Udbud af kommunale grundkapitallån til almene boliger i bygherre- og driftsherrekonkurrence

15. Udbud af kommunale grundkapitallån til almene boliger i bygherre- og driftsherrekonkurrence

BTU 162/2003 J.nr. 630.0004/03

Økonomiforvaltningen, Bygge- og Teknikforvaltningen og Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget, Bygge- og Teknikudvalget og Familie- og Arbejdsmarkedsudvalget overfor Borgerrepræsentationen anbefaler,

Økonomiforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget overfor Borgerrepræsentationen anbefaler,

Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen indstiller, at Familie- og Arbejdsmarkedsudvalget overfor Borgerrepræsentationen anbefaler,

Der er et stort behov for flere boliger i København både for familier og unge. Især er efterspørgslen stor efter familieboliger med en tidssvarende størrelse og standard og til en rimelig pris. For at sikre byggeri, der imødekommer dette behov, såvel som et stærkere værktøj i realiseringen af kommunens boligpolitiske mål og en tidligere politisk stillingtagen, bør tilsagn til kommunale grundkapitallån fremover finde sted på baggrund af en konkurrence, hvor både bygherre- og driftsherreopgaven udbydes.

Ved at udbyde kommunale grundkapitallån til almene boliger i forbindelse med blandet byggeri og samtidig ommærke små, almene familieboliger til ungdomsboliger, vil kunne tilvejebringes et samlet byggeri på 1.600 – 1.900 private og almene familieboliger og op til 1.500 nye og ommærkede boliger for unge inden for de i 2003 afsatte kommunale ressourcer. Derudover vil der for særligt udsatte grupper kunne opføres 335 boliger samt omdannes et tilsvarende antal i eksisterende alment byggeri.

Indstillingen indeholder således en generel del, hvor det indstilles, at tilsagn om kommunale grundkapitallån til almene boliger fremover som hovedregel gives på baggrund af en konkurrence, der samtidig respekterer de i almenboligloven med virkning fra 1. januar 2003 fastsatte bestemmelser vedrørende konkurrence om bygherreopgaver i støttet byggeri, som sigter mod at sikre en professionel styring af byggeprocessen. Det indstilles desuden, at udvælgelsen af bygherre og driftsherre sker med udgangspunkt i de nedenfor beskrevne udbudsmodeller og generelle vilkår for udbud, med mindre helt særlige forhold gør sig gældende.

I indstillingen indgår desuden et konkret forslag til udbud i 2003 af kommunal grundkapitallån på ca. 76 mill. kr. til almene familie- og ungdomsboliger samt boliger til særligt udsatte grupper for ca. 24 mill. kr. af de i alt 28 mill. kr., der er afsat til dette formål i 2001-2004. På baggrund af udbuddet i 2003 foretages en erfaringsopsamling med henblik på et tilsvarende udbud for 2004.

Det foreslås, at udbuddet af kommunale grundkapitallån gennemføres efter en af følgende modeller, afhængigt af om der er tale om:

1. alment byggeri på kommunale grunde,
2. alment byggeri på grunde, hvor kommunen har aftale med grundejer om udbud,
3. alment byggeri inden for en nærmere fastlagt kvote på grunde, der ikke er udpeget på forhånd, således at grundejere, bygherrer og almene driftsherrer i fællesskab byder ind med grund og tilhørende idéforslag, samt
4. alment byggeri for særligt udsatte grupper.

Generelt for udbuddene gælder det, at der ønskes en konceptuel og skitsemæssig tilgang til opgaven, der bl.a. respekterer gældende planbestemmelser.

Ved udbud af bygherreopgave for almene boliger opfordres til at der i projekterne indarbejdes dels seniorbofællesskaber, dels daginstitutioner, hvor dette er muligt

I overensstemmelse med de af Borgerrepræsentationen tilkendegivne krav og ønsker til fremtidige almene nybyggerier forudsættes udvælgelsen at ske med udgangspunkt i nedenstående vilkår, idet gældende planmæssige beslutninger m.v. forudsættes respekteret:

1. Høj arkitektonisk og byggeteknisk kvalitet
2. Økonomisk bæredygtighed
3. Miljømæssig bæredygtighed
4. Blandede ejerformer
5. Bygherrens erfaring

Samlet vil bedømmelsen ske ud fra en helhedsvurdering af, hvad der er mest økonomisk fordelagtigt for kommunen.

