Redegørelse om udarbejdelse af forslag til kommuneplantillæg og lokalplan for et nyt byområde, herunder Rigsarkivet m.m. på den tidligere godsbanegårds arealer langs Kalvebod Brygge
Redegørelse om udarbejdelse af forslag til kommuneplantillæg og lokalplan for et nyt byområde, herunder Rigsarkivet m.m. på den tidligere godsbanegårds arealer langs Kalvebod Brygge
Bygge- og Teknikudvalget
DAGSORDEN
for ekstraordinært møde onsdag den 26. januar 2005
Sager til drøftels
e
1. Redegørelse om udarbejdelse af forslag til kommuneplantillæg og lokalplan for et nyt byområde, herunder Rigsarkivet m.m. på den tidligere godsbanegårds arealer langs Kalvebod Brygge
BTU 44/2005 J.nr. 611:168.0001/04
INDSTILLING
Bygge- og Teknikforvaltningen og Økonomiforvaltningen fremsender nærværende redegørelse til Bygge- og Teknikudvalgets og Økonomiudvalgets drøftelse med henblik på udarbejdelse af forslag til lokalplan "Rigsarkivet" med tilhørende forslag til tillæg til Kommuneplan 2001.
Bygge- og
Teknikudvalgets beslutning i mødet den 12. januar 2005
Sagen blev udsat
RESUME
I 2003 besluttede Folketinget at placere nye magasiner med tilhørende administrative funktioner til Rigsarkivet og Landsarkivet for Sjælland på den tidligere godsbanegårds arealer langs Kalvebod Brygge. Magasinerne løser tillige Det Kgl. biblioteks magasinproblemer i en årrække. Godsbanedriften ophørte i 1999, og det store godshotel KB32 langs Kalvebod Brygge anvendes nu til kontorformål samt fjernstyringsanlæg for togdrift for DSB m.fl. Størstedelen af området ligger ubenyttet hen, og DSB ser gerne områdets potentialer realiseret.
På denne baggrund drøftede
Planprocessen blev indledt med forudgående høring om kommuneplanændringerne, hvor kommunen indtil 19. maj 2004 indkaldte ideer og forslag til planarbejdet. Der er modtaget 8 henvendelser, som er vurderet i bilag 2.
DSB og Staten har indbudt 4 Arkitektfirmaer til at udarbejde idéforslag til bebyggelse af området. Målet var at tilvejebringe en helhedsplan, som kan danne grundlag for det videre planarbejde. Firmaernes forslag er blevet vurderet af et rådgivende udvalg med repræsentanter for DSB, Kulturministeriet, Slots- og Ejendomsstyrelsen og Københavns Kommune. Udvalget anbefalede et projekt udarbejdet af Lundgaard & Tranberg Arkitektfirma A/S. Dette projekt danner i en bearbejdet form grundlag for denne redegørelse og det videre arbejde med lokalplanforslag og kommuneplantillæg. Samtidig har DSB taget kontakt med mulige investorer til kongrescenter, hotel og kontorer. Hotellet tænkes placeret ved Bernstorffsgade og kongrescentret midt i området lige nord for adgangsvejen fra Kalvebod Brygge.
Lokalplanområdet omfatter et ca. 110.000 m² stort jernbaneareal fra Bernstorffsgade langs Kalvebod Brygge til 60 m syd for Dybbølsbro, jf. bilag 1. Området er en del af Vesterbro bydel, men samtidig en del af de nye centrale byområder i den nordlige del af Sydhavnen. Området er en af Københavns mest centrale grunde, beliggende i hjertet af byen både geografisk og infrastrukturelt.
Den nordøstlige del af lokalplanområdet er præget af massiv bebyggelse med den tidligere godsbanegård og det ca. 30 m høje godshotel KB 32. Den sydvestlige del af området er overvejende ubebygget bortset fra lave tekniske bygninger. Det meste af bebyggelsen i lokalplanområdet påregnes nedrevet bortset fra KB 32. Området rummer ingen bebyggelse, der i Bydelsatlas Vesterbro er karakteriseret med høj bevaringsværdi, men en enkelt i klasse 4, den bedste med middel bevaringsværdi.
Godsbanegården ligger uden for den oprindelige kystlinie på fyldlag i 3 – 4 m tykkelse. Området er diffust forurenet, og der er formodning om jordforurening i området. Området er udsat for støj fra vej- og togtrafik. I den Hvide Kødby ligger et ammoniakkøleanlæg, der betjener kødbyen. Der er en vis risiko forbundet med anlægget, og Miljøkontrollen har i forbindelse med udarbejdelse af lokalplan for Brune Kødby frarådet etablering af hoteller, boliger eller anden form for overnatning inden for 300 m fra anlægget. Miljøkontrollen er blevet bedt om en udtalelse om eventuel risiko ved boliger inden for lokalplanområdet, ligesom Miljøkontrollen vil vurdere tog- og bilstøjens betydning for boligbyggeri i lokalplanområdet.
Forslag til kommuneplantillæg: Forvaltningerne anbefaler, at området under ét fastlægges med en maksimal bebyggelsesprocent på 150. Parkeringsdækningen skal være af størrelsesordenen 1 plads pr. 200 m² etageareal (for arkiv og lagerfunktionen, dog kun én plads pr. 800 m² etageareal). Området vil i Kommuneplan 2005 blive foreslået fastlagt som byomdannelsesområde.
Det nordlige område mellem Bernstorffsgade og adgangsvejen fra Kalvebod Brygge fastlægges til et S2*-område med en anvendelse til serviceerhverv med mulighed for, at op til 25 pct. af etagearealet kan anvendes til boliger. Der tillades bebyggelse i op til 12 etager og med en bygningshøjde på maks. 44 m.
Det sydlige område fastlægges til et C2*-område med serviceerhverv og boliger og med et krav om en boligandel på ca. 50 pct. Der kan tillades bebyggelse i op til 10 etager med en højde på op til 36 m.
Endvidere foreslås rækkefølgebestemmelser, som fastlægger udbygningen af det sydlige område til efter 2011.
Lokalplanforslag: Det foreslås, at lokalplanen fastlægger rammerne for byudviklingen i hele området, der inddeles i 4 underområder, og detaljerede bestemmelser for Rigsarkivet og evt. for et hotel/kontorbyggeri i område I og et kongrescenter i område III (afhængig at projektudviklingen).
