Dispensation fra lokalplan nr. 333 "Bjerregårdsvej"

5. Dispensation fra lokalplan nr. 333 "Bjerregårdsvej"

BTU 93/2003 J.nr. 611:118.0002/03

Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller, at Bygge- og Teknikudvalget godkender,

Valby Sogns Menighedsråd har søgt om tilladelse til at indrette en sognegård på ejendommen Skovbogårds Allé 11. Ejendommen, som i dag anvendes udelukkende til beboelse, er opført i 2½ etage med et samlet etageareal på 1.190 m², søges indrettet med kirkekontor i garage og chaufførbolig, mødeaktiviteter for det kirkelige ungdomsarbejde i kælderen, og mødelokaler for studiekredse m.v. i stueetagen. Endvidere søges ejendommens 1. sal indrettet til mødelokale og én bolig og tagetagen søges indrettet til én bolig.

I forhold til den for området gældende lokalplan nr. 333 afviger det ansøgte fra den fastlagte anvendelse til boliger med mulighed for indretning af op til 100 m² serviceerhverv i bygninger med et etageareal på 300 m² og derover, jf. § 3, stk. 1 og 2. I henhold til lokalplanens § 3, stk. 3, kan der dog efter Bygge- og Teknikforvaltningens nærmere godkendelse indrettes kollektive anlæg og institutioner – herunder vuggestuer og børnehaver – samt andre sociale, miljømæssige eller kulturelle servicefunktioner, der naturligt finder indpas i området. En sådan tilladelse forudsætter dispensation.

Ud fra beskrivelserne af de aktiviteter af offentlig karakter, som skal ske i sognegården, anses anvendelsen for at være en social og kulturel servicefunktion, som dels er tilknyttet Jesuskirken, som ligger i området, og dels naturligt hører til i området.

Da det bl.a. er lokalplanens formål at fastholde det attraktive villakvarter til beboelse med store boliger har forvaltningen bl.a. stillet som betingelse for dispensationen, at servicefunktionerne begrænses til ejendommens kælder- og stueetage.

På den baggrund har forvaltningen i perioden fra den 3. december til den 17. december 2002 foretaget den i henhold til planlovens § 20, stk. 1, forudsatte naboorientering og har modtaget 6 henvendelser.

Hovedparten af indsigelserne vedrører primært trafik- og parkeringsforhold, nabostøj samt generel bekymring omkring indretning af en "institution". Endvidere er der modetaget en indsigelse fra advokaten, som repræsenterer ejeren af ejendommen Søndermarksvej 16, Dansk Jernbaneforbund. Advokaten anmoder om en udtalelse om, hvori ejendommen Skovbogårds Allé 11 adskiller sig fra ejendommen Søndermarksvej 16.

Ejendommen Søndermarksvej 16 anvendes i dag ulovligt til kontorformål med et omfang på ca. 777 m² og en funktionærlejlighed på 130 m². Da ejendommen i 2001 blev erhvervet af Dansk Jernbaneforbund, skulle den have været genindrettet til bolig i henhold til en betingelse for en dispensation, som i 1976 var meddelt fra den dagældende servitut for ejendommen. Ejendommens fremtidige anvendelse skal vurderes i forhold til det nugældende plangrundlag, som er lokalplan nr. 333, der fastlægger anvendelsen til boliger. En dispensation til bibeholdelse til kontorformål, som indrettet, vil være i strid med principperne i lokalplanen, og vil på det grundlag ikke kunne meddeles. Forvaltningen finder ikke anvendelsen til Dansk Jernbaneforbunds aktiviteter sammenlignelig med en sognegård allerede ved, at den ikke henvender sig til nærområdet. Endvidere må en sognegård betegnes som en sådan aktivitet, som lokalplanens § 3, stk. 3, udtrykkeligt giver mulighed for ved dispensation at tillade i området. Dansk Jernbaneforbund har i øvrigt anlagt sag mod Københavns Kommune, og sagen er endnu ikke afgjort.

Indsigelserne giver ikke forvaltningen anledning til at anbefale en nægtelse af dispensationen på de under afsnittet dispensation nærmere angivne vilkår, men af hensyn til sagens principielle karakter, har forvaltningen fundet det hensigtsmæssigt at forelægge den for udvalget.

