 personer som kulturmødested samt restaurant "Luftkastellet", der blev behandlet på udvalgets møde den 23. maj 2002 (BTU 288/2002). Af afgørelsen fremgik, at indretning af restaurant uden tilknytning til et hotel – kombineret med et forsamlingslokale til op til 1050 personer – ikke anses for omfattet af lokalplanens bestemmelser om serviceerhverv og ligger ud over, hvad der umiddelbart er tilladt efter bestemmelsen om kulturelle servicefunktioner. Naturklagenævnet anfører i afgørelsen, at hoteller er nævnt i lokalplanen, og at det "må anses for naturligt og sædvanligt, at der han etableres restaurant, café og lignende i tilknytning til et hotel og en sådan anvendelse må antages at være dækket af lokalplanbestemmelsen."

Det skal i denne forbindelse nævnes, at det ikke er usædvanligt, at hoteller har restaurations- og konferencefaciliteter, som henvender sig til en bredere kreds af personer, end der rent faktisk er overnatningskapacitet til.

Forvaltningen er således af den opfattelse, at nægtelse af den ansøgte anvendelse alene kan ske ved nedlæggelse af forbud i henhold til planlovens § 14 med henblik på udarbejdelse af en lokalplan, som regulerer det pågældende forhold. Nedlæggelse af et forbud skal være planlægningsmæssigt begrundet. Det er således en forudsætning, at kommunen ud fra en planmæssig vurdering finder, at der ikke bør placeres et hotel i det pågældende område.

Kajarealet det pågældende sted har en bredde på ca. 8,5 m på den nordvestlige del og ca. 14,5 m på den nordøstlige del. Det eksisterende areal muliggør således umiddelbart en opfyldelse af lokalplanens krav om en promenadebredde på mindst 7,5 m regnet fra indersiden af bolværkshammeren.

Indretning af udeservering på kajarealet som ansøgt bevirker, at der mellem den viste bordopstilling og de viste liggestole langs med kajkanten er et areal med en bredde på mellem 5 og 5,5 m, hvilket ikke umiddelbart stemmer overens med lokalplanens krav. Den ansøgte opstilling kræver således dispensation fra lokalplanens krav om en promenadebredde på mindst 7,5 m. Under hensyn til, at promenaden endnu ikke indgår i en sammenhængende promenadestrækning, og at der er tale om et midlertidigt forhold, kan forvaltningen anbefale, at der meddeles den fornødne dispensation. Det forudsættes, at det stilles som betingelse, at der ikke på promenadearealet opstilles mere end de i projektet viste 58 borde med 232 siddepladser samt 64 liggestole. Det skal i øvrigt anføres, at hvis de viste liggestole ikke placeres langs bolværket, vil promenaden være fri ud til bolværkshammeren og have en bredde på knap 7 m, hvilket skønnes at være i overensstemmelse med lokalplanen, idet det har været forudsætningen, at der kan ske en møblering af promenadearealet under respekt af tilstrækkelig passagemulighed for fodgængere og cyklister.

På grund af den midlertidige karakter og da der ikke i dag er gennemført sammenhængende promenader i området, finder forvaltningen, at orientering om dispensationen er af underordnet betydning, hvorfor naboorientering ikke er påkrævet, jf. § 20, stk. 2, i lov om planlægning.

-

Forvaltningen finder, at dispensationer fra krav om etablering af en smallere promenade er uden miljømæssige konsekvenser.

Jens Ole Nielsen