Udvælgelsen af driftsherre forudsættes at ske med udgangspunkt i nedenstående vilkår:

• For byggeri af samtlige almene familieboliger er det et vilkår, at de almene boligorganisationer ommærker i størrelsesordenen 2 små familieboliger til ungdomsboliger for hver ny stor familiebolig/fælles 4'er, som de bliver driftsherre for. Desuden skal et mindre antal boliger stilles til rådighed for særligt udsatte grupper, jf. udmøntningsaftale om boliger for særligt udsatte grupper. Hver tredje ledige bolig i det almene byggeri stilles stadig til rådighed for den boligsociale anvisning.

• For byggerier udelukkende til særligt udsatte grupper er det et vilkår, at den pågældende almene boligorganisation stiller en bolig i eksisterende bebyggelse til rådighed for kommunen for hver ny bolig, boligorganisationen bliver driftsherre for.

Hvor helt særlige forhold gør sig gældende f.eks. forhold af tidsmæssig karakter, hensyntagen til andre parter i ejermæssigt blan dede bebyggelser eller udnyttelse af tagetager eller boliger til de særligt udsatte grupper, foreslås, at de involverede udvalg bemyndiges til at undlade udbud af driftsherrerollen, såfremt der på anden vis er skabt sikkerhed for, at kommunens boligpolitiske mål, herunder ønsket pris og kvalitet, opnås.

Et bedømmelsesudvalg skal bedømme de indsendte projektforslag. Udvalget kan indkalde særligt sagkyndige. Bedømmelsesudvalget har følgende medlemmer:

• Økonomiforvaltningen, 2 repræsentanter
• Bygge- og Teknikforvaltningen, 2 repræsentanter
• Miljø- og Forsyningsforvaltningen, 1 repræsentant
• Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen indgår ved bedømmelse af forslag til alment byggeri for særligt udsatte grupper med mindst 2 repræsentanter i bedømmelsesudvalget
• Grundejer indgår ved bedømmelse af forslag på grunde, hvor kommunen har lavet aftale med grundejer, med 2 repræsentanter i bedømmelsesudvalget.

Forslag til udbud i 2003

I budgetaftalen for 2003 er afsat 65 mill. kr. til kommunal grundkapitallån til opførelse af 500 nye almene boliger i 2003, udover de 100 boliger, der allerede var forudsat i budgettet jf. budgetaftale 2000 - 2003.

Borgerrepræsentationen afsatte med Den Boligpolitiske Strategiplan (BR 297/01) 31,7 mill. kr. i 2003 p/l til "Flere boliger til unge". Af disse foreslås afsat 10,6 mill. kr. i 2003 p/l til kommunal grundkapitallån til byggeri af 75 bofællesskaber, som hver har plads til fire unge (fælles 4'ere). De resterende 21,1 mill. kr. i 2003 p/l foreslås anvendt til grundkapitallån til ca. 170 almene familieboliger.

Samtidig øges antallet af ungdomsboliger, idet det i forbindelse med samtlige de nye almene familieboliger er et vilkår, at de almene boligorganisationer, der vælges som driftsherrer, ommærker i størrelsesordenen 2 små familieboliger til ungdomsboliger for hver ny stor familiebolig.

Endelig er der i 2001 indgået en partnerskabsaftale mellem Københavns Kommune og de almene boligorganisationer i kommunen. Aftalen betyder, at parterne samarbejder om at etablere boliger til særligt udsatte grupper. Til formålet er afsat 4 x 10 mill. kr. i årene 2001-2004 til særlige boligsociale opgaver, herunder etablering af særboliger. Til udbud i 2003 foreslås heraf afsat 24 mill. kr. til nybyggeri. Desuden stilles som vilkår, at de almene boligorganisationer, der vælges som driftherrer for de nye boliger til særligt udsatte grupper, stiller et tilsvarende antal boliger til rådighed i det eksisterende byggeri til brug for ombygning til de særligt udsatte grupper.

Med henblik på forelæggelse for de involverede udvalg og Borgerrepræsentationen inden sommer er der igangsat arbejde med skema A-projekter omfattende ca. 260 almene familieboliger i Ørestad Nord, Ørestad City og ved Teglværkshavnen, svarende til kommunale grundkapitallån på ca. 34 mio. kr., samt udarbejdelse af 3 projekter med godt 50 boliger til særligt udsatte grupper på Indre Nørrebro, Vesterbro og Bispebjerg, svarende til kommunale grundkapitallån på ca. 4 mio. kr.