Valby Sogns Menighedsråd har søgt om tilladelse til at indrette sognegård på ejendommen Skovbogårds Allé 11. Det er hensigten, at sognegården skal rumme mange forskellige aktiviteter af offentlig karakter som f.eks. foredrag, filmklub, legestue for børn, kirkeligt ungdomsarbejde med FDF/FPF, udendørs arrangementer i haven for legestuens børn og forældre m.v. Endvidere vil kirkens betjening af borgerne for så vidt angår aftaler om brug af kirken ligeledes skulle foregå fra ejendommen.

Ejendommens bebyggelse, som i dag anvendes udelukkende til bolig, er søgt indrettet således, at garagen med chaufførbolig indrettes til kirkekontor med kontor til kordegn, kordegneassistent, præst, venterum m.v. Kælderen i hovedbygningen forudsættes indrettet til det kirkelige ungdomsarbejde, og stueetagen til mødelokaler med aktiviteter som fredagsmøder, studiekredse, legestuer, filmklub m.v. Ejendommens 1. sal ønskes indrettet til menighedsrådets mødelokale, kontor m.v. samt én bolig, og tagetagen indrettes til én bolig.

Menighedsrådet oplyser, at besøgende til sognegården hovedsageligt vil komme dertil enten gående eller på cykel. Eventuelle biler vil kunne parkere ved Jesuskirken, som kun ligger ca. 75 m fra den aktuelle ejendom.

Der henvises til bilag A, lokalplantegning nr. 27.389 hvor ejendommen er markeret, og bilag B, der er et foto af ejendommen.

I lokalplanens § 3, stk. 1, fastlægges anvendelsen i området til boliger. Der må på hver ejendom opføres én beboelsesbygning med højst 3 boliger. Én bolig skal have et etageareal på mindst 150 m² og øvrige boliger mindst 100 m².

Ifølge § 3, stk. 2, må erhverv kun indrettes i bygninger med et etageareal på 300 m² og derover. Erhverv må kun indrettes i kælder- og stueetagen, og etagerealet må ikke oversige 100 m² pr. ejendom.

Derudover bestemmes det i § 3, stk. 3, at der efter Bygge- og Teknikforvaltningens nærmere godkendelse kan indrettes kollektive anlæg og institutioner – herunder vuggestuer og børnehaver – samt andre sociale, miljømæssige eller ku lturelle servicefunktioner, der naturligt finder indpas i området.

Kommunen kan meddele dispensation fra lokalplanens bestemmelser, hvis dispensationerne ikke er i strid med principperne i planen. Dette fremgår af lov om planlægning § 19 og lokalplanens § 14.

Ud fra ansøgerens beskrivelse af de forskellige aktiviteter af offentlig karakter, anses sognegården, der er tilknyttet den i området beliggende kirke, for at være en social og kulturel servicefunktion, der naturligt hører til i området.

Det er bl.a. formålet med lokalplanen at fastholde det attraktive villakvarter til beboelse med store boliger. Ud fra dette formål vurderes det planmæssigt hensigtsmæssigt, at servicefunktionerne begrænses til ejendommens kælder- og stueetage i overensstemmelse med lokalplanens krav til placering af erhverv.

Ejendommens samlede etageareal udgør ca. 1.190 m², hvoraf stue og 1. sal udgør hver 355 m² og en uudnyttet tagetage 170 m². Boligetagearealet udgør således 710 m², og kælder og udhus eksklusive garage udgør hver henholdsvis 270 m² og 40 m².

Under hensyn til ovenstående har forvaltningen været principielt positiv for, at der meddeles de fornødne dispensationer til indretning af sognegården med forbehold vedrørende resultatet af den fornødne naboorientering. Det vil være en betingelse for dispensationen, at ejendommens 1. sal og tagetagen på tilsammen 525 m² anvendes til beboelse, at der højst indrettes 3 boliger, at én bolig har et etageareal på mindst 150 m², at øvrige boliger har et etageareal på mindst 100 m², og at ejendommen i sin helhed genindrettes til beboelse, såfremt anvendelsen til sognegård ophører.

Plan & Arkitektur har i perioden fra den 3. december til den 17. december 2002 foretaget den i henhold til planlovens § 20 forudsatte forudgående naboorientering.