Lokalplanens formål er at muliggøre omdannelse af jernbanearealet til et område med bebyggelse til boliger, Rigsarkiv og serviceerhverv i høj arkitektonisk kvalitet præget af et gennemgående, markant, landskabeligt bånd.
Lokalplanen fastlægger udformningen af det landskabelige bånd og en vejstruktur med pladsdannelser samt cykel- og gangstier gennem området med forbindelse til de grønne cykelruter og for delområde II en principiel bebyggelsesplan med udpegede byggefelter. Vejstrukturen indrettes med en ny vej langs grænsen mod postgirobygningen og baneterrænet med mulighed for en fremtidig forlængelse til Otto Busses Vej / Vasbygade.
Trafikmængderne til og fra området skønnes at blive af størrelsesordenen 6.000 køretøjer pr. døgn. Fuldt udbygget vil området have ca. 750 parkeringspladser, der fortrinsvis etableres i konst ruktion. Det bestemmes, at der kun skal etableres 1 plads pr. 800 m² etageareal til brug for Rigsarkivets magasinfunktion. Muligheden for et af- og påstigningssted for turistbusser vil blive overvejet.
Delområde I - Bernstorffs Plads - fastlægges til serviceerhverv med mulighed for op til 25 pct. boliger og for at bygge i op til 12 etager (maksimalt 44 m). Delområde II – Rigsarkivet m.m. - fastlægges til serviceerhverv, også med mulighed for op til 25 pct. boliger. Der fastlægges byggefelter til Rigsarkivets magasinbygninger og forbindelsesbygning til godsbygningen KB 32. Der overvejes åbnet mulighed for at erstatte tagetagen på KB 32 med 2-3 nye etager til publikumsorienterede Rigsarkiv-formål. Godsbygningen vil hermed blive 8 etager høj og få en højde på ca. 38 m. Hvorvidt en påbygning skal indgå i det kommende forslag til lokalplan afhænger af igangværende byarkitektoniske analyser. Delområde III – kongrescenter m.m. – fastlægges til serviceerhverv med mulighed for op til 25 pct. boliger. Det maksimale etageantal er 9 og maksimalhøjden 34 m. Delområde IV – Dybbøls Port – fastlægges som område III til helårsboliger og serviceerhverv med en boligandel på ca. 50 pct. Det maksimale etageantal er 10 og maksimalhøjden er 36 m.
Som udgangspunkt fastlægges der kun i delområde II byggeretsgivende lokalplanbestemmelser, mens ny bebyggelse i de øvrige 3 delområder forudsætter udarbejdelse af supplerende lokalplan. Såfremt der inden udarbejdelse af forslag til kommuneplantillæg og lokalplan foreligger konkrete byggeønsker for område I og / eller III, kan der også her fastlægges detaljerede, byggeretsgivende bestemmelser.
Sagen var på
dagsordenen for Bygge- og Teknikudvalgets møde den 12. januar 2005, men blev
udsat.
SAGSBESKRIVELSE
BAGGRUND
Folketinget besluttede i
slutningen af 2003 at etablere magasiner med tilhørende administrative
funktioner til Rigsarkivet og Landsarkivet for Sjælland på den tidligere
godsbanegårds arealer langs Kalvebod Brygge. Magasinerne løser tillige Det Kgl.
Biblioteks magasinproblemer i en årrække.
Godsbanedriften på det godt 11
ha. store område mellem Bernstorffsgade og Dybbølsbro ophørte i 1999, og det
store godshotel langs Kalvebod Brygge anvendes nu til kontorformål for DSB og
Banedanmark, mens størstedelen af det øvrige område ligger ubenyttet hen. DSB
ser gerne områdets udviklingspotentiale realiseret og har kontakt med mulige
investorer, der er interesseret i at opføre henholdsvis et kongrescenter, et
hotel, kontorer, boliger, uddannelsesinstitutioner m.v. Områdets afgrænsning er
vist på bilag 1.
Etablering af det nye Rigsarkiv
og omdannelsen af det omgivende område skal baseres på en helhedsvurdering, der
sikrer en bymæssig sammenhæng og en høj arkitektonisk standard. Målet er at
sikre et afbalanceret samspil med bebyggelserne langs havneløbet samt en
gennemtænkt og indbydende ankomst til Københavns centrum – både, når man kommer
i bil og med tog. Der er derfor nedsat en styregruppe og en arbejdsgruppe med
deltagelse af DSB, Kulturministeriet, Slots- og Ejendomsstyrelsen,
Økonomiforvaltningen, Miljøkontrollen og Bygge- og Teknikforvaltningen, som
følger og deltager i arbejdet med at tilvejebringe en helhedsplan og et nyt plangrundlag
for områdets udvikling.
Omdannelse af den tidligere
godsbanegård til et område med boliger og serviceerhverv og evt. med bebyggelse
i mere end 6 etager forudsætter væsentlige ændringer i kommuneplanen. Derfor er
planprocessen indledt med en forudgående høring, hvor kommunen frem til 19. maj
2004 indkaldte ideer og forslag til planarbejdet.
Der er modtaget 8 henvendelser, som er resumeret og vurderet
i vedlagte bilag 2.
For at få gode bud på områdets
muligheder og fremtidige disponering har DSB og Staten efter aftale med
kommunen indbudt 4 arkitektfirmaer til at udarbejde idéforslag til bebyggelse
af området. Målet med parallelopdraget har været at tilvejebringe idégrundlag
for en helhedsplan, som kan danne baggrund for udarbejdelsen af forslag til
lokalplan og kommuneplantillæg. Helhedsplanen skal fastlægge en hovedstruktur
for bebyggelse, trafikbetjening og friarealernes indretning samt redegøre for
bebyggelsens hoveddisponering og arkitektoniske fremtræden.
De deltagende firmaer var Cubo,
tegnestuen Vandkunsten, Axel Schultes Architekten og Lundgaard & Tranberg
Arkitektfirma A/S. Firmaernes forslag er blevet vurderet af et rådgivende
udvalg med repræsentanter for DSB, Kulturministeriet, Slots- og
Ejendomsstyrelsen og Københavns Kommune. Herudover deltog arkitekt Erik Bystrup
som uvildig fagkyndig rådgiver.