Den resterende del af de beskrevne ikke-disponerede grundkapitalbeløb på tilsammen ca. 100 mio. kr. reserveres til udbud i 2003 af almene familie- og ungdomsboliger samt boliger for særligt udsatte grupper, og forventes i september/oktober 2003 udmøntet i indstilling til de relevante udvalg på baggrund af de indkomne ansøgninger.

Med udgangspunkt i ovennævnte modeller og vilkår foreslås nedenstående fordeling af grundkapitalbeløbene udbudt. De anførte boligtal er skønnede, og vil kunne undergå justeringer i det videre forløb:

Det foreslås, at alle udbud sker via en fælles annonce i landsdækkende dagblade ultimo april 2003.

Supplerende vilkår for hvert af de 6 udbud fremgår af vedlagte bilag 1-6.

Konkrete udbudsvilkår vil for hvert udbud blive udarbejdet i samarbejde mellem de relevante forvaltninger.

De indkomne projekter forventes forelagt bedømmelsesudvalget i løbet af sommeren.

Efter bedømmelsen af de indkomne tilbud, vil indstilling blive udarbejdet med henblik på udvælgelse af projekter til videre bearbejdning og stillingtagen til købstilbud på kommunalt ejede grunde samt valg af bygherre og driftsherre. Indstillingen forventes forelagt Bygge- og Teknikudvalget, Familie- og Arbejdsmarkedsudvalget og Økonomiudvalget til behandling i september/oktober 2003. Forslag til grunde og tilhørende projekter under kvoterne til ikke udpegede grunde til byggeri af familieboliger og boliger til særligt udsatte grupper forventes forelagt de relevante udvalg november/december 2003.

På baggrund af udbuddet i 2003 foretages en evaluering med henblik på at vurdere, såvel om udbuddet har haft den ønskede effekt, som de valgte modellers og opstillede vilkårs hensigtsmæssighed.

Der er et stort behov for flere boliger i København både for familier og unge. Især er efterspørgslen stor efter familieboliger med en tidssvarende størrelse og standard og til en rimelig pris.

Ved at udbyde kommunale grundkapitallån til almene boliger i forbindelse med blandet byggeri og på vilkår af ommærkning af små almene familieboliger til ungdomsboliger, vil der i kombination med de allerede igangværende sager kunne tilvejebringes et samlet byggeri på 1.600 – 1.900 private og almene familieboliger og op til 1.500 nye og ommærkede boliger for unge inden for de i 2003 afsatte kommunale ressourcer. Derudover vil der for særligt udsatte grupper blive bygget ca. 335 boliger samt tilvejebragt et tilsvarende antal ved omdannelse af eksisterende almene boliger.

Med baggrund i det aktuelle store behov for boliger i København har Borgerrepræsentationen i forbindelse med vedtagelsen af den boligpolitiske strategiplan for 2001 - 2004 den 13. juni 2001 (BR 297/01) truffet principiel beslutning om at støtte alment byggeri i København, når byggeriet dels har høj arkitektonisk og byggeteknisk kvalitet, dels udlejes efter regler, der sikrer en alsidig og bæredygtig beboersammensætning og dels opføres sammen med mindst et tilsvarende antal private boliger for at få blandede ejerformer.

I den indgåede partnerskabsaftale mellem de almene boligorganisationer og Københavns Kommune er der enighed om, at der er behov for flere store boliger for at give flere familier mulighed for at blive boende i kommunen samtidig med, at en betydelig andel af de meget små almene boliger ommærkes til boliger for unge.

I budgetaftalen for 2003 er der afsat 65 mill. kr. til kommunal grundkapitallån til opførelse af 500 nye almene familieboliger i 2003, udover de 100 boliger, der allerede var forudsat indarbejdet i budgettet jf. budgetaftale 2000 - 2003. Det er en foru dsætning, at de opføres som mindre bebyggelser eller integreres med andre byggerier. Der lægges vægt på, at retningslinierne for miljøorienteret nybyggeri og byfornyelse efterleves.

Borgerrepræsentationen afsatte med Den Boligpolitiske Strategiplan (BR 297/01) 31,7 mill. kr. i 2003 p/l til "Flere boliger til unge". Af disse foreslås afsat 10,6 mill. kr. i 2003 p/l til kommunal grundkapitallån til byggeri af 75 bofællesskaber, som hver har plads til fire unge (fælles 4'ere), og således i alt rummer 300 boenheder til unge. De resterende 21,1 mill. kr. i 2003 p/l foreslås anvendt til grundkapitallån til ca. 170 almene familieboliger.