Inden for perioden er modtaget 6 henvendelser.

1. Brev af 5. december 2002 fra Helle Aastradsen, Søndermarksvej 1.

I brevet gives der udtryk for, at indretning af sognegården er en glimrende idé, og at man fuldt ud kan tilslutte sig ansøgningen med afvigelser og dispensationer.

2. Brev modtaget 10. december 2002 fra Ida Marie Priem, Søndermarksvej 1A.

I brevet foreslås betingelserne for dispensationen udvidet med følgende: Ud for Skovbogårds Allé 11 opsættes skilt, og kørebanen markeres med gul farve om parkeringsforbud ud for ejendommen. Endvidere opsættes skilt ved indkørslen fra Valby Langgade med tekst om, at kørsel til sognegården ikke er tilladt, og at parkering kan ske ved Jesuskirken i Kirkevænget.

Bemærkning:

Samtlige veje inden for lokalplanområdet er private fællesveje, hvorfor det påhviler ejerne af de tilgrænsende ejendomme at holde vejene i en under hensyn til færdselens art og størrelse god og forsvarlig stand. Endvidere skal det sikres, at der på de private fællesveje er fornødne arealer til holdende og parkerede biler. Det vil derfor være naturligt, at der ud for den aktuelle ejendom kan holde biler og ske kørsel til ejendommen i et omfang, som svarer til, hvad der er normalt for de øvrige ejendomme i området. Derudover vil der være mulighed for parkering i ejendommens indkørsel. I forbindelse med store særarrangementer (ca. 4 årligt), som hovedsagelig foregår indendørs og et enkelt udendørs, har menighedsrådet til hensigt at henvise gæsterne til også at parkere på nærliggende veje samt pladsen omkring Jesuskirken. Det skal i den anledning bemærkes, at det ikke er ualmindeligt, at der for samtlige ejendommes vedkommende kan forekomme arrangementer, familiefester m.v., som medføre en øget parkering/trafik i

Menighedsrådet oplyser i øvrigt, at erfaringerne fra den nuværende sognegård på Banevolden viser, at der til daglig ikke er nævneværdig biltrafik, da folk hovedsagelig kommer fra nærområdet og derfor kommer til fods, på cykel eller i taxa.

Man finder det på den baggrund ikke påkrævet, at der etableres trafikrestriktioner i området.

3. Brev af 9. december 2002 fra advokat K. L. Németh.

Som advokat for Dansk Jernbaneforbund, som ejer ejendommen Søndermarksvej 16, anmodes om en udtalelse om, under hensyn til det i forvaltningen gældende ligelighedsprincip og princippet om ensartet behandling af ensartede sager, hvori Skovbogårds Allé 11 adskiller sig fra Søndermarksvej 16.

Bemærkning:

Det er bl.a. lokalplanens formål at fastholde det attraktive villaområde til beboelse med store boliger, hvilket skal ske ved at begrænse mulighederne for erhvervsanvendelse og søge boligdelen øget. Dette føles op af lokalplanens § 3, stk. 1 og 2, der fastlægger området til boliger med mulighed for i kælder- og stueetage i bygninger på 300 m² og derover at indrette serviceerhverv på et etageareal, der ikke overstiger 100 m² pr. ejendom.

I overensstemmelse med praksis indeholder lokalplanens § 3, stk. 3, mulighed for at godkende kollektive anlæg og institutioner samt andre sociale, miljømæssige og kulturelle servicefunktioner, der naturligt finder indpas i området. Da der er tale om en såkaldt kompetancenorm vil tilladelse til indretning af de pågældende aktiviteter skulle ske i form af en dispensation. Der er med de pågældende aktiviteter tale om funktioner, som er naturlige i et boligområde og som har en sammenhæng med en boligfunktion.

Ud fra menighedsrådets beskrivelse af sognegårdens aktiviteter med kirkekontor, møderum for menighedsråd, studiekredse, filmforevisning m.v. samt kirkeligt ungdomsarbejde, anses sognegården, som er tilknyttet den nærliggende kirke, ud fra en planmæssig vurdering for at være en social og kulturel servicefunktion, der naturligt hører til i området.