Den nedsatte styregruppe
anbefalede på baggrund af det rådgivende udvalgs betænkning og en
viderebearbejdning af forslagene fra tegnestuen Vandkunsten og Lundgaard &
Tranberg Arkitektfirma A/S, at sidstnævnte forslag skal danne baggrund for det
videre arbejde med helhedsplan og det kommende plangrundlag for området.
Eksisterende forhold og gældende planforhold
Lokalplanområdet og kvarteret
Lokalplanområdet omfatter et ca.
110.000 m² stort umatrikuleret jernbaneareal i Udenbys Vester Kvarter,
København, langs Kalvebod Brygge fra Bernstorffsgade til en linie ca. 60 m syd
for Dybbølsbro (jf. bilag 3).
Lokalplanområdet er en del af
bydelen Vesterbro, og er samtidig en del af det nye centrale byområde i den
nordlige del af Sydhavnen. Området er én af Københavns mest centrale grunde,
det ligger i hjertet af byen, både rent geografisk og infrastrukturelt. Stedet
repræsenterer selve ankomsten til København, hvad enten man kommer med bil, bus
eller tog. Byen - med tætheden, tårnene, de monumentale bygninger, havnen m.m.
- åbner sig her og giver et stort og sammensat indtryk af hovedstaden. Mere end
200.000 mennesker (i tog og biler
m.m.) pass
erer dagligt dette sted.
Området ligger i dag ret
isoleret fra naboområderne Vesterbro/Kødbyen og havnefronten langs Sydhavnen på
grund af barrierevirkningen fra baneterrænet og Kalvebod Brygge. Der er adgang
fra Bernstorffsgade og enkelte steder fra Kalvebod Brygge, men ellers er der
ingen forbindelser gennem området til omgivelserne.
Fra Dybbølsbro får man indtryk
af de store potentialer og herlighedsværdier, der ligger i det brede udsyn over
byen og havnen samt den visuelle kontakt til Vesterbro. Den tidligere
godsbanegård og Postterminalen er som store enkeltbygninger dominerende
elementer i bybilledet og danner tilsammen en bygningsfront mod Kalvebod Brygge
og Bernstorffsgade samt mod baneterrænet.
Efter Postterminalen åbner
Bernstorffsgade sig med udsigt over havnen og bebyggelsen langs kajen. Ved
gadens udmunding i Kalvebod Brygge ligger et tidligere industrihus, nu ombygget
til kontorer på Kalvebod Brygge 20, og på havnesiden Marriot Hotel.
Kalvebod Brygge er den primære
vejforbindelse i kvarteret med godsbanearealer på landsiden og en række nyere
erhvervsbyggerier langs havneløbet, herunder et kommende hotel og et
igangværende kontorbyggeri. Bebyggelsen langs havneløbet betjenes af en
lokalgade langs Kalvebod Brygge.
Ved Dybbølsbro markeres
vejstrækningen af broen og de tilhørende rampeanlæg samt Fisketorvet Shopping
Centers store volumen. Der arbejdes endvidere med en større erhvervs- og
boligbebyggelse på Havneholmen, der omfatter arealerne øst for indkøbscentret,
adskilt herfra af en kanal. Længere mod syd ligger det mest markante
bygningsværk i kvarteret, H. C. Ørsted Værket, der udgør et vartegn i det
samlede bybillede.
Vesterbro er en af de bydele i
København, der har mindst parkareal pr. indbygger. Ved at etablere gode
forbindelser herfra til lokalplanområdet, havnefronten og Amager Fælled, kan
der i et vist omfang kompenseres for dette underskud. Det er vedtaget at
etablere en broforbindelse i 2005-06 fra Fisketorvet/Havneholmen til Islands
Brygge og Amager Fælled. Samtidig får Islands Brygge, med Havnestaden og det
kommende boligkvarter Artillerivej Syd, forbindelse "over vandet" til
Dybbølsbro Station og byens centrum. Der er samlet set tale om et løft til tre
forskellige områder, der bliver forbundet med hinanden og sammen udstiller
Københavns nye byudvikling. I denne sammenhæng er baneterrænet omkring Rigsarkivet
en vital brik.
Trafikbetjening
Lokalplanområdet har en
enestående kollektiv trafikbetjening med Hovedbanegården og Dybbølsbro
S-station inden for gangafstand og busbetjening på Bernstorffsgade og Kalvebod
Brygge. Samtidig er der direkte adgang til de regionale veje Bernstorffsgade og
Kalvebod Brygge.
Der er i dag vejadgang til
området fra Bernstorffsgade ved Postterminalen, tæt på det signalregulerede
kryds ved Polititorvet. Herudover er der adgang fra Kalvebod Brygge i form af
en signalreguleret udkørsel og en separat, ureguleret indkørsel syd for den
store godsbygning samt fra en indkørsel tæt ved Bernstorffsgade.
Bygninger og anlæg i lokalplanområdet
Den nordøstlige del af området er præget af massiv
bebyggelse - den tidligere godsbanegård - med overdækkede godsperroner. Herover
rejser sig - nærmest Kalvebod Brygge - det tidligere godshotel, Kalvebod Brygge
32 i yderligere 5 etager, som i dag anvendes til kontorer, fjernstyringsanlæg
for togdriften m.v. af DSB og Banedanmark. Bygningens samlede højde er ca. 30
m, og hver etage er ca. 25 x 187 m.
Sydvest for KB 32 ligger - som
en del af godsbanens overdækkede areal i én etage - fundamenter og stueetage
(ca. 25 x 150 m) til endnu et godshotel KB 38, som aldrig blev realiseret,
bl.a. på grund af planer om anlæg af det senere opgivne vejanlæg "Søringen".
Den sydvestlige del af
lokalplanområdet er overvejende ubebygget, bortset fra enkelte, lave, tekniske
bygninger. Det meste af den eksisterende bebyggelse inden for lokalplanområdet
påregnes nedrevet, bortset fra det tidligere godshotel KB 32 og eventuelt også
fundamenter for det planlagte godshotel KB 38.