Samtidig øges antallet af ungdomsboliger, idet det i forbindelse med de nye almene familieboliger er et vilkår, at de almene boligorganisationer, der vælges som driftsherrer, ommærker i størrelsesordenen 2 små familieboliger til ungdomsboliger for hver ny stor familiebolig. Med den netop vedtagne ændring af lov om almene boliger samt støttede private andelsboliger m.v. (ommærkning til ungdomsboliger og adgang til at udvide selvejende ungdomsboliginstitutioner) er der mulighed for en sådan omdannelse af små almene familieboliger til ungdomsboliger.

Endelig er der i 2001 indgået en partnerskabsaftale mellem Københavns Kommune og de almene boligorganisationer i kommunen. Aftalen betyder, at parterne samarbejder om at etablere boliger til særligt udsatte grupper. Til formålet er der afsat 4 x 10 mill. kr. i årene 2001-2004 til særlige boligsociale opgaver, herunder 4 x 7 mio.kr. som grundkapitallån til etablering af særboliger. Kommunen har 100 % anvisningsret til disse boliger.

Der er tale om etablering af både almindelige boliger og bofællesskaber. En del etableres ved nybyggeri og aftalen indebærer, at de almene boligorganisationer stiller et tilsvarende antal boliger til rådighed i det eksisterende byggeri til brug for de særligt udsatte grupper.

Der er hidtil opnået gode resultater med at bygge særboliger til udsatte grupper, da kommunen har muligheden for at bakke op og hjælpe de pågældende beboere og dermed også de enkelte boligafdelinger. Boligerne er med til at integrere de særligt udsatte grupper i boligafdelingerne og kan forebygge ghettodannelse. De særligt udsatte grupper, som disse nye botilbud retter sig mod, er psykisk syge, handicappede, hjemløse, stofafhængige og unge med særlige behov. Der er tilknyttet personale som f.eks. sociale viceværter og boligsociale medarbejdere i varierende grad alt efter målgruppe og behov.

Boligerne er etableret og indrettet ud fra brugernes behov, ofte som tilbud til personer, der allerede bor i lokalområdet, og som i perioder kan have glæde af et tilbud om støtte i en bolig indrettet til formålet.

Kommunen anviser kun borgere, der kan overholde husordensbestemmelser m.v. Lejerne af særboliger har derfor egne lejekontrakter og samme rettigheder og forpligtigelser som andre beboere.

I den med virkning fra 1. januar 2003 vedtagne ændring af almenboligloven er der fastsat følgende bestemmelser ved valg af kommende bygherrer til alment nybyggeri:

• Det skal ske i åben konkurrence.
• Både private og almene bygherrer kan deltage (samt selvejende ældreboliginstitutioner for almene ældreboliger).
• Byggeopgaverne skal udbydes, også selvom bygherren er privat (altså ikke arbejder i eget regi).

• Hvis bygherre og driftsherre ikke er den samme, skal der senest på tilsagnstidspunktet være indgået aftale med en almen driftsherre med henblik på overdragelse senest på ibrugtagningstidspunktet.
• Driftsherren skal i alle tilfælde være en almen boligorganisation.
• Der skal også være bygherreudbud, hvor boligorganisationen selv ejer grunden.

Lovens sigte er at øge konkurrencen i forbindelse med opførelse af alment byggeri i relation til en professionel byggestyring for derved at billiggøre det.

Frem til introduktionen af det industrialiserede boligbyggeri i 1960'erne var de nyopførte almene boliger i Københavns Kommune gennemgående af høj arkitektonisk kvalitet, hvilket bl.a. illustreres ved, at hovedparten af de ældre almene bebyggelser i byatlasene er vurderet som bevaringsværdige, og almene boliger indgik som en bærende del af det københavnske boligmarked.

Med de efterfølgende årtiers byggeri blev der løst en akut boligmangel, men gennemgående uden de store hensyn til arkitektonisk kvalitet og uden særlige bestræbelser på fortsat udvikling af den almene etageboligform. Dette illustreres bl.a. af, at kun 6 afdelinger med i alt 348 boliger er blevet bygningspræmieret af kommunen ud af 203 almene afdelinger med 23.745 boliger, der er opført i Københavns Kommune i perioden 1960 – 1997. Hertil kom, at den kombinerede effekt af konkurrence fra andre boligformer og uhensigtsmæssige udlejningsregler betød en stadigt stigende koncentration af sociale problemer, særligt i de nyere almene boligområder.