Ejendommen Søndermarksvej 16 blev i 1976 tilladt fortsat anvendt til bl.a. kontor, arkiv m.v. (ca. 715 m²) ved dispensation fra de dengang gældende servitutter på betingelse af, at ejendommen ved virksomhedens fraflytning skulle genindrettes til beboelse alene. Da ejendommen i 2001 blev erhvervet af Dansk Jernbaneforbund, skulle den have været genindrettet til bolig i henhold til nævnte betingelse for dispensationen, idet dispensationen bortfaldt ved ejerskifte. Ejendommens fremtidige anvendelse skal vurderes i forhold til det nugældende plangrundlag, som er lokalplan nr. 333, der fastlægger ejendommen til boliger. En dispensation til anvendelse af ejendommen til kontorformål med et omfang på ca. 777 m² (heri ikke medregnet kælderetagen) og en funktionærlejlighed på 130 m² vil være i strid med principperne i lokalplanen, og vil på det grundlag ikke kunne meddeles, jf. planlovens § 19, stk. 1.

Anvendelse af ejendommen Skovbogårds Allé 11 til sognegård adskiller sig fra anvendelsen af ejendommen Søndermarksvej 16 til Dansk Jernbaneforbund allerede ved, at sidstnævnte ikke henvender sig til nærområdet, og derfo r ikke kan anses for at være en aktivitet, der naturligt hører til i området. Endvidere kan de aktiviteter, som finder sted på Dansk Jernbaneforbunds ejendom ikke betegnes som værende af en sådan offentlig eller social karakter, som er omtalt i lokalplanens § 3, stk. 3. Aktiviteterne på Søndermarksvej 16 skal derfor vurderes ud fra lokalplanens bestemmelser om erhverv, hvortil der som nævnt ikke ses at være hjemmel til at dispensere til i det ønskede omfang.

4. Brev af 15. december 2002 fra Valbybakkens Vejlag.

I brevet gives der udtryk for, at den foreslåede parkering til sognegården på Kirkevænget findes forkert, da der derved henvises til parkering i et nabovejlag. Der peges på, at der formentlig vil blive øget parkering ud for Antoinettevej 9 (bagbo) samt på Antoinettevej generelt. Under forudsætning af, at parkeringsproblemerne løses tilfredsstillende således, at der ikke sker en øget trafikbelastning og parkering på Søndermarksvej og Antoinettevej, har vejlaget ingen indsigelser mod det ansøgte. Det tilføjes, at kirken er et stort aktiv for villaområdet både arkitektonisk, kulturelt og socialt.

Bemærkning:

Det er oplyst af menighedsrådet, at Jesuskirken, og som sådan menighedsrådet, er medlem af Ejerlavet omkring Jesuskirken. Der er derfor ikke i den forstand tale om, at der henvises til parkering i et nabovejlag. Menighedsrådet er i øvrigt medlem af ejerlagene på Skovbogårds Allé og Søndermarksvej, og betaler sin andel af fællesudgifterne i disse vejlav. Det er endvidere oplyst af menighedsrådet, at erfaringerne fra den tidligere sognegård på Banevolden viser, at der ikke er en større parkerings- eller trafikmængde ved enkeltarrangementer end den, som kan forekomme omkring enhver ejendom i området i forbindelse med større sammenkomster i privat regi. Forvaltningen finder derfor ikke, at den ansøgte sognegård vil betyde forøget trafik eller flere parkerede biler i området end sædvanligt for de øvrige ejendomme i området.

Der henvises i øvrigt til bemærkningerne til brev 2).

5. Brev af 16. december 2002 fra Per Alstrup Møller, Antoinettevej 9.

Indsigeren er bagbo til Skovbogårds Allé 11 og forudser, at værdien af hans ejendom vil falde, når en eventuel køber erfarer, at der er en social servicefunktion i naboejendommen. Det forventes i øvrigt, at de udendørs aktiviteter også vil omfatte FDF/FPF, som vil holde deres møder udendørs både forår, sommer og efterår. Da disse aktiviteter vil betyde et højt støjniveau, vil aktiviteterne stride mod lokalplanens intentioner om at fastholde området som boligområde. Det oplyses efterfølgende, at indsigerens anden nabo Søndermarksvej 14, er en kursusvirksomhed, som holder kurser hver weekend, med deraf følgende ophold udendørs fra kl. ca. 8.30. Indsigeren føler sig derfor ekstra belastet. Endelig gives der udtryk for, at Antoinettevej formentlig vil blive brugt som "offentlig" parkeringsplads for sognegården.