Området rummer ingen bebyggelse,
der i Bydelsatlas Vesterbro er karakteriseret med høj bevaringsværdi. En enkelt
bygning, Kalvebod Brygge 40, har karakteren 4, dvs. den bedste i kategorien
middel bevaringsværdi, hvilket efter normal praksis ved lokalplanlægning
indebærer bevaringsværdighed. Det
drejer sig om den såkaldte "Vognekspeditionsbygning", en rødstensbygning
med sprossede vinduer, der er den
eneste væsentlige rest af den oprindelige godsbanegård fra 1901. I betragtning
af, at bygningens forbliven vil være vanskeligt forenelig med den samlede
bebyggelsesplan, herunder muligheden for at gennemføre det overordnede landskabelige
greb, foreslås bygningen ikke fastlagt som bevaringsværdig.
Området gennemskæres af 3 store
afløbsledninger - tunnelledninger - samt en fjernvarmeledning, som er
videreført over det øvrige baneterræn på den gamle kulbro. Hertil kommer en
lang række spildevands-, regnvands- og fjernvarmeledninger samt vandledninger
og stærk- og svagstrømsledninger. DSB forudsætter, at aktive, blivende
ledninger i lokalplanområder lægges om i forbindelse med udviklingen af området,
og at fjernvarmebroens ledninger graves ned mellem Kalvebod Brygge og
Banedanmark's areal. Kulbroen forudsættes fjernet på den samme strækning. Endvidere
er der placeret 6 nødstrømsanlæg og dieselgeneratorer under den nuværende rampe
mod Kalvebod Brygge. DSB oplyser, at placeringen af disse fastholdes, idet deres
fortsatte eksistens på området er nødvendig for fjernstyringscentralen.
Jordbundsforhold
Godsbanegården ved Kalvebod Brygge ligger uden for den
oprindelige kystlinie langs Kalvboderne. Den gamle havbund lå i en kote mellem
-1 og -2, da området omkring 1887 blev inddraget til sporterræn. Sporterrænet
ligger i dag omkring kote +2, og der er således tale om fyldlag i en tykkelse
på 3 – 4 m. Der er en begrundet formodning om, at fyldlagene består af urent
fyld og derfor er diffust forurenet. Herudover kan der være tale om "hot spots"
fra dieseltankningsanlæg, spild fra godshåndtering m.v. Der er igangsat en
større forureningsundersøgelse, som endnu ikke er afsluttet.
Opfyldningerne indebærer, at der
fra terræn er 3 – 4 m ned til bæredygtige, glaciale jordlag i den gamle
havbund. Derfor må alt byggeri påre
gnes pælefunderet. Øst-vest gennem en del af
det byggefelt, hvor Rigsarkivets magasinbygning forudsættes opført, ligger en
smeltevandsdal, hvor bæredygtige jordlag ligger helt nede i kote -15. Det
betyder, at der partielt inden for magasinbygningens byggefelt skal påregnes
pælefundering i en dybde på over 17 m.
Vej- og banestøj
På Kalvebod Brygge - strækningen
Bernstorffsgade til Vasbygade – er trafikmængden 46.600 biler pr. døgn og
støjbelastningen 72 dB(A). På Bernstorffsgade - strækningen Tietgensgade til
Kalvebod Brygge – er trafikmængden 28.800 biler pr. døgn og støjbelastningen 70
dB(A). På Dybbølsbro er trafikmængden 10.600 biler pr. døgn og støjbelastningen
66 dB(A).
Rambøll har for DSB analyseret støjforholdene. Det fremgår
bl.a. af analysen, at støjen i området fra jernbanen overvejende ligger på 55 -
62 dB(A). Miljøkontrollen er bl.a. på dette grundlag i gang med en vurdering af
støjforholdene omkring de byginger der nu er vist i forslaget til helhedsplan,
som kan indgå i det videre lokalplanarbejde.
Ammoniakanlægget i Kødbyen
Kødbyens Maskinscentral,
Ingerslevsgade 56, rummer et ammoniakkøleanlæg, der betjener
levnedsmiddelvirksomhederne og samtidig fungerer som varmeanlæg for Kødbyen. På
grund af ammoniakmængden er der en vis risiko forbundet med anlægget, og
Miljøkontrollen frarådede i 1995 ved udarbejdelse af lokalplanen for "Brune
Kødby" at etablere boliger, hoteller, vandrerhjem eller anden form for overnatning
inden for en afstand af 300 m fra anlægget. Denne risikozone berører de områder
der er vist med boliger i helhedsplanen.
Anlægget er forbedret sikkerhedsmæssigt i 2004, og det har
teknisk set en levetid på 20-30 år. Miljøkontrollen har på dette grundlag
igangsat en fornyet risikovurdering af anlægget, som tilstræbes tilendebragt
inden færdiggørelse af forslaget til kommuneplantillæg og lokalplan.
Gældende planforhold
Kommuneplan 2001
I Københavns Kommuneplan 2001 er
lokalplanområdet udlagt til område for tekniske anlæg (T1-område), der kan
anvendes til kollektive trafikanlæg, såsom sporanlæg, tog- og busstationer,
godsterminaler, værksteds- og klargøringsanlæg med dertil hørende
administration og lignende. For T1-områder er der ikke fastlagt bebyggelsesregulerende
bestemmelser - disse fastlægges i fornødent omfang i lokalplanlægning.
I kommuneplanen er
Bernstorffsgade og Kalvebod Brygge fastlagt som regionale veje, mens Dybbølsbro
er klassificeret som fordelingsgade. Der er planlagt cykelruter langs Kalvebod
Brygge og på Dybbølsbro med forbindelse til Islands Brygge via en bro over
havneløbet samt færdiggørelse af cykelstierne langs Bernstorffsgade. Den
fastlagte promenade og dermed cykelruten langs havneløbet fra Langebro til Fisketorvet
er etableret på det meste af strækningen og resten etableres i forbindelse med
det igangværende nybyggeri umiddelbart nord for Fisketorvet.
Kommuneplanstrategi 2004
Den tidligere godsbanegård
grænser op til regionens vigtigste station - Hovedbanegården - og til
Dybbølsbro Station, som vil få en øget betydning som følge af den aktuelle
udbygning af de centrale byområder omkring Kalvebod Brygge og på Islands
Brygge. I Kommuneplanstrategi 2004 er
nævnt, at disse nye centrale byområder kommer til at rumme et større antal nye
boliger samt nye City-orienterede virksomheder og funktioner – bl.a. et nyt
Rigsarkiv på den tidligere godsbanegård.