I 1990'erne viste en række undersøgelser, at nyopførte almene boliger yderligere ville skævvride det københavnske boligmarked til ugunst for den i forvejen betrængte kommunale økonomi. Byggeriet af almene boliger blev herefter væsentligt reduceret.

Anskaffelsessummen for alment boligbyggeri finansieres i henhold til almenloven og for tiden med 91% realkreditlån, 7% kommunal grundkapitallån og 2% beboerindskud. Det kommunale grundkapitallån er rentefrit og afdrages først efter 50 år.

Der er flere formål med nærværende forslag om udbud af grundkapitallån i forbindelse med kommende almene boliger i kommunen.

For det første sigtes mod at fremme et stærkere idépræget grundlag for de enkelte projekter og dermed en klarere begrundelse for valget af bygherre og driftsherre. For det andet opnås en tidligere politisk stillingtagen og dermed et sikrere grundlag for den videre projektering frem mod skema A-ansøgning. For det tredje og ikke mindst er udbuddet et væsentligt værktøj til realisering af kommunens boligpolitiske mål, som de bl.a. løbende udmøntes i de boligpolitiske 4-årige strategi- og handlingsplaner og de årlige budgetrammer. Dette gælder eksempelvis i relation til såvel ønsket om blandede ejerformer og flere boliger rettet mod specifikke målgrupper f.eks de særligt udsatte grupper, som en bedre relation mellem byggeriets pris og kvalitet og fortsatte bestræbelser på udvikling af byboligen.

Ved at udbyde de kommunale grundkapitallån som foreslået forventes endvidere, at både bygherren og driftsherren (det almene selskab) får gode muligheder i relation til såvel den idéprægede del af byggeopgaven, som den efterfølgende viderebearbejdning af projektet frem til endeligt støttetilsagn.

Det foreslås, at der afhængig af ejerskab til byggegrund og målgruppe gennemf øres følgende typer af udbud af kommunal grundkapital til alment byggeri:

1. Udbud af kommunale grunde,
2. Udbud på grunde, hvor kommunen har aftale med grundejer om udbud,
3. Udbud inden for en nærmere fastlagt kvote på grunde, der ikke er udpeget på forhånd, således at grundejere, bygherrer og almene driftsherrer i fællesskab byder ind med grund og tilhørende idéforslag, samt
4. Udbud af kommunal grundkapitallån til almene boliger for særligt udsatte grupper på mindre grunde. Herunder udbydes dels kommunale grunde, dels foretages udbud inden for en nærmere fastlagt kvote på grunde, der ikke er udpeget på forhånd, således at grundejere, bygherrer og almene driftsherrer i fællesskab byder ind med grund og tilhørende idéforslag.

Generelt for udbuddene gælder det, at der ønskes en konceptuel og skitsemæssig tilgang til opgaven. I opgavebesvarelserne skal beskrives de bærende ideer og det kvalitetsniveau, man vil sikre gennemført i projekterne. Det er ikke meningen, at de konkurrerende projekter skal have karakter af endelige forslag, men alene være af en sådan karakter, at de kan danne grundlaget for et kvalificeret valg mellem de bydende og for en viderebearbejdning af de valgte forslag.

Ved udbud af bygherreopgave for almene boliger opfordres til at der i projekterne indarbejdes dels seniorbofællesskaber, dels daginstitutioner, hvor dette er muligt

I overensstemmelse med de af Borgerrepræsentationen tilkendegivne krav og ønsker til fremtidige almene nybyggerier forudsættes udvælgelsen at ske med udgangspunkt i nedenstående vilkår:

1. Høj arkitektonisk og byggeteknisk kvalitet
2. Økonomisk bæredygtighed
3. Miljømæssig bæredygtighed
4. Blandede ejerformer
5. Bygherrens erfaring

Samlet vil bedømmelsen ske ud fra en helhedsvurdering af, hvad der er mest økonomisk fordelagtig for kommunen.