Bemærkning:

Med hensyn til spørgsmålet om en værdiforringelse af indsigerens ejendom skal bemærkes, at dispensationen, som ligger inden for den i henhold til planloven fastlagte dispensationskompetance, er en erstatningsfri regulering. Til indsigerens forventning om, at forskellige spejdergruppers mødeaktiviteter vil blive afholdt udendørs og dermed medføre støjgener, som er i strid med lokalplanens intentioner, skal bemærkes, at menighedsrådet har oplyst, at spejdermøderne normalt holdes indendørs, og at der er tale om egentlige "møder". Når vejret tillader det, kan der måske være tale om, at møder afholdes i haven, ligesom det også kun er legestuens børn og forældre, som måske enkelte gange vil opholde sig udendørs i forbindelse med deres møder. Andre, ugentlige møder afholdes alle indendørs.

Lokalplanens intention er bl.a. at tilgodese, at mulighederne for erhvervsanvendelse i området begrænses, og at boligandelen søges øget. Derfor er området fastlagt til boliger, dog med mulighed for ved dispensation bl.a. at indrette kollektive anlæg og institutioner – herunder vuggestuer og børnehaver – samt andre sociale, miljømæssige eller kulturelle servicefunktioner, der naturligt finder indpas i området. Bestemmelsen er i overensstemmelse med kommuneplanens rammer for lokalplanlægningen i boligområder. Lokalplanen indeholder ikke bestemmelser, som regulerer eventuel støj fra bl.a. sociale og kulturelle servicefunktioner, men alene, at disse ikke må indrettes over etager med boliger. Den ansøgte sognegård forudsættes at kunne indpasses i det nære boligområde omkring kirken således, at borgere i forbindelse med handlingerne i kirken, såsom barnedåber, bryllupper, bisættelser o.lign., kan henvende sig i sognegården.

Med henvisning hertil finder man ikke, at sognegården og dens aktiviteter er i strid med lokalplanens intentioner.

For så vidt angår parkering henvises til bemærkningerne til brev 2) og 4).

6. Brev af 16. december 2002 fra bestyrelsen i Ejerlavet omkring Jesuskirken.

Bestyrelsen har som helhed intet at indvende mod indretning af sognegården. Imidlertid henstilles det, at alle med ærinde til sognegården, som har behov for parkeringsplads, må parkere på sognegårdens grundareal eller på Skovbogårds Allé. En generel henvisning af parkering til Kirkevænget omkring Jesuskirken vil ikke være acceptabel. Det er grundejerne i vejlavet, som bekoster vedligeholdelse og istandsættelse af Kirkevænget. Sognegården bør derfor, såfremt vejlavets veje benyttes, pålægges at deltage i disse udgifter. Det henstilles på den baggrund, at det præciseres over for sognegården, at såfremt der ikke etableres tilstrækkelige parkeringsmuligheder på Skovbogårds Allé, så må sognegården særskilt deltage i udgifterne til vedligeholdelse og istandsættelse af Kirkevænget.

Menighedsrådet har oplyst, at såfremt det skulle vise sig, at udgifterne til vedligeholdelse af vejene omkring Jesuskirken pludselig stiger, og det kan påvises, at det er mennesker med ærinde i sognegården, der bevirker dette, må menighedsrådet naturligvis betale sin del af vedligeholdelsen.

Der henvises i øvrigt til bemærkningerne til brev 2) og 4).

-------------------------------------

Med henvisning til ovenstående kan forvaltningen anbefale, at der meddeles dispensation § 3, stk. 1 og 2, jf. § 3, stk. 3, til indretning af sognegården på de nærmere angivne betingelser.

Det ansøgte skønnes ikke af medføre væsentlige miljømæssige konsekvenser.

• Bilag A. Lokalplantegning nr. 27.389 fra lokalplan nr. 333 med markering af den aktuelle ejendom.
• Bilag B. Foto af ejendommen Skovbogårds Allé 11.
• Bilag C. Liste over modtagne indsigelser

• Kopi af indsigelser

Jens Ole Nielsen