Lokalplaner
Der foreligger ikke lokalplan
for dette aktuelle område, men der er udarbejdet lokalplaner for bebyggelsen
langs Kalvebod Brygge m.m. (nr. 202 "Fisketorvet" og nr. 305 "Kalvebod Brygge
Nord"), for hotelbyggeri over baneterrænet ved Tietgensbro – (nr. 203" Tietgensbro")
og for DGI-byen m.m. (nr. 262 "Brune Kødby").
Forslag til helhedsplan
Mulighederne og udfordringerne
for dette centrale område i byen er mange. Parallelopdragets konkurrenceprogram
peger på en række succeskriterier, og opstiller samtidig nogle vigtige
forudsætninger for, at området kan udvikles til at blive en ny, attraktiv bydel
i København:
·
Der skal skabes et byområde i sammenhæng med
Vesterbro og med høj arkitektonisk standard ud fra et samlet byplanmæssigt
grundlag.
·
Området og bebyggelsen skal udformes således, at
det bidrager til en smuk ankomst til Københavns centrum.
·
Nærheden til havnen, med dens rekreative
potentiale, skal udnyttes.
·
Områdets bebyggelsesstruktur skal spille sammen
med eksisterende bebyggelse langs havneløbet. Bebyggelsen skal være tæt, med et
stort indhold af byfunktioner og byliv, der udnytter områdets enestående
placering.
·
Bebyggelsen skal være identitetsskabende, og
enkeltdele skal kunne få deres egen karakter, uden at bryde med helheden.
·
Bebyggelsen skal disponeres med gode muligheder
for en etapevis udbygning.
·
Helhedsplanen for området skal fremstå økonomisk
realistisk og bæredygtig.
·
Helhedsplanen skal sikre mulighed for en
realistisk gennemførelse af de allerede planlagte magasiner til Rigsarkivet
samt rumme mulighed for at gennemføre evt. senere etaper af arkivfunktionerne.
·
Infrastrukturen skal tilgodese såvel fodgænger-
og cykeltrafik som biltrafik, der må organiseres under hensyntagen til det
eksisterende vejsystem.
·
Friarealer i området skal være af høj kvalitet
og så vidt muligt være offentligt tilgængelige og samles i større enheder, der
er beskyttet mest muligt mod støj og forurening.
Den nedsatte styregruppe med repræsentanter fra DSB, staten
og kommunen har som nævnt vurderet, at Lundgaard & Tranberg Arkitektfirma
A/S' forslag til helhedsplan – også i bearbejdet form, jf. nedenfor - i stort
omfang tilgodeser disse succeskriterier, og har anbefalet, at forslaget danner
baggrund for det videre arbejde med helhedsplan og det kommende plangrundlag
for området.
Lundgaard & Tranbergs forslag til helhedsplan
Forslaget til helhedsplan rummer
et grønt hovedtræk som et fremtidigt sammenbindende hovedstruktur-element for
baneterrænnet. Et strukturtræk, som – med tiden - vil kunne videreføres helt
frem til Sydhavn Station. Hovedideen er at skabe et sammenhængende bykvarter
omkring et langstrakt markant landskabeligt bånd, der bevæger sig i flere
niveauer. I dette landskab ligger en række solitære bebyggelser, der
formmæssigt spiller sammen med den omgivende topografi, og indholdsmæssigt
rummer boliger, serviceerhverv og kulturformål, jf. bilag 4.
Tegnestuen har efterfølgende bearbejdet projektet, idet
styregruppen ønskede belyst, om den bærende idé med et samlet landskabeligt
element kunne tåle, at Rigsarkivets magasiner "blev pakket ud": At det grønne
landskab ikke som i det oprindelige projekt førtes over magasinbygningerne i
ca. 14 m´s højde, men langs og mellem disse på en forbindelsesbygning i ca. 7
m´s højde. Baggrunden for ønsket om en bearbejdning var betænkeligheder ved
nytteværdien af et grønt område i ca.14 m´s højde, herunder adgangs- og
vindforhold, praktiske vanskeligheder og omkostninger ved tilførsel af store
jordmængder mv. Tegnestuens bearbejdede projekt har efter styregruppens mening
fastholdt den bærende idé og anbefales dermed som baggrund for den videre planlægning,
jf. bilag 5.
Landskabet/topografien.
Den langsgående og bølgede
landskabsformation går gennem hele området som et bakkelandskab i flere
niveauer, fra 0 til ca. 8 m med bakkeformationer i op til 11 m over terræn med
græs, træer og buske, der arrangeres i biotoper
af forskellig form og størrelse og som aktivitetsflader
og mindre arealer til leg og udfoldelse. At landskabet rejser sig over
terrænniveau giver området et bølget/flydende helhedsbillede, en optimal
oplevelse af stedet og en god visuel kontakt til naboområderne, ligesom området
skaber den ønskede imødekommende indgang til byen for forbipasserende bilister
og togpassagerer.
Fra Bernstorffsgade føres
bakkelandskabet op mellem Rigsarkivets magasinbygninger, over "Ankomsttorvet"
på en landskabsbro og videre til Dybbølsbro, hvor det tilslutter sig broens
niveau. Hvor landskabet går hen over ny bebyggelse, etableres lysspalter, der
sørger for lys og luft til bygningerne under. Landskabsbearbejdningen forudsættes
udført ved jordarbejder/jorddeponering. Nedbrudte byggematerialer fra
eksisterende konstruktioner i området genanvendes i størst muligt omfang i
vejkasser, bygningsfundamenter m.v.
Rigsarkivet m.m.