Ad. 1 Høj arkitektonisk og byggeteknisk kvalitet

I overensstemmelse med Københavns Kommunes boligpolitik ønskes alment byggeri af høj arkitektonisk standard. De enkelte byggerier skal understøtte beskrevne topografiske og stedlige bymæssige kvaliteter og respektere eventuelle gældende planbestemmelser samt bidrage til en videreudvikling af byboligen. Projekterne skal have en bearbejdningsgrad, der gør det muligt at vurdere såvel den arkitektoniske idé og tilpasning i området, som det færdige byggeris kvalitet i forhold til området og i de enkelte boliger. Der må gerne indtænkes en fleksibilitet i byggeriet, som gør at boligerne kan tilpasses eventuelle ændringer i efterspørgslen efter boliger og boligkvalitet. Ligeledes må der ved udformningen af byggeriet gives mulighed for, at beboerne kan få indflydelse på indretningen. Familieboligerne skal som udgangspunkt have en gennemsnitsstørrelse på mindst 95 m², med mindre andet fremgår af lokalplanen. Der ønskes bebyggelser opført i materialer af høj æstetisk og teknisk kvalitet, og der lægges endvidere vægt på, at byggeriet er fremtidssikret, hvad angår højteknologiske og procesorienterede løsninger rettet mod størst mulig grad af industrialisering. Kommunen forbeholder sig ret til efterfølgende at forhandle omfang, placering og konkret udformning af de enkelte projekter.

Ad. 2 Økonomisk bæredygtighed

Der skal i projekterne være en sammenhæng mellem pris og kvalitet og boligerne skal kunne udlejes til husstande med almindelige indkomster. For at sikre, at det almene byggeri bliver til en rimelig pris, er det et krav, at boligerne bygges på grunde, hvor grundprisen inkl. udgifter til eventuel forurening og fællesanlæg m.v. maksimalt er 3.500 kr. pr. m² bruttoetageareal (gælder kun for ikke udpegede grunde) og de samlede udgifter ved byggeriet skal så vidt muligt ikke overstige 17.000 kr. pr. m² bruttoetageareal. Desuden skal det sandsynliggøres, at der vil være tilstrækkelig efterspørgsel efter det pågældende byggeri. Der lægges endvidere vægt på, at projekterne vil kunne realiseres via effektive byggemetoder med det formål at sænke byggeomkostningerne uden, at det går ud over kvaliteten i byggeriet. F.eks. ved at bygherre byder ind med byggeri på flere grunde, hvorved der opnås et samlet volumen i byggeriet, som kan give en effektiviseringsgevinst eller ved, at der ved flere bygherrer på samme grund foretages fælles licitation af byggearbejderne. I blandet byggeri vil der yderligere blive lagt vægt på samarbejde om en effektiv drift.

Ad. 3 Miljømæssig bæredygtighed

Der lægges vægt på, at retningslinierne for miljøorienteret nybyggeri og byfornyelse følges. Derudover kan f.eks. indarbejdes forslag om delebilordninger og bæredygtige omgivelser.

Ad. 4 Blandede ejerformer

Blandede ejerformer er et væsentligt element i den københavnske boligpolitik. I projektforslagene ønskes forslag til, hvorledes der kan skabes alsidige boligbebyggelser med blandede ejerformer. På grunde med plads til 40 almene familieboliger og derover er det et vilkår, at en del af byggeriet skal bestå af private boliger - ejerboliger, privat udlejningsboliger og/eller andelsboliger. De almene boliger må almindeligvis maksimalt udgøre 50% af det samlede antal boliger i bebyggelsen.

Ad. 5 Bygherrens erfaring

De bydende skal gøre rede for og kunne dokumentere erfaring og evne til at løse opgaver inden for byggeri.

Ved valg af driftsherrer for byggeri af samtlige almene familieboliger er det et vilkår, at de almene boligorganisationer ommærker i størrelsesordenen 2 små familieboliger til ungdomsboliger for hver ny stor familiebolig/fælles 4'er, som de bliver driftsherre for. Desuden skal et mindre antal almene boliger i eksisterende byggeri omdannes til brug for særligt udsatte grupper. Hver tredje ledige bolig i det almene byggeri stilles stadig til rådighed for den boligsociale anvisning.

Ved valg af driftsherre for byggerier udelukkende til særligt udsatte grupper er det et vilkår, at den pågældende almene boligorganisation stiller en bolig i eksisterende bebyggelse til rådighed for kommunen for hver ny bolig, boligorganisationen bliver driftsherre for, jf. udmøntningsaftalen mellem Boligselskabernes Landsforenings 1. kreds og Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen af 25.oktober 2001. Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen skal udpege/godkende driftsherren.

Hvor helt særlige forhold gør sig gældende f.eks. forhold af tidsmæssig karakter, hensyntagen til andre parter i ejermæssigt blandede bebyggelser eller udnyttelse af tagetager eller boliger til de særligt udsatte grupper, foreslås, at de involverede udvalg bemyndiges til at undlade udbud af driftsherrerollen, såfremt der på anden vis er skabt sikkerhed for, at kommunens boligpolitiske mål, herunder ønsket pris og kvalitet opnås.