Det nye byrum ved Bernstorffsgade afgrænses af 2 nye bebyggelser i op til 12 etager. DSB's tidligere godshotel langs Kalvebod Brygge er foreløbigt planlagt til at blive Rigsarkivets hovedbygning i en 2. fase af en samling af Rigsarkivets og Landsarkivet for Sjælland, der dog ikke er politisk besluttet endnu. Magasinbygningen forudsættes integreret i det store landskabstræk med et ca. 25 – 32 m bredt, grønt strøg på taget af en ca. 7 m høj forbindelsesbygning, således, at en ellers lidt lukket offentlig bygning på denne måde kommer til at få en positiv betydning for området. Syd for Rigsarkivet forudsættes et kongrescenter indarbejdet i det grønne hovedtræk. Adgang til Rigsarkivet foregår på terræn fra Kalvebod Brygge eller fra en nyanlagt "Kalvebod Allé". Tilkørsel til magasinerne med varevogne og lastbiler kan s ke fra en stikvej fra Kalvebod Allé.
Bebyggelsen
Bebyggelsen syd for Rigsarkivet
er organiseret som 'øer' i landskabet, der optager niveauforskellene mod
arealets afgrænsning. Bygningerne fremstår som koncentrerede volumener, der
frigør så meget uderum som muligt, og samtidig sikrer vigtige udsyn og
sigtelinier. Byggefelterne bugter sig sammen med landskabsformationen, og
sammen med varierede og sammensatte bygningskroppe op til 12 etager understreges
billedet af en kuperet, landskabelig helhed. Der er primært tale om bebyggelse
til boliger og kontorformål, hvor boligerne af støjhensyn ligger ud mod baneterrænet,
og kontorerne ud mod Kalvebod Brygge.
Ideen med at bygge et grønt
landskab op omkring eller over nye, lidt lukkede byfunktioner er også taget op
af en række internationale arkitekter, hvis projekter var med på
Arkitekturbiennalen i Venedig 2004, jf. bilag
6.
Forudsætninger
Rigsarkivet
Ved finanslovsforhandlingerne
for 2004 er det besluttet, at Staten efter aftale med DSB etablerer fælles
magasiner for Rigsarkivet og Landsarkivet for Sjælland på den tidligere
godsbanegård langs Kalvebod Brygge. De nye magasiner løser tillige Det Kgl.
Biblioteks magasinproblemer i en årrække.
I fase I opføres
der højlagermagasiner med en estimeret bruttohøjde på ca. 15 m og et bebygget areal på 8.000 -10.000 m2 på
arealet bag den høje godsbygning langs Kalvebod Brygge (KB 32). Mellem KB 32 og
de nye bygninger etableres eventuelt ved delvis genanvendelse af eksisterende
konstruktioner en ca. 7 m høj forbindelsesbygning på ca. 4.000 – ca. 6.000 m².
De nye bygninger, forbindelsesbygningen og stueetagen i KB 32 forudsættes
anvendt til magasinformål, herunder servicefunktioner til magasinerne
(modtagelses-, værksteds- og teknikrum samt administration og begrænsede
publikumsfaciliteter). Magasinernes indpasning i landskabet er illustreret på
bilag 7. Fase I vil blive udbudt som et
offentligt-privat partnerskab (OPP) på grundlag af den kommende lokalplan og
byggeprogram. Hvorvidt magasinerne skal indrettes i to eller tre bygninger er
ikke afgjort, og vil indgå i udbuddet
En eventuel fase II,
der dog ikke er politisk besluttet, omfatter lokalisering af Rigsarkivets og
Landsarkivet for Sjællands publikumsfaciliteter og den resterende administrationsfunktion
i området - i alt 16.000 m2. Areal hertil ønskes tilvejebragt i den
6 etager høje godsbygning ved at overtage 8.500 m2 (ca. 2 etager)
der i dag benyttes af DSB, og ved at påføre bygningen yderligere 1-2
etager - eventuelt til publikumsorienterede funktioner for arkivet.
Godsbygningen vil hermed få et samlet etageareal på op mod 35.000 m2 og en bygningshøjde på
ca. 38 m. Hvorledes en eventuel påbygning
vil fremstå og påvirke bybilledet er aktuelt ved at blive undersøgt i en
3D-visualisering. Resultatet af den byarkitektoniske analyse vil foreligge
inden udarbejdelse af forslaget til kommuneplantillæg og lokalplan.
Andre projektovervejelser
Investorer har over for DSB
tilkendegivet interesse for at opføre et hotel/kontor-byggeri i op til 12
etager og med op til 20.000 m2
etageareal på arealerne ud mod Bernstorffsgade.
På arealerne syd for det kommende Rigsarkiv er der
overvejelser om at etablere et konferencecenter med op til 12.000 m2 etageareal, som forudsættes
indpasset i helhedsplanens landskabsformation.
Planovervejelser
På baggrund af områdets unikke,
stationsnære beliggenhed anbefaler forvaltningerne, at der for området under ét
fastlægges en maksimal bebyggelsesprocent på 150 (svarende til den fastlagte
bebyggelsesprocent for bebyggelsen langs havneløbet) samt at der overvejes en
parkeringsdækning af størrelsesordenen 1 plads
pr. 200 m2, for
arkivfunktionen dog kun 1 plads pr. 800 m2
etageareal. Forvaltningerne mener, at områdets beliggenhed mellem baneterrænet
og havneløbet i et kvarter domineret af store bygningsvolumener kan berettige,
at der - som illustreret i helhedsplanen - åbnes mulighed for enkelte bygninger
i op til 12 etager i fastlagte byggefelter.
Det overvejes – bl.a. på baggrund af det forudsatte landskabsbånd i
helhedsplanen – at fastlægge et friarealkrav for erhverv på 20 % af
etagearealet. I forbindelse med lokalplanarbejdet vil der blive gennemført en
nærmere vurdering af udformning og udførelse af den forudsatte landskabsformation
i området.
Forvaltningerne anbefaler endvidere, at området udpeges som særligt
byomdannelsesområde i henhold til Planlovens § 11, der åbner mulighed for at
anvende særlige værktøjer til at fremme omdannelsen i disse områder. Det drejer
sig om oprettelse af grundejerforeninger samt overgangsordninger for håndtering
af støj.
Områdets tilknytning til Post
Danmarks tilgrænsende bebyggelse og til områdets øvrige banearealer vil blive
vurderet nærmere i sammenhæng med høring af Post Danmark, Banedanmark og
Trafikstyrelsen i forbindelse med udarbejdelse af forslag til kommuneplantillæg
og lokalplan.