Et bedømmelsesudvalg skal bedømme de indsendte projektforslag. Udvalget kan indkalde særligt sagkyndige. Bedømmelsesudvalget har følgende medlemmer:

• &Oslas h;konomiforvaltningen, 2 repræsentanter
• Bygge- og Teknikforvaltningen, 2 repræsentanter
• Miljø- og Forsyningsforvaltningen, 1 repræsentant
• Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen indgår ved bedømmelse af forslag til alment byggeri for særligt udsatte grupper med mindst 2 repræsentanter i bedømmelsesudvalget
• Grundejer indgår ved bedømmelse af forslag på grunde, hvor kommunen har lavet aftale med grundejer, med 2 repræsentanter

Med udgangspunkt i ovennævnte udbudsmodeller og vilkår foreslås nedenstående fordeling for 2003, idet det samtidig foreslås, at alle udbud sker via en fælles annonce i landsdækkende dagblade ultimo april 2003. På baggrund af udbuddet i 2003 foretages en opsamling af erfaringer med henblik på et tilsvarende udbud for 2004.

Der foreslås følgende udbud, hvor bygherre sammen med almen driftsherre kan byde ind med projektforslag:

Der foreslås følgende udbud, hvor bygherrer sammen med almene driftsherrer kan byde ind med projektforslag:

Der foreslås udbud af en kvote almene familieboliger, hvor bygherrer, grundejere og almene driftsherrer i fællesskab byder ind med idéforslag. Kommunen har ikke udpeget bestemte grunde til byggeriet, men sammen med projektforslag skal anvises grunde, hvor disse kan realiseres.

For særligt udsatte grupper foreslås, at der i 2003 dels foretages udbud på kommunale grunde, dels foretages udbud af en kvote almene boliger til særligt udsatte grupper, hvor bygherrer, grundejere og almene driftsherrer i fællesskab byder ind med idéforslag. Kommunen har ikke udpeget bestemte grunde til byggeriet, men sammen med projektforslag skal anvises grunde, hvor disse kan realiseres.

For udbuddet for 2003 foreslås følgende fordeling:

Kommunen kan beslutte, at de nye regler vedrørende konkurrence om bygherreopgaver i alment nybyggeri ikke gælder for tilsagn, der meddeles inden 1. juli 2003, såfremt der inden lovforslagets fremsættelse den 6. november 2002 er indgået forhåndsaftale om byggeriet eller planlægningen er så fremskreden, at udpegningen af en anden bygherre vil fordyre eller på anden måde være uhensigtsmæssig.

Fra udbuddet foreslås således undtaget følgende ca. 310 almene boliger, hvor der allerede er indgået aftale, og som derfor ikke er omfattet af lovens bestemmelser om udbud. De anførte boligtal er omtrentlige og vil først blive endeligt fastlagt i forbindelse med skema A-udarbejdelsen:

Supplerende vilkår for hvert af de 6 udbud fremgår af bilag 1-6.

Konkrete udbudsvilkår, hvor kommunen også udbyder grunden til salg i henhold til udbudsbekendtgørelsen, vil blive udarbejdet i samarbejde mellem Økonomiforvaltningen og Bygge- og Teknikforvaltningen. Dette vil være tilfældet for udbud af almene familieboliger i Ragnhildgade.

Konkrete udbudsvilkår, hvor kommunen har aftale om udbud, vil blive udarbejdet i samarbejde mellem Økonomiforvaltningen, Bygge- og Teknikforvaltningen og grundejer. Dette vil være tilfældet for udbud af alment byggeri på Ørestadsselskabets grunde.

Konkrete udbudsvilkår, hvor grunde ikke er stedf& aelig;stede, vil blive udarbejdet i samarbejde mellem Økonomiforvaltningen og Bygge- og Teknikforvaltningen, og for så vidt der er tale om boliger for særligt udsatte grupper endvidere i samarbejde med Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen.

Konkrete udbudsvilkår, hvor kommunen også udbyder grunden til salg og til alment byggeri for særligt udsatte grupper, vil blive udarbejdet i samarbejde mellem Økonomiforvaltningen, Bygge- og Teknikforvaltningen og Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen. Dette vil være tilfældet for udbud af almene boliger til særligt udsatte grupper i Lygten 4B og 4C.

De indkomne projekter forventes forelagt bedømmelsesudvalget i løbet af sommeren.