Forslag til kommuneplantillæg
Med udgangspunkt i forslaget til
helhedsplan og de foreliggende projektovervejelser foreslås der udarbejdet et
kommuneplantillæg, som fastlægger:
·
et S2*-område mellem Ber
nstorffsgade og
adgangsvejen fra Kalvebod Brygge med særlige bestemmelser om, at der i
fastlagte byggefelter kan tillades enkelte bygninger med op til 12 etager og en
bygningshøjde på op til 44 m., at friarealkravet for erhverv er 20 % af
etagearealet og at friarealerne skal indgå i et sammenhængende grønt strøg
gennem området, samt at den maksimale parkeringsdækning er af størrelsesordenen
1 plads pr. 200 m2
etageareal.
·
et C2*-område mellem adgangsvejen fra Kalvebod
Brygge og en linie ca. 60 m syd for Dybbølsbro med særlige bestemmelser om, at
der i fastlagte byggefelter kan tillades bebyggelse med op til 10 etager og en
bygningshøjde på op til 36 m, at friarealkravet for erhverv er 20 % af
etagearealet og at friarealerne skal indgå et sammenhængende grønt strøg gennem
området, samt at den maksimale parkeringsdækning er af størrelsesordenen 1
plads pr. 200 m2 etageareal.
Endvidere foreslås områderne udpeget som byomdannelsesområde og pålagt rækkefølgebestemmelser,
som fastlægger at udbygningen af sydlige område kan påbegyndes efter 2011.
Forslag til lokalplan
Lokalplanområdet afgrænsning og
opdeling i delområder er vist på bilag 1.
Der foreslås udarbejdet en
lokalplan, som fastlægger rammerne for byudviklingen i hele området samt
detaljerede byggeretsgivende bestemmelser for delområde II med Rigsarkivet og -
afhængig af projektudviklingen - også byggeretsgivende bestemmelser for den
overvejede hotel/kontorbebyggelse i delområde I og det overvejede kongrescenter
i delområde III. De byggeretsgivende bestemmelser omfatter udpegning af
byggefelter med tilknyttede etageantal/bygningshøjder.
Lokalplanens formål er at
muliggøre omdannelse af de tidligere jernbanearealer til boliger, offentlige
formål og serviceerhverv med et gennemgående markant landskabeligt bånd, og at
søge gennemført en bebyggelse af høj arkitektonisk kvalitet, der ændrer et
hidtil upåagtet område til "byens nye velkomst fra syd".
Lokalplanen skal fastlægge
hovedanvendelsen og tilstrækkeligt præcise bestemmelser om udformningen af det
gennemgående landskabelige bånd samt om passagemuligheder for offentligheden på
langs og på tværs af området til at sikre helhedsplanens hovedidé.
Bebyggelsesprocenten fastsættes
for lokalplanområdet under ét til 150.
Friarealerne (eksklusive
parkerings- og tilkørselsarealer) for boliger og erhverv fastlægges til hhv. 40
% og 20 % af etagearealet. Friarealerne - herunder pladsdannelserne - skal
anlægges med opholdsarealer og udformes således, at de tilgodeser bevægelseshæmmedes
færdsel på arealerne.
Der vil endvidere indgå bestemmelser om bebyggelsens ydre
fremtræden, og der vil blive overvejet mere specifikke bestemmelser med henblik
på at sikre et overordnet fællespræg for bebyggelsen i hele området, herunder
med hensyn til materialevalg, farveholdning m.v.
Vej og stiforhold.
I lokalplanen fastlægges hele
planområdets vejstruktur samt bestemmelser om områdets trafikbetjening i form
af ind- og udkørsler, jf. bilag 9.
Hovedcirkulationen i området sker via nye vejanlæg: "Ankomsttorvet", en
boulevard vinkelret på Kalvebod Brygge, og "Kalvebod Allé", et vejanlæg langs
den vestlige grænse af området mod banearealet. Hovedadgangen til området
foregår fra Kalvebod Brygge til "Ankomsttorvet" i et signalreguleret kryds. Den
sekundære adgang er fra Bernstorffsgade til Kalvebod Allé. Dette kryds
etableres som et vigepligtsreguleret kryds i udbygningsfasen, og ved fuld
udbygning af området etableres signalregulering. Vejanlægget indrettes med
mulighed for en fremtidig forlængelse til Otto Busses Vej/Vasbygade.
Der fastlægges endvidere
attraktive cykel- og gangstier gennem området, med forbindelse til de grønne
cykelruter: Havneruten langs Kalvebod Brygge, Universitetsruten ved
Fisketorvet, Søruten på Dybbølsbro og på længere sigt Valbyruten fra Otto
Busses Vej.
Der sikres plads til cykelstier
på Kalvebod Allé for at fremtidssikre vejens senere forlængelse til Otto Busses
Vej. Dette betyder et ca. 20 m bredt vejtracé, der vil indskrænke bredden af
det grønne bælte i den sydlige del af lokalplanområdet. Den skitserede bredde af det grønne bælte vil kunne opretholdes,
hvis Banedanmark i forbindelse med den forestående "interne" høring i
forbindelse med forslag til lokalplan og kommuneplantillæg tilkendegiver, at
styrelsen på sigt kan afstå en del af det nuværende sporareal. Der overvejes
fastlagt bestemmelser om, at parkeringsdækningen i området skal have en
størrelsesorden på 1 plads pr. 200 m² etageareal, herunder en differentiering
af parkeringskravet for boliger og erhverv.
For Rigsarkivets magasinfunktioner dog 1 parkeringsplads pr. 800 m²
etageareal. Parkeringen skal helt
overvejende etableres i konstruktion og med nær tilknytning til de enkelte byggerier
i området. Ved lokalgaden parallelt med Kalvebod Brygge ved indgangen til Rigsarkivet
og DSB kan der etableres korttidsparkering til afsætning.
Med den overvejede maksimale
parkeringsdækning vil området ved fuld udbygning komme til at rumme af
størrelsesordenen 750 parkeringspladser, og trafikmængderne til og fra området
- inkl. varetransport m.m. til postterminalen via Kalvebod Allé - vurderes at
blive i størrelsesordenen ca. 6.000 køretøjer pr. hverdagsdøgn. Under
indflytningen vil trafikken til Rigsarkivet i 1-1½ år bestå af intensiv
lastbiltrafik med 16-20 store lastvognstransporter dagligt. Efter indflytningen
forventes en mere begrænset trafik på 10-15 transporter dagligt med last- eller
varevogne. Trafikken til Post Danmark består af lastbiltrafik i dag- og
aftentimerne på omkring 30 biler samt en hel del trafik med private biler til
Post Danmarks postindlevering i aftentimerne.
På rampeanlægget ved Dybbølsbro
er der i dag parkering for turistbusser ind mod DSB's arealer. I forbindelse
med en byudvikling af området vil det - af hensyn til byrummet og udsigten fra
lokalplanområdet til
havnen - være ønskeligt at fjerne denne parkering.
Mulighederne for at etablere et centralt og velbeliggende af- og påstigningssted
for buspassagerer inden for lokalplanområdet bør overvejes.
Delområder
Lokalplanområdet foreslås opdelt
i 4 underområder som angivet på bilag 1. Lokalplanen skal sikre mulighed
for, at de enkelte delområder og infrastrukturen kan udvikles etapevis og af
forskellige bygherrer, samtidig med at en arkitektonisk og funktionel helhed
fastholdes.
Delområde I - "Bernstorffs
Plads" – det godt 1 ha store område vil blive fastlagt til serviceerhverv i
form af f.eks. kontordomicil og /eller hotel med mulighed for en boligandel på
op til 25 % og for at bygge i op til 12 etager (maksimalt 44 m). Såfremt der
inden udarbejdelse af forslag til kommuneplantillæg og lokalplan foreligger
konkrete byggeønsker, fastlægges detaljerede byggeretsgivende bestemmelser for
den overvejede hotel/kontorbebyggelse – i modsat fald forudsættes supplerende lokalplan
for nybyggeri.
Delområde II - Rigsarkivet
m.m. – det ca. 3,3 ha store område vil blive fastlagt til serviceerhverv,
også med mulighed for 25 % boliger, med en maksimal bebyggelsesprocent på 150.
Der fastlægges på grundlag af byggeprogrammet for Rigsarkivet byggefelter for
magasinbygninger og forbindelsesbygning til den store godsbygning KB 32 med
byggeretsgivende bestemmelser om maksimalt etageantal og maksimale gesims- og
bygningshøjder. På godsbygningen (KB 32) overvejes der åbnet mulighed for
påbygning af 1-2 ekstra etager på bygningen Kalvebod Brygge 32 under forudsætning
af, at påbygningen anvendes i tilknytning til Rigsarkivet og Landsarkivet for
Sjælland: publikumsorienterede formål, såsom læsesal og lignende, og at den
indgår harmonisk i bybilledet. Godsbygningen vil hermed blive op til 8 etager
høj og få en bygningshøjde på ca. 38 m.
Delområde III - kongrescenter
m.m. – det ca. 2,6 ha store område vil blive fastlagt til helårsboliger og
serviceerhverv med en boligandel på op mod 25
% og mulighed for at opføre enkelte bygninger i 9 etager (34 m). Erhvervsanvendelsen kan omfatte kongrescenter,
hotel, administration, liberale erhverv, kulturelle og fritidsprægede
aktiviteter samt restauranter og andre publikumsorienterede funktioner. Såfremt
der inden udarbejdelse af forslag til kommuneplantillæg og lokalplan foreligger
konkrete byggeønsker for et kongrescenter, udarbejdes detaljerede
byggeretsgivende bestemmelser for kongrescentret, mens øvrig bebyggelse
forudsætter supplerende lokalplan.
Delområde IV - "Dybbøls Port" – det ca. 4,4 ha store
område vil blive fastlagt til helårsboliger og serviceerhverv med en boligandel på ca. 50 %. Der kan opføres enkelte bygninger i 10 etager med en
maksimal højde på 36 m. Erhvervsanvendelsen kan omfatte administration,
liberale erhverv, kulturelle og fritidsprægede aktiviteter samt restauranter og
andre publikumsorienterede funktioner. Nybyggeri i området forudsætter
udarbejdelse af supplerende lokalplan.
Lov om miljøvurdering
Den 21. juli 2004 trådte lov om
miljøvurdering af planer og programmer i kraft. Loven betyder, at alle
lovbundne planer – eksempelvis kommuneplaner og lokalplaner – efter denne dato
skal miljøvurderes, hvis de omfattes af nærmere i loven fastsatte kriterier.
Ifølge lovens
overgangsbestemmelser i § 17 kan forslag til planer og programmer dog
færdigbehandles og vedtages uden at efterkomme lovens krav, hvis forslaget er
under udarbejdelse inden den 21. juli 2004, og den endelige vedtagelse sker
inden den 21. juli 2006.
Planforslagene forventes
endeligt vedtaget i september 2005.
Høring
I forbindelse med udarbejdelse
af forslag til lokalplan og kommuneplantillæg på regnes afholdt sædvanlig
høring af øvrige forvaltninger i Københavns Kommune samt DSB, Slots- og
Ejendomsstyrelsen, Kulturministeriet, Post Danmark, Banedanmark og Trafikstyrelsen.
Høringen er af tidsmæssige
årsager allerede iværksat med forbehold for de to udvalgs tiltrædelse af
indstillingerne.
BILAG VEDLAGT
Bilag 1: Plan over
lokalplanområdet, inkl. underområder
Bilag 2: Hvidbog om den
forudgående høring vedrørende kommuneplantillæg
Bilag 3: Luftfotografi af
lokalplanområdet og de tilgrænsende byområder
Bilag 4: Betænkning over
parallelopdraget
Bilag 5: Illustrationsplan -
Lundgaards & Tranbergs bearbejdede forslag
Bilag 6: Reference - andre
"landskabsopbyggende projekter", udstillet på Arkitekturbiennalen i Venedig
2004
Bilag 7: Snit DD og CC, der viser
magasinbygningernes, KB 32s og øvrige mulige byggeriers indpasning i landskabet
ved henholdsvis "Bernstorffs Plads" og
"Ankomsttorvet"
Bilag 8: Forslag til
kommuneplanrammer
Bilag 9: Trafik og parkering -
principplan
Udsendt med dagsordenen for Bygge- og Teknikudvalgets møde den 12.
januar 2005
Erik Jacobsen