Efter bedømmelsen af de indkomne tilbud, vil indstilling blive udarbejdet med henblik på udvælgelse af projekter og stillingtagen til købstilbud på kommunalt ejede grunde samt valg af bygherre og driftsherre. Indstillingen forventes forelagt Bygge- og Teknikudvalget og Økonomiudvalget samt for så vidt angår boliger til særligt udsatte grupper også Familie- og Arbejdsmarkedsudvalget i september/oktober 2003. Forslag til grunde og tilhørende projekter under kvoterne til ikke udpegede grunde til byggeri af familieboliger og boliger til særligt udsatte grupper forventes forelagt de relevante udvalg november/december 2003.

På baggrund af udbuddet i 2003 foretages en evaluering med henblik på at vurdere såvel om udbuddet har haft den ønskede effekt med hensyn til konkurrence, kvalitet, pris og boligsammensætning som de valgte modellers og opstillede vilkårs hensigtsmæssighed. Herunder vurderes det, hvordan man kan sikre et tilstrækkeligt antal boliger til særligt udsatte grupper.

Til udbud i 2003 afsættes nedenstående midler. De nævnte beløb og puljer vil blive udmøntet ved senere indstilling om udvælgelse af projektforslag. Indstillingen forventes forelagt de relevante udvalg september/oktober 2003.

I budgetaftalen for 2003 er afsat 65 mill. kr. til kommunal grundkapitallån til opførelse af nye almene familieboliger i 2003. Heraf afsættes med denne indstilling den ikke-disponerede del af dette beløb (ca. 44 mill.kr.) til tilsagn om kommunal grundkapitallån til opførelse af nye almene boliger i 2003. Den resterende del af de 65 mill. kr. (ca. 21 mill. kr.) anvendes til tilsagn om kommunal grundkapitallån til opførelse af de almene boliger, der forventes undtaget fra bygherreudbud.

Desuden er i det ordinære budget afsat 13 mill. kr. til kommunal grundkapitallån til opførelse af nye almene familieboliger i 2003, jf. budgetaftale 2000 – 2003. Hele beløbet forventes anvendt til tilsagn om kommunal grundkapitallån til opførelse af de almene boliger der forventes undtaget fra bygherreudbud.

Borgerrepræsentationen afsatte med Den Boligpolitiske Strategiplan (BR 297/01) 31,7 mill. kr. (2003 p/l) til "Flere boliger til unge". Af disse foreslås afsat 10,6 mill. kr. til kommunal grundkapitallån til byggeri af 75 bofællesskaber for unge. De resterende 21,1 mill. kr. foreslås anvendt til grundkapitallån til ca. 170 almene familieboliger. Dermed foreslås med denne indstilling hele beløbet afsat til tilsagn om kommunal grundkapitallån til opførelse af nye almene familieboliger i 2003.

I 2001 blev indgået en partnerskabsaftale mellem Københavns Kommune og de almene boligorganisationer i kommunen. Aftalen betyder, at parterne samarbejder om at etablere boliger til særligt udsatte grupper. Til formålet er der afsat 4 x 10 mill. kr. i årene 2001-2004 til særlige boligsociale opgaver. Heraf afsættes med denne indstilling 28 mill. kr. til tilsagn om kommunal grundkapitallån til almene boliger til særligt udsatte grupper i 2003, hvoraf ca. 4 mill. kr. forventes anvendt til de 3 igangværende projekter på Indre Nørrebro, Vesterbro og Bispebjerg. De resterende ca. 24 mill. kr. foreslås med denne indstilling reserveret til udbud af almene boliger til særligt udsatte grupper i 2003.

I forbindelse med indstilling om udvælgelse af projektforslag på baggrund af udbuddet i 2003 til de relevante udvalg, vil endelig udmøntning af ovennævnte midler finde sted.

Bilag A – Kort over grunde til udbud i 2003

Bilag 1 – Rammer for udbud af boligbyggeri: Ragnhildgade

Bilag 2 – Rammer for udbud af boligbyggeri: Ørestad City

Bilag 3 – Rammer for udbud af alment boligbyggeri til unge: Ørestad City

Bilag 4 – Rammer for udbud af boligbyggeri - ikke stedfæstede grunde

Bilag 5 – Rammer for udbud af boligbyggeri: Lygten

Bilag 6 – Rammer for udbud af bolig til særligt udsatte grupper - ikke stedfæstede grunde

Erik Jacobsen Mette Lis Andersen Grethe Munk